張曉婷，袁 鶯

（1.上海交通職業(yè)技術(shù)學院 城市公共交通管理系，上海200314；2.上海交通職業(yè)技術(shù)學院 社科部，上海200314）

商業(yè)綜合體按商圈確定其位置、規(guī)模、功能等，無論是商業(yè)辦公、文化娛樂、商務招待、健體美容、選貨購物，其基本模式為“消費＋某功能空間”，作為一個整體土地開發(fā)和經(jīng)營項目，能夠滿足日常娛樂休閑活動。目前商業(yè)綜合體基本能夠滿足各種休閑需求的需要，如上海五角場基本代表了城市的品牌與生活方式。

隨著自駕出行者增多，不少顧客到達商圈均開車前往。綜合體配套的停車場不僅是一個泊車區(qū)域，它的設計、規(guī)模和流線與商場的營銷情況息息相關(guān)。據(jù)統(tǒng)計，同樣規(guī)模的商場，停車難易對營業(yè)額的影響超過30%。因此，有必要分析停車場影響綜合體經(jīng)濟效益的主要因素，本文將從七個方面揭示其隱含的經(jīng)濟意義，提出綜合體停車場的未來發(fā)展趨勢。

1 車位配比分析

綜合體配建停車場需考慮的首要問題是停車場的規(guī)模規(guī)劃，即為該綜合體配建多少車位:停車場過小則難以容納，過大則浪費成本，因此良好車位配比能為綜合體帶來更多的人流及商機。

停車規(guī)模在規(guī)劃前應先通過調(diào)研，測算該商業(yè)綜合體瞬時車流，通常高峰小時停車數(shù)量是車位規(guī)模的決定因素。如某車庫按綜合體面積規(guī)范計算，需要1 000個車位，但其區(qū)域內(nèi)瞬時車流的最高值僅為500pcu，則應考慮略高于500pcu規(guī)劃。現(xiàn)以上海市工程建設規(guī)范《建筑工程交通設計及停車庫（場）設置標準》（DG／TJ 08－7－2014，簡稱“上海停車庫規(guī)范2014”）為例討論車位配比。

在核算建筑工程配建的機動車停車位指標時，以小型車為標準車（進入綜合體車輛類型以小型車居多），停車場設計的小型車位數(shù)不少于核定總停車位換算當量的90%；還應考慮商業(yè)類型如餐飲、娛樂等，按建筑面積考慮貨車裝卸車位?？紤]大城市用地區(qū)域和功能的不平衡性，將市域范圍分為三類區(qū)域:內(nèi)環(huán)線內(nèi)區(qū)域、內(nèi)外環(huán)間區(qū)域、外環(huán)外區(qū)域，如表1所示。

表1 建筑工程配建停車位指標區(qū)域劃分標準

按建筑用途的不同如酒店、餐飲、娛樂場所、辦公樓、商業(yè)場所（零售或批發(fā)）等，配建指標有所差異，上海一類區(qū)域每百平米平均需要0.933個車位，如表2所示。

表2 商業(yè)場所、餐飲、娛樂場所停車位指標

“RET睿翼德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心”（以下簡稱RET）通過對全國購物中心停車位配比的歷史數(shù)據(jù)比較（2010～2014年該指標值已達1.37），認為各地商業(yè)綜合體停車場車位配比普遍偏低，該指標值未來應更高才能滿足商業(yè)中心的服務需求。但考慮到城市中心交通擁堵因素，本文認為綜合體停車指標不易過大，相對于商業(yè)中心周邊道路網(wǎng)的通行能力，過量的車涌入購物中心易造成商圈交通癱瘓，因此建議綜合體車位配比保持在1.00～1.10，即100～110m2考慮設一個車位。除此以外，鼓勵出行者選擇地鐵、出租車等公交出行方式到達目的地。

表3 各類型停車場的經(jīng)濟性

2 類型分析

與一般停車場相比，商業(yè)綜合體停車場并無特殊。按結(jié)構(gòu)特征分為地下停車場、地面停車場、樓層停車場（包括立體停車庫）和屋頂停車場，各類型停車場的經(jīng)濟性、市場占有情況如表3、圖1所示（數(shù)據(jù)來源RET報告）。據(jù)RET統(tǒng)計全國84% 的商業(yè)綜合體為地下停車場，主要由于其具有節(jié)省地上空間資源，利于管理和滿足車位配建標準，且不受天氣影響等優(yōu)點。樓層停車場（包括立體停車庫）是新興的停車場，可與商業(yè)綜合體各樓層直接接駁，增加每層客流到達率，有效提升高區(qū)的租金水平；一般樓層數(shù)較高的綜合體采用該停車場類型，早期（1964年）應用于芝加哥，典型代表是馬里納城市車庫，如圖2所示，我國北京朝陽大悅城也采用該種方式。

此外，為了在固定空間中增加更多的停車位，不少商業(yè)綜合體增設機械式立體停車設備，即立體停車庫，如沈陽大悅城，車位數(shù)量也大幅增加。

圖1 各類停車場市場占有率

圖2 美國芝加哥馬里納城市車庫

3 管理運營

停車場除承擔停車職能，它還可與綜合體場內(nèi)商業(yè)運營管理形成有機結(jié)合，通過權(quán)衡客流吸引力度和停車周轉(zhuǎn)率，制定停車優(yōu)惠，達到吸引客流、刺激顧客購物消費的目的。據(jù)不完全統(tǒng)計，駕駛員對停車收費的行為認可，但希望區(qū)別消費與商務不同目的收費，制定不同收費策略。

從購物消費的角度看，停車與消費時間特性相關(guān)性較大，車位使用時段差別明顯:一周之中高峰期集中在周五晚與雙休日，且從周一到周五車位使用基本呈遞增態(tài)勢，全年高峰期還包括節(jié)假日或重大活動日（如明星簽售會），此外，同日時段中，用餐時段是使用高峰，每車停放時間會相應增加。

針對此，綜合體停車運營策略應從不同時段的優(yōu)惠政策制定促進平峰消費。每日運用價格杠桿（如采取錯時停車、分時收費、縮短起步時長等方式）調(diào)節(jié)駐停車量，提高車位的周轉(zhuǎn)率（如上海正大廣場工作日16:00前累積消費滿300元可免停1h，之后消費則無優(yōu)惠）；全年節(jié)假日購物高峰期，提高消費額度，或縮短停車時間限制，加速停車場的周轉(zhuǎn)率，緩解停車壓力（如成都來福士廣場工作日消費100元以上可免停2h，在周末則需消費200元以上才免停）。除此以外，通過鼓勵綜合體商家為其顧客讓利，刺激購物，如大型超市即使在高峰時段，也可對消費滿足額度的顧客免費停車等，這些優(yōu)惠策略鼓勵顧客“定店”消費，促進商業(yè)體經(jīng)濟，如圖3所示的購物中心三種不同優(yōu)惠期停車（源自RET）。

圖3 購物中心三種不同的優(yōu)惠期停車

從商務辦公角度（如綜合體中的寫字樓）考慮到服務對象的停車時間需求長，且基本在工作日的9:00～17:00，雖為辦公但也是綜合體的“業(yè)主”，可降低工作小時停車費用，提高夜間停車小時費用，以保證商務工作停車的穩(wěn)定性。

4 易達性設計

購物中心停車場設計及合理安排關(guān)系到消費者的易達性，并影響消費者的購物決定。從便利角度看，消費者希望商場周邊布置大量地面停車位，但顯然對地處黃金地段的綜合體較難實現(xiàn)，所以有些綜合體將停車庫設計在樓面之上，且引導消費者自上而下到目的地。典型案例是上海K11項目，停車場建于6樓以上，增加消費可能，但這種停車庫影響容積率使用，所以地下停車場更經(jīng)濟。

停車場易達性還體現(xiàn)在停車場流線設計，即在停車場內(nèi)部進行人車分流的有效交通組織?；镜慕煌骶€是“開車－下客－地下車庫－地面－上客區(qū)”，整體組織流線受出入口（出入口分為雙向進出口，單向進、出口分開布置兩類，一般設在基地內(nèi)部）設置情況制約，一般通過標識（包括盲點區(qū)域設置反光鏡等）引導車流形成順時針或逆時針微循環(huán)；人流出入口處設出租車泊車位或組織U型流線，方便停駐。設計前需明確上客或下客區(qū)（包括出租車、車輛臨時?？奎c），避免客人下車車門與下客區(qū)方向相反；上下客區(qū)設置還應注意匯合問題，假設一家人出行，行動不便的老人在地面下客區(qū)先下車，而駕駛員駐停后到地面與老人匯合，則上下客區(qū)域在設計時應考慮設置在同一位置或附近。

商場、飯店、賓館、辦公室等均有大量的貨物需要裝卸，裝卸車一般為小、輕型車，為滿足貨車停車裝卸所需的空間要求，據(jù)輕型車的尺寸及與周邊實物的距離要求，裝卸車尺寸不應小于4.0m×8.0m，裝卸車位設置須方便出入，周圍有一定的作業(yè)空間，不得占用內(nèi)部環(huán)通道路。此外貨車的布置也應符合商業(yè)業(yè)態(tài)設計需要，如宜家、紅星美凱龍等建材家居商場還需考慮家居用品的超大尺寸與搬運問題，否則客人購置大型家居后難以搬運，會直接影響商場的銷售。

停車場內(nèi)部通道和坡道的寬度、坡度，車輛與車輛之間、車輛與其它物體之間的縱、橫向凈距等指標，包括建議停車庫墻和柱子應采用的防撞措施，國家、地方規(guī)范均有相應規(guī)定，從長期建筑經(jīng)濟活力角度考慮，應專業(yè)化，避免出現(xiàn)類似上海新世界的“發(fā)夾彎”停車場和古北家樂福停車場坡度和車道設計令駕車者難以駕馭的通道（見圖4）；且從安全角度而言，車庫通道設計不合理易造成事故，極可能造成經(jīng)濟損失。

圖4 上海新世界“發(fā)夾彎”停車場

5 寄生業(yè)態(tài)分析

商業(yè)綜合體停車場的經(jīng)濟功能包括其所帶動的延伸產(chǎn)業(yè)。首先是洗車、汽配或汽車美容修理店，這些與汽車直接關(guān)聯(lián)的門店會開設在租金較低的地下車庫附近，業(yè)者既降低了租金成本，也獲得直接的生意，對消費者也增加了便利。

汽車保養(yǎng)——通過分析商業(yè)綜合體汽車保有量、租金與空間情況，越來越多汽車“美容”服務被引進，開辟包括基本的洗車服務、鍍膜、清理輪胎、汽車維修等深度服務，提升顧客購物的“體驗式”服務。

停車場廣告——考慮到商業(yè)綜合體停車用戶消費能力強的特點，不少商業(yè)綜合體與廣告公司合作發(fā)布汽車、房產(chǎn)、高檔消費品、奢侈品等相關(guān)產(chǎn)品，以停車場立面、道路指示牌、停車收費牌、停車誘導電子牌為載體，制作、發(fā)布、設置商業(yè)廣告，提高綜合體經(jīng)濟效益（見圖5）。

圖5 停車場廣告

其他人性化服務——通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)綜合體消費者個體需求多樣，城市中心綜合體出現(xiàn)許多商機，有些客戶到達綜合體娛樂休閑時，希望有臨時照顧兒童或為寵物美容的場所，或是商務人士需要的鮮花店等小商品業(yè)態(tài)，這些也是由駕車者經(jīng)停的停車場所逐漸延伸出來的車庫經(jīng)濟點。

6 智能停車系統(tǒng)

科技日新月異，高科技智能管理系統(tǒng)進入停車場已不稀奇，配備智能設備應符合綜合體訪客的消費需要，提升用戶體驗和價值感。據(jù)統(tǒng)計，37.8%的商業(yè)綜合體引進了智能導視系統(tǒng)，采用紅綠燈控制系統(tǒng)或LED車位信息引導屏等指示空車位方向，利于顧客找尋泊車位；近五年新建成的商業(yè)綜合體使該比例升至46.9%。

部分商業(yè)綜合體采用先進的智能車位引導及視頻尋車一體化系統(tǒng)，提供自動車輛定位。顧客只需在位于電梯口、服務臺等人員出入口的觸摸查詢終端輸入車牌號或選擇停車時段模糊查詢，系統(tǒng)就會調(diào)取相應車輛信息，同時建議最佳取車路線。智能手機和移動互聯(lián)網(wǎng)近年快速普及，個別商業(yè)綜合體停車場如上海環(huán)球港，已率先應用手機APP，實現(xiàn)車位預定、支付、掃碼尋車等功能。未來智能停車場作為商業(yè)綜合體智能化的一部分，將會越來越普及，包括出入口管理、車位引導、停車定位及反向?qū)ぼ?、車牌自動識別、自助繳費等子系統(tǒng)，通過中央收費模式、遠距離讀卡技術(shù)等實現(xiàn)智能化管理功能（見圖6）。

圖6 停車位紅外探測器

7 特色分區(qū)

大部分商業(yè)綜合體通過不同色彩或是字母進行分區(qū)（見圖7），縮小停車位置的尋找范圍，提高可識別性。上海正大廣場采用“春夏秋冬”主題分區(qū)，鄭州二七萬達廣場按照十二生肖和英文劃分，便于顧客記憶。

圖7 停車場顏色分區(qū)

為方便女性顧客，設立比一般停車位置更好的女士專用停車位，面積更大，提升安全度。成都鵬瑞利青羊廣場打造72個專屬女性停車位。另外，部分商業(yè)綜合體停車場單層面積過大，會提供“電瓶車接送”服務，幫助顧客尋車，如上海IFC國金中心（見圖8）。

圖8 女性專用停車位

8 結(jié)束語

未來商業(yè)綜合體停車場應通過采集停車信息，將場內(nèi)停車量、停車收費額、客流方向、商場銷售額等數(shù)據(jù)挖掘出來，分析消費者需求特征，為綜合體消費決策方向提供數(shù)據(jù)支撐。該方面探索頗有成效的案例是北京朝陽大悅城，該中心開業(yè)初，針對停車場監(jiān)控數(shù)據(jù)分析，發(fā)現(xiàn)駕車客戶是主要銷售貢獻者，銷售額變化與車流變化有92%的相關(guān)度，因此大悅城完善停車場交通設計及智能化改造，改造完成后，當年銷售額提升約17%；而隨著周圍商圈逐漸成熟，監(jiān)控數(shù)據(jù)表明，開車購物顧客比例成下降趨勢，乘坐地鐵等公共交通前來購物的客戶不斷提升，為此大悅城對原先的高層停車位進行改造，釋放2萬平方米的面積，打造時尚消費者體驗式主題街區(qū)。因此，未來對商業(yè)綜合體停車大數(shù)據(jù)挖掘越充分，越能提高綜合體的整體銷售額。另一方面，全自動機器人停車服務也越來越普及，自動化程度越來越高，可提升空間利用率，減少人為失誤，提高安全。

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