秦秀秀

摘要：隨著城市化進程的不斷加快和房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了供求失衡的局面。結(jié)合我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀和已有的研究成果，分析房地產(chǎn)業(yè)過熱對我國經(jīng)濟帶來的風險，討論了實體經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的作用，為制定經(jīng)濟發(fā)展政策及房地產(chǎn)調(diào)控政策提供參考。

關(guān)鍵詞：實體經(jīng)濟；房地產(chǎn)業(yè)；改革

中圖分類號：F280

文獻標識碼：A文章編號：

16721101（2014）06004803

Abstract： With the rapid acceleration of urbanization and real estate industry， Chinas real estate market supply and demand become unbalanced. Based on the status quo of the real estate industry and existing research result， this paper analyzes the risk of overheating real estate economy on Chinese economy， and discusses the effect of the real economy on the healthy development of the real estate industry for the purpose of providing reference for the formulation of economic development policies and real estate control policies.

Key words： the real economy； the real estate industry； reformatio

改革開放以來，特別是1998年城鎮(zhèn)住房制度改革以來，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展改善了城市居民的居住條件，加快了我國城市化進程，為我國經(jīng)濟的快速發(fā)展做出了重要貢獻。隨著城市化進程的不斷加快和房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了供求失衡的局面。目前，我國房地產(chǎn)市場投機氛圍濃厚，房價虛高，房地產(chǎn)業(yè)整體過熱，局部地區(qū)出現(xiàn)了房產(chǎn)泡沫已經(jīng)成為不爭的事實，房價的上漲幅度遠遠超過國民經(jīng)濟增長速度和居民收入增加幅度，房地產(chǎn)業(yè)改革已成為近年來社會廣泛關(guān)注的焦點。

上世紀80年代末，日本房地產(chǎn)泡沫破裂引起的經(jīng)濟危機結(jié)束了日本連續(xù)30多年經(jīng)濟快速發(fā)展的局面，使日本經(jīng)濟至今仍然處于低迷狀態(tài)；2008年，美國房地產(chǎn)業(yè)泡沫破裂引發(fā)的次貸危機使世界經(jīng)濟陷入低潮，鑒于房地產(chǎn)泡沫破裂對經(jīng)濟造成巨大的破壞，必須在房地產(chǎn)業(yè)泡沫破裂之前制定和實施調(diào)控政策。本文結(jié)合我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀和已有的研究成果，分析房地產(chǎn)業(yè)過熱對我國經(jīng)濟帶來的風險，討論了實體經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的作用，為制定經(jīng)濟發(fā)展政策及房地產(chǎn)調(diào)控政策提供參考。

一、我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀和存在的風險

（一）房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀

目前，房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)對我國經(jīng)濟的貢獻在各大行業(yè)中排名第一。房地產(chǎn)的良性發(fā)展不僅對我國經(jīng)濟形勢產(chǎn)生重大影響，而且對煤炭，電力、建材等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生重要影響。同時，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，對居民的生活和社會的穩(wěn)定將產(chǎn)生重要的影響。

由2013上半年住宅銷售價格變動情況可以看出，目前我國房地產(chǎn)整體價格與去年同期上漲均出現(xiàn)較快上漲，新建商品同比最大漲幅16.7個百分點，二手住宅同比最大漲幅14.4個百分點，拋除物價上漲指數(shù)（CPI），其最大上漲幅度已遠遠超過國家GDP上漲7.6%的幅度。說明我國房地產(chǎn)業(yè)仍然處于過熱狀態(tài)。以北京、上海、廣州為代表的一線城市，房產(chǎn)均價已經(jīng)超過25 000元/平米，而北京、上海的年人均可支配收入不足40 000元，遠遠超過了普通居民的承受能力，違背了“居者有其屋”的社會發(fā)展理念。

（二） 房地產(chǎn)業(yè)過熱存在的風險；

1. 房地產(chǎn)過熱導(dǎo)致經(jīng)濟泡沫

從國民經(jīng)濟層面分析，房地產(chǎn)業(yè)是我國的經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，對GDP增長的貢獻在幾大重要行業(yè)中占居首位。從地方政府層面分析，房地產(chǎn)業(yè)承擔著地方財政增收、GDP增長的重任。目前，國內(nèi)某些大中城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展出現(xiàn)非理性繁榮的情況，房價年均同比漲幅均超過10%，而這些城市收入住房比例達到了驚人的地步。我國大部分地區(qū)的房價漲幅遠遠超過了年人均可支配收入的漲幅，局部出現(xiàn)泡沫是不爭的事實，加上國內(nèi)近年來相對寬松的貨幣政策和人民幣升值壓力的不斷加大，對我國房地產(chǎn)泡沫的形成和膨脹起到了推波助瀾的作用。

2. 房地產(chǎn)過熱會透支內(nèi)需

房地產(chǎn)業(yè)非理性繁榮的背后是限制了工薪階層改善住房的需求，阻礙了我國的城市化進程，為了實現(xiàn)“居者有其屋”這個基本的生存需求，工薪家庭要不僅要拿出全部積蓄，甚至透支了未來十幾年乃至幾十年的消費能力。普通居民為了償還房貸需要節(jié)衣縮食，把其他正常的消費降至最低。房地產(chǎn)業(yè)在帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時，也阻礙了非相關(guān)產(chǎn)業(yè)特別是消費品產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展，使大量社會資源過度集中于房地產(chǎn)領(lǐng)域，透支了國內(nèi)需求，嚴重影響了我國經(jīng)濟的均衡發(fā)展。

3. 房地產(chǎn)過熱會引發(fā)深層次社會矛盾

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在一定程度上帶動地方GDP的增長和財政收入，但這種失衡的經(jīng)濟增長存在民生隱患。普通居民為了購房節(jié)衣縮食，透支了未來的消費能力，對其他非房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的擠壓，導(dǎo)致非房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的勞動者收入減少甚至因為產(chǎn)業(yè)不景氣可能引發(fā)失業(yè)，物價上漲，居民消費能力透支，居民幸福指數(shù)下降。近年來反腐敗查處的腐敗案件中，大多數(shù)涉足房地產(chǎn)業(yè)。如果這種狀況得不到及時的改變可能導(dǎo)致社會仇官仇富情緒蔓延，引起社會不安定因素產(chǎn)生。

4. 房地產(chǎn)過熱投資擠壓實體經(jīng)濟發(fā)展空間

房地產(chǎn)過熱，房地產(chǎn)市場投入產(chǎn)出率過高，就會使投資者原本投向?qū)嶓w經(jīng)濟和服務(wù)產(chǎn)業(yè)的資金轉(zhuǎn)而投向房地產(chǎn)，這樣的后果是房地產(chǎn)投資規(guī)模不斷增大，占用了大量的社會資源，擠壓了實體經(jīng)濟的發(fā)展空間，甚至是關(guān)系到國計民生的制造企業(yè)得不到有效的資金支持，難以進行技術(shù)改造和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新，這樣的后果會更加惡化了非房地產(chǎn)業(yè)的生存環(huán)境。

5. 房地產(chǎn)非理性發(fā)展會誤導(dǎo)社會價值導(dǎo)向

近年來，畢業(yè)買房族不斷增加，啃老現(xiàn)象嚴重，傳統(tǒng)價值理念和就業(yè)理念正在不斷改變。房價過快上漲引發(fā)全社會持續(xù)、過渡關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將會導(dǎo)致以買房為成功標準的非理性價值評價觀念蔓延。加上物價快速上漲，傳統(tǒng)制造業(yè)發(fā)展緩慢，非房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員勞動回報率較低，可能會引發(fā)就業(yè)觀念的改變和價值觀的扭曲，很多原本追求實體經(jīng)濟相關(guān)產(chǎn)業(yè)的年輕人，轉(zhuǎn)而投向收入更高回報更快的房地產(chǎn)業(yè)。急功近利思想的蔓延將對國家長遠發(fā)展產(chǎn)生影響。

二、房地產(chǎn)業(yè)縮減對實體經(jīng)濟的影響

（一） 實體經(jīng)濟的內(nèi)涵

所謂“實體經(jīng)濟”，從一般意義上講，是指涉及物質(zhì)產(chǎn)品、精神產(chǎn)品和服務(wù)的生產(chǎn)和流通的經(jīng)濟活動。實體經(jīng)濟包括農(nóng)業(yè)、工業(yè)、交通運輸業(yè)、商貿(mào)物流業(yè)、建筑業(yè)等提供實實在在物質(zhì)產(chǎn)品生產(chǎn)和服務(wù)的部門，制造業(yè)當然包含在其中。

（二） 房地產(chǎn)業(yè)縮減對實體經(jīng)濟的影響

從上世紀80年代末日本房地產(chǎn)泡沫破裂對日本經(jīng)濟的影響和2008年美國房地產(chǎn)泡沫破裂引發(fā)的次貸危機對世界經(jīng)濟的影響可以看出，房地產(chǎn)泡沫如果得不到及時有效的控制，會影響經(jīng)濟持續(xù)健康的發(fā)展。

房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出縮減對于部分產(chǎn)業(yè)的發(fā)展影響較大。目前我國房地產(chǎn)業(yè)仍處于數(shù)量擴張階段，其對能源需求較多，與煤炭采選業(yè)、石油和天然氣開采業(yè)、金屬礦采選業(yè)等能源生產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)密切。房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出的縮減會限制這些能源生產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)對實體經(jīng)濟總影響力較低。將房地產(chǎn)業(yè)全部提取后，實體經(jīng)濟總產(chǎn)出減少比例不足0.105，遠低于農(nóng)林牧漁業(yè)、建筑業(yè)等七大產(chǎn)業(yè)形成的影響，其對實體經(jīng)濟的影響在所有產(chǎn)業(yè)中排位靠后。并且從發(fā)展趨勢看，其影響力并沒有隨著經(jīng)濟的發(fā)展而提高，始終處于相對低的水平。

王岳平、葛岳靜等利用2002年投入產(chǎn)出表對我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)進行分析，房地產(chǎn)業(yè)影響力和感應(yīng)度系數(shù)均低于1，低于所有產(chǎn)業(yè)的平均值，其對經(jīng)濟的帶動作用不足。西北農(nóng)林科技大學余勁、任洪浩等利用HEM模型對我國房地產(chǎn)業(yè)縮減對實體經(jīng)濟的影響進行了研究，我國房地產(chǎn)業(yè)對實體經(jīng)濟的拉動力和制約性不高，其產(chǎn)出值在一定比例范圍內(nèi)的縮減不會造成實體經(jīng)濟的嚴重衰退。在金融業(yè)可以容忍房價下跌的范圍內(nèi)，只要房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出值變化幅度在40%的范圍內(nèi)，就不會對國民經(jīng)濟的發(fā)展帶來較大的沖擊。

三、實體經(jīng)濟發(fā)展對宏觀經(jīng)濟的影響

實體經(jīng)濟發(fā)展，可以從以下幾個方面促進經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

（一） 有利于增加地方稅收

目前，我國稅收制度采用國稅和地稅相結(jié)合的稅收制度。由于城市化的快速發(fā)展和城市公共支出的不斷增加，地方政府越來越倚重拍賣地皮實現(xiàn)地方財政的收支平衡、實現(xiàn)GDP穩(wěn)定增長。次貸危機后，美國認識到實體經(jīng)濟的重要性，正逐步改變單純依靠投資和軟件業(yè)發(fā)展的局面。發(fā)展實體經(jīng)濟和非房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，可以使地方政府更加從容的對房地產(chǎn)業(yè)進行改革，逐步擺脫過渡依賴房地產(chǎn)業(yè)的局面，實現(xiàn)稅收多渠道發(fā)力。

（二） 有利于提高居民經(jīng)濟收入，增加內(nèi)需

房地產(chǎn)業(yè)過快上漲形成高房價是引起內(nèi)需不足的重要因素。房價回歸合理、實體經(jīng)濟發(fā)展，居民實現(xiàn)住房需求的成本降低的同時，非房地產(chǎn)業(yè)就業(yè)機會和收入增加，購買力提高，有利于增加內(nèi)需，實現(xiàn)國內(nèi)經(jīng)濟均衡發(fā)展。

（三） 有利于降低房產(chǎn)過熱引起房產(chǎn)泡沫破裂的危險

實體經(jīng)濟發(fā)展不僅可以提供更多的就業(yè)就會，實現(xiàn)地方政府的財政收入和實現(xiàn)GDP穩(wěn)定增長，避免了過多的社會資金涌入房地產(chǎn)業(yè)引發(fā)的經(jīng)濟風險。同時，實體經(jīng)濟發(fā)展有利于平衡國內(nèi)的經(jīng)濟狀況，減少政府過度依賴房地產(chǎn)業(yè)的財政風險。

（四） 實體經(jīng)濟發(fā)展，有利于房地產(chǎn)業(yè)由過熱轉(zhuǎn)向理性發(fā)展

房地產(chǎn)業(yè)回歸合理，政府對房地產(chǎn)業(yè)的依賴程度下降，才會有更多的社會資金投入到實體經(jīng)濟中，實現(xiàn)科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)革新，從而推動整個經(jīng)濟不斷向前發(fā)展。隨著經(jīng)濟發(fā)展，居民的生活水平和購買力不斷提高，激發(fā)剛需群體的購房需求，反過來促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

四、 結(jié)論

我國經(jīng)濟經(jīng)過十幾年的高速發(fā)展，基本耗盡了經(jīng)濟發(fā)展的動力，隨著上海自貿(mào)區(qū)的建設(shè)和國家城鎮(zhèn)化方案的出臺，國民經(jīng)濟又將迎來新的發(fā)展機遇，同時我國經(jīng)濟由“第二產(chǎn)業(yè)—第三產(chǎn)業(yè)—第一產(chǎn)業(yè)”向“第三產(chǎn)業(yè)—第二產(chǎn)業(yè)—第一產(chǎn)業(yè)”轉(zhuǎn)變過程，更需要發(fā)展實體經(jīng)濟來培育新的經(jīng)濟增長點，增加居民的可支配收入。

房地產(chǎn)業(yè)的過熱在一定程度上擠壓了非相關(guān)實體經(jīng)濟的發(fā)展，但是房地產(chǎn)降溫對國內(nèi)經(jīng)濟的影響有限，而實體經(jīng)濟發(fā)展對國民經(jīng)濟的發(fā)展具有較大的推動作用。發(fā)展實體經(jīng)濟，實現(xiàn)實體經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展帶動國民經(jīng)濟發(fā)展是未來發(fā)展的趨勢。從房地產(chǎn)產(chǎn)能釋放的角度和實體經(jīng)濟改革創(chuàng)新的角度來說，房地產(chǎn)降溫需要一定的時間，政府需要穩(wěn)定市場，以防止房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)崩盤的局面。

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