海南大學(xué) 劉民培 顏洪平

海南正理房地產(chǎn)估價有限公司 王云松

1 引言

海南作為中國唯一的熱帶島嶼省份和最大的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)一直以來是海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展的兩大重要產(chǎn)業(yè)。在2009年底國務(wù)院宣布建設(shè)海南國際旅游島后，旅游房地產(chǎn)迅速發(fā)展，房價一路上漲，而對住宅市場宏觀調(diào)控的限購政策又迫使資金轉(zhuǎn)向旅游房地產(chǎn)，進(jìn)一步加劇了旅游房地產(chǎn)的無序開發(fā)，加大了對海南原生態(tài)環(huán)境的破壞，部分旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和環(huán)境造成了負(fù)面的影響。如何促進(jìn)旅游房地產(chǎn)健康、持續(xù)地發(fā)展，已是擺在海南省政府面前迫切需要解決的問題。

2 海南旅游房地產(chǎn)發(fā)展中存在的問題

2.1 旅游房地產(chǎn)專項(xiàng)規(guī)劃嚴(yán)重缺位

海南的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)過程中由于缺乏科學(xué)的設(shè)計(jì)和專項(xiàng)規(guī)劃引導(dǎo)，存在很大的盲目性，主要表現(xiàn)在：第一，無序開發(fā)，浪費(fèi)資源。政府為了能夠招商引資，往往開發(fā)商選在哪里開發(fā)，政府就提供哪里的土地，不符合現(xiàn)有規(guī)劃，政府配合修改規(guī)劃，從而使得很多房地產(chǎn)開發(fā)在基礎(chǔ)設(shè)施并不成熟的山區(qū)、濱海地區(qū)，給供水、污水處理等基礎(chǔ)配套帶來較大壓力，而且面臨上學(xué)、購物、看病、出行不方便，物業(yè)管理不到位等諸多問題。第二，開發(fā)商以地為界，損壞旅游區(qū)形象。由于缺乏專項(xiàng)規(guī)劃的約束，開發(fā)商主要追求短期的經(jīng)濟(jì)利益，不考慮長遠(yuǎn)的社會和生態(tài)效益。

2.2 開發(fā)模式單一，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，缺乏創(chuàng)新

國際旅游島的建設(shè)吸引了眾多開發(fā)企業(yè)入駐海南，濱海旅游房地產(chǎn)建設(shè)迎來了新一輪高速發(fā)展期。海南旅游房地產(chǎn)的總體規(guī)劃尚未出臺，大批開發(fā)商已經(jīng)一擁而上，部分中小房地產(chǎn)開發(fā)商盲目從眾開發(fā)，經(jīng)營管理水平參差不齊，缺乏品牌意識和可持續(xù)發(fā)展觀念?，F(xiàn)有的濱海灣區(qū)中，大部分沒有旅游休閑娛樂設(shè)施，90%的開發(fā)商多采取了“酒店+商品房開發(fā)”的單一模式，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，缺乏創(chuàng)新。無論酒店或是商品房開發(fā)，各濱海灣區(qū)產(chǎn)品風(fēng)格千篇一律，盲目照搬，模仿西班牙式、地中海風(fēng)格、現(xiàn)代風(fēng)格、后現(xiàn)代風(fēng)格和現(xiàn)代中式風(fēng)格，開發(fā)水平較低；產(chǎn)品也都是以別墅及小戶型產(chǎn)品為主，反映了旅游房地產(chǎn)市場的“畸形”發(fā)展，開發(fā)商在開發(fā)濱海旅游區(qū)的時候僅注重眼前利益，忽視長遠(yuǎn)發(fā)展，90%是用來開發(fā)房地產(chǎn)，10%才是用于建設(shè)酒店及公共服務(wù)設(shè)施。這種低效的開發(fā)模式，不但浪費(fèi)旅游資源，而且不利于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的長遠(yuǎn)發(fā)展，造成房地產(chǎn)發(fā)展起來了，旅游沒有發(fā)展起來的尷尬局面。

2.3 島外銷售依存度過高，房地產(chǎn)空置現(xiàn)象嚴(yán)重

島外投資購房者一直是購買海南房地產(chǎn)的主力軍，根據(jù)海南省建設(shè)廳統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，按套數(shù)計(jì)算，島外人士購買?？谏唐纷》空间N售總套數(shù)和總面積的70%，購買三亞商品住房占比85%，購買文昌商品住房占比94%。

銷售市場在島外，給海南房地產(chǎn)開發(fā)帶來極大的風(fēng)險(xiǎn)，一是銷售戰(zhàn)線長、區(qū)域廣，銷售成本高，在政府參與程度低的情況下，開發(fā)商很難搭起島外銷售平臺；二是島外市場易受到全國經(jīng)濟(jì)、政策的影響，不確定性增加；三是銷售有明顯的季節(jié)性，這會讓旅游設(shè)施季節(jié)性閑置，也影響了旅游房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營；四是島外消費(fèi)者購房主要用于度假、療養(yǎng)及投資為主，造成房屋入住率極低、房屋空置率高等問題。所以，今后如何解決島外購房者買房后大量閑置及本地居民買不起房的雙重問題，將關(guān)系到整個社會的穩(wěn)定與發(fā)展。

2.4 旅游房地產(chǎn)“離城”分散開發(fā)，難以帶動區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展

資源導(dǎo)向型開發(fā)是此輪房地產(chǎn)開發(fā)的重要特點(diǎn)，所以除?？凇⑷齺喎康禺a(chǎn)開發(fā)相對集中之外，其他地區(qū)的旅游地產(chǎn)發(fā)展均遠(yuǎn)離當(dāng)?shù)刂鞒菂^(qū)。旅游房地產(chǎn)遠(yuǎn)離主城區(qū)開發(fā)，不但需要政府投入大量基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施，還大大增加了建設(shè)成本及交通成本，而且遠(yuǎn)離城區(qū)影響旅游度假區(qū)消費(fèi)者在當(dāng)?shù)叵M(fèi)的積極性，難以帶動區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，對城市建設(shè)及地區(qū)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的貢獻(xiàn)十分有限。另一方面，這種“離城、分散”的旅游地產(chǎn)開發(fā)模式，浪費(fèi)了大量的基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施，同時也占用了大量的優(yōu)勢土地資源、環(huán)境資源，如規(guī)劃控制不好，將會對當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境造成不可恢復(fù)的破壞。

2.5 旅游房地產(chǎn)建設(shè)影響了海岸生態(tài)環(huán)境

濱海旅游房地產(chǎn)過度開發(fā)，對海南省濱海自然生態(tài)環(huán)境產(chǎn)生了巨大的影響和壓力。首先是原生態(tài)植被遭到嚴(yán)重破壞，海岸基本喪失防風(fēng)功能。為了更好地吸引投資，長期以來地方政府對生態(tài)海岸進(jìn)行的大規(guī)模公共設(shè)施建設(shè)尤其是公路建設(shè)，對海岸原生態(tài)植被破壞最為嚴(yán)重。其次是海岸侵蝕嚴(yán)重，海岸線后退明顯。如2002年三亞市為把三亞灣建設(shè)成為度假型房地產(chǎn)基地，對原有的基巖、沙岸、紅樹林等海岸生態(tài)植物進(jìn)行大規(guī)模清除。同時，一些旅游開發(fā)區(qū)挖掉百年沙壩，在海上大興土木，在萬寧、陵水漂亮的濱海沙灘上建蝦池，還有一些人違規(guī)砍伐紅樹林、采珊瑚礁等，這些行為都導(dǎo)致了海岸侵蝕加劇，海岸線后退明顯。最后，濱海房地產(chǎn)的污水也對海岸生態(tài)環(huán)境造成了較大影響。在海南旅游房地產(chǎn)建設(shè)較多的海灘，都有不同程度的污水直接排入大海的現(xiàn)象，污染了濱海近海海域，并加劇沙灘泥化的現(xiàn)象。

2.6 缺乏文化品味

在發(fā)展旅游的過程中，文化是一個重要的基礎(chǔ)，是最具地域特點(diǎn)的標(biāo)志。在旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中必須注重對文化的延續(xù)與繼承，沒有文化內(nèi)涵的旅游景點(diǎn)和旅行活動只能是曇花一現(xiàn)，不能獲得旅客持久地認(rèn)可和追捧。海南歷史文化資源豐富，不僅有黃道婆、冼太夫人等歷史名人，更有東坡書院、五公祠等優(yōu)秀歷史古跡，同時，綠色文化是海南文化的畫龍點(diǎn)睛之筆，海南林木覆蓋率高達(dá)57%，是“綠色之島”。作為海洋大省，200多萬平方公里海洋面積，使得海南具有豐富的海洋藍(lán)色文化。此外，海南紅色文化資源久負(fù)盛名，解放海南島戰(zhàn)役等在中國革命史上具有重要影響。黎、苗少數(shù)民族文化更使得海南的文化顯得豐富多彩。

然而，海南的旅游房地產(chǎn)并沒有充分挖掘海南深厚的文化積淀，將其融入旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目中。現(xiàn)在的開發(fā)商只顧經(jīng)濟(jì)利益，建設(shè)大量的旅店、娛樂場所作為旅游房地產(chǎn)的產(chǎn)品，盲目擴(kuò)大景區(qū)的范圍，有些將主題并不相關(guān)的景區(qū)生拉硬拽到一起，完成所謂的集住宅和度假為一體的綜合性旅游房地產(chǎn)開發(fā)模式，使景區(qū)的完整性遭到破壞，將過多的人為因素凌駕于自然景點(diǎn)之上，使景點(diǎn)失去其本身的文化內(nèi)涵，而變?yōu)殚_發(fā)商賺錢的機(jī)器。景區(qū)的美學(xué)價值在這種不合理的規(guī)劃和開發(fā)之下不僅沒有得到應(yīng)有的體現(xiàn)，反而下降，自然景觀和肆意濫建的所謂人文景觀很不和諧。文化品位的缺乏，開發(fā)商都只是推出“海景房”等單調(diào)的噱頭，沒有其他更好的、具有文化內(nèi)涵的創(chuàng)意，所謂的主題策劃也只是“觀?！薄ⅰ盁釒эL(fēng)情”等旅客早已熟知的內(nèi)容，稱不上真正具有特色和內(nèi)涵的主題設(shè)計(jì)。海南亟待進(jìn)一步依托資源，挖掘文化，打造出更多富有文化內(nèi)涵的、具有個性化的頂級旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品，樹立具有國際影響力的品牌。

3 促進(jìn)海南旅游房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的對策

3.1 政府應(yīng)統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局

海南省房地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)量眾多，各個企業(yè)的實(shí)力也參差不齊，企業(yè)之間的相互交流比較少，經(jīng)常會造成資源浪費(fèi)或者重復(fù)建設(shè)的現(xiàn)象，破壞了海南旅游資源的整體性和完整性，所以合理地規(guī)劃和布局是必須的。海南省政府和相關(guān)部門應(yīng)做好這項(xiàng)工作，請專門的技術(shù)人員對旅游房地產(chǎn)資源進(jìn)行合理的布局，制定一個互利共贏的規(guī)劃，使開發(fā)商在這個總體的統(tǒng)籌和規(guī)劃之下發(fā)揮自己的效用。應(yīng)合理借鑒營銷方面的經(jīng)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)市場細(xì)分，仔細(xì)認(rèn)真調(diào)查顧客情況和市場變化狀況，穩(wěn)步而有序地進(jìn)行旅游房地產(chǎn)的統(tǒng)籌工作和開發(fā)工作。

3.2 積極創(chuàng)新旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品，提升產(chǎn)品核心競爭力

國際旅游島的建設(shè)，需要旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品的定位要國際化、創(chuàng)新化。在開發(fā)過程中應(yīng)優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，走精品化、高端化道路，避免項(xiàng)目開發(fā)的單一化、同質(zhì)化。隨著國際旅游島的建設(shè)，海南旅游房地產(chǎn)必須升級和轉(zhuǎn)型，在產(chǎn)品類型和開發(fā)模式上不斷創(chuàng)新發(fā)展。未來旅游房地產(chǎn)市場將走多元開發(fā)的道路，以滿足游客多元化旅游的需求。由于海南可開發(fā)的熱帶濱海土地資源有限，應(yīng)重點(diǎn)發(fā)展富有海南特色的、高品質(zhì)的星級賓館，和以度假村為主體的專業(yè)房地產(chǎn)，防止低水平重復(fù)建設(shè)。應(yīng)加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)式度假酒店的開發(fā)，穩(wěn)步發(fā)展?jié)M足避寒、療養(yǎng)等不同需求的度假居住型房地產(chǎn)。

3.3 加強(qiáng)政府的宏觀調(diào)控，防止旅游房地產(chǎn)投資過熱

建設(shè)國際旅游島給海南旅游房地產(chǎn)帶來了新的開發(fā)熱潮，國內(nèi)大開發(fā)商一哄而上進(jìn)行旅游房地產(chǎn)的開發(fā)，政府及相關(guān)部門參與很少。政府如果不加強(qiáng)宏觀調(diào)控，一旦投資過熱，很有可能會產(chǎn)生供大于求的惡性供需關(guān)系，從而產(chǎn)生旅游房地產(chǎn)泡沫。應(yīng)吸取上世紀(jì)90年代房地產(chǎn)泡沫的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，充分發(fā)揮政府規(guī)劃、調(diào)控、監(jiān)管、服務(wù)等宏觀管理職能，對旅游房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目要進(jìn)行相關(guān)的市場調(diào)研、分析，科學(xué)制定海南旅游房地產(chǎn)中長期的發(fā)展規(guī)劃，把握旅游房地產(chǎn)發(fā)展的脈博，合理布局，準(zhǔn)確定位。

3.4 加強(qiáng)對生態(tài)環(huán)境的保護(hù)

優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境是海南發(fā)展度假旅游的最大優(yōu)勢，是最吸引游客的因素所在，保護(hù)好優(yōu)美的自然環(huán)境和旅游資源，是發(fā)展旅游房地產(chǎn)的先決條件。海南作為中國唯一的生態(tài)示范省，其優(yōu)質(zhì)的自然環(huán)境，優(yōu)越的人居條件應(yīng)倍加珍惜，應(yīng)把環(huán)境保護(hù)與開發(fā)度假旅游緊密結(jié)合起來。海南要加強(qiáng)生態(tài)環(huán)境保護(hù)立法，加快環(huán)保政策法規(guī)的制訂和實(shí)施，健全環(huán)境影響評價制度，實(shí)行更嚴(yán)格的生態(tài)環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，加大環(huán)保的投入，加強(qiáng)環(huán)境監(jiān)管能力建設(shè)，加大對破壞生態(tài)環(huán)境行為的監(jiān)督、懲處力度。此外，海南應(yīng)促進(jìn)綠色低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)旅游地產(chǎn)的節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、節(jié)材，提高產(chǎn)業(yè)化建設(shè)水平和產(chǎn)品的附加值。

3.5 提升旅游房地產(chǎn)文化內(nèi)涵

文化是旅游房地產(chǎn)業(yè)的靈魂，深厚的文化底蘊(yùn)和文化內(nèi)涵是旅游資源開發(fā)的核心，若是沒有文化背景作為支撐，則旅游資源就是空洞而乏味的，不可能有長久地發(fā)展，也不可能獲得眾多旅客的追捧和支持。海南富有特色的地域文化是最吸引游客的地方，也是海南旅游房地產(chǎn)的獨(dú)特之處。海南省在發(fā)展旅游房地產(chǎn)的時候，要讓文化先行，使旅游文化成為先導(dǎo)，指引海南省旅游房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。海南旅游房地產(chǎn)的建設(shè)只有大力突出本土文化魅力，將本土文化創(chuàng)新性地融入到旅游房地產(chǎn)中去，充分體現(xiàn)海南旅游房地產(chǎn)的文化差異性，才能在市場中具有競爭力。

4 結(jié)語

海南擁有獨(dú)特舒適的氣候資源、優(yōu)質(zhì)的空氣和優(yōu)美的自然風(fēng)光，這是海南旅游房地產(chǎn)業(yè)持久發(fā)展的源泉。海南在發(fā)展旅游房地產(chǎn)的過程中，應(yīng)結(jié)合海南的特色旅游資源，打造出具有影響力的海南特色的國際旅游房地產(chǎn)品牌，促進(jìn)旅游房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

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