陳方勇

當創(chuàng)業(yè)從政治上成為一種國家戰(zhàn)略，從投資上變成一種風口，創(chuàng)業(yè)也就不再只是少數(shù)人的艱苦嘗試，而變成了一場轟轟烈烈的群眾運動。不可否認這有助于一些真正有創(chuàng)新能力的人盡快脫穎而出，但同時我們看到也有人讓創(chuàng)業(yè)這件事情變成一種幌子，他們有的只是在賣故事、賣漂亮的PPT，有的裝了創(chuàng)業(yè)的新瓶，賣的其實不過是老酒。

當創(chuàng)業(yè)潮讓眾創(chuàng)空間成為一種風口，創(chuàng)業(yè)公寓也被人設(shè)計出來撲捉風口。無論是從互聯(lián)網(wǎng)倡導的共享經(jīng)濟的新型辦公方式理解，還是從一個有創(chuàng)業(yè)氛圍相互激發(fā)創(chuàng)意的聯(lián)合辦公的角度判斷，或者從“發(fā)掘-孵化-保薦”的投創(chuàng)對接邏輯考慮，眾創(chuàng)空間都應(yīng)該是一個開放式的交互空間，是一個有一定規(guī)模的實體公共空間加上所能影響的外圍人群（可以是線上的社群）。無論怎么理解，與創(chuàng)業(yè)相關(guān)的空間其使用性質(zhì)都是辦公，其使用價值就是可以節(jié)約辦公成本，提高辦公效率，促進辦公產(chǎn)出。

而硬要把公寓（這里特指統(tǒng)一經(jīng)營的長租青年公寓）也納入創(chuàng)業(yè)的風口，我不知是指在公寓里也能辦公，還是說住在公寓里的人具有創(chuàng)業(yè)屬性。如果是前者的話就叫SOHO好了，其租金比標準寫字樓便宜，適合初創(chuàng)企業(yè)負擔，但好像談不上會有什么創(chuàng)業(yè)支持；如果是后者，那就還是一種居住，大部分時間用來睡覺的地方。創(chuàng)業(yè)者是什么屬性？創(chuàng)業(yè)者們會是因為要一起住才感覺有創(chuàng)業(yè)氛圍嗎？似乎創(chuàng)業(yè)者應(yīng)該是孤獨的，在一起住那不就是大學宿舍嗎？創(chuàng)業(yè)公寓這種混搭是不是就是一種偽命題？

其實，我想無論是“雷布斯”的信徒，還是“雷布斯”的師父喬布斯的果粉，都不要忘記他們基于價值延展的基礎(chǔ)是產(chǎn)品的“極致體驗”?！袄撞妓埂钡男∶资遣皇悄茏龅阶屗腥思饨胁缓谜f，喬布斯的蘋果是做到了，因此鎖定了一批忠實的高端用戶，進而除了賣手機本身，還可以賣一系列周邊產(chǎn)品，包括線上的各種定制軟件。如果產(chǎn)品本身就做的不對，哪里可能有其他的附加價值？

公寓的產(chǎn)品屬性是什么？最基本的必須是居住。沒有好的居住體驗就不會是一個好的公寓產(chǎn)品，而基礎(chǔ)的使用體驗都做不好的話，無論貼上怎樣的標簽都沒有意義，人們不會為一個錯誤的產(chǎn)品買單。

公寓會不會有“腦殘粉”？我想，那種實現(xiàn)了精準定位的公寓會有，這種定位會令人找不到更好的選擇，會轉(zhuǎn)而變成無條件的支持，會自發(fā)為其宣傳，希望它越做越多，這樣自己的選擇也會更自由，甚至會有粉絲轉(zhuǎn)為加盟商來共同開拓市場。如何實現(xiàn)精準定位？需要認清楚自己針對的是哪個階段何種消費能力的細分人群，以及市場上可以獲取的匹配資源和自己的資源獲取能力。

作為不動產(chǎn)的一種，公寓同樣具有強烈的由地址所附加的地域?qū)傩?，而用戶的選擇也離不開通勤距離的考慮和性價比的比較，加上住宅、酒店等替代性居住解決方案的廣泛存在，公寓可選擇的定位其實非常有限。我個人比較認可以下三種精準定位：

第一，針對企業(yè)客戶的員工宿舍解決方案的藍領(lǐng)公寓。

第二，將分散的民宅納入統(tǒng)一管理并進一步切小到房間的散租白領(lǐng)公寓，比如自如友家。

第三，位于核心商務(wù)區(qū)附近集中管理提供特色服務(wù)的精英白領(lǐng)公寓，比如新派公寓。

它們共同的特征是：為就近的青年人提供一個匹配消費需求和支付能力的恰當選擇。那么，為什么說這三種定位最具可行性？

首先我們要認知公寓的居住是一種場景消費，是外來青年人到城市打拼的階段性居住選擇（對于非人口導入型城市顯然不適合）。在價格承受范圍之內(nèi)，到達工作地和主要社交、消費場所越近交通越方便越好，因此最佳的選址無疑首選是市區(qū)內(nèi)，然后才是靠近軌道交通的近郊。

其次作為公寓投資者，公寓自身的贏利性必須考慮（不要說什么公寓本身可以不賺錢，數(shù)據(jù)就可以變現(xiàn)，前提是你能挺到足夠大的規(guī)模，先有個像樣的大數(shù)據(jù)吧）。重點就需要考慮拿房成本、裝修投入（包括家具家電）、運營費用、獲客成本、單位房租、出租率、換房率、附加贏利點等，如果不能保證穩(wěn)定的客源，不能盡可能控制成本、拓寬收入來源，公寓僅靠出租是很難實現(xiàn)贏利的。

前面提到的這三種定位要么就有效解決了客源的問題，要么就在可選擇范圍找到了最可能降低成本的辦法，要么就通過產(chǎn)品的打磨實現(xiàn)了價值的挖掘，因此在商業(yè)邏輯上自身即可形成閉環(huán)，立于不敗之地。

而至于公寓有無可能實現(xiàn)“互聯(lián)網(wǎng)+”創(chuàng)造更大的價值空間呢？我認為在做好產(chǎn)品并找對精準對位的人群后，公寓會因為其同質(zhì)化的居住人群（可能是某類的創(chuàng)業(yè)者）而產(chǎn)生分類消費的價值，倘若能夠?qū)崿F(xiàn)一定的規(guī)模復制，形成城市里的分布網(wǎng)絡(luò)，公寓就有可能成為城市里某類人群生活方式的一個集合點，加之這樣的人群原本就是代表消費主力軍的青年人，這樣的接口就更加有價值。

當一個公寓品牌是因為其提供的產(chǎn)品及服務(wù)獨一無二，也就自然擁有了自己高粘度的用戶基礎(chǔ)，這個時候再來做價值延展，再來做精準營銷，都不是沒有可能。

作者系佰仕信（上海）股權(quán)投資基金管理有限公司董事長