李國際，劉江一

(三峽大學(xué)法學(xué)與公共管理學(xué)院，湖北宜昌 443002)

農(nóng)村房屋買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移農(nóng)村房屋的所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同，既包括一個集體經(jīng)濟組織成員相互間簽訂的農(nóng)村集體土地上的房屋買賣合同，又包括一個集體經(jīng)濟組織以外的人(個人或單位)與該一集體經(jīng)濟組織成員簽訂的農(nóng)村集體房屋買賣合同。與其他房屋買賣合同不同的是，農(nóng)村房屋買賣合同的標(biāo)的物為農(nóng)村房屋，即在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，該類房屋又俗稱“小產(chǎn)權(quán)房”。小產(chǎn)權(quán)房并非嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆筛拍?，其?nèi)涵和外延也不明確，可將“小產(chǎn)權(quán)房”界定為違反土地和城鄉(xiāng)建設(shè)管理法律規(guī)定，在農(nóng)村集體土地上開發(fā)建設(shè)后賣給該農(nóng)村集體組織以外的人(個人或單位)的房屋。

一、農(nóng)村房屋買賣合同效力概說

農(nóng)村房屋的買賣合同效力問題，主要有三種不同觀點，即合同無效說、合同有效說和折中說。

第一種觀點為合同無效說。該說認(rèn)為，除買賣兩方皆為一個農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)的成員外，其余的農(nóng)村房屋買賣合同，應(yīng)一律無效。因為該農(nóng)村房屋買賣合同，違反了我國相關(guān)法律。我國土地管理法第62條規(guī)定了我國農(nóng)村村民一戶只能擁有一塊宅基地。我國土地管理法第63條還規(guī)定，農(nóng)民集體土地的使用權(quán)，不得出讓，不得轉(zhuǎn)讓，不得出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。農(nóng)村房屋占有的宅基地屬于農(nóng)村集體所有土地，而農(nóng)村宅基地使用權(quán)的享有者必須具有集體經(jīng)濟組織成員的身份，因而，農(nóng)村房屋的買受人，有其特定的該農(nóng)村集體組織成員身份的要求。雖然房屋和建設(shè)用地使用權(quán)是兩種不同的物權(quán)，但由于房屋與土地的依附關(guān)系，轉(zhuǎn)讓農(nóng)村房屋連動到建設(shè)用地使用權(quán)。在房屋和土地不可分的一體化連動處分體例下，如果要處分房屋，就會導(dǎo)致同時連帶處分該房屋占用的宅基地，這樣的結(jié)果便是，損害集體組織的權(quán)益，這就違反了我國現(xiàn)行法律法規(guī)的強制性規(guī)范的規(guī)定。因此，農(nóng)村房屋買賣合同的效力，認(rèn)定有效為例外，以認(rèn)定無效為原則，只有買賣合同的當(dāng)事人是一個集體經(jīng)濟組織成員時，該買賣合同才可認(rèn)定有效。

第二種觀點為合同有效說。該說認(rèn)為，對于農(nóng)村房屋買賣，法律并無強制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同有效。我國憲法第33條規(guī)定，在法律面前人人平等。也就是說，在我國，無論是本村人還是外地人，無論是農(nóng)村村民還是城市居民，都平等地負有履行法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，都平等地享有法律給予的權(quán)利。因而，我國農(nóng)村房屋買賣合同的當(dāng)事人，不會因當(dāng)事人是本村人、外地人、農(nóng)村村民、城市居民的身份而有別。并且我國民法通則、合同法、物權(quán)法中，對買賣合同的主體，屬何種類型并無具體規(guī)定［1］。

第三種觀點為合同折中說。該說認(rèn)為，對于農(nóng)村房屋買賣合同的效力，應(yīng)根據(jù)不同情況區(qū)別對待:對發(fā)生于同一集體組織內(nèi)的農(nóng)村村民之間的農(nóng)村房屋買賣合同，這樣的合同一般認(rèn)定為有效;對將一個農(nóng)村集體經(jīng)濟組織范圍內(nèi)的農(nóng)村房屋，出賣給一個農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以外的人或單位，一般認(rèn)定為無效，但不排除例外，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，也可認(rèn)定該合同有效。

二、農(nóng)村房屋買賣合同效力類型分析

根據(jù)農(nóng)村房屋買賣合同主體的差異，通常將其買賣合同分成以下三種類型:

(1)同一集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣合同。同一集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣合同是有效的。因為，其一，農(nóng)村房屋的所有權(quán)人，對該房屋享有處分權(quán)是所有權(quán)的一項權(quán)能。我國物權(quán)法中第30條和第64條規(guī)定，農(nóng)民合法建造的房屋，無須登記，即享有所建房屋的所有權(quán)，依法享有所有權(quán)的四項權(quán)能(包括占有權(quán)、收益權(quán)、使用權(quán)和處分權(quán))。其二，我國土地管理法第62條規(guī)定，農(nóng)民可以出賣自己所有的房屋，但是出賣以后，不得再向集體申請宅基地，即便是申請，也不會被批準(zhǔn)。法律并不禁止農(nóng)村房屋買賣。其三，同一集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，沒有改變土地的性質(zhì)和用途，通常也不會損害集體組織的利益。

(2)非同一集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣合同。非同一集體經(jīng)濟組織之間的農(nóng)村房屋買賣合同的效力，有不同的觀點:有的人認(rèn)為該買賣合同無效，也有的人認(rèn)為有效。認(rèn)為有效的理由主要是現(xiàn)行法律和國家政策沒有禁止農(nóng)民異地購買農(nóng)村房屋，只是禁止將農(nóng)村房屋出賣給城市居民;農(nóng)村房屋與其依附的土地是兩個獨立的財產(chǎn)，農(nóng)村房屋買賣合同有效，與宅基地使用權(quán)的取得是兩個不同的法律概念［2］。認(rèn)為該買賣無效的原因最主要是，農(nóng)民集體組織是農(nóng)村宅基地的所有權(quán)人，農(nóng)村村民對農(nóng)村宅基地只是享有使用權(quán)，只有具備農(nóng)村集體組織成員的身份，才能對農(nóng)村宅基地享有使用權(quán)。如果處分了農(nóng)村房屋，就會導(dǎo)致處分農(nóng)村房屋占有的農(nóng)村宅基地，其結(jié)果是可能損害該農(nóng)村集體組織的利益。若農(nóng)房購買人不是該房屋所在地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員，該購買人無權(quán)使用該宅基地，因而買賣合同無效。

(3)城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的法律效力。城鎮(zhèn)居民能否購買農(nóng)村房屋，我國現(xiàn)行法律法規(guī)對此沒有明文規(guī)定，但我國國家政策對此是持明確禁止的，所以在法無明文規(guī)定的情況下，城鎮(zhèn)居民去購買農(nóng)村房屋，不符合我國現(xiàn)行國家政策。由于房屋與土地的依附關(guān)系，農(nóng)村房屋的買賣，會影響到該房屋所占用的集體土地的權(quán)利的變動，主要是使用權(quán)的變動，而城鎮(zhèn)居民是不具有集體土地使用權(quán)的身份性的。因而，城鎮(zhèn)居民去購買農(nóng)村房屋而發(fā)生的合同效力問題，原則上是無效的，但可以有例外:一是城鎮(zhèn)居民已購買了農(nóng)房，之后將其戶口遷入該買房屋所在地的農(nóng)村集體組織，申請自己成為農(nóng)民的，則該農(nóng)房買賣合同有效;二是當(dāng)城鎮(zhèn)居民和他的家庭成員(包括父母、配偶或子女)共同購買農(nóng)村房屋，共同購買人中，有的家庭成員原本是所購買房屋所在地的農(nóng)村集體組織成員的，并且該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織是同意該房屋買賣的，則該共同購買房屋合同有效;三是城鎮(zhèn)居民已購買了農(nóng)房后，若該房屋是經(jīng)過有關(guān)機關(guān)批準(zhǔn)的，且得到該集體組織的同意，從法律程序上又辦理了相關(guān)權(quán)利變動手續(xù)，取得了房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)的，則該買賣合同有效。

三、農(nóng)村房屋買賣合同的裁判規(guī)則

目前，我國法律法規(guī)，對農(nóng)村房屋買賣合同的效力，沒有明確具體的規(guī)定，司法實踐中有不同的做法。

第一，最高人民法院的裁判規(guī)則。最高法于2011年印發(fā)了《全國民事審判工作會議紀(jì)要》的通知(法辦［2011］442號)，該通知第15條規(guī)定，將農(nóng)村宅基地上建造的農(nóng)村房屋賣給本集體組織成員的，應(yīng)當(dāng)符合法律法規(guī)和國家政策中有關(guān)農(nóng)村宅基地分配和使用條件之規(guī)定;將農(nóng)村宅基地上建造的房屋，賣給該農(nóng)村集體組織以外的人，則因購買人身份的問題，該房屋買賣合同不產(chǎn)生法律效力;將農(nóng)村集體土地上建造的房屋，向社會銷售的，應(yīng)當(dāng)依合同法第52條、土地管理法第43條規(guī)定，認(rèn)定該農(nóng)村房屋買賣合同無效。另外，最高法2015年4月《全國民事審判工作會議紀(jì)要》(征求意見稿)第35條明確規(guī)定，在宅基地流轉(zhuǎn)處于試點以外地區(qū)的農(nóng)民，出售其宅基地上的房屋給城鎮(zhèn)居民，或者出售給本農(nóng)村集體組織以外的人，該房屋買賣合同，一般應(yīng)認(rèn)定無效。

第二，部分高級人民法院的裁判規(guī)則。各級地方的高級人民法院，在對農(nóng)村房屋買賣合同效力的認(rèn)定上，不盡相同，即使同一高級人民法院下屬的各級法院，對該房屋買賣合同的認(rèn)定也不盡相同:

北京市高級人民法院對于農(nóng)村房屋買賣合同糾紛的處理，北京高院確立的司法裁判尺度規(guī)則是，以認(rèn)定有效為例外，以認(rèn)定無效為原則。也就是說，如果該買賣合同中的雙方當(dāng)事人，均為同一集體組織的成員，或者訴訟時，只要買受人將自己戶口遷入其所購農(nóng)房所在地的集體組織的，可以認(rèn)定合同有效;對于1999年《土地管理法》修訂之前，農(nóng)房所有權(quán)人將房屋，轉(zhuǎn)讓給回鄉(xiāng)落戶的退伍軍人、職工、干部、華僑、港澳臺同胞的，也可確認(rèn)轉(zhuǎn)讓合同有效。除上之外的農(nóng)村房屋買賣合同原則上應(yīng)認(rèn)定無效。

安徽省高級人民法院對于違反“一戶一宅”農(nóng)村房屋買賣合同認(rèn)定部分無效部分有效，(2013)甬慈逍民初字第131號民事判決中認(rèn)定原被告的房屋買賣合同，因違反法律行政法規(guī)的強制性規(guī)定無效，(2011)涇民一初字第00414號判決中認(rèn)定如將農(nóng)村房屋出賣，將不得申請宅基地。對于城鎮(zhèn)居民、法人或其他組織購買農(nóng)村集體土地上的房屋，簽訂的買賣合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效;除非買受人在一審法庭辯論終結(jié)前，取得出賣人所屬的農(nóng)村集體組織的成員身份資格，且符合其他購買條件，則此種情況下簽訂的房屋買賣合同，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。

廣東省高級法院對于農(nóng)房買賣合同的態(tài)度是，其當(dāng)事人將農(nóng)村住宅建設(shè)用地，無論進行轉(zhuǎn)讓，還是進行出租，或以合建形式變相轉(zhuǎn)讓的，對其買賣合同的效力問題，一般應(yīng)認(rèn)定無效。

上海市高級法院對農(nóng)房買賣合同，作了區(qū)別對待:(1)同一鄉(xiāng)(鎮(zhèn))范圍內(nèi)，農(nóng)村集體組織成員之間，簽訂農(nóng)屋買賣合同，一般認(rèn)定為有效;(2)將農(nóng)房出賣給本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))以外的人，如果該買賣合同，取得有關(guān)機關(guān)組織批準(zhǔn)的，一般來說，認(rèn)定為有效;(3)將農(nóng)房賣給本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))以外的人，如果該買賣合同，未取得有關(guān)機關(guān)組織批準(zhǔn)，合同未實際履行，或者買方未實際居住使用房屋的，一般來說，認(rèn)定為無效;(4)將農(nóng)房賣給本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))以外的人，未經(jīng)有關(guān)機關(guān)組織批準(zhǔn)，如果該買賣合同，已經(jīng)實際履行完畢，買房人已實際居住使用房屋的，則對合同效力不持態(tài)度。但在處理中，本著維持現(xiàn)狀原則，承認(rèn)買房人繼續(xù)占有、使用該房屋的權(quán)利［3］。

總觀之，我國農(nóng)村房屋買賣合同的效力問題，在其效力和裁判規(guī)則上還有不同的認(rèn)識和做法，這就需要立法機關(guān)對此作出明確的規(guī)定，以期達到司法上的統(tǒng)一。

［1］ 李 婷.農(nóng)村房屋買賣合同效力問題研究［J］.法制與社會，2013(2)(上).

［2］ 安徽省高級人民法院民四庭.農(nóng)村房屋買賣合同糾紛疑難案件的法律適用［J］.法律適用，2015(6).

［3］ 郭建立.農(nóng)村房屋買賣合同糾紛裁決規(guī)則［EB/OL］.http://www.110.com/ziliao/article－559898.html，2015年10月11日.