易成棟++張雅娟++王前進(jìn)

摘要：公共租賃住房租金調(diào)整問(wèn)題關(guān)系到公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的可持續(xù)性?？偨Y(jié)了國(guó)內(nèi)外典型國(guó)家和地區(qū)公共租賃住房租金調(diào)整的影響因素，并從參考指標(biāo)情況、是否設(shè)置上限、調(diào)整實(shí)現(xiàn)方式三個(gè)角度對(duì)公共租賃住房租金調(diào)整方式進(jìn)行比較。最后，對(duì)中國(guó)公共租賃住房租金調(diào)整原則、參考因素、調(diào)整周期和調(diào)整方式等提出相應(yīng)的政策建議。

關(guān)鍵詞：公共租賃住房，租金，調(diào)整方式

中圖分類號(hào)：C939 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2015）02-0057-63 收稿日期：2014-11-05

1 引言

自20世紀(jì)80年代住房制度改革以來(lái)，我國(guó)開(kāi)始了建立與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的住房保障體系的探索。為了解決中低收入家庭的住房困難問(wèn)題，以及解決銷售型保障房的牟利問(wèn)題，我國(guó)于2009年開(kāi)始進(jìn)行公共租賃住房地方性試點(diǎn)。2012年國(guó)務(wù)院發(fā)布的《國(guó)家基本公共服務(wù)體系”十二五”規(guī)劃的通知》指出“重點(diǎn)發(fā)展公租房，逐步使其成為保障性住房的主體”。北京等多個(gè)城市的公共租賃住房項(xiàng)目已投入運(yùn)營(yíng)，為解決中低收入人群住房問(wèn)題、促進(jìn)社會(huì)公平穩(wěn)定做出了貢獻(xiàn)。公租房的保障性質(zhì)決定其租金通常低于市場(chǎng)租金，提高了租戶的可支付能力，但同時(shí)加大了公租房建設(shè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)投資回收的難度，需要政府提供財(cái)政補(bǔ)貼，也加大了政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)。隨著大規(guī)模的公租房建設(shè)和投入運(yùn)營(yíng)，它的可持續(xù)性成為學(xué)界和社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。

公共租賃住房租金調(diào)整成為保證公租房運(yùn)營(yíng)可持續(xù)性的重要方式之一。公共租賃住房租金調(diào)整可緩解公租房的運(yùn)營(yíng)成本壓力，減少成本上漲風(fēng)險(xiǎn)，保證公租房管理質(zhì)量；可使公租房租金與市場(chǎng)租金相協(xié)調(diào)，減少對(duì)市場(chǎng)的扭曲，并適度兼顧社會(huì)投資者收益；會(huì)使中低收入家庭在收入增長(zhǎng)時(shí)仍具有相應(yīng)的租金可支付能力。因而，公租房租金如何調(diào)整成為各國(guó)實(shí)踐中的熱點(diǎn)和難點(diǎn)。國(guó)外學(xué)者深入研究了歐洲、北美一些國(guó)家的公租房租金調(diào)整政策，國(guó)內(nèi)學(xué)者則對(duì)英國(guó)、美國(guó)、日本的公租房租金調(diào)整政策進(jìn)行了介紹，但尚無(wú)學(xué)者深入研究中國(guó)公租房租金調(diào)整政策。我國(guó)《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》提出，五年內(nèi)我國(guó)將建設(shè)3600萬(wàn)套保障房，使全國(guó)保障性住房覆蓋面達(dá)到20%左右。其中主體是公租房。如果公共租賃住房租金不能合理調(diào)整，如此大規(guī)模的公租房很可能導(dǎo)致政府財(cái)政負(fù)擔(dān)過(guò)重，運(yùn)營(yíng)無(wú)法持續(xù)，公租房成為“福利陷阱”，甚至導(dǎo)致公租房體系失敗。本文總結(jié)了國(guó)內(nèi)外典型國(guó)家和地區(qū)公共租賃住房租金調(diào)整的影響因素，比較了他們的公租房租金調(diào)整方式，并借鑒他們的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)中國(guó)公共租賃住房租金調(diào)整政策提出相關(guān)的建議。

2 國(guó)內(nèi)外公租房租金調(diào)整政策比較

不同國(guó)家或地區(qū)公租房租金調(diào)整方式各有特色，采用何種調(diào)整方法與它的公租房租金定價(jià)機(jī)制、房地產(chǎn)市場(chǎng)情況以及政治社會(huì)因素密切相關(guān)，不存在統(tǒng)一公認(rèn)的租金調(diào)整策略，各地大多按照實(shí)際情況，選擇某一種或多種調(diào)整方式來(lái)解決特定問(wèn)題。從各國(guó)經(jīng)驗(yàn)也可看出，各種租金調(diào)整方法并非獨(dú)立（見(jiàn)表1），實(shí)踐中多采用幾種方式的組合，來(lái)取得更好的政策效果。

2.1 公共租賃住房租金調(diào)整的參考因素

從國(guó)內(nèi)外公共租賃住房政策實(shí)踐看，租金調(diào)整基于三個(gè)原則：一是保證變動(dòng)后的租金，在居民租金可支付能力范圍內(nèi)；二是能夠應(yīng)對(duì)公共租賃住房成本變動(dòng)，減輕政府財(cái)政負(fù)擔(dān)；三是保持與市場(chǎng)租金的適度差距，保障建設(shè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的可持續(xù)。相應(yīng)的公共租賃住房租金調(diào)整將主要參考以下三類因素。

一是收入因素。收入因素主要體現(xiàn)在收入增長(zhǎng)率、消費(fèi)結(jié)構(gòu)等指標(biāo)。公共租賃住房作為保障性住房，首要任務(wù)是保證租金水平處于居民可承受范圍內(nèi)，調(diào)整時(shí)應(yīng)以居民租金可承受能力為上限，增長(zhǎng)水平不宜高于中低收入群體收入增長(zhǎng)率。此外，租金增長(zhǎng)應(yīng)參考租戶消費(fèi)結(jié)構(gòu)，使增長(zhǎng)后的租金與租戶可支配收入保持合理比例，防止居民住房支出過(guò)多帶來(lái)生活質(zhì)量的下降，或支出過(guò)少導(dǎo)致居住質(zhì)量水平較低。

二是成本因素。成本因素主要體現(xiàn)為建設(shè)與運(yùn)營(yíng)成本、通貨膨脹率、價(jià)格指數(shù)等指標(biāo)。如果公租房的運(yùn)營(yíng)成本上漲明顯，租金卻沒(méi)有隨之變動(dòng)，它的運(yùn)營(yíng)管理質(zhì)量將會(huì)下降。歐洲多國(guó)的實(shí)踐表明，與成本變動(dòng)嚴(yán)重滯后的公共租賃住房租金水平，將大幅度增加政府的財(cái)政補(bǔ)貼壓力，極大地打擊建設(shè)運(yùn)營(yíng)者的積極性。

三是市場(chǎng)因素。市場(chǎng)因素主要指市場(chǎng)租金的增長(zhǎng)情況。公共租賃住房租金應(yīng)適度調(diào)整，使它與市場(chǎng)租金水平保持一個(gè)合理的差距。若調(diào)整后的公共租賃住房租金較市場(chǎng)租金水平相差不大，則無(wú)人承租，保障功能喪失；若調(diào)整后的公租房租金水平大大低于市場(chǎng)租金水平，公共租賃住房就存在很大的牟利空間，容易產(chǎn)生申請(qǐng)對(duì)象過(guò)多、等候時(shí)間長(zhǎng)、虛假申請(qǐng)、很難退出等情況，同時(shí)還會(huì)影響到商品住房租賃市場(chǎng)的正常運(yùn)行，降低社會(huì)投資者的積極性。

2.2 公共租賃住房租金調(diào)整方式的比較

對(duì)比國(guó)內(nèi)外典型地區(qū)的公共租賃住房租金調(diào)整實(shí)踐情況，可發(fā)現(xiàn)如下幾個(gè)特點(diǎn)：一是各地區(qū)公共租賃住房租金的調(diào)整方式因地制宜，并存在較大差異。二是多數(shù)地區(qū)在設(shè)計(jì)政策時(shí)，將租金調(diào)整方式與租金定價(jià)機(jī)制、補(bǔ)貼機(jī)制作為統(tǒng)一體系進(jìn)行考慮，多數(shù)地區(qū)的公租房租金調(diào)整機(jī)制與租金定價(jià)機(jī)制、租金補(bǔ)貼模式配合，以實(shí)現(xiàn)在該體系中兼顧成本、市場(chǎng)、收入三類因素的影響。租金調(diào)整機(jī)制與租金定價(jià)機(jī)制側(cè)重點(diǎn)一般相同，例如我國(guó)香港地區(qū)采用收入法確定公租房租金，其租金調(diào)整方式則重點(diǎn)考慮收入變動(dòng)。

按參考指標(biāo)情況、是否設(shè)置上限和調(diào)整實(shí)現(xiàn)方式的不同，國(guó)內(nèi)外典型國(guó)家或地區(qū)常用的公租房租金調(diào)整方式可從以下3個(gè)角度進(jìn)行分類（見(jiàn)表1）。

2.2.1 參考指標(biāo)情況

很多國(guó)家或地區(qū)政府通常參照某些經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，設(shè)定公租房租金調(diào)整率的計(jì)算公式，定期計(jì)算公共租賃住房租金的調(diào)整幅度，并以某一期公租房租金作為基準(zhǔn)，計(jì)算公租房租金調(diào)整額。根據(jù)參考指標(biāo)的多少及復(fù)雜程度，可將公租房租金調(diào)整方式分為單參考指標(biāo)法和多參考指標(biāo)法。

單參考指標(biāo)法，即采用某一個(gè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)定義公式或直接加減一定百分比來(lái)計(jì)算租金調(diào)整幅度，例如荷蘭和20世紀(jì)80-90年代的英國(guó)。當(dāng)時(shí)英國(guó)公租房采用成本法定租，租戶補(bǔ)貼按照收入情況計(jì)算。此期間租金調(diào)整幅度以通貨膨脹率為基準(zhǔn)，略高于通貨膨脹率。在以成本為基準(zhǔn)的公租房租金定價(jià)體系中，該租金調(diào)整方式在一定程度上體現(xiàn)了公租房成本的變動(dòng)。荷蘭采用房屋價(jià)值與承租人收入為基礎(chǔ)的公共租賃住房租金定價(jià)方式，以收入增長(zhǎng)率作為參照進(jìn)行公租房租金調(diào)整。

多參考指標(biāo)法，即統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)或相關(guān)管理部門(mén)根據(jù)事先選定的多個(gè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)定義公式計(jì)算公租房租金調(diào)整率，或編制指數(shù)，使用編制指數(shù)的變動(dòng)幅度作為調(diào)整幅度。香港立法會(huì)在2007年6月通過(guò)《2007年房屋（修訂）條例草案》，新公屋租金調(diào)整機(jī)制于2008年1月1日起實(shí)施。香港新法規(guī)定，公屋租金必根據(jù)租戶家庭收入指數(shù)的變動(dòng)而上調(diào)或下調(diào)。該指數(shù)反映公屋租戶家庭收入的變動(dòng)，并由政府統(tǒng)計(jì)處負(fù)責(zé)計(jì)算。假如下調(diào)租金，公屋租金必須按收入指數(shù)的減幅而調(diào)減。假使上調(diào)租金，公屋租金必須按收入指數(shù)的升幅而調(diào)加，或者增加10%，取其增幅較小者。公屋租金每?jī)赡隀z查并調(diào)整一次。目前香港公屋采用綜合地區(qū)位置、屋村環(huán)境、配套設(shè)施和居民收入負(fù)擔(dān)能力等因素綜合測(cè)算的定租方式，租金調(diào)整機(jī)制與定租方式相配合，使租金一直維持在小于市價(jià)1/2到1/3的水平。

設(shè)定參考指標(biāo)的公租房租金調(diào)整方式在多個(gè)國(guó)家得以應(yīng)用，其優(yōu)點(diǎn)在于可操作性強(qiáng)，一旦確定指標(biāo)和公式即可確定增長(zhǎng)機(jī)制，且易于社會(huì)監(jiān)督。其中單參考指標(biāo)法直觀方便，測(cè)算時(shí)易于操作，但如何選擇合適的指標(biāo)、如何避免指標(biāo)的大幅波動(dòng)是該法使用的難點(diǎn)；多參考指標(biāo)法能夠結(jié)合多種因素對(duì)租金進(jìn)行調(diào)整，如采用編制指數(shù)的方式還可減少一定不規(guī)則波動(dòng)，但公式設(shè)定的科學(xué)性、參考指標(biāo)的極端值對(duì)公式的影響等問(wèn)題需要著重考慮。在實(shí)際應(yīng)用時(shí)，參考指標(biāo)的公租房租金調(diào)整方式多與設(shè)定上限的方式相配合，以減少租金的大幅波動(dòng)。

2.2.2 設(shè)定上限情況

設(shè)定公租房租金增長(zhǎng)上限，即政府根據(jù)相關(guān)指標(biāo)測(cè)定公租房租金增長(zhǎng)率的上限，或租金的上限值。在該范圍內(nèi)，運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)、各地區(qū)政府或公租房所有人具有自行調(diào)整租金的權(quán)利，并需與租戶商定租金。根據(jù)是否設(shè)置租金增長(zhǎng)上限，可將公租房租金調(diào)整政策分為自由增長(zhǎng)型和設(shè)定上限型。

自由變動(dòng)型的公租房租金增長(zhǎng)額僅由公式確定，不受范圍限制。典型例子是英國(guó)在20世紀(jì)80-90年代實(shí)施的公租房租金調(diào)整政策，調(diào)整幅度計(jì)算僅參考通貨膨脹率，未進(jìn)行上限設(shè)置。自由增長(zhǎng)方式能夠使公租房租金及時(shí)與市場(chǎng)、成本和租戶收入變動(dòng)相匹配，但可能存在租金波動(dòng)太大，租戶無(wú)法接受等問(wèn)題。

多數(shù)國(guó)家在公租房租金調(diào)制時(shí)設(shè)置上限，如英國(guó)、荷蘭、德國(guó)、瑞典、我國(guó)香港等國(guó)家及地區(qū)。具體的上限可以是參考值，或依據(jù)某些指標(biāo)計(jì)算的公式得到。設(shè)定參考值為上限的國(guó)家或地區(qū)較多，荷蘭政府規(guī)定公租房最高租金額度為€508/月，租金增長(zhǎng)不得超過(guò)該上限；德國(guó)政府設(shè)定的公租房租金增長(zhǎng)率上限依照成本和收入增長(zhǎng)率制定；瑞典政府設(shè)置的上限依據(jù)運(yùn)營(yíng)管理成本的變動(dòng)測(cè)算；我國(guó)香港要求公屋租金升幅不得超過(guò)10%。依據(jù)指標(biāo)和編制公式計(jì)算租金調(diào)整上限的國(guó)家或地區(qū)較少，典型例子是英國(guó)2011年后使用的租金調(diào)整上限公式，具體為每周租金調(diào)整上限=（零售物價(jià)指數(shù)+0.5%）×該公租房上一期租金額度+2鎊。如果某租戶的周租金為68鎊，當(dāng)年零售物價(jià)指數(shù)為4%左右，則該租戶周租金上漲的上限為（4%+0.5%）×68+2=5.06鎊，即該租戶的周房租最高可升至68+5.06=73.06鎊。

設(shè)定上限的公租房租金調(diào)整方式容易被租戶接受。而且國(guó)家設(shè)定公租房租金調(diào)整率上限后，各地區(qū)可依據(jù)自身情況，在該范圍內(nèi)自行設(shè)定公租房租金調(diào)整率。該方法也多與其他租金調(diào)整方式共同配合，許多國(guó)家及地區(qū)在設(shè)定一種基本的公租房租金調(diào)整方式后，采用設(shè)定上限的方式控制租金的過(guò)度波動(dòng)。但設(shè)定上限的難點(diǎn)在于如何使上限合理科學(xué)，既能防止公租房租金大幅上漲，又不會(huì)阻礙公租房租金合理的調(diào)整。

2.2.3 調(diào)整實(shí)現(xiàn)方式

根據(jù)公租房租金調(diào)整的實(shí)現(xiàn)方式，可分為談判確定型和自動(dòng)調(diào)節(jié)型。談判調(diào)節(jié)型，即租金調(diào)節(jié)率由政府、投資運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)、租戶等通過(guò)談判協(xié)商確定，例如瑞典在設(shè)置公租房租金的調(diào)整上限時(shí)，首先由住房運(yùn)營(yíng)公司（Municipal Housing Company）與當(dāng)?shù)刈鈶魠f(xié)會(huì)（Tenants Association）進(jìn)行協(xié)商，再由當(dāng)?shù)刈鈶魠f(xié)會(huì)和住宅所有人協(xié)會(huì)（Association of Property Owners）進(jìn)行協(xié)議確定。租金調(diào)整是公租房運(yùn)營(yíng)中的敏感問(wèn)題。多國(guó)經(jīng)驗(yàn)表明，在采用談判協(xié)商的方式確定公租房租金調(diào)整方案時(shí)，如未能提高政策透明度和民眾參與度，很容易導(dǎo)致公租房租金調(diào)整政策實(shí)施效果差、民眾不滿意程度高等問(wèn)題。

自動(dòng)調(diào)節(jié)型即政府或管理機(jī)構(gòu)設(shè)置租金調(diào)節(jié)公式，當(dāng)公式計(jì)算值發(fā)生變化時(shí)，公租房租金自動(dòng)隨其發(fā)生變化，不再經(jīng)過(guò)協(xié)商談判過(guò)程。對(duì)于自動(dòng)調(diào)節(jié)型的公租房租金調(diào)整方法，可通過(guò)單獨(dú)設(shè)置租金調(diào)整率計(jì)算公式和直接在租金計(jì)算公式中體現(xiàn)變動(dòng)（即不單獨(dú)計(jì)算租金調(diào)整率）兩種路徑實(shí)現(xiàn)。前者例如2008年后的我國(guó)香港，它設(shè)置了根據(jù)租戶家庭收入指數(shù)計(jì)算的公屋租金調(diào)整率計(jì)算公式，在公屋租戶家庭收入變動(dòng)時(shí)，租金調(diào)整率自動(dòng)隨其發(fā)生變化。后者例如2011年后的英國(guó)，它設(shè)置了可自行調(diào)整的公租房租金公式，新公式本身包含住房?jī)r(jià)值、收入的可變動(dòng)指標(biāo)。目前英國(guó)公租房租金（每周）測(cè)算分為兩部分，第一部分與收入情況相關(guān)，計(jì)算方法為：地區(qū)的實(shí)際收入占全國(guó)平均收入之比×上年度全國(guó)公租房平均租金的70%×每套房屋臥室數(shù)量所決定的系數(shù)，其中單間的客臥兩用房臥室系數(shù)為0.8，一間至六間及以上臥室系數(shù)分別為0.9-1.4；第二部分與房屋價(jià)值相關(guān)，計(jì)算方法為：該房屋成本價(jià)占全國(guó)公租房平均成本價(jià)之比×上年度全國(guó)公租房平均租金的30%（其中全國(guó)公租房平均成本價(jià)使用1999年的數(shù)據(jù)49750英鎊），最后將兩部分相加，即可得出該公租房租金水平。該租金定價(jià)機(jī)制考慮了成本變化和收入的增幅。當(dāng)管理部門(mén)定期評(píng)估公租房租金時(shí)，收入變動(dòng)或住房?jī)r(jià)值變化即可在新一輪評(píng)估中體現(xiàn)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)租金調(diào)整過(guò)程。

談判確定型的優(yōu)點(diǎn)在于公租房相關(guān)各方的參與度高，調(diào)整機(jī)制靈活，人為控制范圍大；但缺點(diǎn)也非常明顯，即在協(xié)商過(guò)程中易出現(xiàn)效率低下、科學(xué)性差、透明度低等一系列問(wèn)題。自動(dòng)調(diào)節(jié)型是目前公認(rèn)較為科學(xué)的公租房租金調(diào)整方式，調(diào)整速度快，易于公眾監(jiān)督，但使用時(shí)應(yīng)對(duì)評(píng)估周期進(jìn)行重點(diǎn)考慮，若周期過(guò)短易造成工作量大、租金變動(dòng)頻繁等問(wèn)題，過(guò)長(zhǎng)則無(wú)法實(shí)現(xiàn)公租房租金調(diào)整的目的。

3 制定中國(guó)公租房租金調(diào)整方式的政策建議

目前我國(guó)多個(gè)城市正在大力建設(shè)公共租賃住房，一些地區(qū)的項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入運(yùn)營(yíng)階段。多數(shù)城市在公租房管理政策中指出：公租房租金標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，根據(jù)地區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況、居民收入等因素適時(shí)調(diào)整。但截至目前，國(guó)內(nèi)各城市均未提出明確的租金調(diào)整機(jī)制。未來(lái)隨著經(jīng)濟(jì)狀況、居民收入水平、市場(chǎng)租金等因素的變化，公租房租金動(dòng)態(tài)調(diào)整將成為必然趨勢(shì)。借鑒國(guó)內(nèi)外典型國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)中國(guó)城市的公租房租金調(diào)整政策設(shè)計(jì)提出如下建議。

3.1 公租房租金調(diào)整參考指標(biāo)選擇應(yīng)立足現(xiàn)實(shí)，因地制宜

中國(guó)幅員廣大，地區(qū)差異明顯。各地區(qū)在選擇公租房租金調(diào)整參考指標(biāo)時(shí)需立足現(xiàn)實(shí)、因地制宜，并遵循以下三個(gè)原則：一是始終以保證中低收入家庭租金可支付性為前提，保證調(diào)整后的公租房租金始終在承租人承受范圍內(nèi)；二是公租房租金調(diào)整要以實(shí)現(xiàn)公租房可持續(xù)性運(yùn)營(yíng)為目標(biāo)，盡量減少財(cái)政負(fù)擔(dān)，提高公租房運(yùn)營(yíng)管理質(zhì)量，保證投資者合理收益；三是選擇公租房租金調(diào)整參考指標(biāo)時(shí)需結(jié)合地方特點(diǎn)，將公租房租金設(shè)定、租金補(bǔ)貼和租金調(diào)整三類機(jī)制相互配合，以期在三種機(jī)制中綜合考慮收入、市場(chǎng)、成本三類因素。例如公租房租金與市場(chǎng)租金差異較大的城市，應(yīng)注意在公租房租金調(diào)整機(jī)制中加入市場(chǎng)因素，保證兩者差距合理和相對(duì)穩(wěn)定；在運(yùn)營(yíng)成本有壓力的城市，應(yīng)適當(dāng)考慮成本變動(dòng)情況和調(diào)整公租房租金減輕成本上漲壓力；對(duì)于租戶收入上漲較快的城市，需要考慮收入變動(dòng)適當(dāng)調(diào)整公租房租金。

3.2 租金調(diào)整幅度可考慮設(shè)置上限

設(shè)置公租房租金調(diào)整幅度上限的主要目的是避免公租房租金的劇烈波動(dòng)和大幅上漲，導(dǎo)致租戶無(wú)法承擔(dān)。因此以下幾類情況可考慮設(shè)置公租房租金調(diào)整幅度上限：一是存在公租房租金大幅上漲壓力的地區(qū)，例如市場(chǎng)租金上漲速度快或公租房運(yùn)營(yíng)成本波動(dòng)大的地區(qū)。二是地區(qū)子市場(chǎng)租金差異大，不適合采用統(tǒng)一公租房租金調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)的情況，對(duì)于這類地區(qū)，可在整個(gè)地區(qū)設(shè)定統(tǒng)一的公租房租金調(diào)整幅度上限，各子地區(qū)依情況不同分別設(shè)置適宜的公租房租金增長(zhǎng)方式。

對(duì)于不設(shè)置公租房租金調(diào)整幅度上限的地區(qū)，可采用其他配套措施控制公租房租金上漲過(guò)快的風(fēng)險(xiǎn)，例如對(duì)公租房承租人的最低租金補(bǔ)貼額度進(jìn)行規(guī)定，使其承擔(dān)的月租金不超過(guò)租戶可支配收入的30%。

3.3 公租房租金調(diào)整周期以2-3年為宜

公租房租金調(diào)整周期的長(zhǎng)短直接影響租金調(diào)整的效果。過(guò)長(zhǎng)的周期使公租房租金對(duì)經(jīng)濟(jì)條件變化的反應(yīng)速度過(guò)慢，失去其保持公租房運(yùn)營(yíng)可持續(xù)性的基本功能；過(guò)短的周期則使公租房租金變動(dòng)過(guò)于頻繁，給租戶交納租金和管理部門(mén)工作帶來(lái)困難。應(yīng)按照租戶進(jìn)入公租房的時(shí)間點(diǎn)定租。參照我國(guó)香港地區(qū)做法，公租房租金調(diào)整采用2-3年的調(diào)整周期較為適宜。

3.4 保障公眾對(duì)公租房租金調(diào)整方式的知情權(quán)與參與權(quán)

目前我國(guó)公租房租金定價(jià)及調(diào)整方案由政府制定或政府指導(dǎo)，由市、縣人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同住房保障主管部門(mén)等協(xié)商制定。在公租房租金調(diào)整過(guò)程中，政府應(yīng)該增強(qiáng)公租房租金調(diào)整機(jī)制的透明度，讓社會(huì)各界廣為知曉，建立起租戶（協(xié)會(huì)）和房東（協(xié)會(huì)）的協(xié)商溝通機(jī)制，充分了解保障房租戶的實(shí)際需求和吸收他們的合理建議，最大限度地協(xié)調(diào)租戶、房東和政府的利益。

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作者簡(jiǎn)介：

易成棟，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)管理科學(xué)與工程學(xué)院教授。

張雅娟，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)管理科學(xué)與工程學(xué)院碩士生。

王前進(jìn)，太原理工大學(xué)管理科學(xué)與工程專業(yè)博士生。

基金項(xiàng)目：

中國(guó)發(fā)展基金會(huì)課題“大城市保障性住房需求管理研究”和中央財(cái)經(jīng)大學(xué)2012年度研究生科研創(chuàng)新基金“基于ELES模型的北京市公共租賃住房租金補(bǔ)貼機(jī)制研究”（201249）支持。