作者簡介：刁若昀，南京財經(jīng)大學(xué)公共管理學(xué)院，房地產(chǎn)管理，研三。

摘 要：近年來，中國社會的老齡化問題十分突出。南京作為東部發(fā)達(dá)城市，近年來產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級，隨之而來是老齡化的不斷加深。如何“老有所養(yǎng)，老有所依”成為政府民眾關(guān)心的切身問題。本文介紹了南京市的三種養(yǎng)老模式：“以房養(yǎng)老”，社區(qū)居家養(yǎng)老，旅游養(yǎng)老地產(chǎn)。試圖找出每種模式存在的問題及原因，提出針對性建議。

關(guān)鍵詞：老齡化；以房養(yǎng)老；兩代居；社區(qū)居家養(yǎng)老；旅游養(yǎng)老地產(chǎn)

一、前言

按國際通行標(biāo)準(zhǔn)界定，中國已進入老齡社會。目前60歲及以上老年人口占我國總?cè)丝诘?3.26%，并保持每年百分之三的增速。南京作為江蘇省會，近年來老齡化規(guī)模和程度都要高于全國平均水平。去年底南京市60歲及以上戶籍老人已達(dá)111.16萬人，人口老齡化率達(dá)20%，全國是13.3%。

中國養(yǎng)老地產(chǎn)前景廣闊，但其實際運營過程中面臨著很多現(xiàn)實的難題，目前在全國都處在嘗試探索期，缺乏成熟的運營模式和服務(wù)機構(gòu)。

本文選取個案研究為南京市實例湯山留園的“以房養(yǎng)老”項目，河西僑馨人家養(yǎng)老公寓，臥龍湖養(yǎng)老旅游地產(chǎn)，試圖找出每種模式存在的問題及原因，提出針對性建議。

二、南京市養(yǎng)老地產(chǎn)實例

1、湯山留園“以房養(yǎng)老”

（1）“以房養(yǎng)老”的困局

2005年，國內(nèi)出現(xiàn)第一個試點“以房養(yǎng)老”的公寓——湯山溫泉留園公寓。該公寓聲明，擁有南京六十平米以上產(chǎn)權(quán)房、年屆六旬的孤殘失獨老年人，可將自有房產(chǎn)抵押給留園，入住后終身免費享用園內(nèi)資源。老人去世后，房屋產(chǎn)權(quán)歸養(yǎng)老院所有。

方案推出伊始，社會各界廣泛關(guān)注。但 “溫泉留園”迅速陷入法人與負(fù)責(zé)人的所有權(quán)爭端，只辦理過寥寥幾筆業(yè)務(wù)，現(xiàn)今，其試點以失敗告終。

（2）失敗原因

①房價波動風(fēng)險。老人往往擔(dān)心房價大漲的話，房產(chǎn)變現(xiàn)時自己吃虧。保險公司也不敢大舉推廣這一新的險種，若是房價下跌，誰來承擔(dān)損失呢？某些股份制銀行也推出的“以房養(yǎng)老”申請條件苛刻：老人須有兩套房產(chǎn)、房產(chǎn)變現(xiàn)時打六折、倒按揭期限不得超過20年等，門檻過高，使得老人望而卻步。

②老人壽命難料。老人的壽命預(yù)期問題同樣是一大難題。生活水平的不斷提高以及醫(yī)療條件的日益成熟，使得現(xiàn)代人平均壽命越來越長，僅給老年人10年、20年的抵押貸款可能不夠，而預(yù)期壽命難料，又給金融機構(gòu)確認(rèn)支付年限和金額帶來麻煩。

③與傳統(tǒng)觀念沖突。住房是中國人安身立命的所在?！暗娣酱绲?，留于子孫耕”、“養(yǎng)兒防老，積谷防饑”、“房子傳給下一輩”則是國人根深蒂固的傳統(tǒng)觀念。老人獨自辦此業(yè)務(wù)，容易讓人誤會子女不孝，帶來輿論壓力。

2、河西僑馨人家養(yǎng)老公寓

（1）專業(yè)的養(yǎng)老公寓

2012年1月，河西的僑馨人家養(yǎng)老公寓正式開業(yè)。作為南京首家高端新型酒店式養(yǎng)老公寓，占地11400平方米，大樓采納人性化無障礙設(shè)計，圖書館、棋牌室、健身房等一應(yīng)俱全。大樓配千人食堂，臨近鼓樓區(qū)社區(qū)醫(yī)院，可實行入戶就診、醫(yī)保支付。公共活動區(qū)域有小型中央空調(diào)，室內(nèi)恒濕、恒氧、恒溫，智能對講、液晶電視、空調(diào)、熱水器等配備齊全。

雖然僑馨人家高標(biāo)準(zhǔn)，精裝修，前景廣闊，但每月3000元的住宿費還是令人望而卻步。目前公寓的入住率僅30%，運營商也擔(dān)心導(dǎo)致運營入不敷出，難以為繼。

（2）失敗原因

中國目前是一個典型的未富先老的國家，高端養(yǎng)老項目的高昂價格是絕大多數(shù)中國老年一代都承受不了的，仿照國外盲目上馬，受眾只能是中國的少量精英群體，項目實際運營時必遭遇困境。當(dāng)前中國的養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)迎合更普遍層次的市場需求，照顧到更多階層的養(yǎng)老產(chǎn)品目標(biāo)群體，才是現(xiàn)階段養(yǎng)老地產(chǎn)市場應(yīng)該優(yōu)先考慮的問題。

3.臥龍湖“炫公寓”

（1）旅游度假養(yǎng)生一體的養(yǎng)老公寓

該項目今年推出的“炫公寓”，每套面積在70到110平米之間，總價合理，又依山傍水、吸引了眾多老年客戶，其中大部分是退休的大學(xué)教授或公務(wù)員，他們表示在此可享受高品質(zhì)的退休養(yǎng)老生活。

（2）短板

旅游養(yǎng)老地產(chǎn)往往描繪出一個老年人居住的世外桃源，近郊樓盤在山水資源和價格方面的優(yōu)勢確實明顯，但其醫(yī)療護理、交通以及基礎(chǔ)設(shè)施配套的不足是短板。樓盤地處偏僻，從公寓前往市區(qū)的三甲醫(yī)院往往需要至少一兩個小時車程。

國內(nèi)的老齡康復(fù)護理服務(wù)業(yè)也處于嚴(yán)重供給不足的狀態(tài)，護理人員的缺乏和護理質(zhì)量的低下已經(jīng)是制約中國高端養(yǎng)老業(yè)發(fā)展的一大瓶頸，這個問題顯然不是保險企業(yè)和房地產(chǎn)商依靠自身的力量能夠解決的，需要一整套制度設(shè)計和模式創(chuàng)新。

三、如何破解困局

1.政府出臺整套政策

（1）土地政策

現(xiàn)行土地政策導(dǎo)致土地價格過高導(dǎo)致養(yǎng)老地產(chǎn)房價過高。目前養(yǎng)老市場的土地政策分兩類：一是招拍掛，建養(yǎng)老地產(chǎn)，成本將非常高。二是劃撥，主要是政府部門給予扶持的養(yǎng)老院。政府應(yīng)當(dāng)對于中高檔老年公寓進行市場化，；對于中低檔，借鑒保障房的供地模式，類似公租房性質(zhì)的老年社區(qū)進行準(zhǔn)市場化。地方政府也要提供一定政策傾斜，在傳統(tǒng)居住區(qū)中適度比例安排包括適老化住宅。

（2）金融政策

養(yǎng)老地產(chǎn)相比較普通商品房，往往其配套服務(wù)、建筑成本、物業(yè)、醫(yī)療護理、后期配套等成本更高，加上其盈利模式不清楚，銀行貸款意愿低，往往使得企業(yè)回籠資金周期更長。

政府應(yīng)當(dāng)加大對民間資本進入養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域的資金支持，符合條件的民間資本興辦養(yǎng)老機構(gòu)或服務(wù)設(shè)施，按照土地劃撥目錄依法劃撥。

（3）醫(yī)療政策

政府應(yīng)當(dāng)逐步將老年疾病納入醫(yī)保，對高齡困難老人增發(fā)低保和長壽補貼。國家甲級醫(yī)院或老年專科醫(yī)院應(yīng)當(dāng)在老年人聚居區(qū)設(shè)立分院，政府、房企與醫(yī)院共同洽談各種合作模式：租賃土地給醫(yī)院，直接買地皮給物業(yè)都可。

2、開發(fā)商加強養(yǎng)老公寓針對性設(shè)計

專業(yè)的養(yǎng)老地產(chǎn)，應(yīng)該是在園區(qū)規(guī)劃、建筑設(shè)計、精裝修、硬件配套和專業(yè)服務(wù)等各個方面，都要充分顧及老年群體特殊性。首先應(yīng)有相應(yīng)的醫(yī)療機構(gòu)，以便于生病時得到及時的搶救和治療。周邊要交通順暢，有大型公園或綠地和銀行、購物場所等配套，可以方便老年人日常生活和購物。

四、總結(jié)與展望

南京養(yǎng)老地產(chǎn)仍處于探索起步階段，各種模式都沒有成功，其市場現(xiàn)狀也是全國大形勢下的表現(xiàn)。養(yǎng)老地產(chǎn)想要獲得更大的發(fā)展，不僅需要政府給予相應(yīng)的政策扶持，財政部、土地部門、發(fā)改委、保險公司完善配套設(shè)施和制度設(shè)計，銀行、開發(fā)商、醫(yī)療機構(gòu)等多個領(lǐng)域和行業(yè)的協(xié)調(diào)配合，也需要有專業(yè)性針對性的房屋設(shè)計，民眾改變傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念。各方齊心協(xié)力，才能實現(xiàn)老人權(quán)益的最大化、生活質(zhì)量的最優(yōu)化，真正讓老人老有所依，老有所養(yǎng)。

（作者單位：南京財經(jīng)大學(xué)公共管理學(xué)院）

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