本刊記者/葉鋒　姚玉潔

新政穩(wěn)樓市

本刊記者/葉鋒姚玉潔

New Policy Stabilizes Real Estate

穩(wěn)定住房并不等于大規(guī)?！熬仁小?。

政府負(fù)責(zé)保低端，其他的交給市場(chǎng)決定。房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)的定位正在改變。

《利好》 徐駿作

二套房首付比例下限降至4成、公積金購(gòu)買(mǎi)首套房首付最低降至2成、普通住房營(yíng)業(yè)稅免征期“五改二”……2015年3月30日，央行、住建、財(cái)稅等多個(gè)部門(mén)就房地產(chǎn)政策接連放出“大招”。

隨著期待中的“靴子”陸續(xù)落地，房?jī)r(jià)走勢(shì)如何變化備受關(guān)注。

調(diào)整幅度一步到位

隨后，財(cái)政部網(wǎng)站公布調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知，規(guī)定個(gè)人轉(zhuǎn)賣(mài)普通住房，營(yíng)業(yè)稅免征期限由以往的5年變成2年。

交通銀行金融研究中心研究員夏丹說(shuō)：“二套房首付比例并非之前傳言的下調(diào)至五成，而是直接降至四成；二手房交易營(yíng)業(yè)稅由‘滿五唯一’跳過(guò)2009年前曾實(shí)行的‘滿三唯一’，調(diào)整至‘滿二唯一’?？梢?jiàn)相關(guān)部門(mén)對(duì)于中央支持改善購(gòu)房要求的響應(yīng)之迅速，態(tài)度之堅(jiān)決。”

上述政策利好明顯。“以往，不少置換型購(gòu)房者為了享受‘貸款結(jié)清算首套’的政策，往往只能先賣(mài)再買(mǎi)；此次新政對(duì)于首套貸款未結(jié)清的二次購(gòu)房者首付最低比例要求直降3成，后者就有條件選擇先買(mǎi)一套，入市速度將明顯加快，短期內(nèi)成交量將獲得提升?！钡掠渔溂沂袌?chǎng)研究部總監(jiān)陸騎麟說(shuō)。

而營(yíng)業(yè)稅免征“五改二”更是直接關(guān)系“真金白銀”。以上海為例，按照上海目前普通住宅的總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，按5.65％營(yíng)業(yè)稅稅率計(jì)算，內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)外環(huán)間、外環(huán)外一套普通住宅交易可減少稅費(fèi)在13萬(wàn)元-25萬(wàn)元之間。業(yè)內(nèi)人士分析，此次政策調(diào)整還將釋放一批存量房源。

短壓減緩　長(zhǎng)壓仍存

多個(gè)部門(mén)2015年3月30日放出的“大招”對(duì)樓市可謂是“及時(shí)雨”。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比上年名義增長(zhǎng)10.5％，增速比2013年回落9.3個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷(xiāo)售面積比上一年下降了7.6％。2015年1月-2月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比名義增長(zhǎng)10.4％，增速比2014年全年又回落0.1個(gè)百分點(diǎn)，而商品房銷(xiāo)售面積同比下降16.3％。顯然，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，交易量下降，開(kāi)發(fā)投資增速回落，區(qū)域性差異加劇。

“此次鼓勵(lì)組合貸以及二套房首付比例的下調(diào)力度超預(yù)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)短期壓力緩解?！泵裆C券研究院執(zhí)行院長(zhǎng)管清友說(shuō)。

但從長(zhǎng)期看，房地產(chǎn)高庫(kù)存的壓力仍如“泰山壓頂”。僅從2014年看，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2014年全國(guó)在建、竣工和新開(kāi)工的商品房合計(jì)有101.2億平方米，其中商品住宅72.1億平方米。而2014年商品房銷(xiāo)售面積為12.1億平方米，其中住宅銷(xiāo)售10.5億平方米。供需如此懸殊，前幾年超量供應(yīng)土地形成的泡沫短期內(nèi)難以消化。

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所執(zhí)行所長(zhǎng)陳杰表示，房地產(chǎn)復(fù)蘇周期分為幾個(gè)階段：政策松動(dòng)——銷(xiāo)售反彈——庫(kù)存去化——拿地反彈——投資反彈。目前看，銷(xiāo)售仍未企穩(wěn)，投資反彈更需時(shí)日。

新政不等于大規(guī)模救市

2015年的政府工作報(bào)告中，在培育消費(fèi)增長(zhǎng)點(diǎn)方面，與往年相比增加了“穩(wěn)定住房消費(fèi)”提法。

“政府希望房地產(chǎn)消費(fèi)維持在一個(gè)合理適度的發(fā)展空間內(nèi)，不出現(xiàn)大起大落。房地產(chǎn)市場(chǎng)既不能重回此前的盲目投資、爆炸式增長(zhǎng)的狀態(tài)，也要防止下滑過(guò)快導(dǎo)致失速，引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)、房企大面積倒閉等情況?！眹?guó)家開(kāi)發(fā)銀行研究院副院長(zhǎng)曹紅輝說(shuō)。

值得關(guān)注的是，為“穩(wěn)樓市”，備受關(guān)注的房貸利率優(yōu)惠也在增大。比如，上海有多家銀行首套利率已有優(yōu)惠，少數(shù)銀行首套房貸甚至到了9折以下。某股份制銀行分管負(fù)責(zé)人表示，預(yù)計(jì)各家銀行二套房利率會(huì)有所分化，不會(huì)一刀切，但總體利率水平有望下降，尤其是國(guó)有大行。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，穩(wěn)定住房并不等于大規(guī)?！熬仁小?。管清友說(shuō)，現(xiàn)在樓市政策新思路的一個(gè)特點(diǎn)是：政府負(fù)責(zé)保低端，其他的交給市場(chǎng)決定。房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)的定位正在改變。

“維持中國(guó)經(jīng)濟(jì)的基本增速需要房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，但中央不希望各地一哄而上大搞房地產(chǎn)投資?！辈芗t輝說(shuō)。

相關(guān)鏈接：三部門(mén)聯(lián)合發(fā)新政

2015年3月30日，央行網(wǎng)站發(fā)布《中國(guó)人民銀行、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》。通知“干貨”包括：

擁有1套住房且房貸未結(jié)清的居民家庭再次申請(qǐng)商貸購(gòu)買(mǎi)普通自住房，最低首付款比例降為不低于40％。

使用公積金貸款購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房，最低首付款比例為20％。

擁有1套住房并已結(jié)清房貸的，再次申請(qǐng)公積金貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房，最低首付款比例為30％。