孫雪蓮

摘 要：房地產(chǎn)是一項資金投入較高的經(jīng)營活動，不僅運行周期長，而且規(guī)模大。中國的房地產(chǎn)融資體系中，以銀行貸款為主，但是近些年來房價上漲與人民的收入水平嚴重脫離，使得房地產(chǎn)價格成持續(xù)性上漲趨勢，隨著金融風(fēng)險的出現(xiàn)，房價下調(diào)，就會導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的潛在風(fēng)險。本論文針對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險進行分析，具有針對性地提出必要的防范措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；商業(yè)銀行貸款；風(fēng)險；防范

房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險，是指借款人出于各種原因而違背合同預(yù)定而沒有按期還款，這種違約的不確定性很有可能導(dǎo)致銀行對于房地產(chǎn)開發(fā)所提供的貸款有所損失。房地產(chǎn)開發(fā)項目存在著一定的風(fēng)險性，不僅項目本身復(fù)雜，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，由于項目的復(fù)雜性因素還會導(dǎo)致項目運作中的偶然因素影響而導(dǎo)致進度緩慢，沒有獲得預(yù)期的收益。

一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款中所存在的風(fēng)險

（一）房地產(chǎn)開發(fā)中所存在的開發(fā)商經(jīng)營風(fēng)險

房地產(chǎn)是具有一定經(jīng)營風(fēng)險的行業(yè)，其風(fēng)險性所涵蓋的因素包括建筑質(zhì)量不符合購房者要求而影響到住房銷售業(yè)績、投訴多而遭到建設(shè)主管部門處罰、期房項目沒有按照預(yù)期完工、沒有在規(guī)定的時間內(nèi)將房屋產(chǎn)權(quán)證辦理完畢、開發(fā)商由于資金投入問題而導(dǎo)致財產(chǎn)損失、開發(fā)商違規(guī)操作導(dǎo)致法律糾紛而遭到處罰、法人代表由于涉嫌經(jīng)濟及糾紛案而需要承擔(dān)一定的法律責(zé)任等等。從貸款風(fēng)險的角度而言，如果開發(fā)企業(yè)信用等級下降，就會導(dǎo)致貸款擔(dān)保人不認真履行債務(wù)償清義務(wù)，致使貸款風(fēng)險系數(shù)提升，引發(fā)借款人財產(chǎn)遭到查封[1]。但是抵押物如果貶值，就使得銀行難以使用抵押物作為還貸。此外，房地產(chǎn)開發(fā)商對于開發(fā)地質(zhì)的選擇，小區(qū)規(guī)劃以及樓盤設(shè)計等等，如果存在失誤，就難以致使商品房暢銷。在房地產(chǎn)行業(yè)市場競爭環(huán)境下，商品房積壓，就會導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)困難而難以還清銀行貸款。

（二）房地產(chǎn)市場環(huán)境而導(dǎo)致房地產(chǎn)貸款風(fēng)險

房地產(chǎn)市場瞬息萬變，一些不可避免的干擾因素，諸如經(jīng)濟周期、信貸膨脹等等的存在都會導(dǎo)致銀行貸款風(fēng)險。在中國的市場經(jīng)濟中，房地產(chǎn)業(yè)對于經(jīng)濟發(fā)展起到了先導(dǎo)作用。當社會經(jīng)濟運轉(zhuǎn)周期發(fā)生變化，首先就會從房地產(chǎn)市場的變化體現(xiàn)出來[2]。當市場經(jīng)濟環(huán)境運行良好，房地產(chǎn)價格就會呈現(xiàn)出上升的趨勢，如果房地產(chǎn)的需求量大于供給量，就會造成房地產(chǎn)泡沫。當市場經(jīng)濟處于滑坡狀態(tài)，已經(jīng)形成的房地產(chǎn)泡沫就會破裂，隨著房地產(chǎn)價格下降，房地產(chǎn)貸款的損失也會增大。存在這種現(xiàn)象的主要原因是由于人們的低水平收入所造成的。越來越多的人還貸能力不足，就會導(dǎo)致違約。銀行為了能夠收回貸款，會采取扣押房地產(chǎn)的形式，如果所抵押的房地產(chǎn)價格處于低靡狀態(tài)，就會由此而造成銀行貸款損失。

二、房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險的防范措施

（一）對房地產(chǎn)開發(fā)實施嚴格的貸前審核

商業(yè)銀行會從本地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的角度出發(fā)制定房地產(chǎn)貸款標準，但是，房地產(chǎn)開發(fā)生的道德風(fēng)險存在導(dǎo)致行業(yè)信息不對稱。商業(yè)銀行要制定合乎地區(qū)發(fā)展需要的房地產(chǎn)貸款標準，就要對于房地產(chǎn)開發(fā)項目進行專業(yè)性評估，將貸款信息進行審查，增加信息透明度，將貸款信譽差，還款能力低的開發(fā)項目剔除，以降低房地產(chǎn)信貸市場中所存在的道德風(fēng)險[3]。商業(yè)銀行在制定房地產(chǎn)開發(fā)貸款標準時，要對于房地產(chǎn)行業(yè)的區(qū)域發(fā)展狀況有所了解。在批準開發(fā)商貸款期間之前，要對于房地產(chǎn)開發(fā)的外部環(huán)境、財務(wù)狀況、經(jīng)營水平、社會信譽度以及市場發(fā)展前景進行綜合性評估，并將房地產(chǎn)開發(fā)等級確定下來，做好貸款評估工作，以提高貸款安全性。

（二）強化房地產(chǎn)開發(fā)的監(jiān)督管理

為了強化房地產(chǎn)開發(fā)貸款全過程管理，就要對于有關(guān)工作人員進行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，完善貸款發(fā)放流程，所有的工作人員都要按照規(guī)章制度操作，杜絕存在不按照操作程序辦事的現(xiàn)象，使得抵押擔(dān)保的各項措施能夠全面落實。為了避免房地產(chǎn)開發(fā)貸款過程中存在不規(guī)范操作現(xiàn)象，就要對于房地產(chǎn)開發(fā)實施有效監(jiān)督管理，以對于貸款風(fēng)險以有效控制[4]?；鶎咏?jīng)理要履行貸款跟蹤管理的責(zé)任，將房地產(chǎn)信貸風(fēng)險預(yù)警機制建立起來，將監(jiān)督機制納入其中，根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)現(xiàn)場情況實施必要的檢查，一旦發(fā)現(xiàn)問題就及時解決，以避免造成重大貸款風(fēng)險。

結(jié)論

綜上所述，房地產(chǎn)市場瞬息萬變，導(dǎo)致貸款風(fēng)險存在。商業(yè)銀行面臨房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險，就要對于造成風(fēng)險的主要原因進行分析。根據(jù)房地產(chǎn)市場發(fā)展要求將多元化的房地產(chǎn)監(jiān)督機制建立起來，對于房地產(chǎn)信貸中所存在的違規(guī)行為進行查處，并采取有效措施，以從宏觀的層面做好貸款風(fēng)險防范。（作者單位：中國建設(shè)銀行遼寧省分行）

參考文獻：

[1] 孫迎冬. 略論我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險防范機制 [J]. 河北金融，2008（05）：39-41.

[2] 何勇. 我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸快速擴張風(fēng)險研究 [J]. 重慶工商大學(xué)學(xué)報（西部論壇），2008（11）：80-86.

[3] 馮蘭. 我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險及其防范 [D]. 福建師范大學(xué)，2008.

[4] 王文驥. 從房地產(chǎn)貸款看商業(yè)銀行資產(chǎn)管理 [D]. 大慶社會科學(xué)，2007（08）：110-114.