文/張穎 西安建筑科技大學(xué) 陜西西安 710055

基于系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)探究房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格對(duì)居民消費(fèi)水平的影響分析
——以西安市為例

文/張穎 西安建筑科技大學(xué) 陜西西安 710055

房地產(chǎn)價(jià)格是決定國(guó)計(jì)民生的重要影響因素，在居民消費(fèi)中占有較大份額，作為居民購(gòu)買中不可或缺的一部分，其價(jià)格變化會(huì)直接導(dǎo)致居民消費(fèi)水平的變化，反過(guò)來(lái)，居民消費(fèi)水平的變化也直接影響了房地產(chǎn)行業(yè)的供需變化，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的變化，本文以西安市房地產(chǎn)數(shù)據(jù)為例，通過(guò)系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)，進(jìn)行模擬預(yù)測(cè)，利用因果反饋循環(huán)圖,通過(guò)對(duì)未來(lái)5年內(nèi)情景的仿真模擬，分析三者之間的相互影響。

系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)；仿真；居民消費(fèi)價(jià)格；房屋銷售價(jià)格；房屋租賃價(jià)格

一、引言

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，作為朝陽(yáng)行業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展壯大，日益成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要力量。房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)市場(chǎng)最重要和最直接的反映，是房地產(chǎn)價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，是房地產(chǎn)商品和貨幣相交換的產(chǎn)物。近年來(lái)，由于我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)還不夠成熟，房地產(chǎn)制度不健全，房地產(chǎn)的過(guò)熱投資且開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)不合理，房地產(chǎn)的巨額空置率等導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格一路飆升。[1]房地產(chǎn)價(jià)格已持續(xù)上漲十余年時(shí)間，特別是近三四年房?jī)r(jià)加速上漲，幾乎達(dá)到家庭年均收入的10～20倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出一般工薪階層的購(gòu)買力，極大地影響了城市居民的居住環(huán)境和生活質(zhì)量，2006年后大多數(shù)城市房地產(chǎn)的價(jià)格都處于不穩(wěn)定的狀態(tài)，特別是2007年，其被房地產(chǎn)從業(yè)者看作瘋狂的暴富之年。2007年12月20日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和發(fā)改委公布11月70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)，雖然同比上漲10.5%，漲幅繼續(xù)比上月高1.0個(gè)百分點(diǎn)，但環(huán)比漲幅已經(jīng)比上月低了0.8個(gè)百分點(diǎn)。[2]房?jī)r(jià)問(wèn)題現(xiàn)在已經(jīng)成為社會(huì)廣泛關(guān)注的焦點(diǎn)，成為關(guān)系國(guó)計(jì)民生的重要問(wèn)題。國(guó)家和地方政府也相繼出臺(tái)各種調(diào)控政策遏制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)。因此，深入剖析居民消費(fèi)水平對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，把握房地產(chǎn)價(jià)格的變化趨勢(shì)并進(jìn)行科學(xué)而合理地預(yù)測(cè)，有助于政府制定出合理有效的調(diào)控政策，從而引導(dǎo)我國(guó)房地產(chǎn)市 場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，促進(jìn)國(guó)家宏觀調(diào)控目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，有利于社會(huì)主義和諧社會(huì)的構(gòu)建。

二、研究背景

房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的地域性市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)與居民消費(fèi)水平之間存在著互動(dòng)關(guān)系。關(guān)于房?jī)r(jià)對(duì)消費(fèi)的影響。國(guó)外學(xué)者已有大量研究。到目前為止，大體上有三種結(jié)論：Gan(2007)利用香港在2000-2002年的季度個(gè)人交易微觀數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)上漲產(chǎn)生的財(cái)富效應(yīng)對(duì)居民消費(fèi)具有顯著影響，住房財(cái)富每提高10%，居民消費(fèi)隨之將增加1.7%。Haurin等(2006)運(yùn)用兩階段最小二乘法對(duì)美國(guó)房?jī)r(jià)上漲、儲(chǔ)蓄和居民消費(fèi)之間的關(guān)系進(jìn)行研究，認(rèn)為房?jī)r(jià)的上漲會(huì)抑制居民消費(fèi)。[3]國(guó)內(nèi)也有學(xué)者在二者變動(dòng)關(guān)系中進(jìn)行了研究，如黃靜和屠梅曾( 2009) 首次利用家庭微觀調(diào)查數(shù)據(jù)，對(duì)近10年我國(guó)居民房地產(chǎn)財(cái)富與消費(fèi)之間的關(guān)系進(jìn)行研究，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)通過(guò)財(cái)富效應(yīng)對(duì)居民消費(fèi)有顯著促進(jìn)作用，且經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)越明顯。[4]而唐志軍等(2010)指出房?jī)r(jià)上漲過(guò)快時(shí)引起當(dāng)前消費(fèi)減少而產(chǎn)生的擠出效應(yīng)大于因房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的財(cái)富效應(yīng)，且通過(guò)協(xié)整檢驗(yàn)和VAR分析發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)社會(huì)消費(fèi)品零售總額波動(dòng)有負(fù)影響。[5]

然而，專門針對(duì)西安市的房地產(chǎn)價(jià)格及居民消費(fèi)水平影響的文獻(xiàn)少之又少，且利用系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)探究房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)居民消費(fèi)水平的相互關(guān)系更少。本文通過(guò)近十年房地產(chǎn)價(jià)格及居民消費(fèi)水平的數(shù)據(jù)，利用因果關(guān)系圖及Vensim-PLE 軟件模擬預(yù)測(cè)未來(lái)兩者的變化情況。研究中房地產(chǎn)價(jià)格通過(guò)兩個(gè)方面來(lái)進(jìn)行體現(xiàn)，一方面是房屋銷售價(jià)格，一方面是房屋租賃價(jià)格，為了簡(jiǎn)化計(jì)算，這里都采用價(jià)格指數(shù)而不用具體數(shù)字。居民消費(fèi)水平也用居民消費(fèi)水平指數(shù)代替。現(xiàn)將全文安排如下：第一部分引言，第二部分研究國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀，第三部分構(gòu)建系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)模型，第四部分為仿真，第五部分是結(jié)論。

三、房地產(chǎn)價(jià)格與居民消費(fèi)水平關(guān)系的系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)模型

西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年整體發(fā)展平穩(wěn)、空間巨大，自1998年國(guó)家取消了福利分房，西安市房地產(chǎn)進(jìn)入了商品化階段，十余年時(shí)間的發(fā)展，西安市整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展并沒(méi)有出現(xiàn)大起大落，也沒(méi)有出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，沒(méi)有滯銷。雖然2008年受全國(guó)樓市低迷的影響，西安市房地產(chǎn)竣工面積和銷售面積下滑，但是房地產(chǎn)價(jià)格依然處于增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。西安不像一些具有較大優(yōu)勢(shì)的發(fā)達(dá)城市競(jìng)爭(zhēng)激烈，供求變化較快，正因如此它的房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)勢(shì)不是直接顯現(xiàn)，而是一步步爆發(fā)、一步步展現(xiàn)的。

因此，深入分析西安市房地產(chǎn)價(jià)格的與居民消費(fèi)水平的相互關(guān)系及對(duì)西安市未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的科學(xué)預(yù)測(cè)變得更具有現(xiàn)實(shí)意義和適用價(jià)值，而且可以對(duì)西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)的管理和投資等問(wèn)題進(jìn)行合理的防范與治理。

1、構(gòu)建思路

本文假設(shè)系統(tǒng)外因素不改變，將研究系統(tǒng)分為三個(gè)子系統(tǒng)：一是居民消費(fèi)水平子系統(tǒng)，主要影響因素有居民人均收入和通貨膨脹，這兩者的變化會(huì)直接影響居民的消費(fèi)水平變化；二是房屋出售子系統(tǒng)，三是房屋租賃子系統(tǒng)。本文數(shù)據(jù)皆來(lái)源于西安統(tǒng)計(jì)年鑒。[6]

2、數(shù)據(jù)選取

為了研究房地產(chǎn)價(jià)格與居民消費(fèi)水平間的關(guān)系，現(xiàn)將居民消費(fèi)價(jià)格以價(jià)格指數(shù)來(lái)進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，由西安市各年的統(tǒng)計(jì)年鑒和西安統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)上查得表1中近10年居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)的數(shù)據(jù)：

表1 西安市各年居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)

現(xiàn)以西安市的實(shí)際情況來(lái)加以分析，將各年的房地產(chǎn)價(jià)格以房屋銷售價(jià)格和房屋租賃價(jià)格以為價(jià)格指數(shù)表示，由西安市各年的統(tǒng)計(jì)年鑒和西安統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)上查得各年西安市房屋銷售價(jià)格指數(shù)和房屋租賃價(jià)格指數(shù)如表2:

表2 西安市各年房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)

在考慮居民消費(fèi)價(jià)格與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系時(shí)，分居民消費(fèi)價(jià)格與房屋銷售價(jià)格及居民消費(fèi)水平和房屋租賃價(jià)格兩個(gè)部分分別進(jìn)行研究。從圖中很明顯的看出來(lái)三者的變化趨勢(shì)相同，不過(guò)房屋銷售價(jià)格趨勢(shì)圖相較房屋租賃價(jià)格趨勢(shì)圖反應(yīng)快些，整體來(lái)看三者間是正相關(guān)的關(guān)系。

3、因果循環(huán)圖分析

圖1 因果循環(huán)圖

因果反饋循環(huán)圖可以看出整個(gè)系統(tǒng)是正反饋循環(huán)，子系統(tǒng)間房屋銷售價(jià)格與房屋租賃價(jià)格之間是負(fù)反饋循環(huán)。

4、影響標(biāo)度建立的說(shuō)明

4.7 106.0 99.7 1 03.5 105．6 102.8影響程度 一般影響關(guān)系中等影響關(guān)系 強(qiáng)烈關(guān)系標(biāo)度 ±1 ±2 ± 3

居民消費(fèi)水平：房屋銷售價(jià)格（-3）；居民消費(fèi)水平：房屋租賃價(jià)格（+2）

居民消費(fèi)水平：通貨膨脹率（-2）；居民消費(fèi)水平：人均收入（+3）

房屋銷售價(jià)格：居民消費(fèi)水平（+2）；房屋銷售價(jià)格：房屋租賃價(jià)格（-1）

房屋租賃價(jià)格：房屋銷售價(jià)格（+2）

產(chǎn)生影響變量受影響的變量產(chǎn)生影響的變量居民消費(fèi) 通貨膨脹 人均收入 房屋銷售價(jià) 房屋租賃價(jià)受影響的變量居民消費(fèi)水平 0 -2 +3 -3 +2房屋銷售價(jià)格 +2 0 0 0 -1房屋租賃價(jià)格 0 0 0 +2 0

5、動(dòng)態(tài)效應(yīng)模型

1）動(dòng)態(tài)模型的條件，設(shè)在t時(shí)刻的初始值為Xt，a-、a+為要素間正負(fù)影響。在t+Δt時(shí)刻的值為Xt+Δt，在t時(shí)刻的純影響為Pt

在帶入本模型中，西安市居民消費(fèi)水平的Pt1=1，即正負(fù)影響相等，Xt在Δt內(nèi)無(wú)變化；房屋銷售價(jià)格Pt2≈0.5＜1，則正影響大于負(fù)影響，Xt在Δt內(nèi)增加；房屋租賃價(jià)格Pt3≈0.0005＜1，則正影響大于負(fù)影響，Xt在Δt內(nèi)增加。且房屋銷售價(jià)格增加較快。

2）動(dòng)態(tài)模型

Xt+Δt=XtPt

6、繪制曲線進(jìn)行預(yù)測(cè)

四、現(xiàn)狀分析

房地產(chǎn)產(chǎn)品作為高價(jià)值的耐用商品，需要消費(fèi)者支付的資金數(shù)額較大，這就要求人們有良好的收入水平。而收入水平又與人均工資、通貨膨脹率密切相關(guān)。從居民消費(fèi)水平指數(shù)趨勢(shì)圖可以看出，除了2009年西安市居民消費(fèi)水平暴跌外，近十年來(lái)基本都保持著穩(wěn)定增長(zhǎng)，而隨著時(shí)間的推移，最近4年來(lái)居民消費(fèi)價(jià)格水平趨于穩(wěn)定，從圖1、圖2、圖3可以看出居民消費(fèi)水平趨勢(shì)與房屋銷售價(jià)格水平趨勢(shì)和房屋租賃價(jià)格水平趨勢(shì)基本一致。則當(dāng)消費(fèi)水平較低時(shí)，人們對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的支出很小，即房地產(chǎn)產(chǎn)品的有效需求小，使得需求較低，房屋銷售價(jià)格和房屋租賃價(jià)格水平也較低，房地產(chǎn)價(jià)格變化不明顯，但是房屋銷售價(jià)格增加的話，無(wú)力購(gòu)買的人增多，則租賃房屋的人群增多，帶動(dòng)租賃房屋的價(jià)格增加。伴隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展壯大，居民收入增幅不斷加大，居民提高了消費(fèi)者的購(gòu)買能力，促使消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，條件較好的情況下，租小房子的開(kāi)始換租較大的住房，無(wú)房戶開(kāi)始買房，小住戶開(kāi)始換大住房，房地產(chǎn)產(chǎn)品購(gòu)買支出明顯增加，需求市場(chǎng)推向縱深發(fā)展，則房地產(chǎn)價(jià)格明顯上漲。因此，人均收入水平與居民消費(fèi)水平呈正相關(guān)關(guān)系，收入水平越高，房地產(chǎn)價(jià)格消費(fèi)水平越高，反之亦然。正如本文因果分析圖分析所得。

五、結(jié)論

在現(xiàn)今條件之下，繼續(xù)假設(shè)政策不發(fā)生大的變化下進(jìn)行預(yù)測(cè)。上述模擬預(yù)測(cè)的結(jié)果表明在2013年-2017年的這段時(shí)間內(nèi), 西安房地產(chǎn)價(jià)格水平逐漸增加，不僅表現(xiàn)在房地產(chǎn)租賃價(jià)格這一方面，也表現(xiàn)在房地產(chǎn)銷售價(jià)格方面，而且房屋銷售價(jià)格增加較房屋租賃價(jià)格增加快。而西安市未來(lái)居民消費(fèi)水平不發(fā)生大的變化，保持不變。本文在文獻(xiàn)查閱和歸納分析的基礎(chǔ)上，運(yùn)用Vensim-PLE研究西安市房地產(chǎn)價(jià)格及與居民消費(fèi)水平間的相互關(guān)系并進(jìn)行未來(lái)預(yù)測(cè)。房地產(chǎn)銷售價(jià)格及房地產(chǎn)租賃價(jià)格直接關(guān)系到居民消費(fèi)水平的高低，這也為政府政策制定者考慮提高居民消費(fèi)水平從而降低房地產(chǎn)銷售價(jià)格政策提供依據(jù)。

[1]溫志媛.西安市住宅價(jià)格主要影響因素分析及其預(yù)測(cè)[D].西安科技大學(xué),2010.

[2]游娜.北京市房地產(chǎn)價(jià)格成本效應(yīng)的實(shí)證分析[J].基建管理優(yōu)化,2008,(04):15-19.

[3]李春風(fēng).房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)我國(guó)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)的影響研究[D].湖南大學(xué),2013.

[4]黃靜,屠梅曾.房地產(chǎn)財(cái)富與消費(fèi):來(lái)自于家庭微觀調(diào)查數(shù)據(jù)的證據(jù)[J].管理世界,2009,(07):35-45.

[5]李春風(fēng),陳樂(lè)一,劉建江.房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)我國(guó)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)的影響研究[J].統(tǒng)計(jì)研究,2013,(02):14-22.

[6]西安市統(tǒng)計(jì)局：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局西安調(diào)查隊(duì).西安統(tǒng)計(jì)年鑒.2004-2013.

張穎(1990-)，女，籍貫山西，現(xiàn)為西安建筑科技大學(xué)管理學(xué)院碩士研究生，專業(yè)技術(shù)經(jīng)濟(jì)及管理，研究方向?yàn)橥顿Y決策與項(xiàng)目評(píng)價(jià).