文/劉雋 鹽城市房產(chǎn)交易登記中心 江蘇鹽城 224001

主流SSH系統(tǒng)框架下房地產(chǎn)交易價格評估機制的設(shè)計研究

文/劉雋 鹽城市房產(chǎn)交易登記中心 江蘇鹽城 224001

隨著我國市場經(jīng)濟體制的不斷完善，為房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展提供了廣闊的前景，而房地產(chǎn)稅收也在不斷的增長，成為了國家財政的主要來源之一。然而在現(xiàn)有的市場中卻存在著大量的房地產(chǎn)私人交易現(xiàn)象，稅務(wù)機關(guān)無法獲取真實的房地產(chǎn)交易申報價格。因此為了提高房地產(chǎn)價格交易環(huán)稅務(wù)征收管理的水平，防止偷稅漏稅的現(xiàn)象，可以從SSH系統(tǒng)框架下建立房地產(chǎn)交易價格評估機制，滿足房地產(chǎn)交易價格評估機制的水平和發(fā)展的要求，從而使房地產(chǎn)稅收管理更加的規(guī)范化和科學化。

SSH系統(tǒng)框架；房地產(chǎn)；交易價格；評估機制；設(shè)計

隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國房地產(chǎn)實現(xiàn)了迅猛的發(fā)展，交易過程也越來越頻繁，我國的稅收都是以價格審核征收相關(guān)的稅務(wù)，但在房地產(chǎn)交易介個稅收征收的過程中卻出現(xiàn)了較多的弊端，嚴重的影響著房地產(chǎn)稅收的征收，降低房地產(chǎn)納稅人評估環(huán)節(jié)的納稅成本，嚴重的影響我國稅務(wù)征收的管理水平和科學化。因此通過對房地產(chǎn)交易價格系統(tǒng)的開發(fā)和設(shè)計，針對房地產(chǎn)價格交易過程中的關(guān)鍵技術(shù)和主要業(yè)務(wù)需求進行設(shè)計，在實際的運用中實現(xiàn)可靠性和高效性能需求，從而保障稅務(wù)部門對房地產(chǎn)行業(yè)信息的管理，實現(xiàn)科學化和規(guī)范化的管理。

一、SSH系統(tǒng)框架概述

SSH系 統(tǒng) 框 架 是 Struts、Spring、Hibernate的簡稱，是當前最流行的開源框架組合，主要分為4個層次，共同構(gòu)成了系統(tǒng)的總體框架，并在實際的應(yīng)用中非常的廣泛。Struts是在MVC基礎(chǔ)上的一種設(shè)計模式的實現(xiàn)，在模型中實現(xiàn)各部分的相互配合，對結(jié)構(gòu)框架提供持久的支撐。Spring主要控制業(yè)務(wù)邏輯層，對該層進行分層的構(gòu)架，并有組織的開展該層次的業(yè)務(wù)，從而無縫集成表示層的結(jié)構(gòu)和框架。該層模塊之間聯(lián)系不緊密，因此開發(fā)人員可以利用這樣獨立的特性來實現(xiàn)模塊的功能，通過AOP來對事務(wù)進行管理。Hibernateh是數(shù)據(jù)持久層的控制框架，能夠?qū)鹘y(tǒng)的預模型實現(xiàn)數(shù)據(jù)關(guān)系的映射和傳遞，主要采用DAO模式實現(xiàn)數(shù)據(jù)的傳輸和訪問，并與高層業(yè)務(wù)邏輯之間相互分離。SSH系統(tǒng)框首先要實現(xiàn)交互界面的管理，在表示層的JSP中進行，并傳遞系統(tǒng)的請求給下一層的系統(tǒng)，然后由Struts根據(jù)發(fā)出的相應(yīng)的命令，并結(jié)合自身的配置，經(jīng)接收到的命令傳遞給下一級別，并作出相應(yīng)的措施處理。其次在業(yè)務(wù)邏輯層面，管理的服務(wù)組件能夠給所做出的回應(yīng)提供業(yè)務(wù)的模型，并將該組件的對象作為數(shù)據(jù)處理來完成，保持了系統(tǒng)的性能和數(shù)據(jù)的完整性。最后在數(shù)據(jù)持久層，依賴于Hibernate對數(shù)據(jù)進行處理，并返回最后的結(jié)果。

二、房地產(chǎn)交易價格評估機制的設(shè)計和分析

（一）系統(tǒng)需求分析

目前我國在房地產(chǎn)業(yè)方面稅收出現(xiàn)明顯的下降，其主要原因是我國房地產(chǎn)納稅人缺少責任意識，誠信度不高，再加上國家稅務(wù)機關(guān)的相關(guān)管理出現(xiàn)漏洞，導致大量的房地產(chǎn)稅收流失，對我國的財政造成了很大的損失，也影響了社會誠信。因為了避免房地產(chǎn)稅收的流失給國家財政造成的損失，需要進一步的提高房地產(chǎn)稅收的征管工作，提高房地產(chǎn)稅收管理的水平和效率。因此房地產(chǎn)交易價格評估機制系統(tǒng)的設(shè)計總體需要滿足在房地產(chǎn)交易價格核定的過程中，能夠及時的發(fā)現(xiàn)其中出現(xiàn)的問題，及時的糾正，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)納稅人進行及時的監(jiān)控，發(fā)揮該系統(tǒng)的最大管理效能。

（二）系統(tǒng)設(shè)計

1、系統(tǒng)總體的業(yè)務(wù)框架包括三個部分，后臺、前臺和中間庫。房管部門和稅務(wù)部門共同維護中間庫，房管部門管理著中間庫的服務(wù)器。房管部門可以通過對房地產(chǎn)信息的搜集和整理保存在中間庫中，稅務(wù)部門可以直接進入到中間庫中對房管部門登記和管理的房地產(chǎn)信息進行查看和搜集。稅務(wù)部門得到房管部門的房地產(chǎn)信息后，采用批量評估的方式對數(shù)據(jù)進行整理，并將房地產(chǎn)的價格進行評估，評估后稅務(wù)部門可以直接進入到中間庫中將分析和評估的信息進行儲存。同時中間庫可以把稅務(wù)部門保存的信息傳遞給系統(tǒng)的前臺，后臺數(shù)據(jù)庫能夠得到幢價格并同時提供給系統(tǒng)的前臺，并進行價格的審核。前臺得到信息后將受理過的信息進行儲存，中間庫得到信息后能夠儲存?zhèn)鬟f過來的信息，房產(chǎn)部門可以根據(jù)信息的內(nèi)容發(fā)證。

系統(tǒng)總體業(yè)務(wù)框架如圖1所示。

圖1 系統(tǒng)總體業(yè)務(wù)流程圖

2、后臺業(yè)務(wù)設(shè)計

后臺業(yè)務(wù)設(shè)計的第一步為數(shù)據(jù)的采集和整理，建立系統(tǒng)的幢基準價格。GIS和房產(chǎn)登記信息由房管部門提供，然后數(shù)據(jù)的采集和整理建立在現(xiàn)場的勘察信息和大量市場信息的基礎(chǔ)上，能夠準確的獲得房價的影響因素，從而利用批量評估的方式對價格的特征進行分析，并建模。應(yīng)用統(tǒng)計學分析軟件將跟價格有關(guān)的因素進行分析，然后通過數(shù)字模型的校驗確定價格特征的合理性，然后應(yīng)用到大批量房產(chǎn)評估中，將幢的基準價評估出來，再根據(jù)市場法和房產(chǎn)個案的修正系數(shù)進行修正，將評估到的價格提供給前臺交易頁面。房管部門和稅務(wù)部門共同管理，房管部門提供GIS信息，能夠節(jié)省稅務(wù)部門搜集數(shù)據(jù)和信息的時間，提高稅務(wù)部門的辦事效率。第二步為數(shù)據(jù)導入到后臺系統(tǒng)中，該步驟主要實現(xiàn)了系統(tǒng)的編輯功能，設(shè)計上滿足了系統(tǒng)的性能需要。后臺業(yè)務(wù)首先對數(shù)據(jù)批量的導入，增加編輯和上傳照片和文件的內(nèi)容，系統(tǒng)的管理員對用戶的權(quán)限和分配進行管理，定期更新基準價格數(shù)據(jù)，針對價格的異常情況可以發(fā)出預警，能夠確保數(shù)據(jù)具有完整性。

3、前臺業(yè)務(wù)設(shè)計

前臺業(yè)務(wù)的設(shè)計主要是在原有房屋交易過程改造的基礎(chǔ)上進行設(shè)計的，原來的交易價格評估流程主要通過人員的審核，人員工作的效率比較慢，因此在價格的審核和評估上可以采用計算機軟件進行，能夠保障房屋交易能夠快速發(fā)證。前臺系統(tǒng)對審核的價格進行受理，看是否通過最低的計稅價格，如果通過審核那么進行稅費的核算，如果沒有通過，則對價格計算進行核實，最終得到正確的價格后才能進行稅費的核算。稅費核算后對房屋的權(quán)屬進行審核，最后打印稅票督促納稅人進行交稅。雙方的共同管理可以實現(xiàn)房地產(chǎn)交易價格的科學化和規(guī)范化，從而提高工作的效率和水平。如果提交的材料情況屬實，那么接受申報人的提交，采用系統(tǒng)評估的價格，申報通過。如果申報人不被接受，未達成一致的意見，那么委托房地產(chǎn)評估機構(gòu)進行評估，確定計稅的價格，最后才能通過申報。

4、數(shù)據(jù)庫設(shè)計

在房地產(chǎn)交易價格評估的過程中，有許多房地產(chǎn)信息需要被處理，數(shù)據(jù)庫的運行需要實現(xiàn)高效化和精準性，保障信息的安全可靠，同時能夠?qū)崿F(xiàn)對房地產(chǎn)信息的儲存和保管，在數(shù)據(jù)庫的性能設(shè)計上必須更加高效，因此數(shù)據(jù)庫的設(shè)計對系統(tǒng)的順利運行起著至關(guān)重要的作用。性能方面主要表現(xiàn)在讀寫和儲存數(shù)據(jù)方面，并將這兩個因素作為衡量系統(tǒng)性能的標準，同時要同時關(guān)注系統(tǒng)的資源和硬件環(huán)境，并能夠在系統(tǒng)的運行中發(fā)揮最大的用處和能力。整體上保障系統(tǒng)的順利運行。開發(fā)人員在系統(tǒng)的開發(fā)中要注重對數(shù)據(jù)庫邏輯運行的關(guān)注，防止數(shù)據(jù)庫出現(xiàn)任何的問題而丟失重要的文件信息，能夠保障數(shù)據(jù)庫信息和數(shù)據(jù)的完整和安全。另外可以在數(shù)據(jù)庫中增加索引的功能，保障數(shù)據(jù)庫的高效運行。可以建立多表鏈接，建立相關(guān)的模糊查詢索引，及時的根據(jù)索引更新數(shù)據(jù)庫。房地產(chǎn)交易價格評估系統(tǒng)中，三個數(shù)據(jù)庫之間既相互關(guān)聯(lián)，又彼此獨立。后臺和前臺數(shù)據(jù)庫由稅收部門管理，地稅部門和房管部門共同管理中間數(shù)據(jù)庫，后臺數(shù)據(jù)庫中可以利用索引的功能區(qū)分幢基礎(chǔ)信息表和分區(qū)信息表。兩個表主鍵外鍵相互關(guān)聯(lián)，能夠?qū)λ诘拇边M行區(qū)分。交易受理信息和買賣方繳稅的信息在前臺數(shù)據(jù)庫表中顯示，交易受理信息表主要保存房地產(chǎn)交易價格信息，同時主鍵ID建立索引，提供可以查詢的個案，提高工作的效率。中間數(shù)據(jù)庫主要有房產(chǎn)登記的信息和證明信息表，提供給后臺數(shù)據(jù)，在房管部門受理的過程中將數(shù)據(jù)和信息發(fā)布給前臺數(shù)據(jù)庫，提供地稅部門查詢，兩者共同完成信息的管理和維護。

總結(jié)：

房地產(chǎn)交易價格的評估關(guān)系著房地產(chǎn)稅收的管理效率，在房地產(chǎn)交易價格評估流程系統(tǒng)的設(shè)計中利用SSH系統(tǒng)框架技術(shù)，對房地產(chǎn)交易價格使用批量評估的方式滿足評估機制的總體需求，既節(jié)省了人工價格評估的時間，又提高了工作的效率，能夠有效的提高房地產(chǎn)納稅人納稅的積極性，從而保障我國房地產(chǎn)稅收的管理水平。

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