李瑞格

摘 要：在經濟結構轉型和經濟增速換檔的新常態(tài)背景下，房地產開發(fā)成本控制管理是提高房地產企業(yè)盈利能力和促進房地產行業(yè)轉型升級的關鍵所在。文章首先對房地產開發(fā)成本控制的背景、意義及影響因素進行闡述，繼而剖析新常態(tài)背景下房地產開發(fā)成本控制存在的問題。研究顯示：房地產開發(fā)設計決策期成本控制理念不成熟、房地產開發(fā)采購建設期成本控制機制不健全、房地產開發(fā)營銷策劃期成本控制方向不全面是當前房地產開發(fā)成本控制的三大癥結。基于此現(xiàn)狀的分析，結合宏觀經濟背景和行業(yè)發(fā)展趨勢，文章分別從房地產開發(fā)設計決策期、采購建設期、營銷策劃期三個階段提出完善房地產開發(fā)成本控制體系的對策。

關鍵詞：房地產；開發(fā)成本；成本控制；產業(yè)轉型

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：1006-8937（2015）17-0118-02

1 房地產開發(fā)成本控制的影響因素

當前，世界經濟復蘇舉步維艱，我國經濟發(fā)展特征也出現(xiàn)顯著變化。我國經濟發(fā)展已邁入新常態(tài)，新時期的現(xiàn)代化建設必須認識新常態(tài)、適宜新常態(tài)、引領新常態(tài)。過去10多年是我國房地產發(fā)展的黃金時期，我國的房產建設取得輝煌的成果，人民群眾的居住與辦公環(huán)境得到極大的改善。但是，我國房地產市場的泡沫化問題也不容忽視，尤其是在房地產市場銷售停滯和房產商經營遇到瓶頸的雙重背景下，探討新常態(tài)背景下房地產開發(fā)成本控制問題顯得尤為必要。房地產開發(fā)成本控制主要是指房地產商為提高盈利能力而對房產項目開發(fā)各環(huán)節(jié)的成本控制，其影響因素主要有五方面，具體包括：

①項目設計決策因素，主要指項目的可行性、盈利性、風險性。

②土地使用成本因素，主要指在政策制度的規(guī)定下尋找最優(yōu)的經營方案，實現(xiàn)土地成本的最小化。

③項目建設成本因素，主要指項目的建設目標、技術使用、工程期限以及時期選擇等。

④營銷推廣管理因素，主要指項目的市場的宣傳和銷售等。

⑤資本使用成本因素，主要指房地產項目的資金使用等。

2 新常態(tài)背景下房地產開發(fā)成本控制存在的問題

2.1 房地產開發(fā)設計決策期成本控制理念不成熟

長期以來，房地產開發(fā)商對房產項目的設計決策期成本控制不重視，這是房地產開發(fā)成本控制的重要弊端。但要特別指出的是，在房地產開發(fā)設計決策期的成本控制主要是指決策者和設計者對項目整體設計的可行性分析與風險性判斷，這直接關系后期項目的發(fā)展建設與執(zhí)行，從而直接影響項目成本控制方案的選擇與實施。目前，由于決策設計期的成本開支較少，往往不被項目決策者所重視，這是我國房地產開發(fā)商成本控制決策理念不成熟的集中體現(xiàn)，也為我國房地產項目開發(fā)成本控制效率偏低埋下了隱患。

2.2 房地產開發(fā)采購建設期成本控制機制不健全

在房地產開發(fā)采購建設期的成本控制中，最為關鍵的問題在于建設成本控制體系不健全，具體用可以從內因和外因來探討。從內因的視角看，企業(yè)信息化建設不足，自身工程管理水平較低，且房地產項目的周期長、程序多、領域廣，現(xiàn)場簽證責權不清，從而造成成本控制信息獲取不及時、成本控制政策執(zhí)行不到位、成本控制監(jiān)督審核形式化，最終使得房產項目建設成本控制缺乏權責性；從外因的視角看，目前我國行政力量對項目招標的介入較多，地方保護主義嚴重，招投標制度并未在房產項目成本控制體系上取到應有的成效。

2.3 房地產開發(fā)營銷策劃期成本控制方向不全面

不幸的是，當前我國房地產開發(fā)營銷策劃期成本控制方向并不全面，房產項目的決策者并為真正把成本控制理念納入銷售中去，具體表現(xiàn)在兩個方面：一方面，營銷策劃與項目建設的上游環(huán)境關聯(lián)性不強，弱化了項目的全局性思考，降低了營銷策劃的實效性，增加了營銷的成本；另一方面，營銷的有效方式、合理手段、可行路徑都沒形成一個完善的體系，各房產商的營銷規(guī)劃隨意性和臨時性較強。

3 完善房地產開發(fā)成本控制體系的對策

3.1 注重決策環(huán)節(jié)的成本控制

決策環(huán)節(jié)的成本控制主要包括項目的可行性論證和項目方案的規(guī)劃設計兩個方面。

①要建立成本控制目標體系，只有成本的控制目標明確，其建設各階段的成本控制執(zhí)行才會有實效性和時效性，如圖1所示。

②項目的可行性論證是要求房產商形成一套科學的項目可行性評價體系，嚴格控制項目的運營成本，如對土地競拍價格的控制，并注重項目未來的風險預測分析，降低項目建設的不確定性因素。

③要注重項目實現(xiàn)方案的規(guī)劃設計，要對設計進行科學的招標，既降低設計規(guī)劃的成本，同時也增加了設計規(guī)劃的科學性與前瞻性，同時要運用價值工程優(yōu)選設計方案來進行最終決策，并加強設計出圖前的審核。

3.2 規(guī)范建設環(huán)節(jié)的成本控制

如前所述，規(guī)范建設環(huán)節(jié)的成本控制漏洞是由內外因共同造成的，因此其成本控制的規(guī)范也要從主客觀方面進行設計探討。

在外部層面來看，要進一步規(guī)范投招標市場的行為準則，優(yōu)化招投標的競爭環(huán)境，合理選擇招標方式、科學制定招標文件、嚴格規(guī)范招標程序以及注重項目實施的風險評測等。

從內部層面來看，要特別注意材料及設備采購成本控制，實現(xiàn)現(xiàn)場簽證和設計變更管理，加強對施工建設的成本控制體系建設，嚴格的審核執(zhí)行竣工結算與竣工決算，并注意采用分階段決算，理清核算的項目性質、類別以及時間，最終提高決算的科學性、可行性、層次性和真實性。

3.3 完善營銷環(huán)節(jié)的成本控制

房地產開發(fā)營銷策劃是房產商實現(xiàn)投資回報的必經階段，是確保房地產項目實現(xiàn)收益的終端環(huán)節(jié)，因此房地產開發(fā)營銷策劃期成本控制十分重要?！叭虪I銷”是新時期房產商最偏好的營銷方法，即房產項目的營銷思路貫穿整個項目過程，從項目的前期構思、規(guī)劃、考察，再到中期代理的選擇、廣告平臺的介入、待售樓盤的包裝與推廣以及后期的余房銷售、物業(yè)管理等方面，都要為銷售服務。因此，在營銷成本控制的關鍵在于如何進行銷售策劃，具體包括：樓盤的市場定位分析、樓盤的銷售定價核定、樓盤的銷售渠道開拓、樓盤的促銷手段選擇。

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