譚忭

在羅臻毓看來(lái)，綜合體戰(zhàn)略，在中國(guó)找到了最合適生長(zhǎng)的土壤。

去年9月剛接手凱德中國(guó)的CEO羅臻毓坐在《英才》記者的對(duì)面，操著一口新加坡式中文，不時(shí)舞動(dòng)手臂，毫不掩飾對(duì)于中國(guó)市場(chǎng)的美好憧憬。

凱德已經(jīng)在中國(guó)走過(guò)了20年的發(fā)展歷程。隨著2013年林明彥出任集團(tuán)總裁兼首席執(zhí)行官，凱德集團(tuán)的“綜合體戰(zhàn)略”進(jìn)入了全速實(shí)施的新階段。

內(nèi)部大整合

圍繞“一個(gè)凱德”，凱德公司架構(gòu)被重組為為四個(gè)業(yè)務(wù)單位，包括聚焦兩大核心市場(chǎng)的凱德中國(guó)與凱德新加坡，以及以專業(yè)歸屬實(shí)現(xiàn)跨國(guó)管理的凱德商用和雅詩(shī)閣，這兩者分別負(fù)責(zé)凱德旗下購(gòu)物中心和跨地域的服務(wù)公寓業(yè)務(wù)。

此外，在業(yè)務(wù)層面集團(tuán)也進(jìn)行了諸多調(diào)整，包括出售澳洲置地股份以及將凱德商用私有化。

林明彥向媒體解釋，如此調(diào)整的目的是為了進(jìn)一步整合資源，提高運(yùn)營(yíng)效率和溝通流暢度，更敏銳地對(duì)市場(chǎng)變化做出回應(yīng)，外界認(rèn)為，調(diào)整實(shí)際是為其綜合體戰(zhàn)略鋪路。

伴隨集團(tuán)戰(zhàn)略調(diào)整的還有新一輪的人事任命。2014年9月15日，原凱德中國(guó)首席執(zhí)行官廖茸桐正式出任凱德商用首席執(zhí)行官，原凱德中國(guó)副首席執(zhí)行官兼首席投資官羅臻毓繼任凱德中國(guó)首席執(zhí)行官一職。

羅臻毓向《英才》記者這樣解釋，“不管是新的人事任免還是凱德商用的退市，都是為了讓內(nèi)部人員從意識(shí)上形成‘一個(gè)凱德的觀念，這是資源整合的步驟?！?/p>

兩位新帥均為集團(tuán)老將，長(zhǎng)期負(fù)責(zé)中國(guó)業(yè)務(wù)的拓展。新任凱德中國(guó)首席執(zhí)行官羅臻毓同樣來(lái)自集團(tuán)內(nèi)部，擁有深厚的專業(yè)根基和豐富的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，在亞洲市場(chǎng)，特別是中國(guó)市場(chǎng)的房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)和資本運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域，有著豐富的經(jīng)驗(yàn)。

兩位“中國(guó)系”高管的任命，透出的實(shí)際上是凱德下一步戰(zhàn)略布局的傾向，那就是深耕中國(guó)，而早在2013年1月11日，新加坡嘉德置地的中文名稱也已經(jīng)正式更名為凱德集團(tuán)，而在此前，凱德僅僅是新加坡嘉德置地集團(tuán)在華的統(tǒng)稱。

資本邏輯

“凱德在中國(guó)做綜合體有三點(diǎn)核心競(jìng)爭(zhēng)力，首先是強(qiáng)大的綜合開(kāi)發(fā)能力，其次是已經(jīng)建立起來(lái)的龐大而專一的經(jīng)營(yíng)體系，第三是凱德在資本市場(chǎng)上的優(yōu)勢(shì)。”羅臻毓對(duì)《英才》記者表示，這也是支撐綜合體戰(zhàn)略實(shí)施的底氣所在。

2013年6月，凱德以19億元獲得上海廣川置業(yè)70%的股權(quán)，從而獲得該公司擁有的漢中路地塊。這是繼年初提出“確立綜合體戰(zhàn)略”之后，凱德中國(guó)在上海內(nèi)環(huán)交通樞紐地段拿下的首個(gè)商辦及住宅地塊，標(biāo)志著凱德中國(guó)在加強(qiáng)綜合體戰(zhàn)略上邁出了實(shí)質(zhì)性的一步。

住宅和綜合體開(kāi)發(fā)的難度可比天上地下。作為商業(yè)地產(chǎn)的高級(jí)模式，綜合體對(duì)于企業(yè)開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)管理、資產(chǎn)資本化等綜合能力要求非常高，凱德將集團(tuán)旗下住宅開(kāi)發(fā)、商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)、服務(wù)公寓運(yùn)營(yíng)等多種業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)形成合力，并通過(guò)資本化運(yùn)作，形成良性的造血機(jī)制。

全產(chǎn)業(yè)鏈模式包含四種核心的能力：出色的項(xiàng)目拓展能力、全面的開(kāi)發(fā)能力、優(yōu)異的運(yùn)營(yíng)管理能力，以及強(qiáng)大的資本管理能力。

綜合體戰(zhàn)略是一種資本密集型戰(zhàn)略，它不僅僅是單純的修建更多座綜合體項(xiàng)目，而是將這些優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)持有運(yùn)營(yíng)，通過(guò)資本運(yùn)作和資產(chǎn)管理，為投資人獲取回報(bào)。因此，凱德一直在戰(zhàn)略性地利用多種資本運(yùn)作的方式來(lái)支撐這一戰(zhàn)略，從通過(guò)資本市場(chǎng)發(fā)行股票、債券或者其他證券，到自己管理的房地產(chǎn)投資信托基金再到私募房地產(chǎn)基金，再到REITs，這條完整而有力的資金鏈條支持著凱德中國(guó)的快速發(fā)展，而良好的業(yè)績(jī)又能吸引到更多投資。

除了這條完整的“投、融、管、退”鏈條，支撐綜合體戰(zhàn)略的還有凱德自身穩(wěn)健的資產(chǎn)負(fù)債表現(xiàn)，以及嚴(yán)苛而精準(zhǔn)的資產(chǎn)管理能力。

“我們要保證每做一個(gè)項(xiàng)目，都要確保一定的回報(bào)率，這個(gè)回報(bào)率從一開(kāi)始基本上是用平方米來(lái)測(cè)算，細(xì)到每個(gè)店面能租多少錢都要算出來(lái)?！?羅臻毓這樣描述道，以北京來(lái)福士廣場(chǎng)為例，一層的商鋪?zhàn)饨鸨容^高，因此將雅詩(shī)閣的大堂放在六樓，如果放在一樓，凱德會(huì)認(rèn)為浪費(fèi)資源，“不是每個(gè)人都會(huì)按這個(gè)思路做，但是我們確實(shí)算得比較多?！?h3>撇脂利潤(rùn)

根據(jù)集團(tuán)發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，截至2014年9月30日，凱德在中國(guó)資產(chǎn)已超過(guò)800億元人民幣，息稅前利潤(rùn)近25億元人民幣，貢獻(xiàn)率逾三成。在未來(lái)3年，凱德集團(tuán)還將以新加坡、中國(guó)兩大核心市場(chǎng)為主打造近50個(gè)地標(biāo)，總開(kāi)發(fā)投資額近1800億元人民幣，其中超過(guò)一半以上項(xiàng)目位于中國(guó)。在羅臻毓看來(lái)，綜合體戰(zhàn)略，在中國(guó)找到了最合適生長(zhǎng)的土壤。

按照集團(tuán)公開(kāi)資料顯示，接下來(lái)的3年內(nèi)，凱德將迎來(lái)綜合體戰(zhàn)略的密集收獲期，其位于五大核心城市群的綜合體規(guī)模將超過(guò)600萬(wàn)平米。

“在中國(guó)，每個(gè)城市群的中心都有一座大城市，就好比北京和上海，或者成都和武漢，這些中心城市的人口密度很高，對(duì)于綜合體的需求很強(qiáng)烈，這是凱德的機(jī)會(huì)所在。”羅臻毓說(shuō)。

凱德中國(guó)正在用最快速的方式讓自己融入中國(guó)市場(chǎng)，但對(duì)于新官上任的羅臻毓來(lái)說(shuō)，看似平緩的中國(guó)市場(chǎng)表象下也暗藏漩渦。

面對(duì)不斷下行的行業(yè)與不斷縮小的蛋糕，開(kāi)發(fā)商如何消化已有項(xiàng)目的同時(shí)進(jìn)行適當(dāng)?shù)財(cái)U(kuò)張來(lái)保證綜合體戰(zhàn)略的實(shí)施，是羅臻毓需要考慮的問(wèn)題。

從凱德集團(tuán)公布的半年報(bào)來(lái)看，2014上半年，凱德在中國(guó)市場(chǎng)共售出約2231個(gè)住宅單位，約合26.7億元。據(jù)凱德商用去年一季報(bào)顯示：2014年一季度，該公司實(shí)現(xiàn)收入1.25億新元，同比增長(zhǎng)4.8%，其中凱德商用在中國(guó)地區(qū)除稅及少數(shù)股東權(quán)益后利潤(rùn)為2585.9萬(wàn)新元，同比出現(xiàn)下降。

盛富資本與協(xié)縱國(guó)際總裁黃立沖認(rèn)為，作為行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者，凱德中國(guó)在跟隨中國(guó)市場(chǎng)發(fā)展的過(guò)程中節(jié)奏是控制得比較好的，這促成了它過(guò)去十年的優(yōu)秀表現(xiàn)，但正是因?yàn)樗袊?guó)城市發(fā)展的速度過(guò)于同步，當(dāng)中國(guó)的城市發(fā)展遭遇供求失衡時(shí)，它將遇到的痛苦也是同步的。

“房地產(chǎn)是一個(gè)行業(yè)敏感度很高的領(lǐng)域，尤其是經(jīng)營(yíng)性的商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)大潮的控制力比較弱，如果行業(yè)不好，企業(yè)很難獨(dú)善其身。伴隨著下一輪行業(yè)陣痛的來(lái)臨，盡管凱德的資產(chǎn)比較優(yōu)良，它仍將受到很大的沖擊?！秉S告訴《英才》記者。

不過(guò)對(duì)于凱德的綜合體戰(zhàn)略，黃立沖給予了很高的評(píng)價(jià)，“就好比卡布奇諾上的泡沫，雖然只有那么一點(diǎn)點(diǎn)，但卻是附加值最高的部分，凱德開(kāi)展綜合體戰(zhàn)略，正是意識(shí)到了這一點(diǎn)，這條路必須走，但在將來(lái)，投資人的回報(bào)肯定是會(huì)降低的?！?