周開華

保障性安居工程包括保障性住房建設、棚戶區(qū)改造和農(nóng)村危房改造和游牧民定居工程。保障性住房建設在新型城鎮(zhèn)化工作中占有重要的地位，因為保障性住房是為了讓更多的城市居民能更好地實現(xiàn)居者有其屋，所以項目開發(fā)就具有利潤低、售價低的特點，這就要求項目開發(fā)企業(yè)在開發(fā)成本上嚴格控制。保障性安居工程的建設涉及前期策劃、規(guī)劃、設計、施工、竣工交付等諸多環(huán)節(jié)，成本的發(fā)生貫穿于整個工程開發(fā)的全過程。

根據(jù)財政部公告，保障性安居工程建設在2014年支出4319.49億元，比2013年增長了11.2%，全國一共支持城鎮(zhèn)保障性安居工程740萬套。財政資金的加大投入，大力推進了保障性安居工程的建設工作。在各地如火如荼的保障性住房建設工作大力推進的過程中，2014年底，福建廈門市保障性住房的價格上漲引起了社會的巨大爭議，短短五個月里，第九批經(jīng)適房的價格，就從第八批的每平米3300元，上升到4700元，大幅度的漲價，引起了極大的爭議。2014年10月底，廈門市保障性安居工程辦公室公開說明，經(jīng)適房售價是依據(jù)國家的有關(guān)定價標準確定，售價構(gòu)成是基準地價、房屋的建設成本以及一系列相關(guān)的稅費，價格的上漲是由于近年來土地價格上漲，相關(guān)材料價格上漲、建筑人工的成本上漲等等。保障性安居工程的巨大投入，這對資金的使用效益有了進一步的要求。同時，房地產(chǎn)企業(yè)希望加快回收投入資金速度，而低收入家庭又希望用較低的價格獲得保障性住房，這其中涉及很多環(huán)節(jié)和因素，項目成本又是其中影響資金效益、價格構(gòu)成、居民出資的核心因素。所以，如何有效地控制建設成本，是保障性住房建設和使用的關(guān)鍵。

一、保障性安居工程的成本及其構(gòu)成

保障性住房建設成本，主要是由土地及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費以及間接費用等組成。其中土地及拆遷補償費指取得土地所發(fā)生的各項費用，包括土地征用費、建筑物的拆遷補償費用、征地管理費，以及現(xiàn)在普遍采用招、拍、掛等方式取得土地的出讓金等；前期工程費是指開發(fā)項目的前期規(guī)劃和設計費、可行性研究費、地質(zhì)勘查費以及“三通一平”等費用；建筑安裝工程費主要指建設所發(fā)生的建筑材料費、設備購置費以及安裝工程費用等，當然也包括房地產(chǎn)幵發(fā)企業(yè)以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費和發(fā)包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費。

二、保障性安居工程存在的問題

（一）項目設計以及估算難度大，導致整體成本控制不穩(wěn)定

2014年11月，北京市政府為了進一步保護保障性住房的質(zhì)量，頒布了《關(guān)于開展保障性住房設計方案審查的通知》，明確了北京市住房保障發(fā)展規(guī)劃、各類保障性住房和自住型商品房首先要按照規(guī)定程序進行設計方案等相關(guān)問題的審查。未通過審查的項目不得開工。由于對前期工作的忽視，審查不嚴導致設計錯漏，造成設計缺陷。而設計工作質(zhì)量不高會導致工程項目質(zhì)量下降、工期延長、成本失控。為了做好成本控制，就必須弄清楚整個工程每項工作需要花多少錢。只有先做成本估算才能招標，再把估算與報價作比較。然而在時間價值的影響下，一個項目的估算成本與過去同類項目實際支出存在差異。同類產(chǎn)品其個體的差異性很大，開發(fā)成本的差異也很大，房地產(chǎn)產(chǎn)品成本的不固定性，決定了其成本很難直接對照。由此，成本估算難度加大，其中包括數(shù)量上的誤差、單價的變化、物價上漲指數(shù)的不確定性、勞動力和材料供應情況的風險，以及氣候方面的不可控因素。

（二）征地拆遷安置難度加大，導致工程項目成本不斷增加

2012年鄭州市博頌路上一處建筑被認定違章，然而兩年過去了，工程項目基本完工，違規(guī)建筑還是未拆，導致相鄰的“千戶保障性住房項目”也被迫停工。征地拆遷安置工作涉及諸多法律和社會問題，類似“釘子戶”問題也偶有發(fā)生，這種情況一旦發(fā)生要么接受高昂的拆遷成本，要么無限期拖延工期，如果項目已經(jīng)啟動，融資方面也會加大資金利息?，F(xiàn)在征地拆遷安置工作難度越來越大，不僅僅影響了土地獲取的成本，而且大大地拖延了施工工期，導致整個工程項目的成本很難控制。

（三）開發(fā)周期過長，預先審定的價格帶來各種不利因素

北京翠城經(jīng)濟適用住房項目，由于工期太長，持續(xù)時間愈十年，項目分六期建設開發(fā)，最初的項目審定價格為每平米3180元，盡管項目土地的成本獲得較低，但是后續(xù)拆遷成本、項目建安成本等隨著人工、原材料的大幅上漲，使得最后價格遠遠脫離實際，以致不足以彌補項目開發(fā)成本，最終使得北京住總集團在該項目幵發(fā)過程中由于沒有考慮相關(guān)價格審定風險因素而造成項目巨虧。由于保障性住房銷售價格由政府審定，這種按照“合理開發(fā)成本+3%利潤”而對價格進行的提前審定，導致價格已定，但相關(guān)成本卻不能控制，尤其是在當前人工費、建材等價格不斷上漲的情況下，預先審定的價格給保障性安居工程帶來了巨大的不確定性。

三、保障性安居工程成本控制的改進的方法

保障性安居工程成本控制不是某一個階段的工作，而是貫穿于整個項目開發(fā)生命周期的全過程。要全面實現(xiàn)成本控制必須建立全過程成本控制制度，做好施工階段對規(guī)劃、設計、招標及施工方案等的成本估算。保障性住房項目成本控制應該從估算開始對整個項目成本進行有效的控制。

（一）制定嚴格的價格審批制度以及建立相關(guān)責任制度

聘請專業(yè)咨詢機構(gòu)進行估算，及時與政府審價部門審定相關(guān)協(xié)調(diào)事宜；采取全員全過程參與形式，充分考慮涉及工程各個環(huán)節(jié)的成本費用，按部門負責各自涉及的成本控制。在價格基本確定后，盡早通過招標方式確定工程項目總承包方、拆遷外包公司等，對審定價格中的建筑安裝成本、征地及拆遷安置成本等成本控制。

（二）加強征地拆遷安置成本費用的控制

一是在項目可行性研究階段就應該對拆遷安置工作加以調(diào)研，預估后續(xù)拆遷過程中可能帶來的成本；二是借助專業(yè)拆遷公司或者當?shù)卮逦瘯?、鄉(xiāng)政府機構(gòu)，對被拆遷對象進行事先溝通，妥善處理，切勿強制拆遷，以免造成社會不穩(wěn)定的因素。開發(fā)商可以委托當?shù)卮逦瘯?、鄉(xiāng)政府打包拆遷，這類情況在現(xiàn)實中成功案例也比較多，無論是對拆遷成本的控制還是拆遷的進度、對社會穩(wěn)定程度的影響都能有效地控制。目前保障性住房調(diào)劑項目所缺資金，是按必須支付的土地成本、前期費用金額調(diào)劑，一般不超過項目總投資的30%?？s短辦理“五證”（即建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、國有土地使用權(quán)證和商品房預售許可證）期限，合理安排預售住房收取住房款的時間。在收取房款后，在資金充足的情況下，提前償還調(diào)劑資金。調(diào)劑資金的使用時間與收取住房款的時間緊密銜接，最大限度地降低項目貸款資金利息，減少資金成本。保障性住房作為一項民生工程，關(guān)系到黨和政府的形象，所以在工程建設的過程中對工程造價成本的控制不僅可以降低工程成本，同時也將給中低收入群體帶來希望。

（三）前期成本控制

第一，重視可行性研究工作，充分利用先進的技術(shù)全面系統(tǒng)地分析保障性安居工程的建設條件、建設環(huán)境以及項目在技術(shù)上和經(jīng)濟上的可行性程度。重視對工程估算的編制工作，加強對工程估算指標的管理，減少估算的隨意性，準確估算工程的投資成本。第二，大力推行招標投標制度。通過工程招標投標把施工企業(yè)推向市場，促使施工企業(yè)加強生產(chǎn)管理，提高技術(shù)水平。完善投標單位的資格預審力度，嚴格堅持公開、公平、公正，在維持公平的市場競爭下，實現(xiàn)降低成本的目標。第三，對設計風險的防范。選用口碑好的勘察設計單位，在招標過程中對勘察設計單位的資質(zhì)進行嚴格審查，設計的提出要經(jīng)過充分的市場調(diào)研，以免頻繁的設計變更造成成本的加大，通過加強勘察設計監(jiān)理和設計審查，進行相關(guān)風險的控制。第四，嚴格控制施工圖預算。加強施工圖審查和評審，由于施工圖紙是規(guī)劃和設計方案的最終實施產(chǎn)品，通過評審之后，施工方嚴格把手中的圖紙轉(zhuǎn)化為最終的建筑成果。在這個過程中需要嚴格按照總體文件設計和規(guī)劃過程中已經(jīng)確立的范圍、標準以及造價對施工圖方案進行審核。

（四）施工階段成本控制

施工階段是保障性住房資金投入最大的階段，是合同的具體化。施工環(huán)節(jié)要嚴格按照設計圖紙和施工標準、規(guī)范進行施工，在施工設計中要保證工程質(zhì)量的措施，努力推廣使用有利于提高工程質(zhì)量的先進技術(shù)和施工手段，建立健全現(xiàn)場質(zhì)量檢測體系，材料設備要嚴格進行質(zhì)量檢測。同時，財務部和相關(guān)部門配合建立成本分析制度，根據(jù)項目建設的具體情況，統(tǒng)計成本臺賬，與預算比較，及時反饋有關(guān)成本的變動情況。

（五）結(jié)算階段成本控制

第一，根據(jù)保障性住房的實際建設情況核實成本，做到實事求是，合理計量整個工程的成本，杜絕和防范不實際的開支。第二，核準工程量，堅持以合同、招標文件規(guī)定的工程造價管理規(guī)定為依據(jù)，審查是否按圖紙及合同規(guī)定全部完成工作，對項目建成后的社會效果做出綜合評價，保障投資效果。第三，建立完整的投資效益體系來控制結(jié)算后的成本我國實行積極性財政政策，擴大國家投資，投資必須考慮如何對現(xiàn)有的資源進行合理的配置來獲得最大的效益。

四、結(jié) 語

任何一個房產(chǎn)開發(fā)項目，有效實現(xiàn)成本控制才能達到企業(yè)價值最大化的戰(zhàn)略目標。在保障性住房的開發(fā)項目中，有效實現(xiàn)成本控制不但可以實現(xiàn)公司價值最大化，更重要的是，能夠很好地利用社會公共資金，發(fā)揮其杠桿效益，能夠較大程度地滿足廣大低收入家庭居者有其屋的愿望，充分體現(xiàn)黨和政府對社會弱勢群體的關(guān)心，促進社會和諧發(fā)展。工程成本控制是全員和全過程的控制，牽一發(fā)而動全身，調(diào)整機構(gòu)、流程、人員、方法、工具等的控制，才能有效地加強保障性住房的成本控制，使成本控制水平得到提高。只有把保障性住房的成本實實在在地控制下來，才能保證每個項目自求平衡，才能建設高質(zhì)量、低價格的住房，才能把保障性安居工程建設好。

［1］徐剛贊.保障性住房開發(fā)工程項目內(nèi)部控制研究——以A房地產(chǎn)公司為例［D］.北京.北京交通大學，2014.

［2］聶力強.J房地產(chǎn)公司項目成本控制研究［D］.上海.華東理工大學，2014.