曹靜

摘要：在國(guó)家房地產(chǎn)政策出現(xiàn)新的調(diào)整的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)為了有效提升競(jìng)爭(zhēng)力，擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，必須有效地加強(qiáng)成本管理，從而有效地應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)成本管理中的一些突出問(wèn)題。本文通過(guò)研究房地產(chǎn)成本管理的特點(diǎn)，總結(jié)了房地產(chǎn)不同階段成本管理的突出問(wèn)題，系統(tǒng)地提出了有效的對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本管理；問(wèn)題；對(duì)策

隨著房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，成本領(lǐng)先成為房地產(chǎn)企業(yè)核心的戰(zhàn)略之一。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行有效的成本控制，有助于其參與土地市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，擴(kuò)大利潤(rùn)空間、并有助于制定成功的公司戰(zhàn)略，在競(jìng)爭(zhēng)中取勝。

一、房地產(chǎn)成本管理突出問(wèn)題分析

1.項(xiàng)目前期缺乏充分的成本調(diào)研

無(wú)論房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模大小，在拿地之前，進(jìn)行充分的成本調(diào)研是必不可少的。但現(xiàn)實(shí)的情況是，很多房地產(chǎn)公司由于時(shí)間有限，加上重視程度不足，對(duì)于成本的前期調(diào)研不夠認(rèn)真和充分，甚至直接利用公司原有的項(xiàng)目數(shù)據(jù)或者其他公司的項(xiàng)目數(shù)據(jù)進(jìn)行套用，造成土地成本信息失真。

2.成本信息反饋滯后，缺少有效率的成本管理

廣大房地產(chǎn)企業(yè)至今都還缺少動(dòng)態(tài)的成本管理，合同臺(tái)賬無(wú)法及時(shí)反映企業(yè)成本的發(fā)生和變更，更無(wú)法實(shí)現(xiàn)對(duì)于未簽訂合同的成本預(yù)期評(píng)估，從而使得成本信息的反饋滯后，成本管理的效率低下。

3.事后評(píng)估嚴(yán)重不足，缺少充足的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)

事后評(píng)估指的是項(xiàng)目最終驗(yàn)收完成后進(jìn)行的成本分析評(píng)估，從而發(fā)現(xiàn)成本管理各個(gè)階段的工作問(wèn)題，最終得出可觀而科學(xué)的經(jīng)驗(yàn)以及教訓(xùn)；于此同時(shí)，各個(gè)階段有關(guān)成本的專(zhuān)業(yè)數(shù)據(jù)，可以作為以后項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的依據(jù)和借鑒。從過(guò)去的情況看，廣大房企往往對(duì)于事后的評(píng)估重視程度不夠，沒(méi)有對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目科學(xué)細(xì)致地成本分析和經(jīng)驗(yàn)積累，對(duì)于成本數(shù)據(jù)庫(kù)的建立和分享更是無(wú)從談起。

二、房地產(chǎn)成本管理的對(duì)策

1.各專(zhuān)業(yè)協(xié)同實(shí)地調(diào)研成本，對(duì)成本進(jìn)行合理評(píng)估

在拿地拓展階段的成本管理的重點(diǎn)在于編制全面合理的成本估算，從而為投資和最終決策服務(wù)。在進(jìn)行成本估算時(shí)，需要注意以下兩個(gè)方面：

第一，注意不同專(zhuān)業(yè)部門(mén)之間的協(xié)調(diào)和配合。一個(gè)好項(xiàng)目在進(jìn)行前期調(diào)研時(shí)，各專(zhuān)業(yè)部門(mén)間的協(xié)調(diào)配合是必不可少的；這不僅僅是某一個(gè)部門(mén)的職責(zé)，而是需要成本、設(shè)計(jì)、市場(chǎng)、工程等各個(gè)方面的人員進(jìn)行聯(lián)合調(diào)研，使調(diào)研結(jié)果更加全面客觀，為后期的成本估算奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

第二 ，在前期調(diào)研的基礎(chǔ)上編制出科學(xué)可觀的成本估算方案。在前期工作完成以后，可以根據(jù)目標(biāo)市場(chǎng)的實(shí)際需求以及未來(lái)的發(fā)展變化，科學(xué)合理地確定項(xiàng)目規(guī)模，目標(biāo)產(chǎn)品以及核心客戶，并對(duì)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行更進(jìn)一步地分析，得出客觀的評(píng)價(jià)。具體的工作流程如下：首先，由不同部門(mén)提供與成本評(píng)估有關(guān)的各種信息，包括市場(chǎng)定位和戶型配置標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、水電煤及市政配套收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等；然后，有關(guān)人員根據(jù)相關(guān)要求配置成本項(xiàng)，整合各部門(mén)的相關(guān)信息；最后，完成全面科學(xué)的成本評(píng)估，制定出詳實(shí)的估算方案，作為投資和決策的依據(jù)。

2.運(yùn)用房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)進(jìn)行成本管控

房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)是針對(duì)傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)管理模式與業(yè)務(wù)手段中逐漸表現(xiàn)出的效率低下、信息滯后、規(guī)范與執(zhí)行力差等特點(diǎn)，利用先進(jìn)的IT信息技術(shù)，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身管理思想和模式，參考一系列大型房地產(chǎn)企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，幫助房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)在波動(dòng)的大環(huán)境下，保持穩(wěn)定、健康的可持續(xù)性發(fā)展的信息化管理軟件。房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)在重視系統(tǒng)功能的全面性，流程的可控性，技術(shù)的易用性的同時(shí)更要注重系統(tǒng)的易用性。要實(shí)現(xiàn)將房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)有效運(yùn)用到成本控制上，需要做到以下幾點(diǎn)：

第一， 要和企業(yè)的成本管理流程相統(tǒng)一。房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)的一個(gè)重要職能就是成本控制，而有效的成本控制要求該系統(tǒng)一定要和成本控制得流程相匹配，并隨著成本控制流程的調(diào)整而改變，從而具備更強(qiáng)的時(shí)效性?？梢哉f(shuō)管理信息系統(tǒng)在成本控制上實(shí)現(xiàn)了升華，但永遠(yuǎn)不能脫離現(xiàn)有成本控制流程。

第二，要通俗易懂便于理解和掌握。房地產(chǎn)的成本管理設(shè)計(jì)到了不同的專(zhuān)業(yè)部門(mén)，也包含了多個(gè)環(huán)節(jié)，不僅僅財(cái)務(wù)人員要使用，相關(guān)部門(mén)也要積極參與，可以說(shuō)是一個(gè)全員參與的系統(tǒng)。所以，為了更有效率地進(jìn)行成本管理，要求該系統(tǒng)一定要通俗易懂，便于不同職能部門(mén)理解和快速掌握，使得成本管理的各個(gè)環(huán)節(jié)都清晰明了。

第三，要嚴(yán)格執(zhí)行。當(dāng)把房地產(chǎn)信息系統(tǒng)引入到成本管理后，必須在整個(gè)企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部全面推廣，并避免出現(xiàn)系統(tǒng)外的成本管理事項(xiàng)，使得所有的成本管理信息都納入到了管理信息系統(tǒng)中，從而確立管理信息系統(tǒng)在成本管控中的核心地位，實(shí)現(xiàn)科學(xué)有效的動(dòng)態(tài)成本管理。

3.做好事后評(píng)估，不斷積累有效的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)

除了前邊的事前調(diào)研和過(guò)程管控，在房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)束后，還要做好積極的事后評(píng)估，把項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中有關(guān)成本管理的經(jīng)驗(yàn)和不足進(jìn)行總結(jié)和歸納，并加以升華形成管理檔案。這些文本可以在企業(yè)以后的內(nèi)部培訓(xùn)和交流的時(shí)候，作為經(jīng)驗(yàn)成果進(jìn)行分享，以便在以后的工作中取長(zhǎng)補(bǔ)短。

對(duì)于經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)的積累，主要包括對(duì)項(xiàng)目中各個(gè)細(xì)項(xiàng)的價(jià)格、工程量、技術(shù)指標(biāo)等進(jìn)行全面總結(jié)和比較，最終形成有針對(duì)性的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，為以后企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供科學(xué)、有效、準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)參考。在進(jìn)行這項(xiàng)工作的過(guò)程中，需要注意以下幾個(gè)方面的問(wèn)題：（1）不同項(xiàng)目所產(chǎn)生的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，由于產(chǎn)品差異較大，在成本上也存在著很大的不同；（2）項(xiàng)目細(xì)項(xiàng)的成本價(jià)格以及相關(guān)的技術(shù)參數(shù)是工作研究的重點(diǎn)；（3）對(duì)于材料的選取、采購(gòu)的方式、施工的工藝以及設(shè)計(jì)風(fēng)格的研究也是必不可少的；（4）在運(yùn)用經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)時(shí)，要避免出現(xiàn)生搬硬套的問(wèn)題，而是要根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際面對(duì)的區(qū)域、時(shí)間、市場(chǎng)特點(diǎn)、金融政策、政府調(diào)控政策、人工成本等，有針對(duì)性的開(kāi)展相關(guān)工作。

通過(guò)以上分析，我們可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制是一項(xiàng)復(fù)雜而系統(tǒng)的工程，需要每一個(gè)環(huán)節(jié)都進(jìn)行嚴(yán)格的管控：在前期拿地階段，各專(zhuān)業(yè)協(xié)同實(shí)地調(diào)研成本，對(duì)成本進(jìn)行合理評(píng)估；在施工階段，要合理有效地運(yùn)用好房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)進(jìn)行成本管控；項(xiàng)目竣工后，還要做好事后評(píng)估，不斷積累有效的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，為以后的成本管理奠定良好的基礎(chǔ)。（作者單位：天津海景實(shí)業(yè)有限公司）

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