【政法論壇】

周洲(1991—)，女，湖南長沙人，長安大學法學系碩士研究生，主要從事房地產(chǎn)法研究。

房屋拆遷評估法律探析

賀桂華， 周洲

(長安大學 法學系， 西安710064)

摘要：房屋拆遷評估結(jié)果直接關(guān)系著拆遷人和被拆遷人的切身利益，判斷房屋拆遷評估行為的合法有效，必須具備房屋拆遷評估法律關(guān)系的三個要素，即主體、客體及內(nèi)容，還必須遵循房屋拆遷評估的原則，即獨立評估原則、客觀公正原則和合法性原則，并正確適用法律，以保障各方權(quán)益，維護社會發(fā)展及其穩(wěn)定，使房屋拆遷評估工作朝著獨立、公正、合法的方向發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房屋拆遷；評估；法律關(guān)系；原則；法律適用

收稿日期：2015-01-09

作者簡介：賀桂華(1963—)，女，山東濰坊人，長安大學法學系教授,碩士生導師，主要從事房地產(chǎn)法研究；

中圖分類號：D922.181

文章編號：1008-777X(2015)03-0059-03

文獻標志碼：A

一、房屋拆遷評估法律關(guān)系

房屋拆遷評估行為是否合法有效，要從房屋拆遷評估關(guān)系的三個方面要素進行判斷，即主體、客體和內(nèi)容。

1.房屋拆遷評估的主體

(1)房屋拆遷評估機構(gòu)

房屋拆遷評估機構(gòu)是對房屋直接進行評估的主體，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商選擇或隨即選擇。根據(jù)國務院2011年1月21日頒布實行的《國有土地上房屋征收與補償條例》第19條的規(guī)定，被征收而面臨拆遷的房屋價值評估主體，必須是有法律規(guī)定相應資質(zhì)條件的房地產(chǎn)評估機構(gòu)。對于該類機構(gòu)一級、二級、三級的條件要求在2005年發(fā)布，2013年修正的《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》中都有具體的規(guī)定，房屋拆遷評估機構(gòu)必須滿足相關(guān)法律的規(guī)定條件，才能成為適格的評估主體。[1]

(2)委托人

房屋拆遷評估法律關(guān)系的主體還包括委托人即房屋征收部門，房屋征收部門要成為適格的委托人必須依法、依職權(quán)或者依授權(quán)委托具有房屋征收的權(quán)限，其才能根據(jù)以委托人的身份向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)出具房屋征收評估委托書，并與房屋拆遷評估機構(gòu)簽訂房屋征收評估委托合同，對雙方的權(quán)利義務進行約定。

(3)被拆遷房屋的所有權(quán)人或繼承人

房屋拆遷評估法律關(guān)系的主體還包括被拆遷房屋的所有權(quán)人或繼承人受贈人，所有權(quán)人必須提供《商品房買賣合同》《房屋買賣合同》《房屋所有權(quán)證》、購房發(fā)票、收據(jù)、生效的法院判決書、裁定書或者仲裁機構(gòu)的裁決書等證據(jù)證明其為合法的所有權(quán)人，若是共有房屋還需出示《結(jié)婚證》《戶口本》《戶籍證明》等證據(jù)材料，受贈所得房屋需提供《贈與合同》《公證書》等證據(jù)材料，繼承所得要求出示被繼承人與繼承人存在身份關(guān)系的證據(jù)材料如《戶口本》《結(jié)婚證》《遺囑》《公證書》及法院生效判決書、裁定書等證據(jù)材料證明房屋系其通過繼承所得。

2.房屋拆遷評估的客體

房屋拆遷評估的客體即房屋拆遷評估主體權(quán)利義務所指向的對象，在房屋拆遷評估法律關(guān)系中就具體為待評估的房屋及房屋所附著于的土地使用權(quán)。對于房屋價值作為房屋拆遷評估的客體是毫無爭議的，房屋作為房屋所有人財產(chǎn)，能夠體現(xiàn)完全的所有權(quán)，并能用貨幣體現(xiàn)，對房屋價值的評估能夠?qū)Ψ课菟袡?quán)人進行補償，因此房屋當然地屬于房屋拆遷評估的客體。

但對于房屋下的土地使用權(quán)而言，是否作為房屋拆遷評估的客體頗具爭議，國有土地上房屋拆遷評估中的土地使用權(quán)，是否為評估客體，學者們有不同的看法。有學者認為對于劃撥的土地而言，使用者并沒有交納土地出讓金，國家為公共利益的需要收回土地，無需再對土地使用權(quán)進行補償。而也有學者認為房地一體，房屋是實體財產(chǎn)，土地使用權(quán)是財產(chǎn)權(quán)利，因此需要區(qū)分房屋和土地使用權(quán)的歸屬情況相應進行補償。[2]筆者認為，對于劃撥用地，使用者本身就沒有為土地使用權(quán)的取得而付出，當國家要求收回時，對于土地使用權(quán)方面自然沒有補償?shù)谋匾?。對于出讓用地，在受讓方獲得土地使用權(quán)的有效年限內(nèi)，收回土地，必然損害其利益，因此對于在出讓土地上房屋拆遷的評估，應當將土地使用權(quán)作為房屋拆遷評估的客體。

集體土地上的房屋拆遷，先是對集體土地的征收，轉(zhuǎn)為國有土地，而集體土地上房屋的價值往往不如土地的價值，對房屋進行拆遷，最終是對房屋下土地的再利用，被拆遷人在集體土地上享有土地使用權(quán)的事實客觀存在，對房屋進行拆遷不僅涉及房屋財產(chǎn)權(quán)利滅失，同時也剝奪了對房屋下土地的使用權(quán)，并且這種土地使用權(quán)在征收之后的價值劇增，從利益分配和社會穩(wěn)定的角度出發(fā)，也應將土地使用權(quán)作為房屋拆遷評估的客體。

3.房屋拆遷評估法律關(guān)系的內(nèi)容

房屋拆遷評估法律關(guān)系的內(nèi)容即在房屋拆遷評估法律關(guān)系中主體具體的權(quán)利與義務。

房地產(chǎn)評估機構(gòu)是依法成立的中介機構(gòu)，也是以營利為目的的企業(yè)法人，有為其提供的評估服務獲取利益的權(quán)利、有了解進行評估所需要的材料及詢問當事人、證人的權(quán)利。對于義務而言，房屋拆遷評估機構(gòu)和評估人員須履行以下義務：(1)主體必須適格具有評估能力，針對評估客體的需要，評估機構(gòu)具備相應的評估資質(zhì)，擁有合格且通過資格要求的評估人員；(2)按照科學的方法進行評估，在接受委托方的委托后，對客體及拆遷的房屋按照《國有土地上房屋征收評估辦法》等其他法律法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合房屋的實際情況，按照被評估房屋的類型，選用市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法的其中一種或者多種方法，結(jié)合評估行業(yè)的行業(yè)規(guī)范，進行評估；(3)遵循法定的評估程序，真實、客觀地做出評估并出具明確且依據(jù)充分的書面評估意見；(4)評估機構(gòu)及評估師須在評估意見上簽名或者蓋章；(5)依法及時告知相關(guān)人員有對評估意見提出異議權(quán)利及時限；(6)被評估人對評估意見有異議或者人民法院認為評估人有必要出庭時有出庭作證的義務。

委托人的權(quán)利是作為《房屋拆遷評估合同》的一方當事人，有依法、依職權(quán)或者依授權(quán)簽訂委合同，監(jiān)督合同履行的權(quán)利，也有協(xié)助合同履行的義務。

被拆遷房屋所有權(quán)人及繼承人或受贈人對房屋拆遷評估機構(gòu)有共同選擇的權(quán)利，也有如實提供證明其系房屋所有權(quán)人及繼承人或受贈人的證據(jù)材料的義務，同時對評估過程及評估結(jié)論有知情權(quán)。

二、房屋拆遷評估的原則

房屋拆遷評估行為的合法有效，還要求房屋拆遷評估機構(gòu)必須遵循以下原則:

1.獨立評估原則

房屋拆遷評估涉及的往往是拆遷人和被拆遷人的利益博弈，相對于政府的征收或者開發(fā)商的拆遷，被拆遷人往往處于弱勢地位，必須依照2002年建設(shè)部發(fā)布的《關(guān)于房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)脫鉤改制的通知》的要求，房地產(chǎn)評估機構(gòu)包括雙方協(xié)商和隨機選擇的房地產(chǎn)評估機構(gòu)，都要從原來掛靠的單位中脫離，成為獨立的企業(yè)法人，在評估中處于第三方地位，不受其他任何組織和個人干涉，做出符合房屋實際價值的評估，確保房屋拆遷評估意見系評估機構(gòu)的真實意思表達，從而保障被拆遷人的利益，維護社會經(jīng)濟的穩(wěn)定和秩序。[3]

2.客觀公正原則

房屋拆遷評估要遵循客觀公正的評估原則，即評估過程中要公平、公開、公正，根據(jù)房屋所在位置，從區(qū)位要素、交通要素、周邊環(huán)境要素、房屋質(zhì)量要素等房屋價值評估的技術(shù)標準，客觀公正地進行評估，不能千屋一面，而要根據(jù)房屋的實際情況做出公正的評估報告，不能過高地評估而使拆遷人面臨損失，也不能過低地評估而損害被拆遷人的合法權(quán)益。

3.合法性原則

合法性原則是各類評估都需要遵守的基本原則，合法性原則要求房屋拆遷評估的主體資格合法，房屋拆遷評估的客體也在法律規(guī)定的范疇中，最重要的是在房屋拆遷評估過程中必須遵守國家關(guān)于房屋拆遷評估的各項法律規(guī)定，確保房屋拆遷評估報告的法律效力，一旦違反了合法性的評估原則，將要接受的則是評估報告失效的法律后果，且不遵守合法性原則必將產(chǎn)生更多的社會矛盾不利于社會的正常發(fā)展。[4]

三、房屋拆遷評估的法律適用

房屋拆遷評估的法律適用，從法律的效力等級上來說具有最高法律效力的是根據(jù)《立法法》由全國人大及其常委會起草、審議通過的《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》，在法律位階上擁有法的地位，屬于基本法律。是其他法律法規(guī)的原則性指導和制定規(guī)范，其他下位階的法律法規(guī)不得與之相抵觸。國務院的《城市房屋拆遷條例》和建設(shè)部的《關(guān)于房屋拆遷估價的指導意見》，以及地方各級政府根據(jù)各個地方的實際情況因地制宜制定的地方性法規(guī)、條例都不得違反上位法的規(guī)定。另外，關(guān)于新法優(yōu)于舊法的法律適用原則同樣適用于房屋拆遷評估的法律體系當中，例如2011年公布的《國有土地上房屋征收與補償條例》就廢止了2001年公布的《城市房屋拆遷管理條例》。[5]

從房屋拆遷評估法律關(guān)系分析法律的適用，則從主體客體和內(nèi)容方面分別進行適用。對于主體資格有規(guī)定的生效法律如《房地產(chǎn)估價師置業(yè)資格制度暫行規(guī)定》《房地產(chǎn)估價師注冊管理辦法》《房地產(chǎn)評估機構(gòu)管理辦法》等專門針對評估主體的法律當然的適用。對于客體及內(nèi)容的規(guī)定也如是這般。但在房屋拆遷評估法律關(guān)系中還有三方當事人之間的其他法律關(guān)系，拆遷人與評估機構(gòu)存在著委托與被委托的合同法律關(guān)系則適用《合同法》或《民法通則》，若出現(xiàn)糾紛，則根據(jù)合同約定或法律規(guī)定適用《仲裁法》《民事訴訟法》及其相關(guān)法律。

綜上所述，房屋拆遷評估是綜合性很強的工作，要使房屋拆遷評估意見具有法律效力，必須確保主體、客體及內(nèi)容的合法有效，且在房屋拆遷評估中堅持獨立評估原則、客觀公正原則和合法性原則，并正確適用法律，以保障各方權(quán)益，維護社會發(fā)展的穩(wěn)定，使房屋拆遷評估工作朝著獨立、公正、合法的方向發(fā)展。

[參考文獻]

[1]周瑩瑩.房地產(chǎn)估價的法律分析[D].昆明：昆明理工大學,2007.

[2]劉憲水，孫琳，韓秀麗.房屋拆遷了,土地使用權(quán)怎么補償？——兼談拆遷房屋補償評估法律制度的完善[J].中國土地,2006，(4)：42-43.

[3]何虹.城市房屋拆遷評估問題的探討[J].廣西政法管理干部學院學報,2005，(6):46-49.

[4]張春德.對房屋拆遷評估的幾點思考[J].黑龍江科技信息,2008，(7):80.

[5]錢明生.房屋拆遷補償價應如何評估[J].中國房地產(chǎn)金融,2004，(2)：35-36.

[責任編輯王銀娥]

Legal Analysis on House demolition and Assessment

HE Jia-hua, ZHOU Zhou

(LawSchool,Chang’anUniversity,Xi’an710064,China)

Abstract:House demolition assessment is directly related to the vital interest of the relocation household. Legal and valid demolition must take into consideration three crucial factors: subject, object and content. Demolition assessment principle must be strictly followed in order to ensure that it is in accordance with the relevant law.

Key words:house demolition; assessment; legal relation; principle; applicable law