古麗萍

摘要：隨著住房公積金政策的普及和我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，住房公積金貸款規(guī)模迅速擴大，但隨著貸款業(yè)務的蓬勃開展，其中存在的隱性風險也逐漸顯現(xiàn)，損害了廣大職工的根本利益。本文通過分析防范住房公積金貸款風險的必要性，針對當前的主要風險特征提出防范策略，以期通過本文的闡述對實現(xiàn)住房公積金個人貸款業(yè)務的長期良性發(fā)展起到一定的積極作用。

關鍵詞：住房公積金；貸款；風險；控制

我國的住房公積金制度是借鑒新加坡住房制度，于1991年5月在上海先行建立，而后全國廣泛鋪開。19年的實踐證明，住房公積金制度對于促進城鎮(zhèn)住房建設，提高繳存職工的住房水平，具有重要的作用?！蹲》抗e金管理條例》中特別規(guī)定，要加強風險防范工作，保障住房公積金運作安全。

一、 住房公積金貸款風險的概念

住房公積金貸款風險是指借款人及其擔保人未按合同約定償還貸款本息導致貸款發(fā)生損失的可能性。

二、風險的分類

1、市場風險。按照財務管理理論，市場風險是不可控風險。一般來說，一座城市的房地產(chǎn)價格是當?shù)卣囊粋€光彩指標，住房公積金貸款政策放得過開，對房價起著推波助瀾的作用。目前的房地產(chǎn)市場，由于前些年投機過度，價格一漲再升，虛假繁榮，泡沫橫生。這種現(xiàn)象首先危及的是住房公積金信貸資產(chǎn)的安全性，當價格回落時，無法正?；厥召J款，或通過處置抵押房產(chǎn)無法收回貸款本金，勢必造成風險。住房公積金貸款與房地產(chǎn)市場的命運緊密相連，房地產(chǎn)業(yè)大起大落，住房公積金貸款有著無法回避的市場風險。 2、責任風險。這里要分兩層意思理解。一是住房公積金管理中心內(nèi)部工作人員的責任風險。盡職盡責的優(yōu)秀員工是單位寶貴的財富，我們稱之為人力資源。而工作懈怠、責任感淡漠、職業(yè)道德水準低下的員工剛是我們工作的隱性風險。審貸工作一要從嚴把關，二要嚴謹細致。否剛不可想象。二是由于《住房公積金管理條例》規(guī)定住房公積金貸款的風險由住房公積金管理中心承擔。委貸銀行往往對委貸業(yè)務重視不夠，辦理業(yè)務相對不夠謹慎，加大住房公積金的貸款風險。由于銀行不承擔住房公積金的貸款風險損失，因而對貸款的回收力度、催收力度不夠，造成信貸風險。

3、政策風險

（1）抵押物處置風險?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于人民法院執(zhí)行設定抵押的房屋的規(guī)定》第三條規(guī)定，強制遷出時，被執(zhí)行人無法解決居住問題的，經(jīng)人民法院審查屬實，可以由申請執(zhí)行人為被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬提供臨時住所。這增加了我們的處置成本。按照《最高人民法院關于人民法院執(zhí)行設定抵押的房屋的規(guī)定》的司法解釋，對設定抵押房屋的處置做出了規(guī)定。該司法解釋第六條規(guī)定“被執(zhí)行人屬于低保對象且無法自行解決居住問題的，人民法院不應強制遷出”。依照此司法解釋，對于抵押物處置存在障礙，從而造成信貸風險。

（2）宏觀政策風險。當國家宏觀調(diào)控銀行收緊房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款時，開發(fā)企業(yè)的資金鏈條斷裂，樓盤期房項目存在著完工風險和價格風險。

（3）住房公積金制度風險。住房公積金的制度決定了住房公積金貸款應向廣大的中低收入家庭傾斜，其中一部分職工工作流動性較大，收入不穩(wěn)定，償債能力不強，影響了信貸資產(chǎn)的安全性。

4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地抵押風險。許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了辦理開發(fā)貸款，將土地抵押給商業(yè)銀行。按照現(xiàn)行的操作藍本，房地產(chǎn)企業(yè)土地如果是抵押的，住房公積金中心要加大保證金的扣收比率。如果開發(fā)企業(yè)沒有及時歸還商業(yè)融資機構的貸款，不能及時辦理借款人的他項權證，這勢必造成我們的信貸風險。

5、流動性風險。住房公積金貸款流動性較低，貸款期限較長，容易形成信貸資金流動性風險。

6、抵押物風險。抵押物的市場價值在貶值的情況下，房屋的市場價格總體趨于滑落時，抵押物有著資產(chǎn)能否保全的信貸風險。

7、借款人信用風險

（1）收入降低。個人收入降低甚至經(jīng)濟狀況惡化，無力償還借款。

（2）離異風險。由于借款人離婚導致家庭收入減少，可能對貸款的正常償還造成風險；借款人離婚后不辦理房屋產(chǎn)權變更登記手續(xù)，使得房屋實際占有人與實際登記的所有權人不一致，或者法院判決中的所有權人與實際登記的所有權人不相符。這種情形會造成住房公積金貸款風險。

（3）刑事風險。刑事風險主要指在還款期間，借款人由于觸犯刑法而被判處刑罰，從而影響其還款能力的風險。

（4）失業(yè)風險。借款人失去工作后，住房公積金貸款能否按期收回受到直接的威脅，造成信貸風險。

（5）“老賴”風險。一些借款人履約義愿出現(xiàn)危機，有錢不還，這種“老賴”，勢必造成住房公積金貸款的風險。

三、風險的控制措施

1、進一步強化住房公積金管理中心貸款管理的主體地位，形成風險控制與風險承擔主體的統(tǒng)一。即住房公積金貸款均由住房公積金管理中心自行審批，從嚴審批，嚴格管理。

2、堅持住房公積金貸款政策性金融的市場定位?！墩咝宰》啃刨J業(yè)務管理暫行規(guī)定》（銀發(fā)1994〔313〕號）第三條第四項規(guī)定，住房公積金是政策性住房資金。不盲目追求個貸率，個貸率與風險是呈正相關的。商業(yè)銀行對擴大住房消費信貸力度有著極高的熱情是因為就這項業(yè)務可以帶動低成本活期沉淀資金（開發(fā)企業(yè)、客戶個人活期存款）、增加存款余額、拉動中間業(yè)務及其他業(yè)務的發(fā)展。商業(yè)銀行抵御風險的能力比住房公積金貸款強。個貸率較高的年份2007年，杭州的個貸率為78.40%，天津個貸率為81.30%。同期南京為83.00%，蘇州為84.26%。上海為86.30%。住房公積金貸款率最高的城市是常州。常州個貸率為95.63%，市區(qū)的該比例更高達97.73%。這么高的住房公積金貸款率，意味著資金流向很可能入不敷出，步步超越危險的臨界水平。中國各家商業(yè)銀行在貸款方面受到銀監(jiān)會的嚴格約束，除了有法定存款準備率，存貸比（發(fā)放的貸款與吸收的存款之比）都不得超過75%這根紅線。以前認為這個約束有點過于保守，國外銀行普遍比這個松很多，但現(xiàn)在金融危機來了之后，這條規(guī)定被認為是中國金融機構之所以至今保持相對穩(wěn)健的重要制度保證。

3、強化職工責任意識。信貸工作無小事，任何一個關口都要把好，杜絕人情貸款、風險貸款。資金的安全性絕對重要。

4、建立科學、嚴謹、規(guī)范的住房公積金貸款審批機制?？茖W嚴密的機制對集體、對職工是最好的保護，對信貸資金是最好的保障。多級審批，審貸分離。

5、嚴格執(zhí)行貸前審查制度。一是嚴格執(zhí)行信貸管理制度，對開發(fā)企業(yè)進行申請項目書面資料檢查、項目儲備原件審查、項目現(xiàn)場調(diào)查、土地抵押情況核實。在工作中我們發(fā)現(xiàn)，有的開發(fā)企業(yè)企圖隱瞞土地抵押事實。嚴格的執(zhí)行制度才能保證項目儲備的萬無一失，堅決杜絕爛尾樓的出現(xiàn)，防范風險。二是嚴格審核房屋抵押登記。三是通過人民銀行征信查詢系統(tǒng)對每個客戶及其共同借款人查詢個人客戶信用報告，看其是否在銀行有商業(yè)貸款余額，個人信用是否良好，查詢銀行予以蓋章。四是認真核實客戶收入狀況。根據(jù)客戶所提供的收入證明，對其進行了技術性核實。虛報的調(diào)減，嚴防信貸風險。五是審慎應對房屋權屬問題。對財產(chǎn)共有人而并非共同借款人的，讓其書面承諾，當貸款變成風險貸款時將自己所占的房權股份無條件償還住房公積金貸款。六是對客戶貸款年限的把關。防止借款人公積金賬戶不再繳存而貸款尚未結清的現(xiàn)象發(fā)生。七是對繳存狀態(tài)的把關。有的客戶單位分明已將其公積金賬戶封存，他（她）們很“聰明”，不支取公積金，這樣保持公積金繳存余額，企圖蒙混過關。七是嚴格審查客戶是否是第幾套房屋貸款，對每一客戶及其共同借款人，都進行認真仔細的檢查。嚴格執(zhí)行信貸管理制度規(guī)定，維護住房公積金制度的尊嚴和威信，防范風險的發(fā)生。

6、加強貸中審核。嚴格把關，認真仔細，一絲不茍。

7、加強貸后管理。貸后管理是從貸款發(fā)放之日起到貸款本息結清日止的貸款跟蹤管理。一是要同步建立信貸紙質(zhì)檔案與電子檔案，二是要及時錄入借款人還貸信息資料，三是要加強對逾期及其他不良貸款催收力度。

8、建立培訓長效機制。一是應培訓職工的職業(yè)道德、責任意識，警鐘長鳴。二是邀請房地產(chǎn)市場專家、金融專家講授房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)信貸，讓廣大信貸工作者接受最前沿的房地產(chǎn)經(jīng)濟和信貸理論，把握市場的脈搏和跳動，從容應對信貸工作的新情況、新挑戰(zhàn)。

9、建立委貸銀行業(yè)務考核機制。住房公積金管理中心對委貸銀行引入委貸業(yè)務競爭機制，建立委貸業(yè)務考核機制，將代辦手續(xù)費與貸款工作質(zhì)量相聯(lián)系，量化考核。

住房公積金信貸工作任重道遠，信貸作為政府、社會考核公積金組織機構服務社會、服務百姓的一個重要參數(shù)，保證信貸資金的安全性是我們住房公積金人的神圣使命。我們既不能畏首縮尾，也不能橫沖猛撞。風險是絕對的，但只要我們兢兢業(yè)業(yè)做好防范工作，未雨綢繆，就一定能做好住房公積金信貸工作，為提高廣大繳存職工的住房水平服好務，實現(xiàn)良好的社會效益，開創(chuàng)住房公積金信貸事業(yè)新的篇章。

參考文獻：

[1]陳杰.住房公積金會入不敷出嗎[N].第一財經(jīng)日報2008年12月4日A07版評論.

[2] 閃麗麗，住房公積金貸款風險的成因及對策，[J].淮南職業(yè)技術學報，2005，5（4），；66-68.