摘要：2014年我國房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位由支柱產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)橹匾a(chǎn)業(yè)。伴隨我國經(jīng)濟的前行和房地產(chǎn)地位的轉(zhuǎn)變，我國的房地產(chǎn)發(fā)展進入了相對平穩(wěn)的發(fā)展時期，后期隨著城鎮(zhèn)化建設步伐的加快，將會促進我國房地產(chǎn)的多元化發(fā)展。

關鍵詞：房地產(chǎn) 趨勢 現(xiàn)狀

隨著近兩年我國房價的快速上漲，我國房地產(chǎn)行業(yè)步入了快速上漲的發(fā)展行業(yè)，無論是一線城市還是二線、三線城市，高房價已經(jīng)成為人們輿論的主要焦點。隨著我國“宏觀穩(wěn)、微觀活”政策的出臺，我國的房地產(chǎn)進入了結構性調(diào)整階段，隨著人們生活水平的不斷提高以及我國城鎮(zhèn)化建設步伐的加快，我國房地產(chǎn)將會呈現(xiàn)出多樣化的發(fā)展趨勢。

1 房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析

2014年對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，注定是不平凡的一年。我國房價“高歌猛進”的時代結束了，進入一個相對平穩(wěn)的階段。以2014年3月萬科科橙“被降價”為標志，我國房地產(chǎn)項目開始了各種各樣形式的降價。受到我國宏觀調(diào)控、供需關系以及居民消費結構的轉(zhuǎn)變等因素，我國房地產(chǎn)行業(yè)進入了穩(wěn)定求增長的階段。

1.1 地產(chǎn)投資增速略有減緩 由于當前政府部門對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控力度的不斷增強，地方政府依靠房地產(chǎn)行業(yè)支撐GDP增長的趨勢得以遏制，房地產(chǎn)高額盈利水平有效的得以控制，同時我國金融機構所采取的的一系列措施也阻止了房地產(chǎn)過度投資的趨勢，尤其是銀行機構對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持力度在不斷地減少，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)很難再獲得銀行部門的信貸支持?？v觀當前影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的宏觀因素主要有：我國政府部門對房地產(chǎn)違法行為的有效打擊、銀行存貸利率的上調(diào)以及需求關系的緩和等。但是由于受到居民投資渠道單一局限，一些“熱錢”仍然不斷地流入房地產(chǎn)行業(yè)，導致房價仍處在平穩(wěn)上升趨勢 基于2013年房地產(chǎn)行業(yè)運行態(tài)勢，房地產(chǎn)行業(yè)2014年繼續(xù)保持平穩(wěn)向上的增長趨勢。2014年1季度新開工增速保持在8%和10%之間，房地產(chǎn)投資預計在19.5%。此外，2014年行業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)城市格局分化與房企格局分化的局面；房企利潤率繼續(xù)在低位徘徊；而一二線重點城市房價進一步上漲，但其增速大幅放緩，預計在5%左右。

1.2 城市格局分化嚴重 縱觀全國房地產(chǎn)整體格局，我國房地產(chǎn)市場的分化格局比較嚴重，一二線城市的需求關系比較緊張，而二三線城市的房地產(chǎn)項目出現(xiàn)了庫存積壓的現(xiàn)象，而且這種現(xiàn)象帶來了非常危險的信號，比如鄂爾多斯爆發(fā)的“鬼城”現(xiàn)象等，基于二三線城市房地產(chǎn)項目的庫存，導致房地產(chǎn)項目價格出現(xiàn)了下跌趨勢，例如鄂爾多斯與溫州之后的江蘇常州、遼寧營口、貴州貴陽、河北唐山、云南呈貢、海南三亞等。

1.3 房地產(chǎn)企業(yè)的盈利空間越來越小 由于受到國家宏觀調(diào)控以及市場供需關系的變化，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利空間越來越小，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤率一直在低位徘徊，目前房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤率不足10%，甚至一些中小企業(yè)的利潤率不足5%。造成房地產(chǎn)企業(yè)利潤率下降的主要因素就是房地產(chǎn)項目的底價過高，而且房地產(chǎn)企業(yè)的建設成本也在不斷地提升，人工費用、建筑材料費用以及國家對房地產(chǎn)企業(yè)的征稅比例等都在不斷地提升。由于地產(chǎn)項目的成本高企，房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠房價上漲帶來的機會利潤愈發(fā)難以持續(xù)。如果房企不進行戰(zhàn)略上的創(chuàng)新與管控能力的提升，將很難提升其利潤率，獲得超額利潤。

1.4 城市房價增速大幅放緩 首先，2014年土地供應增加，供需矛盾有望緩解。從2013年9月份開始，中國土地的負增長接近0，10月份變成了正增長，11月份超過9個點，12月份繼續(xù)增長，到2014年1月份依舊是正增長。2014年土地仍然是持續(xù)正增長的情況下，2014年的土地供應要比2013年增加很多，供求關系有望大幅緩和，因此房價漲幅大幅下降。

另外，不動產(chǎn)登記制度、房產(chǎn)稅等相關政策的逐步執(zhí)行實施成為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的一項長效機制，有利于降低地方政府推高地價的沖動，并控制投機性需求，因此降低房價的漲幅。

2 房地產(chǎn)發(fā)展中存在的問題

雖然我國房地產(chǎn)經(jīng)過近三十多年的發(fā)展，已經(jīng)取得巨大的成就，但是就目前我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀分析，我國的房地產(chǎn)行業(yè)存在許多的問題，影響著市場經(jīng)濟的健康發(fā)展：

2.1 房地產(chǎn)投資結構不合理 當前我國房地產(chǎn)企業(yè)熱衷于投資具有回報率比較高的商業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)，而對于具有民生保障性質(zhì)的住宅表現(xiàn)的不積極，雖然近些年國家政府部門加強了對保障性住房的建設力度，但是由于保障性住房建設的盈利空間不高，導致房地產(chǎn)企業(yè)在投資時表現(xiàn)的不積極。同時房地產(chǎn)企業(yè)在進行投資時沒有有效地結合當前市場的主要供需矛盾，比如房地產(chǎn)企業(yè)在三、四線城市興建豪華型的住宅，雖然能夠滿足部分群體的需求，但是其畢竟脫離了當?shù)氐纳罱?jīng)濟條件，導致其開發(fā)的項目銷售情況不理想。

2.2 房地產(chǎn)的泡沫越來越大 由于人們投資渠道的單一，再加上我國房地產(chǎn)行業(yè)的高額投資回報率，導致人們越來越傾向于投資房地產(chǎn)行業(yè)，這樣一來導致我國房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟泡沫現(xiàn)象越來越突出，其主要表現(xiàn)在：一是我國的房價增長率遠遠高于居民的收入總體，目前房價的增值率與居民的可收入支配比要達到6：1，甚至一些地區(qū)已經(jīng)高達7.8：1，一旦房價的增長率高于居民年收入增值率6倍時居民就無力購買，進而就說明房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了問題。二是房地產(chǎn)存在過度性投資。由于我國房地產(chǎn)制度不完善，導致房地產(chǎn)企業(yè)利用土地儲備進行牟利，也就是我們經(jīng)常說的“圈地投資行為”。這種行為會導致房價的瘋漲。

2.3 房地產(chǎn)企業(yè)的融資途徑單一 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目所需要的資金是巨大的，單靠企業(yè)自身的能力是沒有辦法進行項目開發(fā)的，因此融資成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的主要手段。目前房地產(chǎn)融資途徑主要是向金融機構進行信貸，但是由于受到國家宏觀調(diào)控以及自身資質(zhì)的限制，中小型房地產(chǎn)企業(yè)獲得金融機構信貸支持的可能性非常小，因此向民間進行融資成為當前支持房地產(chǎn)企業(yè)資金的主要渠道。

3 房地產(chǎn)發(fā)展趨勢

3.1 房地產(chǎn)供需結構建設會更加合理 基于我國房地產(chǎn)市場越加成熟、國家宏觀調(diào)控的不斷完善，房地產(chǎn)結構建設會更加注重社會的供需結構關系，一是中國的房地產(chǎn)行業(yè)會由過去的以高回報為主的商業(yè)建筑向“利潤微薄”的保障房建設方向發(fā)展。隨著我國對民生工程的重視程度越來越高，民生保障工程建設會成為未來房地產(chǎn)建設投資的主要發(fā)展方向之一。二是傳統(tǒng)的以房地產(chǎn)企業(yè)為市場主體的市場供需結構會發(fā)生根本變化，目前住房消費雖然仍以剛性需求為主，但是隨著人們生活水平的不斷提高，房地產(chǎn)未來的建設形式將以滿足人們高端生活品質(zhì)為主。三是住宅功能越來越完善。隨著我國互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展，未來商業(yè)地產(chǎn)市場將會以社區(qū)購物中心建設為主，越來越多的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)增加了對社區(qū)商業(yè)的投入，以此為購房者提供全面、立體的現(xiàn)代服務。

3.2 房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實力會越來越強 隨著我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)整政策的出臺，我國的房地產(chǎn)粗暴式的盈利時代已經(jīng)結束，市場中中小房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營越來越困難，它們的融資渠道也越來越狹窄，據(jù)不完全統(tǒng)計，在我國房地產(chǎn)快速發(fā)展時期，我國開發(fā)商數(shù)量為8萬多家，隨著投資結構的不斷優(yōu)化，未來我國房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量可以遞減至3000家以下，數(shù)量的遞減并不會造成房地產(chǎn)行業(yè)的壟斷，反而會促使我國房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量的不斷提高。

3.3 我國住房供給方式呈現(xiàn)多樣化 從2009年底以來國家出臺相關臨時性的政策措施來看，未來中國的住房供應將出現(xiàn)以下幾種形式：一是由房地產(chǎn)行業(yè)依照市場經(jīng)濟模式供應的各類商品房；二是由政府供應的經(jīng)濟適用房；三是由政府供給的廉租房；四是政府還可能會提練更多的住房供應名詞類型。通過這一宏觀方向上的發(fā)展方向定位，我國的房地產(chǎn)業(yè)將會走向更規(guī)范和具備競爭性的發(fā)展模式，并同時為我國居民提供更好的住房產(chǎn)品，盡到房地產(chǎn)企業(yè)本身的社會責任。

4 促進房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的對策

首先完善土地審批制度。土地儲備制度所形成的政府壟斷供給可以解決房地產(chǎn)市場結構失衡和市場價格畸形問題，完善土地審批制度有利于促進城市土地市場的健康發(fā)展、促進城市土地資源的優(yōu)化配置，對提高政府對土地市場的調(diào)控能力、增加政府的財政收入具有重要的作用。其次宏觀調(diào)控政策中確保政府權威性。地方政府切實承擔房地產(chǎn)調(diào)控責任，并且密切關注市場變化，把握調(diào)控力度。再次完善稅收、信貸和外資準入措施。通過一系列的財政政策合理的引導房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向。最后規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商行為。對土地使用權的招投標工作進行嚴格的審查，對預銷售合同進行網(wǎng)上備案登記，規(guī)范房地產(chǎn)中介機構的經(jīng)營方式。

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作者簡介：秦建斌（1978-），男，甘肅張掖人，大專，畢業(yè)于甘肅工業(yè)大學，工程部部長，助理工程師（土木工程），研究方向：房地產(chǎn)市場發(fā)展和工程建設管理。