龔小鋒

“你說我是地產(chǎn)商，其實(shí)我是保險(xiǎn)公司，你說我是保險(xiǎn)公司，其實(shí)我是金融財(cái)團(tuán)……”過去的這一年，險(xiǎn)資很忙，身份也很混亂。

無論是舉牌上市地產(chǎn)公司，還是收購(gòu)商業(yè)地產(chǎn)、海外地產(chǎn)，甚至拿地，隨著保險(xiǎn)公司專項(xiàng)金融集團(tuán)化發(fā)展，險(xiǎn)資圍獵地產(chǎn)的勢(shì)頭一發(fā)不可收拾。如果說2014年是中國(guó)保險(xiǎn)資金大舉介入房地產(chǎn)的元年，那么從2015年開始，中國(guó)房地產(chǎn)身上的“保險(xiǎn)”印記或許會(huì)越來越鮮明。

掃貨不動(dòng)產(chǎn)

在投資領(lǐng)域，最受險(xiǎn)企寵愛的是不動(dòng)產(chǎn)投資，近年來險(xiǎn)資聯(lián)手房企拿地的案例日益增多。以平安不動(dòng)產(chǎn)為例，去年12月一個(gè)月內(nèi)，平安不動(dòng)產(chǎn)聯(lián)手金地在上海奪地后，再一次聯(lián)手金地杭州奪地。

“平安不動(dòng)產(chǎn)”系中國(guó)平安保險(xiǎn)為發(fā)展不動(dòng)產(chǎn)投資業(yè)務(wù)而設(shè)立的專業(yè)子公司。截至2014年8月，平安不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)管理規(guī)模近500億元，業(yè)務(wù)范圍涵蓋商業(yè)地產(chǎn)、旅游養(yǎng)老地產(chǎn)、工業(yè)物流地產(chǎn)和住宅股債權(quán)投資等。

按其早前表態(tài)，平安不動(dòng)產(chǎn)與其他開發(fā)商的區(qū)別在于，不僅是普通的房地產(chǎn)商，而是作為綜合金融服務(wù)商，主要借助平安集團(tuán)綜合金融平臺(tái)，直接拿地開發(fā)或以投資者身份對(duì)項(xiàng)目投入資金獲得后期盈利。

去年10月，平安不動(dòng)產(chǎn)就在南京和廣州等地塊，以債權(quán)方式與招商局置地進(jìn)行合作；此后的11月，其直接以24.1億元競(jìng)得廣州兩宗地；去年12月3日以26.8億元價(jià)格，聯(lián)手金地競(jìng)得上海寶山宅地；隨后的12月23日，平安不動(dòng)產(chǎn)聯(lián)手金地以7.8億元價(jià)格摘得杭州余杭區(qū)一商住地等。

賽富不動(dòng)產(chǎn)基金總裁王戈宏此前表示，在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟的美國(guó)，85%以上的保險(xiǎn)資金都會(huì)配置不動(dòng)產(chǎn)，而且配置比例不低。這是一個(gè)行業(yè)趨勢(shì)，未來中國(guó)也會(huì)出現(xiàn)這樣的情況。

在投資標(biāo)的選擇方面，保險(xiǎn)資金投資策略首要考慮的是穩(wěn)健、安全，相比股票、債券、黃金等其他投資品，房地產(chǎn)在保值增值方面相對(duì)最穩(wěn)定。而商業(yè)地產(chǎn)具有明顯收益穩(wěn)定的特征。如平安不動(dòng)產(chǎn)介入地產(chǎn)的時(shí)間比較長(zhǎng)，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，因而更偏向不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目本身的投資。

海外不動(dòng)產(chǎn)也沒能逃出險(xiǎn)資的“五指山”。去年以來，中國(guó)人壽等多家險(xiǎn)資進(jìn)行了海外業(yè)務(wù)的收購(gòu)。最引人矚目的是去年底，安邦收購(gòu)華爾道夫酒店就引發(fā)了全球媒體關(guān)注。另有市場(chǎng)消息稱，中國(guó)平安和泰康人壽也在尋找進(jìn)軍海外房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)。

按照中金公司的預(yù)測(cè)報(bào)告，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)以及中國(guó)保險(xiǎn)資金股票類權(quán)益投資比例的上限來看，預(yù)計(jì)保險(xiǎn)資金的不動(dòng)產(chǎn)投資比例合理上限應(yīng)該在10%-15%，估計(jì)保險(xiǎn)資金入市將帶來不動(dòng)產(chǎn)投資資金1500億-1800億元。

值得注意的是，鑒于不動(dòng)產(chǎn)對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐性作用，不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化所帶來的對(duì)相關(guān)金融產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)不得不關(guān)注。一旦不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入下行通道，可能會(huì)帶來信用風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)而影響經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。

搶食地產(chǎn)股

在過去的一年，“野蠻人”的敲門讓業(yè)界不寒而栗。相比平安不動(dòng)產(chǎn)側(cè)重地產(chǎn)項(xiàng)目本身的投資，以生命人壽、安邦保險(xiǎn)為代表的險(xiǎn)資則頻頻舉牌地產(chǎn)股，來勢(shì)洶洶。

深陷債務(wù)漩渦的佳兆業(yè)正是典型的被抄底的案例。佳兆業(yè)集團(tuán)此前發(fā)布公告稱，公司大股東兼董事會(huì)主席郭英成家族向生命人壽轉(zhuǎn)讓11.21%的股權(quán)，在股份轉(zhuǎn)讓完成后，生命人壽持有佳兆業(yè)集團(tuán)的權(quán)益將增加至29.96%，成為公司的單一第一大股東。這意味著生命人壽可能從單純的財(cái)務(wù)投資者，變身為佳兆業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理者。

“這就要求企業(yè)戰(zhàn)略不要踩錯(cuò)節(jié)奏?！痹趦|翰智庫(kù)上市公司研究中心副主任張化東看來，從上市房企角度看，如果不想被舉牌，一定要防止股價(jià)被低估，保證公司市凈率在一定數(shù)值以上，尤其是不能踩錯(cuò)踏空，否則容易被險(xiǎn)資強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入。

國(guó)泰君安房地產(chǎn)分析師侯麗科認(rèn)為，保險(xiǎn)資金頻頻舉牌地產(chǎn)公司，彰顯其對(duì)低估值、高盈利的地產(chǎn)板塊的看好。國(guó)泰君安發(fā)布的研究報(bào)告認(rèn)為，由于去年新的《保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理暫行辦法》實(shí)施，理論上險(xiǎn)資投資股票和股票基金比例可升至30%。而保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)每年均擁有大量的保費(fèi)收入，投資渠道相對(duì)有限，地產(chǎn)股無疑是極佳的投資標(biāo)的之一。

如股權(quán)高度分散的金地集團(tuán)等房企就容易成為險(xiǎn)資的“獵物”。自去年以來，生命人壽與安邦保險(xiǎn)接連在二級(jí)市場(chǎng)增持金地集團(tuán)股票。目前，生命人壽對(duì)金地集團(tuán)持股比例達(dá)到29.99%，安邦保險(xiǎn)的持股比例達(dá)20%，分別位列第一、第二大股東，同時(shí)還成功向金地集團(tuán)董事會(huì)派駐董事。

國(guó)企金融街也不能幸免。去年4月，“安邦系”旗下的和諧健康險(xiǎn)通過二級(jí)市場(chǎng)交易累計(jì)持有公司股票已達(dá)1.51億股，占公司股權(quán)比例首度超過5%。令人意想不到的是，安邦保險(xiǎn)隨后進(jìn)一步加強(qiáng)增持的力度。

截至去年12月17日，和諧健康險(xiǎn)和安邦保險(xiǎn)作為一致行動(dòng)人，持有金融街的股權(quán)比例高達(dá)20%，連續(xù)三度“舉牌”的行為迫使大股東接連反擊，目前，大股東金融街集團(tuán)與一致行動(dòng)人的持股比例上升為30.12%。

去年以來積極抵御“野蠻人”的萬科也成為險(xiǎn)資的“狩獵”目標(biāo)。根據(jù)萬科的三季報(bào)顯示，安邦人壽旗下的穩(wěn)健型投資組合產(chǎn)品于當(dāng)季度大舉增持萬科A股，持股數(shù)量達(dá)到2.35億股，占總股本比例為2.13%，一舉躍升萬科第四大股東。

據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2014年三季度末，133家A股房企中，險(xiǎn)資進(jìn)入前十大股東的房企達(dá)21家，占比達(dá)到15.8%。其中，中國(guó)人保入股5家房企，安邦保險(xiǎn)入股4家，中國(guó)人壽入股3家，生命人壽入股2家。而截至2014年末，這一數(shù)字仍在增加。

“目前市場(chǎng)對(duì)于保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的關(guān)注點(diǎn)，更多是停留在房企的控制權(quán)會(huì)否旁落，我并不認(rèn)為險(xiǎn)資入股的目的是為了爭(zhēng)奪房企管理權(quán)?！泵髟丛撇少?gòu)事業(yè)部總經(jīng)理周孝武表示，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)鏈條相當(dāng)復(fù)雜，需要高度專業(yè)性，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)貿(mào)然進(jìn)入會(huì)存在巨大風(fēng)險(xiǎn)。

因此，通過參股獲取利潤(rùn)分紅是險(xiǎn)資最主要的目的。部分險(xiǎn)資也會(huì)嘗試通過在董事會(huì)獲取一定的話語權(quán)后，施壓要求管理層加大現(xiàn)金分紅，但取代現(xiàn)任管理層的可能性并不大。

不過，在張化東看來，部分房企的舉動(dòng)，比如生命人壽，如此大的手筆已經(jīng)不是一般的財(cái)務(wù)投資，而是戰(zhàn)略性的布局。險(xiǎn)資更多的是希望未來能有業(yè)務(wù)協(xié)同，促進(jìn)旗下業(yè)務(wù)整合。而商業(yè)地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)都被認(rèn)為是可能會(huì)進(jìn)一步放大的業(yè)務(wù)，如中國(guó)人壽保險(xiǎn)增持遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，成為其第一大股東，正是看好遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在養(yǎng)老地產(chǎn)上的發(fā)力。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，險(xiǎn)資后續(xù)仍有動(dòng)作，股權(quán)分散、資質(zhì)好和被低估的地產(chǎn)藍(lán)籌將成為他們的“狩獵”目標(biāo)。不過，即便是上述股權(quán)分散型的上市房企，要取得絕對(duì)話語權(quán)并非易事。

以萬科為例，公司管理層向來以強(qiáng)勢(shì)著稱，大股東華潤(rùn)集團(tuán)財(cái)力雄厚且與現(xiàn)任高管團(tuán)隊(duì)關(guān)系密切，金融街就接連反擊險(xiǎn)資舉牌，并保持了逼近要約收購(gòu)線的強(qiáng)勢(shì)地位，此外，股權(quán)分散如華發(fā)股份、珠江實(shí)業(yè)等房企背后均擁有國(guó)資背景，要從其手上獲取掌控權(quán)并不容易。

集團(tuán)化“生力軍”

隨著險(xiǎn)資進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)象日趨增多，這支戰(zhàn)斗力極強(qiáng)的隊(duì)伍將成為不可忽視的地產(chǎn)力量，甚至改變樓市格局。

“投資房地產(chǎn)領(lǐng)域一年大概能有10%以上的回報(bào)，險(xiǎn)資投資房地產(chǎn)，在未來5年內(nèi)將迎來爆發(fā)期?！敝苄⑽湔f。雖相對(duì)于制造業(yè)等多數(shù)實(shí)體行業(yè)，房地產(chǎn)的利潤(rùn)率依然處于中上游水平，只要能與專業(yè)的開發(fā)企業(yè)合作，險(xiǎn)企仍然能獲得良好的回報(bào)。

進(jìn)軍地產(chǎn)業(yè)，幾乎是險(xiǎn)資集團(tuán)化后必然采取的行動(dòng)。當(dāng)保險(xiǎn)公司做大后，很自然地就會(huì)希望集團(tuán)化，甚至進(jìn)一步走向金融集團(tuán)化。保險(xiǎn)公司集團(tuán)化在國(guó)內(nèi)比較成功的先例是平安集團(tuán)，通過集團(tuán)化和綜合金融平臺(tái)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)和資金配置優(yōu)勢(shì)。

去年10月，中國(guó)平安就與萬達(dá)集團(tuán)在上海陸家嘴平安金融大廈簽訂戰(zhàn)略合作伙伴框架協(xié)議，商定將在商業(yè)地產(chǎn)、電商積分管理、IPO基石投資等領(lǐng)域展開廣泛深入的合作。

一些黑馬險(xiǎn)資更是動(dòng)作頻頻。去年，生命人壽頻頻舉牌中煤能源、北京旅游、農(nóng)產(chǎn)品、深振業(yè)A、招商銀行、貴州茅臺(tái)、五糧液等。生命人壽母公司富德金控的投資十分多元化，其制定的投資策略是通過金融市場(chǎng)、另類投資及產(chǎn)品投資，實(shí)現(xiàn)對(duì)能源化工、資源企業(yè)、金融保險(xiǎn)等八大產(chǎn)業(yè)進(jìn)行布局，其中消費(fèi)、能源是重點(diǎn)。

后起之秀安邦保險(xiǎn)的意圖與之相似，其頻頻舉牌銀行、地產(chǎn)股，步步指向搭建跨國(guó)金融控股巨頭，戰(zhàn)略意圖更加清晰。安邦版圖囊括了保險(xiǎn)、投資和銀行等金融業(yè)務(wù)，總資產(chǎn)規(guī)模達(dá)7000億元。通過參股方式獲得企業(yè)的股權(quán)可以使得旗下資產(chǎn)更為豐富，為下一步資源整合做考慮。

有跡象顯示，這可能是安邦在為未來上市做準(zhǔn)備。此前有媒體報(bào)道稱，安邦目前持有10家上市公司的股票，總市值1000億元，安邦有可能在2015年啟動(dòng)IPO，首選上市地點(diǎn)定在香港。

“保險(xiǎn)資金是非常挑剔合作伙伴的，它們一定會(huì)選擇優(yōu)秀的合作伙伴，弱的想求都沒門。最后結(jié)果就是強(qiáng)者恒強(qiáng)，弱者難有生存之地?！鄙鲜鍪煜けｋU(xiǎn)行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，隨著實(shí)力強(qiáng)大的險(xiǎn)資進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，房企優(yōu)勝劣汰的速度將會(huì)更快。

周孝武表示，目前險(xiǎn)資還不是樓市的主力，2013年險(xiǎn)資大約投入一千億到不動(dòng)產(chǎn)，但2013年全年房地產(chǎn)投資開發(fā)總額達(dá)到8.6萬億，占總量比較小，未來這一占比還會(huì)繼續(xù)加大。

不過，從發(fā)達(dá)國(guó)家來看，歐美險(xiǎn)資投入不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域可能只有5%。一方面是歐美國(guó)家由于房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟，投資渠道眾多，不一定會(huì)投資不動(dòng)產(chǎn)。另一方面，險(xiǎn)資要考慮現(xiàn)金流，不動(dòng)產(chǎn)變現(xiàn)能力動(dòng)輒在10年左右，險(xiǎn)資主要以現(xiàn)金存款和中短期可變現(xiàn)的債券為主。目前國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)公司投入不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域比例在10%左右，如果未來國(guó)內(nèi)投資渠道暢通，這一比例有可能會(huì)下降。

構(gòu)建“保險(xiǎn)+地產(chǎn)”新模式

在業(yè)內(nèi)人士看來，目前險(xiǎn)資進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域主要有三種方式?！暗谝环N是股權(quán)投資，第二種是物權(quán)投資，這主要是投資項(xiàng)目公司，自身扮演經(jīng)營(yíng)管理類角色，第三種是債權(quán)投資，以對(duì)房企借債的形式參與，這種占比比較小?！敝苄⑽湔f。

隨著房地產(chǎn)與金融的加速融合，擁有充沛資金與金融工具的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)與房企存在巨大的業(yè)務(wù)互補(bǔ)空間。兩者如何更好地整合并帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈升級(jí)。

在張化東看來，險(xiǎn)資未來將加速與地產(chǎn)聯(lián)合，或在項(xiàng)目上進(jìn)行深度合作。而隨著房企資金壓力越來越大，未來可能產(chǎn)生的開發(fā)模式是，萬科等房企向輕資產(chǎn)或者小股操盤轉(zhuǎn)型，險(xiǎn)資提供資金，產(chǎn)品能力強(qiáng)的房企則發(fā)揮打造產(chǎn)品的能力。

雙方的合作形式，除了可能是合伙人的形式，也有可能是保險(xiǎn)資金作為發(fā)起者成立地產(chǎn)基金，將資產(chǎn)進(jìn)行打包進(jìn)REITs，在后期實(shí)現(xiàn)退出。不過，從目前監(jiān)管政策看，險(xiǎn)資選擇項(xiàng)目是有要求的，必須是持有型物業(yè)，即使是參與租售并舉的業(yè)務(wù)開發(fā)，持有部分比例也必須占大頭。

從運(yùn)營(yíng)角度來說，股權(quán)投資相對(duì)容易，只要做好審計(jì)和財(cái)務(wù)，扮演投資者角色即可。最難操作的是物權(quán)投資，因?yàn)樾枰M建項(xiàng)目公司，對(duì)參與運(yùn)營(yíng)的專業(yè)度要求高，必須要有足夠的地產(chǎn)操盤能力，類似平安不動(dòng)產(chǎn)公司。

上述熟悉平安不動(dòng)產(chǎn)的人士告訴記者，由于受到監(jiān)管政策影響，保險(xiǎn)資金不能組建房地產(chǎn)公司，也不能進(jìn)入住宅等銷售型物業(yè)領(lǐng)域，而只能進(jìn)入投資長(zhǎng)期型的不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域。因此，“平安所采取的方式，是注冊(cè)一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)公司，旗下每一個(gè)項(xiàng)目成立一個(gè)項(xiàng)目公司?！?/p>

在周孝武看來，隨著險(xiǎn)資不斷進(jìn)入地產(chǎn)領(lǐng)域，類似平安不動(dòng)產(chǎn)這樣的公司會(huì)越來越多，由于人才積累和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)增加，再借助天量資金，將會(huì)成為房地產(chǎn)領(lǐng)域不可忽視的力量。而且還可將持有的不動(dòng)產(chǎn)和保險(xiǎn)產(chǎn)品進(jìn)行結(jié)合，開拓客源，從而進(jìn)行上下游產(chǎn)業(yè)鏈的互通。

大舉開拓持有型地產(chǎn)

房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的優(yōu)勢(shì)恰恰是擁有龐大的低成本浮存金，未來二者交融產(chǎn)生的直接影響，會(huì)導(dǎo)致持有型地產(chǎn)進(jìn)一步發(fā)展。

國(guó)泰國(guó)證房地產(chǎn)指數(shù)分級(jí)基金經(jīng)理徐皓認(rèn)為，對(duì)于前期投資金額巨大、投資回報(bào)周期較長(zhǎng)的持有型養(yǎng)老地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)，國(guó)內(nèi)尚沒有房地產(chǎn)信托基金這樣的渠道，大多數(shù)房企不愿意沉淀大量資金開發(fā)類似的項(xiàng)目。保險(xiǎn)資金未來能在這兩類業(yè)態(tài)實(shí)現(xiàn)更深入的合作，減輕房企的資金沉淀壓力。

金地和金融街有大量?jī)?yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，而保險(xiǎn)公司一直對(duì)重點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)物業(yè)頗有興趣，投資地產(chǎn)股并取得董事局席位后，未來地產(chǎn)公司與險(xiǎn)資之間在商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)上可以繼續(xù)探索整合。

對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，從項(xiàng)目收益情況看，一般國(guó)際上養(yǎng)老社區(qū)的回報(bào)周期是10年以上。泰康人壽董事長(zhǎng)陳東升曾多次公開表示，養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目周期大約是30年，其中前10年是不賺錢的，像泰康拿地蓋養(yǎng)老社區(qū)用了5年，如果入住率要達(dá)到70%到90%可能又要三五年。

未來，“保險(xiǎn)+地產(chǎn)”可能是一種優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，既解決了資金問題，又能擁有具體操作的能力。同策機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，從目前險(xiǎn)資企業(yè)資金投向來看，大多數(shù)險(xiǎn)資企業(yè)都有進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)的計(jì)劃，或者已經(jīng)開始在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域布局。不排除今后險(xiǎn)資會(huì)利用房企在房地產(chǎn)領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)開展養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)的布局工作。

壽險(xiǎn)與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的無縫銜接正是保險(xiǎn)公司布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵，如遠(yuǎn)洋地產(chǎn)與中國(guó)人壽的合作等成功案例越來越多。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)正式成立了“遠(yuǎn)洋養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)管理公司”，并創(chuàng)建養(yǎng)老品牌“椿萱茂”，其在北京的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目椿萱茂·凱健已進(jìn)入運(yùn)營(yíng)階段。

不過，未來險(xiǎn)資和房企合作，險(xiǎn)資是否能安分做個(gè)投資者，項(xiàng)目具體由誰來主導(dǎo)，或許還需要雙方博弈。