鄧青

摘 要：按現(xiàn)行《商品房銷(xiāo)售管理辦法》的規(guī)定，商品房可以按建筑面積計(jì)價(jià)銷(xiāo)售，也可以按套（單元）計(jì)價(jià)銷(xiāo)售。在筆者接觸的一起案例中，開(kāi)發(fā)商在合同中約定采用“按建筑面積”計(jì)價(jià)方式，但實(shí)際操作中卻采用“按套（單元）”的計(jì)價(jià)方式。開(kāi)發(fā)商的行為顯然構(gòu)成違約。開(kāi)發(fā)商為什么要這么做，其中的原因值得探究。筆者認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商冒這種違約的風(fēng)險(xiǎn)的原因首先是企業(yè)出于規(guī)避?chē)?guó)家有關(guān)部門(mén)的相關(guān)規(guī)定的需要，其次是為滿足企業(yè)利潤(rùn)最大化的目標(biāo)，最后是基于企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策略的考量。

關(guān)鍵詞：商品房；面積計(jì)價(jià)；按套計(jì)價(jià)

根據(jù)原建設(shè)部2001年頒布的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十八條規(guī)定：“商品房銷(xiāo)售可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)?！惫P者最近接觸到的一件案例中，開(kāi)發(fā)商在合同中約定采用“按建筑面積”計(jì)價(jià)方式，但實(shí)際操作中卻采用“按套（單元）”的計(jì)價(jià)方式。開(kāi)發(fā)商的行為顯然構(gòu)成違約。作為一家全國(guó)性的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，開(kāi)發(fā)商為什么要犯這種錯(cuò)誤，其中的原因值得探究。

買(mǎi)受人張先生于2012年6月購(gòu)買(mǎi)了某高檔樓盤(pán)的一套商品房，其與開(kāi)發(fā)商簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》明確約定出賣(mài)人與買(mǎi)受人按該合同第五條中的第一種方式即“按建筑面積”計(jì)算該商品房?jī)r(jià)款。但張先生逐漸發(fā)現(xiàn)，在實(shí)際操作上，開(kāi)發(fā)商卻是按第五條中第三種方式即“按套（單元）”計(jì)算房?jī)r(jià)款的。事實(shí)和理由如下：

第一，收房時(shí)并未實(shí)測(cè)商品房面積，這不符合按建筑面積計(jì)價(jià)的基本程序。第二，合同附件六：合同補(bǔ)充協(xié)議第三條關(guān)于面積差異處理（補(bǔ)充合同第五、八條）規(guī)定，“4、出賣(mài)人與買(mǎi)受人一致同意，本合同項(xiàng)下商品房合同約定（預(yù)測(cè)）面積與產(chǎn)權(quán)登記（實(shí)測(cè)）面積有差異的，合同價(jià)款不作調(diào)整，互不找補(bǔ)”?！?、若買(mǎi)受人對(duì)房屋進(jìn)行改裝裝修，買(mǎi)受人已充分理解和知悉裝修內(nèi)容，以及裝修后該房屋造成的可使用面積的變化。同時(shí)，買(mǎi)受人承諾，該房屋交付時(shí)不以該房屋可使用面積的增加或減少以及房屋狀態(tài)與本合同約定不一致為由向出賣(mài)人提出拒絕收房、或者退房、換房、索賠等權(quán)利主張”。上述條款說(shuō)明至少說(shuō)明兩方面的問(wèn)題：其一如果存在面積差異，開(kāi)發(fā)商可以免除自己的責(zé)任、而排除業(yè)主方的主要權(quán)利，這種格式條款明顯違反合同法的相關(guān)規(guī)定，屬于無(wú)效條款；其二該條款也從側(cè)面說(shuō)明，該商品房的最終價(jià)款實(shí)質(zhì)上與房屋的“建筑面積”無(wú)關(guān)，不論這個(gè)“建筑面積”是預(yù)測(cè)面積還是產(chǎn)權(quán)登記面積，因?yàn)樵撋唐贩康挠?jì)價(jià)方式實(shí)際是“按套”計(jì)算的。第三，合同顯示，該商品房單價(jià)為人民幣每平方米15645.94元，這種精確到“角、分”的價(jià)格與普通商品房按“建筑面積”計(jì)價(jià)方式時(shí)的單價(jià)只計(jì)算到“元”不同，顯然有違常理。第四，從售房過(guò)程中開(kāi)發(fā)商的各種宣傳資料和宣傳方式上看，開(kāi)發(fā)商從未明碼標(biāo)示房屋單價(jià)，銷(xiāo)售人員也聲稱(chēng)該樓盤(pán)是按套計(jì)價(jià)出售，對(duì)于面積差異互不找補(bǔ)。

以上事實(shí)從多方面說(shuō)明，該商品房的計(jì)價(jià)方式實(shí)際是“按套”計(jì)算，而不是合同約定的“按建筑面積”計(jì)算的。

按現(xiàn)行的相關(guān)規(guī)定，商品房可以按建筑面積計(jì)價(jià)銷(xiāo)售，也可以按套（單元）計(jì)價(jià)銷(xiāo)售。所謂按套計(jì)價(jià)銷(xiāo)售商品房是指買(mǎi)賣(mài)雙方同意將套（單元）作為計(jì)價(jià)單位，對(duì)商品房進(jìn)行交易的一種銷(xiāo)售計(jì)價(jià)方式。這一制度的設(shè)立本意是為了減少商品房買(mǎi)賣(mài)中最易發(fā)生的面積糾紛，方便商品房銷(xiāo)售中的操作。按套（單元）計(jì)價(jià)是一種較為先進(jìn)的商品房銷(xiāo)售計(jì)價(jià)模式，但在實(shí)施的過(guò)程中，卻仍然產(chǎn)生了大量的糾紛，法院對(duì)這類(lèi)糾紛的處理也沒(méi)有形成統(tǒng)一的意見(jiàn)。因此，無(wú)論是對(duì)開(kāi)發(fā)商還是對(duì)購(gòu)房者而言，現(xiàn)階段采用按套計(jì)價(jià)方式都是有風(fēng)險(xiǎn)的。既如此，為什么開(kāi)發(fā)商要說(shuō)一套做一套，明明在合同中約定按“建筑面積”計(jì)價(jià)，而實(shí)際操作卻按“套（單元）”計(jì)價(jià)呢？筆者認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商冒這種違約的風(fēng)險(xiǎn)，至少有以下幾個(gè)原因：

首先，出于規(guī)避?chē)?guó)家有關(guān)部門(mén)的相關(guān)規(guī)定的需要，這也是其他做法的出發(fā)點(diǎn)和起點(diǎn)。2006年建設(shè)部、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、統(tǒng)計(jì)局、銀監(jiān)會(huì)等九部門(mén)聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》，明確提出自2006年6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上（以下簡(jiǎn)稱(chēng)90/70%政策）。顯然，為了滿足上述政策要求，順利通過(guò)項(xiàng)目審批，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售的該小區(qū)住宅計(jì)入產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積全部為90㎡以下。那么，在這種情況下，如果實(shí)際按“建筑面積”計(jì)價(jià)的方式對(duì)外銷(xiāo)售房屋，會(huì)使開(kāi)發(fā)商遭受較大的損失：一是企業(yè)利潤(rùn)會(huì)大打折扣。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，戶型面積越大，利潤(rùn)就越大。二是如果要保證企業(yè)利潤(rùn)，房屋銷(xiāo)售的單價(jià)格勢(shì)必要提高，這可能會(huì)損失一部分潛在客戶。因此開(kāi)發(fā)商選擇放棄“按建筑面積”計(jì)價(jià)，而按“套（單元）”計(jì)價(jià)。其次，為滿足企業(yè)利潤(rùn)最大化的目標(biāo)。正如上文所說(shuō)，戶型面積越大，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)就越大。因此如何能一方面規(guī)避90/70%政策，另一方面又能擴(kuò)大房屋面積，是開(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)戶型時(shí)的重要考慮因素，于是所謂的“贈(zèng)送面積”成了眾多開(kāi)發(fā)商的取勝法寶。本案例中，開(kāi)發(fā)商的贈(zèng)送面積達(dá)到60㎡，此外還有其他贈(zèng)送面積將近達(dá)到50㎡。表面上看起來(lái)，似乎買(mǎi)受人占了很大便宜，但事實(shí)上買(mǎi)受人不僅沒(méi)有占到便宜，而且其中蘊(yùn)藏著極大的法律風(fēng)險(xiǎn)。該樓盤(pán)實(shí)際是按套銷(xiāo)售的，因此合同約定的所謂贈(zèng)送面積以及合同沒(méi)有約定的贈(zèng)送面積其實(shí)全部被計(jì)入房屋總價(jià)款中了，否則房?jī)r(jià)款不會(huì)這么高昂。同時(shí)，該商品房的產(chǎn)權(quán)面積為89㎡，合同約定贈(zèng)送面積為

60㎡，其他50㎡的面積既沒(méi)有計(jì)入產(chǎn)權(quán)登記面積，也沒(méi)有被計(jì)入合同約定的贈(zèng)送面積。這部分實(shí)實(shí)在在存在的面積無(wú)理無(wú)據(jù)，成了“非法建筑”。這部分房屋建筑權(quán)益保障的缺失，使買(mǎi)受人面臨著較大的法律風(fēng)險(xiǎn)和損失隱患。類(lèi)似案例中，購(gòu)房者事后被迫辦理兩套房產(chǎn)證情況并不少見(jiàn)。按照武漢市目前限購(gòu)令的規(guī)定，第一次購(gòu)買(mǎi)住房的購(gòu)房者原本有機(jī)會(huì)購(gòu)買(mǎi)第二套住房，但是這些購(gòu)房者卻被動(dòng)成為“限購(gòu)的對(duì)象”。最后，基于企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策略的考量。房屋實(shí)用率是開(kāi)發(fā)商吸引客戶的重要指標(biāo)，實(shí)用率越高，對(duì)購(gòu)房者的吸引力就越大。開(kāi)發(fā)商利用商品住宅現(xiàn)行的建筑設(shè)計(jì)規(guī)范，盡量多設(shè)計(jì)一些既可以讓買(mǎi)受人居住，但又不計(jì)入銷(xiāo)售面積或者只計(jì)算一半面積的空間，以提高房屋實(shí)用率，吸引購(gòu)房者，讓購(gòu)房者覺(jué)得物超所值，在競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)。本案例中，合同文本上標(biāo)明的建筑面積為89㎡，而開(kāi)放商承諾購(gòu)房者實(shí)際使用面積遠(yuǎn)高于這個(gè)數(shù)字，使得該樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)不久便被搶購(gòu)一空。之所以在合同文本選擇按“建筑面積”計(jì)價(jià)，標(biāo)明的建筑面積為89㎡，只是為了給購(gòu)房者一種心理暗示，產(chǎn)生自己買(mǎi)的房子物超所值的認(rèn)知，激發(fā)其強(qiáng)烈的購(gòu)買(mǎi)欲望。

這種暗度陳倉(cāng)的做法，短期來(lái)看，企業(yè)獲得了較大的收益，取得了豐厚的利潤(rùn)，但是卻讓自己遭遇喪失企業(yè)遠(yuǎn)期利潤(rùn)的風(fēng)險(xiǎn)。正如亞當(dāng)·斯密在《國(guó)富論》里所說(shuō)：“每個(gè)人都力求運(yùn)用他的資本生產(chǎn)出最大的價(jià)值。一般而言，他們既不打算促進(jìn)公共利益，也不知道促進(jìn)多少。他只考慮自己的安全、自己的所得。正是這樣，他被一只‘看不見(jiàn)的手所引導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)著他自己并不打算實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。通過(guò)追求他自己的利益，他常常能夠更加有效地促進(jìn)社會(huì)的公益?！逼髽I(yè)的目標(biāo)在企業(yè)本身之外，還應(yīng)在社會(huì)。所以亞當(dāng)·斯密在看清了本質(zhì)的同時(shí)，也提出了解決方法：“從來(lái)也不要向他們說(shuō)我們需要什么，只要向他們說(shuō)什么是他們的利益所在?！?/p>

參考文獻(xiàn)：

[1] 商品房銷(xiāo)售管理辦法.原建設(shè)部，2001年

[2] 關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn).建設(shè)部、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、統(tǒng)計(jì)局、銀監(jiān)會(huì)，2006年