華紅梅

摘 ? 要：政策性住房金融機(jī)構(gòu)是主要為了實(shí)現(xiàn)國家的居民住房政策目標(biāo)，不以盈利為目的的金融機(jī)構(gòu)，是社會(huì)住房保障體系的重要組成部分。我國目前的住房公積金管理中心作為地方政府管理的事業(yè)單位還不是真正意義上的政策性住房金融機(jī)構(gòu)，其資金來源和服務(wù)對象以及融資業(yè)務(wù)管理等都受到限制，不足以支持國家住房政策目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此，我國有必要建立專門的政策性住房金融機(jī)構(gòu)。

關(guān) ?鍵 ?詞：政策性住房金融機(jī)構(gòu);住房金融體系;住房公積金

中圖分類號：F830.2 ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A ? ? ? ? ?文章編號：1006-3544（2015）03-0040-02

在住房商品化、市場化條件下，一個(gè)國家的住房金融體系不僅需要商業(yè)金融，也需要政策性金融，前者解決的是高收入人群的住房供求問題，政策性金融機(jī)制解決的是中低收入人群的住房供求問題 [1] 。政策性住房金融既是一個(gè)國家的住房金融體系的重要組成部分，也是決定社會(huì)住房保障體系有效性的重要因素。沒有政策性金融提供的低成本信貸資金支持，一些低收入人群的基本居住需求就難以保障。目前我國的政策性住房金融體系還很不完善，住房公積金管理中心作為地方政府管理的事業(yè)單位還不是真正意義上的政策性住房金融機(jī)構(gòu)，其服務(wù)對象、資金來源和融資能力，以及融資業(yè)務(wù)管理等都受到限制，不足以支持國家住房政策目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。為了提高對居民住房的社會(huì)保障能力，解決中低收入者的住房金融需求，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的目標(biāo)，建立政策性住房金融機(jī)構(gòu)是十分必要的。2013年11月15日發(fā)布的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》中也明確提出要研究建立“住宅政策性金融機(jī)構(gòu)”。下面是筆者對建立政策性住房金融機(jī)構(gòu)的初步構(gòu)想。

一、政策性住房金融機(jī)構(gòu)的性質(zhì)和組織形式

政策性住房金融機(jī)構(gòu)是主要為了實(shí)現(xiàn)國家的居民住房政策目標(biāo)，不以盈利為目的的專業(yè)金融機(jī)構(gòu)。政策性住房金融機(jī)構(gòu)的性質(zhì)主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：（1）不以盈利為目的，經(jīng)營目的與國家社會(huì)住房保障制度的目標(biāo)一致。為保障這一點(diǎn)，政策性住房金融機(jī)構(gòu)需要由政府部門發(fā)起或支持成立、進(jìn)行監(jiān)督、承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)并給予財(cái)政支持和其他政策支持。（2） 為普通居民特別是中低收入者提供長期低息貸款。（3）遵循市場規(guī)律，堅(jiān)持銀行管理的基本原則，行使自主的信貸決策權(quán)， 獨(dú)立進(jìn)行貸款項(xiàng)目可行性評價(jià)和貸款審批。（4）堅(jiān)持償還性原則，力爭保本微利，保證政策性住房金融機(jī)構(gòu)的可持續(xù)經(jīng)營。

政策性住房金融機(jī)構(gòu)應(yīng)按現(xiàn)代企業(yè)制度建立內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)，并實(shí)行獨(dú)立核算、自主經(jīng)營、企業(yè)化管理的經(jīng)營方針。 在機(jī)構(gòu)設(shè)置上， 考慮到我國幅員遼闊、人口眾多，而且各地區(qū)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展很不平衡，應(yīng)建立分層次而又上下貫通的機(jī)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)： 最高層次是全國性住房政策性金融機(jī)構(gòu)， 中層機(jī)構(gòu)是在各大經(jīng)濟(jì)區(qū)域按省（市）設(shè)立的地方性機(jī)構(gòu)，基層機(jī)構(gòu)是各縣設(shè)立的分支機(jī)構(gòu) [2] 。

二、資金來源和運(yùn)用范圍

作為金融機(jī)構(gòu)，必須有足夠而穩(wěn)定的資金來源。政策性住房金融機(jī)構(gòu)資金可有多種渠道籌集， 既包括政府財(cái)政資金，也應(yīng)包括半市場化、完全市場化的資金來源。

1. 政府財(cái)政資金。作為政策性金融機(jī)構(gòu)，政府應(yīng)提供其全部或部分資本金，還向其提供一定的運(yùn)營資金。

2. 發(fā)行住房債券。借鑒國際經(jīng)驗(yàn)，發(fā)行住房債券是政策性住房金融機(jī)構(gòu)的重要資金來源渠道之一。美國住宅貸款銀行、日本住宅金融公庫、挪威國家住房銀行、泰國政府住房銀行等均通過發(fā)行債券來籌措資金。我國可以發(fā)行中長期住房債券為政策性住房金融機(jī)構(gòu)融資，并漸進(jìn)提高比例。

3. 居民住房儲蓄存款。吸收居民住房儲蓄，將閑散小額資金集中起來用于住房信貸，這對解決住房信貸資金來源問題、保障住房信貸資金規(guī)模、實(shí)現(xiàn)政策性住房金融機(jī)構(gòu)長期持續(xù)經(jīng)營尤為重要。為體現(xiàn)國家對居民基本住房消費(fèi)的支持，這部分住房儲蓄資金應(yīng)免交個(gè)人所得稅及利息稅。

4. 住房公積金。 我國的住房公積金制度已實(shí)行20多年， 各地公積金管理中心累積有大量的公積金。應(yīng)將住房公積金管理中心歸并入政策性住房金融機(jī)構(gòu)，其管理的住房公積金統(tǒng)一納入其中。政策性住房金融機(jī)構(gòu)成立后應(yīng)將原先強(qiáng)制性的公積金制度改為居民自愿的住房儲蓄資金。

5. 從其他金融機(jī)構(gòu)拆借。一定條件下，也可向中央銀行、商業(yè)銀行、基金、信托等機(jī)構(gòu)借入資金。

政策性住房金融機(jī)構(gòu)的資金運(yùn)用主要應(yīng)包括：住房消費(fèi)貸款，貸款給在機(jī)構(gòu)繳存住房儲蓄資金的居民個(gè)人用于購買或租賃住房，這是政策性住房金融機(jī)構(gòu)最主要、最直接體現(xiàn)其政策性的業(yè)務(wù);保障性安居工程貸款，貸給開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房的開發(fā)商，為其提供低成本的融資渠道。

三、住房消費(fèi)貸款的運(yùn)作方式

1. 參考德國模式， 購房者先與政策性住房金融機(jī)構(gòu)簽訂符合自己需要和能力的住房貸款協(xié)議金額合同，然后逐月按合同規(guī)定繳存一定比例的存款，當(dāng)存款達(dá)到協(xié)議金額的一定比例（30%～50%，根據(jù)不同時(shí)期或不同地區(qū)進(jìn)行調(diào)整），并參加儲蓄達(dá)一定年限（如2年）以上時(shí)，可獲得全部協(xié)議金額的貸款 [3] 。

2. 存貸利率。與現(xiàn)行的公積金模式一樣，居民住房儲蓄存款利率可低于同期商業(yè)存款利率，吸收的居民住房儲蓄存款享受免征個(gè)人所得稅及利息稅的待遇。政策性住房消費(fèi)貸款則可實(shí)行浮動(dòng)利率政策，針對不同收入人群、 購買不同面積住房的貸款執(zhí)行不同的利率標(biāo)準(zhǔn)。 根據(jù)申請貸款居民的家庭收入情況給予利率浮動(dòng)，使貸款利率與家庭收入成正比，收入越低，執(zhí)行的貸款利率越低。對那些真正需要扶持的低收入群體，可為其提供低息甚至無息貸款。

3. 支持對象及住房必須有嚴(yán)格界定。 各國的政策性住房金融，其支持對象和住房都有嚴(yán)格界定。政策性住房金融機(jī)構(gòu)發(fā)放個(gè)人住房貸款的對象必須嚴(yán)格界定為中低收入家庭購買保障房及普通住房，以免產(chǎn)生新的社會(huì)不公。

4. 虧損抵補(bǔ)。 對于政策性住房金融機(jī)構(gòu)在提供低成本住房貸款中產(chǎn)生的虧損， 應(yīng)由國家財(cái)政提供補(bǔ)貼。

四、法律保障

為了保障政策性住房金融機(jī)構(gòu)正常運(yùn)行和健康發(fā)展，應(yīng)加強(qiáng)相關(guān)的法律法規(guī)建設(shè)。一是應(yīng)在《商業(yè)銀行法》、《合同法》、《建筑法》、《公司法》、《民法》、《反不正當(dāng)競爭法》等法律中補(bǔ)充有關(guān)房地產(chǎn)金融的法律條款， 以約束開發(fā)商和貸款人的金融行為 [4] 。二是應(yīng)制定《住宅法》作為規(guī)范住房市場的基礎(chǔ)法律，明確住房市場發(fā)展規(guī)劃、管理機(jī)構(gòu)、市場主體和市場運(yùn)行的監(jiān)督機(jī)制。 三是應(yīng)對政策性住房金融單獨(dú)立法，可制定《政策性住房金融法》，明確政策性住房金融機(jī)構(gòu)的責(zé)、權(quán)、利，規(guī)范其業(yè)務(wù)經(jīng)營，促進(jìn)政策性住房金融機(jī)構(gòu)依法經(jīng)營、有序和健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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[3]王家庭. 建立中國住房儲蓄銀行的構(gòu)想[J]. 理論學(xué)刊，2004（4）：36-38.

[4]鄭印霞，邵四華. 我國房地產(chǎn)金融發(fā)展趨勢與創(chuàng)新研究[J]. 中國房地產(chǎn)金融，2011（2）：6-10.

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[6]陳杰. 中國住房公積金制度的困境與出路（上）[J]. 中國房地產(chǎn)， 2010（5）：72-74.

（責(zé)任編輯：郄彥平;校對：盧艷茹）