本刊記者/劉斐　柳新勇　曹凱　高博　魯暢　張華迎

在穩(wěn)房市和經(jīng)濟增長間求平衡

本刊記者/劉斐柳新勇曹凱高博魯暢張華迎

Seek Balance between Real Estate Stabilization and Economic Growth

伴隨著中國經(jīng)濟發(fā)展步入新常態(tài)，中國近日出臺房地產(chǎn)調(diào)控新政，促進房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)健康發(fā)展。

中國人民銀行聯(lián)合住建部、銀監(jiān)會于2015年3月30日發(fā)文，二套房個貸首付最低比例由此前的60％-70％下調(diào)到40％；同日，財政部聯(lián)合國稅總局發(fā)文，轉(zhuǎn)讓二套房免征營業(yè)稅期限由目前的購房超過5年（含5年）下調(diào)至超過2年（含2年）。

發(fā)展改革委房地產(chǎn)研究中心主任劉琳說，為抑制前些年房地產(chǎn)行業(yè)過大的投機性需求，中國出臺系列樓市調(diào)控政策效果顯現(xiàn)，有足夠的空間實施預(yù)調(diào)微調(diào)，向住房改善性需求的滿足進行政策傾斜。

她表示，首付款下調(diào)后的具體比例和利率水平由銀行業(yè)金融機構(gòu)合理確定，給商業(yè)銀行更多自主權(quán)，也是中國推進利率市場化改革，讓市場在資源配置中起決定性作用的體現(xiàn)。

天津春季房地產(chǎn)展示交易會在天津梅江會展中心開幕，此次展會設(shè)本地開發(fā)企業(yè)展示、外地旅游地產(chǎn)展示兩個展區(qū)，項目涵蓋商品住宅、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等多個版塊

2010年初，針對房地產(chǎn)市場過熱、房價持續(xù)上漲的情況，國務(wù)院先后出臺政策，擴大土地和普通住房供給、抑制市場投機、加強金融監(jiān)管，形成一套政策組合拳。以限購和差別化信貸為代表的調(diào)控政策被稱為“史上最嚴(yán)調(diào)控”。

住建部政策研究中心主任秦虹說，過去很難分清二套房是基于投資性需求還是改善性需求，故而嚴(yán)厲的政策甚至有些“懲罰性”的味道。

五年來，中國房地產(chǎn)市場過熱現(xiàn)象得到明顯“退燒”，一、二線城市投機性需求基本被擠出市場，以自住需求為主的中低價位、中小戶型剛需住房成為房地產(chǎn)消費結(jié)構(gòu)中的主流。

國家統(tǒng)計局近日公布的“2015年2月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”顯示，樓市延續(xù)2014年5月以來整體下跌態(tài)勢，70大中城市同比整體跌幅高達6.0％，其中有69城市價格下降，僅有1城市持平。

交通銀行金融研究中心研究員夏丹評析，首付比例下調(diào)將極大減輕居民首付負(fù)擔(dān)，提高當(dāng)期購買能力，推動改善性需求入市。營業(yè)稅調(diào)整則能釋放出一批存量房源，增進市場交易活躍度，并在一定程度上緩解熱銷地區(qū)房屋供給緊張的局面。

自2013年新一屆領(lǐng)導(dǎo)集體執(zhí)政以來，“支持居民自住和改善性住房需求”“穩(wěn)定住房消費”相應(yīng)表述于2015年首次被寫入政府工作報告。

專家認(rèn)為，這樣的表述變化仍建立在堅持抑制投機、投資性購房基礎(chǔ)上，故而一線城市限購政策仍未放開，這也是符合“因地制宜、分類調(diào)控”政策的。

中國幅員遼闊，不同地區(qū)、不同城市的情況各異，各地房地產(chǎn)市場周期也不一致。2014年的政府工作報告首次寫入“針對不同城市情況分類調(diào)控”，體現(xiàn)了市場發(fā)揮經(jīng)濟規(guī)律的宏觀調(diào)控思路。

事實上，中國的房地產(chǎn)新政是符合市場預(yù)期的一次宏觀政策微調(diào)。從事研究房地產(chǎn)市場的克而瑞信息集團年初發(fā)布中國購房者信心指數(shù)2014年第四季度調(diào)研結(jié)果顯示，54％的受訪對象認(rèn)為購房信貸政策未來會出現(xiàn)松動，而當(dāng)期中國購房者信心總體指數(shù)為112.3，仍處歷史相對高位。

分析人士表示，中國居民自住和改善性住房需求仍較大，在不改樓市政策基本面的前提下，適當(dāng)放寬限制利于改善民生、擴大消費、消化存量。

自2014年9月30日央行、銀監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》提出積極支持居民家庭合理的住房貸款需求后，2015年3月25日國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部又發(fā)文優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

摩根大通中國首席經(jīng)濟學(xué)家朱海斌認(rèn)為，房地產(chǎn)市場調(diào)整將會繼續(xù)，但2015年的調(diào)整速度將會較為緩和。

劉琳則表示，至于未來中國房地產(chǎn)政策將如何變動，還得看宏觀經(jīng)濟和樓市實際運行情況，其中主要是宏觀經(jīng)濟情況。

中國房地產(chǎn)行業(yè)涉及鋼鐵、水泥、工程機械等眾多行業(yè)，對整個經(jīng)濟運行牽動作用較大，在經(jīng)濟舊常態(tài)下是舉足輕重的杠桿。前些年，中國房地產(chǎn)投資和相關(guān)行業(yè)投資及其間接消費開支，占GDP的比重曾高達約四分之一。

然而，步入經(jīng)濟新常態(tài)，中國不會也不能任由房地產(chǎn)業(yè)成為地方短期刺激經(jīng)濟增長的主工具，吞噬過多流動性，給房地產(chǎn)以外的更廣泛實體經(jīng)濟造成資本進入的困難，更不能令畸高房價過度侵蝕居民收入，超前透支居民消費，以致?lián)p害中國社會結(jié)構(gòu)。

“政府希望房地產(chǎn)消費維持在一個合理適度的發(fā)展空間內(nèi)，不出現(xiàn)大起大落。房地產(chǎn)市場既不能重回此前的盲目投資、爆炸式增長的狀態(tài)，也要防止下滑過快導(dǎo)致失速，引發(fā)金融風(fēng)險、房企大面積倒閉等情況?！眹议_發(fā)銀行研究院副院長曹紅輝說。

數(shù)據(jù)顯示，2015年1月份-2月份，中國住宅銷售面積下降17.8％，比2014年全年跌幅擴大8.7個百分點；住宅銷售額下降16.7％，跌幅擴大8.9個百分點。

與此同時，中國經(jīng)濟數(shù)據(jù)中消費、投資、進出口、規(guī)模以上工業(yè)增加值等表現(xiàn)均穩(wěn)中有升。中國經(jīng)濟穩(wěn)增長與房地產(chǎn)市場穩(wěn)定間需要構(gòu)建一定平衡關(guān)系。

分析人士認(rèn)為，未來一段時間，中國政府仍將采取系列新的調(diào)控措施，以使住房供需格局繼續(xù)朝著“總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房價與消費能力基本適應(yīng)”的目標(biāo)優(yōu)化。中國不會為了拉動經(jīng)濟增長而重回房地產(chǎn)狂熱發(fā)展的老路。