嚴(yán)慧津

[摘 要] 我國政府對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控從某種程度上來說是較為被動的，對房地產(chǎn)宏觀政策的評價不能局限在某一點(diǎn)上，而是應(yīng)該從多方面入手。宏觀調(diào)控政策在很大程度上穩(wěn)定了房價；從市場的供求關(guān)系看，房地產(chǎn)業(yè)并沒有實(shí)現(xiàn)供求平衡；宏觀調(diào)控并沒有實(shí)現(xiàn)商品房價格的相對穩(wěn)定。房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控不是一蹴而就的，而應(yīng)綜合各方面因素，對于政府來說，解決房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的失效問題還有很遠(yuǎn)的路要走。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)業(yè)；宏觀調(diào)控；效應(yīng)分析

[中圖分類號] F293.30 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼] B

一、引言

改革開放以來，我國各個產(chǎn)業(yè)均得到一定的革新與發(fā)展，其中，住房制度的改革一直是國家進(jìn)行宏觀調(diào)控的重點(diǎn)。1998年，全面住房制度開始了它的改革歷程，經(jīng)過幾年的努力，原先的福利分房，實(shí)物分配等計劃經(jīng)濟(jì)時代的產(chǎn)物受到強(qiáng)烈的沖擊而被取代，住房的商品化，分配貨幣化以及交易市場化成為我國經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域發(fā)展的重要方向，為廣大人民群眾帶去了切實(shí)的利益，一方面住房不再是單一化的，而是多結(jié)構(gòu)、多層次，具有系統(tǒng)性的。另一方面，住房條件和居住條件得到相當(dāng)大的改善。但是，不可否認(rèn)的是我國房地產(chǎn)市場在這場改革中也暴露了諸多缺陷，這主要體現(xiàn)在房價的迅速上漲、商品房供求關(guān)系的不平衡、以及房地產(chǎn)業(yè)投機(jī)現(xiàn)象嚴(yán)重。而在社會保障方面，住房分配有大量不公平的現(xiàn)象出現(xiàn)。在這種種現(xiàn)象之中，房價居高不下是我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)最為突出的問題，在很多一線城市，很多人窮盡一生都買不起一套房。因此，房地產(chǎn)業(yè)得到國家政府部門及社會各界人士的關(guān)注。

國家的宏觀調(diào)控是我國在尊重市場的前提下彌補(bǔ)市場自身調(diào)節(jié)的缺陷，運(yùn)用綜合手段促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)自身發(fā)展的不足使國家運(yùn)用相應(yīng)的宏觀調(diào)控政策對其進(jìn)行管理與控制，本文主要對國家所采取種種政策效應(yīng)進(jìn)行分析，梳理和總結(jié)國家宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)業(yè)的積極作用與不足，吸取其中的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，從而完善房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策，促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

二、我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的演變

我國第一次對房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控是在1993——1996年，這是我國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的階段，反應(yīng)在房地產(chǎn)業(yè)也就是房地產(chǎn)公司的急劇增加，這就帶動了地皮、鋼材等相關(guān)市場的發(fā)展，房地產(chǎn)也過熱增長，造成較為嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫，出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)過熱甚至引起通貨膨脹。這在廣西等地區(qū)最為顯著。針對此種現(xiàn)象，1993年，1994年國家分別出臺了《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀調(diào)控意見》，《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》、《城市房地產(chǎn)管理法》和《住宅擔(dān)保貸款管理試行辦法》等一系列政策，旨在加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控。這一些相關(guān)政策的出臺放慢了房地產(chǎn)商開發(fā)的腳步，房價也開始出現(xiàn)回落。

1997年的亞洲金融危機(jī)爆發(fā)，我國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)嚴(yán)重的通貨緊縮，房地產(chǎn)業(yè)受此影響進(jìn)入其發(fā)展的低潮。為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的欣榮，國家又頒布了與之相關(guān)的宏觀調(diào)控政策，其主要著眼點(diǎn)在于刺激經(jīng)濟(jì)，拉動內(nèi)需。房地產(chǎn)業(yè)再次成為寵兒。1998年《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的通知》（簡稱“23號”文件）的頒布，使住宅成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長點(diǎn)，而福利分房制度也走向了它的末路?！?3號”文件是對那時候居民收入情況進(jìn)行詳細(xì)分析所整理出的適合現(xiàn)狀的宏觀調(diào)控文件。對此文件的貫徹與執(zhí)行，激活了處于低迷狀態(tài)的房地產(chǎn)業(yè)，推動了它的不斷發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)又一次迎來了春天。

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展似乎進(jìn)入了一個循環(huán)，2003——2005房地產(chǎn)業(yè)再次出現(xiàn)過熱現(xiàn)象，與此同時，土地價格和房價隨著土地使用權(quán)的拍賣、投標(biāo)、掛牌而出現(xiàn)了大幅度增長。還有一個因素是前些年埋下的隱患，也在這一時候得以凸顯，1998年，房地產(chǎn)信貸出現(xiàn)，但是中國銀行尚未完善的體系與此并不相符，這使金融體系不可能不存在巨大的潛在風(fēng)險。因此，完善住房貸款政策被提上日程，2003年6月，中國人民銀行下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（簡稱121號文件），其中，最為突出的政策調(diào)整就是對首付付款比例的提高?？梢哉f，這是我國第一次正面采取措施，抑制房地產(chǎn)過熱發(fā)展。但與此同時，對于發(fā)展符合國家要求與市場需求的房地產(chǎn)企業(yè)國家則對其進(jìn)行大力扶持。實(shí)際上這兩種措施反應(yīng)了政府一場矛盾的心理。一方面政府希望房地產(chǎn)能夠繼續(xù)成為拉動內(nèi)需的新的增長點(diǎn)，但另一方面政府很害怕房價的過快增長。而后興起的“圈地?zé)帷笔菇鹑谛刨J的缺陷暴露無遺，這些缺陷更是隨著樓市的火爆越演越烈。

2005年到2007年，國家對于房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控主要基于對房價的穩(wěn)定，此項(xiàng)政策使大多數(shù)民眾開始對房價持觀望態(tài)度，但實(shí)際上，這并不會有過于明顯的影響。中國銀行廈門分行零售業(yè)務(wù)處副處長康文輝：“從廈門購房長期的情況來看，我認(rèn)為需求只有增加不會減少的，但從近期的情況來看，需求還是存在，只不過因?yàn)檎叩淖兓?，及輿論的引?dǎo)，造成一些被動需求會有所減少，主動需求會進(jìn)入觀望，但需求還是客觀存在的，只不過在時間或者交易心理方面有所變化。”

2008——2009是國家宏觀調(diào)控政策的一個轉(zhuǎn)折點(diǎn)，2008全球金融危機(jī)的蔓延使我國受到極大的沖擊，“保增長”成為政府的主要政策方向。因此，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展一度進(jìn)入高潮，政府鼓勵房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，以此希望房地產(chǎn)業(yè)能夠帶動GDP的增長，政府為了保持經(jīng)濟(jì)增長，對房地產(chǎn)業(yè)采取寬松的政策，“適度寬松”的執(zhí)行在某種程度上使前期的宏觀調(diào)控沒有了意義。對房地產(chǎn)這一戲劇性的調(diào)整，使2009年房價出現(xiàn)近些年來最大幅度的增長。而在政府政策的刺激下，房地產(chǎn)業(yè)的泡沫經(jīng)濟(jì)大面積出現(xiàn)，房價居高不下，甚至呈增長態(tài)勢。國家為了應(yīng)對這樣的局面，2010年4月，國務(wù)院出臺了《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價過快上漲的通知》。接著9月，又出臺了一系列相關(guān)政策（“國八條”），以抑制房價的迅速增長，從而使國家經(jīng)濟(jì)在金融危機(jī)下能夠維持穩(wěn)定。

因此，從長遠(yuǎn)來看，對房地產(chǎn)業(yè)的控制不會松動，當(dāng)然，政府也會采取一些措施儲備，比如房產(chǎn)稅等制度的制定。政府對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控從某種程度上來說是較為被動的，從這些年的宏觀調(diào)整的政策看，我們對房地產(chǎn)宏觀政策的評價不能局限在某一點(diǎn)上，而是應(yīng)該多方面入手，以便更為全面地看到它的發(fā)展。endprint

三、我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的效應(yīng)評價

（一）宏觀調(diào)控政策在很大程度上穩(wěn)定了房價

一方面，政策出臺以后，其作用的發(fā)揮需要經(jīng)過一段時間，不可能立竿見影，而針對市場主體而言，要改變他們的預(yù)期態(tài)度必須需要一定的效應(yīng)積累。另一方面，限購政策的出臺雖然在一定程度上遏制了房價的增長，但這只是短暫的，并沒有從根本上解決房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾，反而在行政手段逐漸適應(yīng)過程中，投資投機(jī)的需求迅速增長，從而使房價迅速增長。因此，這些年的宏觀調(diào)控政策并沒有從根本上穩(wěn)定房價的增長勢頭，也就是說，房價在很長時間內(nèi)不會有太大的變化。

（二）從市場的供求關(guān)系看，房地產(chǎn)業(yè)并沒有實(shí)現(xiàn)供求平衡

房地產(chǎn)業(yè)沒有實(shí)現(xiàn)供求平衡，這是從建設(shè)量和銷售量進(jìn)行分析，建設(shè)量主要是針對建設(shè)面積而言，這兩者在很大程度上可以說明房地產(chǎn)業(yè)的供求態(tài)勢，從2003年到2013年廈門地區(qū)的房地產(chǎn)市場上的商品建設(shè)面積和銷售來進(jìn)行對比分析，發(fā)現(xiàn)供求關(guān)系出現(xiàn)很大的不平衡，基于此，我們可以那么說，國家在對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控上并沒有實(shí)現(xiàn)供需關(guān)系的平衡。

（三）宏觀調(diào)控并沒有實(shí)現(xiàn)商品房價格的相對穩(wěn)定

房價的穩(wěn)定主要是從房價上漲的幅度以及居民收入來進(jìn)行分析的，房價的上漲一旦超過居民承受范圍之內(nèi)，就會出現(xiàn)一系列問題，這主要是由于國民收入支配與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)。在分析房價穩(wěn)定與否時，首先應(yīng)該考慮的就是居民的支付能力是否與房價相當(dāng)，但我們可以看到的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于開發(fā)面積，這說明房地產(chǎn)企業(yè)存在囤積土地的現(xiàn)象。因此，就房地產(chǎn)業(yè)而言，政府并沒有能改變房地產(chǎn)業(yè)市場供求關(guān)系的不平衡。甚至進(jìn)一步惡化。從政府所采取的幾項(xiàng)緊縮政策我們就會發(fā)現(xiàn)對于住宅的惡劣影響。一但房地產(chǎn)業(yè)的建設(shè)面積小于或者等于住宅商品房銷售面積，商品住宅就會出現(xiàn)明顯的供給不足。但實(shí)際上，企業(yè)對于住宅商品房的建設(shè)一支處于增長狀態(tài)。這與其國民支柱產(chǎn)業(yè)的地位是不可分的?？墒?，從2013年開始，住宅面積建設(shè)出現(xiàn)了負(fù)增長，這同樣與政府政策密切相關(guān)，比如對保障性住房的建設(shè)，這會在很大程度上影響房地產(chǎn)業(yè)的投資力度。而“黃金時代”“暴利時代”對于房地產(chǎn)而言已經(jīng)成為過去。這也就造成了房地產(chǎn)業(yè)對于市場的觀望態(tài)度，從而也就造成了建設(shè)面積的減少。這就使房地產(chǎn)業(yè)不能滿足居民的購買需求，而供過于求這種簡單的經(jīng)濟(jì)關(guān)系就會出現(xiàn)投資與投機(jī)的增加。造成房地產(chǎn)業(yè)的再次混亂。

當(dāng)然，國家對于房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的種種問題不只存在于這些方面，比如像保障性住房分配不均等問題同樣也存在于房地產(chǎn)業(yè)。

總之，對于房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控不是一蹴而就的，而應(yīng)綜合各方面因素，對于政府來說，如何解決房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的失效的問題還有很遠(yuǎn)的路要走。對政府、市場、社會都提出了很大的要求。

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[3]付向陽.淺議房地產(chǎn)投資的效益[J].山西建筑，2011（5）

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[責(zé)任編輯：王鳳娟]endprint