張宏偉

十二屆全國人大常委會立法規(guī)劃近日向社會公布，包括房地產(chǎn)稅法在內的34項立法任務亮相其中，這意味著備受關注的房地產(chǎn)稅法正式進入全國人大的立法規(guī)劃。

至此，有關房產(chǎn)稅與房地產(chǎn)稅（立法）的走向再次被媒體推為風頭浪尖的話題。

此前據(jù)媒體報道，財政部制定三類計劃，房地產(chǎn)稅力爭明年實施，這也就意味著最快到2016年，擁有多套商品房的普通人，恐怕就要發(fā)愁手中的房產(chǎn)如何交稅了，此前這都只是傳聞。

此外，2014年12月，據(jù)悉因房產(chǎn)稅存在較大爭議，中央已確定停止房產(chǎn)稅擴圍，轉為推進房地產(chǎn)稅立法工作。屆時，包括重慶、上海在內的已試點房產(chǎn)稅的城市，將全部按照新法實施。

事實上，無論是房產(chǎn)稅還是房地產(chǎn)稅的征收，都會涉及每一個房屋擁有者的利益，因此，每當媒體焦點聚焦至此后爭論就顯得異常激烈，尤其是關于房產(chǎn)稅是否擴圍、是否用房地產(chǎn)稅代替房產(chǎn)稅的爭論等話題再次被提出后，市場討論的高潮再次被掀起。

那么，什么是房產(chǎn)稅？什么是房地產(chǎn)稅？兩者有什么區(qū)別？未來房產(chǎn)稅是否擴圍？是否用房地產(chǎn)稅代替房產(chǎn)稅？無論是房產(chǎn)稅還是房地產(chǎn)稅，如果正式推出擴圍對于未來房地產(chǎn)市場來講有何意義？

首先，從房產(chǎn)稅來說，房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權所有人征收的一種財產(chǎn)稅。從當時2011年上海、重慶正式試點出臺的意義來看，房產(chǎn)稅被視為樓市調控手段從行政轉向稅費的主要標志，也預示著未來樓市長效調控機制可能就此基礎上不斷完善建立。

從筆者了解的信息來看，上海、重慶試點房產(chǎn)稅之后，房產(chǎn)稅的擴圍應該會采取上海、重慶模式進行擴圍征收，也有可能會有第三套方案出來作為試點。總的來看，通過多套不同模式的試點的推廣展開，在今后幾年中慢慢進行深度調整，無論是重慶的高端存量征收模式，還是上海的增量征收模式，盡管各地征收的出發(fā)點不一樣，但是經(jīng)歷幾年的深度調整，房產(chǎn)稅最終會回歸到一個同樣的征收水平上，以起到對多套房的投資客在持有環(huán)節(jié)的稅收調節(jié)作用，最終以此為基礎形成構建樓市長效調控機制。

但是，房產(chǎn)稅的擴圍進行并非一帆風順。據(jù)筆者了解，房產(chǎn)稅擴圍工作的準備早已開始，2013年目標擴圍城市對于房產(chǎn)稅擴圍的培訓、技術準備等已基本完成。然而，至今為止尚未有明確的擴圍動作，其背后的原因較為復雜。

從房產(chǎn)稅推出的背景來看，盡管2011年上海、重慶正式試點前也經(jīng)歷了一年多的輿論探討鋪墊，但房產(chǎn)稅的出臺似乎還是有些“趕鴨子上架”。之所以這么說，一是因為房產(chǎn)稅當時是被動出臺，在2009-2010年房價過快上漲的市場背景下，旨在通過房產(chǎn)稅的出臺遏制房價的過快上漲，房產(chǎn)稅試點偏向短期功利，導致房產(chǎn)稅試點期間效果不明顯，最終導致樓市長效調控機制的建立步履維艱；二是業(yè)內一部分聲音認為房產(chǎn)稅的出臺并無明確的法理依據(jù)，從這個角度來說，房產(chǎn)稅試點也很難有繼續(xù)擴圍的依據(jù)。

此外，上海和重慶在試點的房產(chǎn)稅只是針對房屋而進行的財政稅，由于試點期間在增加地方稅收方面的作用不大，地方政府對于深化執(zhí)行房產(chǎn)稅上動力也不是很足，從每年上海、重慶調整房產(chǎn)稅稅率標準的結果來看，其征稅效果也是微不足道。同時，由于技術難度、既得利益團體阻力等原因，作為征收房產(chǎn)稅技術基礎的全國個人住房信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)推進較為緩慢，還沒有形成較為成熟的技術體系。因此，從當前來看，房產(chǎn)稅無法在全國擴圍推廣。

針對上述房產(chǎn)稅遇到的各種問題，其實，本屆政府上任以來已經(jīng)在進行各方面的調整。比如推進不動產(chǎn)登記制度、推動房地產(chǎn)稅立法、探索用房地產(chǎn)稅代替房產(chǎn)稅等措施。

從不動產(chǎn)登記的角度來說，國土資源部稱，目前總的考慮是：2014年建立統(tǒng)一登記的基礎性制度；2015年推進統(tǒng)一登記制度的實施過渡；2016年全面實施統(tǒng)一登記制度；2018年前，不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺投入運行，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系基本形成。屆時，不動產(chǎn)登記系統(tǒng)將形成，全國住房信息聯(lián)網(wǎng)將實現(xiàn)，無論是房產(chǎn)稅還是房地產(chǎn)稅的征收，技術平臺將為它們的施行奠定技術基礎。

從房地產(chǎn)稅立法的角度來說，十八屆三中全會更是首次提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革，加快資源稅改革，推動環(huán)保費改稅”。隨后，包括今年8月份在內官方已經(jīng)有多次表態(tài)進行房地產(chǎn)稅立法。這一定程度上說明，房地產(chǎn)稅立法的推進將使未來房產(chǎn)稅的征收名正言順，有可能為房地產(chǎn)交易、持有等各環(huán)節(jié)進行稅費的調整，推進房地產(chǎn)市場調控向經(jīng)濟手段、市場手段轉變。

建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革，對于當前房地產(chǎn)市場來講，也就意味著今后最有可能直接推進的就是房地產(chǎn)稅，而不是此前已經(jīng)在上海、重慶試點的房產(chǎn)稅。今后一攬子關于房地產(chǎn)稅方面的稅制改革的頂層設計有可能逐步推出，以逐步完善作為樓市長效調控機制三大體系（土地、財稅和金融）之一的財稅政策與措施。

那么，什么是房地產(chǎn)稅？從概念上來看，房地產(chǎn)稅涉及的稅種包括了房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅等。因此，當前提及“房地產(chǎn)稅改革”而不是“房產(chǎn)稅改革”時，從措辭上也就意味著這是一個綜合性改革。

從上述分析來看，未來用房地產(chǎn)稅代替房產(chǎn)稅是大勢所趨。那么，對于房地產(chǎn)稅的大規(guī)模推進來講，何時是推廣的最佳時機？屆時，房地產(chǎn)稅將會起到哪些作用？

筆者認為，從官方公布的推進口徑來看，上述兩項工作大約會在2018-2020年完成，但鑒于工作難度、利益博弈等前車之鑒，上述兩項工作有可能會因為這些原因而延后2-3年。這也就意味著，房地產(chǎn)稅正式大規(guī)模推進的時間點有可能是在2020年或之后的兩三年時間里，即2020年前房地產(chǎn)稅都難以大規(guī)模展開。

而至2016年，筆者預計，不動產(chǎn)登記剛剛全面實施，不動產(chǎn)登記系統(tǒng)尚未建立，房地產(chǎn)稅立法尚未完成，房地產(chǎn)稅的各種征稅的基本條件尚未具備，從經(jīng)驗的角度來講，房地產(chǎn)稅試點推行的難度也會比較大，并不會像官方承諾的可以在2016年施行，甚至2020年前也難以大規(guī)模執(zhí)行。

而從房地產(chǎn)稅預計正式推出的市場背景來看，2020年左右中國城鎮(zhèn)居民家庭住房戶均套數(shù)將達到1.1套，這也就意味著中國房地產(chǎn)市場供求已基本平衡，樓市增量房增速將遞減，房地產(chǎn)市場將進入存量房時代。此時，地方政府再依靠土地財政的收入過日子就會顯得難上加難。

此時，如果房地產(chǎn)稅正式推出，并逐步完善作為樓市長效調控機制三大體系（土地、財稅和金融）之一的財稅政策與措施，未來以稅費手段調節(jié)房地產(chǎn)市場需求結構，堅持“去投資化”，防止市場供應偏大，未來房地產(chǎn)市場將回歸以自住屬性為主，樓市也將在“白銀時代”回歸到一個相對健康的發(fā)展軌道。當然，對于地方政府來講，屆時，房地產(chǎn)稅也將會成為土地財政之后一項非常重要的稅收來源，地方政府也會有較大的動力向前推進。

作者系上海同策咨詢研究部總監(jiān)