孟丹丹　李夢(mèng)琳

作者簡(jiǎn)介：孟丹丹（1991-），女，漢族，河北省石家莊市，金融碩士研究生，河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)，研究方向：農(nóng)村金融。

摘 要：本文首先通過對(duì)2014年的房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人購(gòu)房貸款等數(shù)據(jù)來分析我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀。基于限購(gòu)政策的放開，主要分析了來自購(gòu)房者、開發(fā)商和商業(yè)銀行三方面的風(fēng)險(xiǎn)變化，從而提出相關(guān)的意見和建議。

關(guān)鍵詞：個(gè)人住房貸款； 風(fēng)險(xiǎn)分析； 商業(yè)銀行

一、我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀

截至2014年12月末，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額5.63萬億元，同比增長(zhǎng)22.6%，增速比上年末高7.9個(gè)百分點(diǎn)；其中，房產(chǎn)開發(fā)貸款余額 4.28萬億元，同比增長(zhǎng)21.7%，增速比上年末高5.3個(gè)百分點(diǎn)；地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.35萬億元，同比增長(zhǎng)25.7%，增速比上年末高 15.9個(gè)百分點(diǎn)?？梢?，房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速明顯上升。

而我國(guó)個(gè)人購(gòu)房貸款繼續(xù)保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。2014年末，我國(guó)個(gè)人購(gòu)房貸款余額為11.52萬億元，同比增長(zhǎng)17.5%，增速高于同期各項(xiàng)貸款增速3.9個(gè)百分點(diǎn)；全年增加1.72萬億元，同比多增196億元。

隨著限購(gòu)政策在各大城市相繼解除，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)回升，使得房地產(chǎn)企業(yè)的信心得以恢復(fù)，拿地?zé)崆檩^高，融資需求有所增加，因此地產(chǎn)開發(fā)貸款增速較大，而限購(gòu)松綁并沒有沖垮人民大眾的理性思維，大家普遍持觀望態(tài)度，因此個(gè)人購(gòu)房貸款依舊保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。

二、商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)分析

面對(duì)樓市下行，不少地區(qū)放開了此前的限購(gòu)政策，因此房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)成為某些地區(qū)商業(yè)銀行不良貸款上升的主要原因。前幾年，部分地區(qū)在房地產(chǎn)市場(chǎng)膨脹和銀行短期效益激勵(lì)下，大量企業(yè)和個(gè)人參與房地產(chǎn)投資，銀行貸款激增，風(fēng)險(xiǎn)迅速上升。2014年以來，隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行，房地產(chǎn)價(jià)格回落，出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力、投資回報(bào)下降等情況，這樣的風(fēng)險(xiǎn)迅速波及銀行體系，銀行貸款隨之過度緊縮甚至凍結(jié)，加劇了金融和經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，造成不良貸款上升。

由萬德數(shù)據(jù)顯示，2014年第四季度末，商業(yè)銀行不良貸款余額比第一季度增加1064.22億元，增長(zhǎng)26.62%，不良貸款率為1.04%，比年初上升0.04個(gè)百分點(diǎn)。本文預(yù)計(jì)，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)不良貸款增長(zhǎng)仍將繼續(xù)。

（一）購(gòu)房者引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于購(gòu)房者來說，由于投資渠道相對(duì)比較狹窄，而房地產(chǎn)具有很好的保值增值功能，許多人就把購(gòu)買房地產(chǎn)當(dāng)做一種投資手段。但是對(duì)于那些具有剛性需求的購(gòu)房者來說，限購(gòu)松綁并不能使他們獲得真正的優(yōu)惠，反而會(huì)放進(jìn)來一部分投機(jī)者。如果消費(fèi)者購(gòu)房屬于自住的，對(duì)還款相對(duì)重視，逾期或不還款的情況相對(duì)較小；但如果消費(fèi)者買房是投機(jī)之用，可能會(huì)對(duì)市場(chǎng)的行情判斷不準(zhǔn)確，投資不理性，加之房?jī)r(jià)波動(dòng)較大，會(huì)導(dǎo)致投資失敗，違約概率上升。正是因?yàn)楹芏嗤稒C(jī)性購(gòu)房者的炒房資金很大比例來自于商業(yè)銀行。因此，商業(yè)銀行需要承擔(dān)更多的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)商引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)管理不善，也會(huì)導(dǎo)致銀行風(fēng)險(xiǎn)上升。經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致樓盤爛尾、施工企業(yè)的工程款未結(jié)、未及時(shí)給購(gòu)房者辦理產(chǎn)權(quán)證、或是因房屋的質(zhì)量問題影響交房日期，繼而使已購(gòu)房者不能按期入住。這時(shí)購(gòu)房者可能會(huì)提出解除購(gòu)房合同的要求，從而造成銀行的損失。而且，在實(shí)際商品房建設(shè)中，通常都是由施工方墊錢修建的，或者是開發(fā)商以各種理由拖欠施工款，在一段時(shí)間內(nèi)開發(fā)商手中就會(huì)擁有銀行貸款。如果開發(fā)商把這些資金用了，就會(huì)導(dǎo)致在經(jīng)營(yíng)上出現(xiàn)了混亂，最終導(dǎo)致銀行的風(fēng)險(xiǎn)不斷升高，造成重大的經(jīng)濟(jì)損失。

（三）商業(yè)銀行內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)銀行為了追逐利潤(rùn)而激烈競(jìng)爭(zhēng)，銀行信貨部門為完成專項(xiàng)考核任務(wù)，降低貨款準(zhǔn)入門檻并對(duì)借款人的貨款資料放松審查，尤其是商業(yè)銀行沒有嚴(yán)格的個(gè)人住房抵押貸款審核制度，或者只是宏觀的制度，沒有能細(xì)化到商業(yè)銀行員工的操作中，那么個(gè)人住房抵押貸款的規(guī)模越增大，銀行所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)相應(yīng)的提高。此外，個(gè)人住房貨款業(yè)務(wù)的檔案管理非常重要，因?yàn)樵谌绱碎L(zhǎng)的借款期內(nèi)，銀行工作人員必然產(chǎn)生變動(dòng)，領(lǐng)導(dǎo)或客戶經(jīng)理都會(huì)更換，目前已發(fā)生的因工作人員變動(dòng)而造成個(gè)人住房貨款業(yè)務(wù)檔案流失的案例也很多。銀行內(nèi)部有人與外部勾結(jié)，問題會(huì)更加嚴(yán)重，若出現(xiàn)個(gè)人住房貨款業(yè)務(wù)檔案的失真、失實(shí)，銀行的貨款就會(huì)面臨極大的風(fēng)險(xiǎn)。

三、防范個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的建議

（一）建立完善的個(gè)人信用體系

首先，建立個(gè)人信息共享平臺(tái)。在各金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部建立信息資源庫(kù)，通過對(duì)信息共享平臺(tái)的運(yùn)用，盡快在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)施各商業(yè)銀行個(gè)人信用檔案聯(lián)網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)信息的共享。力爭(zhēng)通過一個(gè)透明公平的公共平臺(tái)，促使貸款雙方可以真實(shí)詳細(xì)的獲取有關(guān)信息，增強(qiáng)個(gè)人住房抵押貸款的透明化。其次，制定完善的個(gè)人信用制度評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，在個(gè)人住房貨款業(yè)務(wù)的受理過程中，客戶經(jīng)理對(duì)貨款申請(qǐng)者的個(gè)人信用評(píng)估是不可缺少的環(huán)節(jié)因此，建立一套實(shí)用、客觀、定性、定量的個(gè)人信用評(píng)估體系，對(duì)于防范住房貨款中的信用風(fēng)險(xiǎn)是非常重要的。最后，完善個(gè)人信用體系的法律環(huán)境。通過法律手段維護(hù)個(gè)人信用系統(tǒng)的正常運(yùn)行，制定相關(guān)法律法規(guī)，對(duì)違背誠(chéng)信原則的個(gè)人給予嚴(yán)厲懲罰，使個(gè)人違約成本大于違約收益，降低個(gè)人住房貨款的違約風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)守約的借款人，根據(jù)其信用評(píng)定等級(jí)，給予延長(zhǎng)貨款期限、降低利率水平等優(yōu)惠政策。

（二）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的審查與監(jiān)管

加強(qiáng)開發(fā)商的貨款申請(qǐng)審查，應(yīng)重點(diǎn)審查開發(fā)商的資質(zhì)、實(shí)力、誠(chéng)信情況、股東構(gòu)成等，選擇有實(shí)力、重誠(chéng)信、管理規(guī)范的開發(fā)商做為合作對(duì)象，這對(duì)防范爛尾樓的出現(xiàn)、開發(fā)商為套取信貸資金實(shí)施的“假個(gè)貸”行為的發(fā)生具有較好的防范作用。另外，建立對(duì)開發(fā)商的動(dòng)態(tài)跟蹤系統(tǒng)，商業(yè)銀行應(yīng)該通過定期調(diào)閱財(cái)務(wù)報(bào)表、實(shí)地走訪樓盤現(xiàn)場(chǎng)等管理手段，實(shí)時(shí)掌握開發(fā)商所開發(fā)項(xiàng)目的工程進(jìn)度、資金投放運(yùn)用等重大的企業(yè)行為，避免出現(xiàn)不能完工的項(xiàng)目。

（三）改善商業(yè)銀行內(nèi)部管理體系

首先，完善商業(yè)銀行對(duì)于貨款機(jī)制的建立。建立償還比例機(jī)制，根據(jù)借款人的收入、負(fù)債、支出、資產(chǎn)、貸款用途、擔(dān)保情況等條件進(jìn)行分析對(duì)比，對(duì)借款人申請(qǐng)的借款金額進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)衡量，給出合理的貸款額度與貸款年限，控制好每一筆房貸每月的支出與收入的比例，保證借款人每月實(shí)際收入足以償還每月的房貸支出。其次，建立個(gè)人住房貨款前期評(píng)估制度，通過對(duì)按揭項(xiàng)目的建設(shè)條件評(píng)價(jià)、市場(chǎng)前景分析、開發(fā)商信譽(yù)和業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)，可以判斷項(xiàng)目是否具備給予按揭支持的條件，從而擇優(yōu)選擇好項(xiàng)目。最后，強(qiáng)化對(duì)個(gè)人住房貨款業(yè)務(wù)的檔案管理，銀行應(yīng)由專人負(fù)責(zé)保管個(gè)人住房貨款業(yè)務(wù)檔案，加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)督、內(nèi)部牽制，對(duì)每月施欠銀行貨款的借款人進(jìn)行及時(shí)催收，加強(qiáng)貸后管理工作。

（作者單位：河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)）

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