河北工程大學(xué)財(cái)務(wù)處 蔡晶晶

一、引言

近年來(lái)隨著房?jī)r(jià)的不斷攀高，國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的文件也不斷出臺(tái)，房地產(chǎn)行業(yè)是否真的如公眾預(yù)期的一樣具有暴利收益，其經(jīng)營(yíng)狀況又是否能夠支持本行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展都有待進(jìn)一步研究。本文選取G房地產(chǎn)公司作為研究對(duì)象基于杜邦分析法對(duì)G房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)進(jìn)行研究，有助于將影響公司內(nèi)部經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的因素行層層分解細(xì)化，進(jìn)而可以發(fā)現(xiàn)公司內(nèi)部不同環(huán)節(jié)對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的影響，并最終找出制約公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的關(guān)鍵因素，從而提出更具針對(duì)性的改進(jìn)措施。

二、G房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)現(xiàn)狀

G公司是一家主營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)的公司，注冊(cè)資本近一億七千萬(wàn)（實(shí)際資金17235.67萬(wàn)元）人民幣。通過(guò)當(dāng)?shù)卣С肢@得市內(nèi)多處優(yōu)勢(shì)地塊，并在短期內(nèi)并購(gòu)兩家置業(yè)公司和一家裝飾公司，形成集團(tuán)化規(guī)模。1997年11月21日G公司經(jīng)證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)在上海證交所掛牌上市并正式交易。上市初期，G公司吸納公共服務(wù)類(lèi)產(chǎn)業(yè)，意圖形成規(guī)模產(chǎn)業(yè)鏈效應(yīng)，但主業(yè)的停滯不前和其他產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)激烈，造成G公司各塊產(chǎn)業(yè)普遍盈利能力較差，主要的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)都是原公司和并購(gòu)的公司原有的項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生一定利潤(rùn)。然而由于前期投入大量資金，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本也在不斷上升，在建的項(xiàng)目尚未投入銷(xiāo)售，因而還未形成資金良性循環(huán)。并購(gòu)后幾家公司的整合運(yùn)營(yíng)成本激增，給G公司帶來(lái)短期內(nèi)資金壓力。2008年，本地旅游業(yè)快速發(fā)展，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)普遍增長(zhǎng)的同時(shí)，也吸引了幾家大型全國(guó)性地產(chǎn)集團(tuán)公司入駐本地，對(duì)G公司業(yè)務(wù)造成很大沖擊。到2009年，G公司全年凈利潤(rùn)為-13072.03萬(wàn)元，2010～2012年三年里G公司凈利潤(rùn)一直呈負(fù)值。在2011年時(shí)G公司所有者權(quán)益共計(jì)-3449.05萬(wàn)元，首次成為負(fù)值，而公司籌資所得現(xiàn)金流量則從2011年至今一直呈負(fù)值。在這幾年當(dāng)中，適逢國(guó)家地產(chǎn)調(diào)控政策大行其道，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)陷入低迷，原本已困境重重的G公司在2012年的4月3日發(fā)布公告，宣布鑒于前一年股東權(quán)益為負(fù)，公司股票不得不從兩日后實(shí)施ST特別處理。4月4日，G公司股票停牌一天。2012年，G公司全年?duì)I收為4193.2萬(wàn)元，比上一年同期減少了近52%。而在報(bào)告期內(nèi)，因?yàn)楹彤?dāng)?shù)毓ど蹄y行分行產(chǎn)生貸款糾紛，銀行向省高院提交了查封并拍賣(mài)G公司資產(chǎn)的申請(qǐng)，在完成拍賣(mài)之后，顯然G公司的大部分經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)都將不復(fù)存在。可以說(shuō)，該公司財(cái)務(wù)狀況已經(jīng)相當(dāng)惡劣。2012年11月15日，G公司股票跌停。按照WIND的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，G公司已處于資不抵債狀態(tài)，其負(fù)債率超過(guò)100%。而目前G公司前期投入了大量資金建設(shè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目均未開(kāi)始銷(xiāo)售，待結(jié)算項(xiàng)目也非常稀少。

三、G房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)杜邦分析

在財(cái)務(wù)狀況分析中，杜邦分析法是企業(yè)、上市公司常用的一種綜合財(cái)務(wù)分析方法，它以“權(quán)益凈利率”為核心，通過(guò)將企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、盈利狀況及營(yíng)運(yùn)狀況相關(guān)財(cái)務(wù)比率按內(nèi)在聯(lián)系相結(jié)合建立起來(lái)的一種財(cái)務(wù)分析方法。本文通過(guò)對(duì)G房地產(chǎn)公司2008～2012年連續(xù)5年的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，運(yùn)用杜邦分析法對(duì)其各項(xiàng)指標(biāo)趨勢(shì)進(jìn)行比較分析，以此得出企業(yè)營(yíng)運(yùn)狀況的發(fā)展動(dòng)態(tài)，并發(fā)現(xiàn)內(nèi)部存在的一些問(wèn)題。杜邦分析相關(guān)項(xiàng)目因素展示見(jiàn)表1。

表1 G房地產(chǎn)公司杜邦分析相關(guān)項(xiàng)目數(shù)據(jù)展示表

表2 G房地產(chǎn)公司主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表 單位：萬(wàn)元

由表2可知，G房地產(chǎn)公司2008～2012年主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，該公司自2009～2012年間凈利潤(rùn)均為負(fù)值，2011年所有者權(quán)益總額也轉(zhuǎn)為負(fù)值。因此，即使該公司的權(quán)益凈利率在2011～2012年為正值，也無(wú)實(shí)際參考意義。

（一）權(quán)益凈利率分析 權(quán)益凈利率是一個(gè)綜合性很強(qiáng)的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)，不僅能反映公司所有者投入資金之后的盈利能力，還能反映公司在投資、融資、業(yè)務(wù)和資產(chǎn)的各項(xiàng)能力，主要用于衡量企業(yè)獲利能力的分析。

圖1 G房地產(chǎn)公司權(quán)益凈利率趨勢(shì)分析圖

由圖1可見(jiàn)，G房地產(chǎn)公司的權(quán)益凈利率在2008～2012年間出現(xiàn)了較大幅度的波動(dòng)，主要體現(xiàn)在2009～2011年間的幅度最大。首先從2008年的9.54%降至2009年的-132.06%，又從2010年的-14.44%升至2011年的263.49%，最后回落至2012年的17.51%。

圖2 G房地產(chǎn)公司主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)柱狀分析圖

圖2反映出G房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)很不良好，主要體現(xiàn)在凈利潤(rùn)自2009年后均為負(fù)值，銷(xiāo)售收入與資產(chǎn)總額嚴(yán)重不成比例，且所有者權(quán)益的逐年下跌，直到2011年、2012年跌至負(fù)值，由此直接導(dǎo)致了2011年、2012年的資產(chǎn)負(fù)債率大于100%，說(shuō)明G房地產(chǎn)公司已經(jīng)發(fā)展到了資不抵債的局面，公司急需調(diào)整內(nèi)部資本結(jié)構(gòu)，提高自身創(chuàng)造價(jià)值的能力，改善目前經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀。

（二）權(quán)益凈利率內(nèi)部因素分析

（1）資產(chǎn)凈利率分析。

A．資產(chǎn)凈利率＝凈利潤(rùn)／平均總資產(chǎn)

B．銷(xiāo)售凈利率＝凈利潤(rùn)／銷(xiāo)售收入

C．資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率＝銷(xiāo)售收入／平均總資產(chǎn)

所以A＝B×C：銷(xiāo)售凈利率×資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

資產(chǎn)凈利率反映了企業(yè)所有資本的盈利能力，它是影響權(quán)益凈利率最重要的分析指標(biāo)。G房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)凈利率2009年開(kāi)始就一直處于持續(xù)下跌狀態(tài)，下文通過(guò)對(duì)資產(chǎn)凈利率相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行分解，找出下跌原因。

由于2009～2012年間G房地產(chǎn)公司的凈利潤(rùn)一直是負(fù)值，因此銷(xiāo)售凈利率也為負(fù)值，直接導(dǎo)致資產(chǎn)凈利率2009年之后持續(xù)負(fù)值的狀況。圖3顯示，G房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率一直處于較低水平，2008～2012年已經(jīng)連續(xù)5年未超過(guò)0.2，距離2012年房地產(chǎn)行業(yè)平均資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率水平0.25還有較大距離，說(shuō)明G房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)利用效果是很不理想的，大量資產(chǎn)處于閑置狀態(tài)，不僅影響了現(xiàn)金流的流通，還影響了利潤(rùn)的創(chuàng)造，應(yīng)采取相應(yīng)解決措施。

圖3 G房地產(chǎn)公司資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率趨勢(shì)分析圖

（2）權(quán)益乘數(shù)分析。權(quán)益乘數(shù)波動(dòng)與資產(chǎn)凈利率變化共同引起權(quán)益凈利率的變動(dòng)，權(quán)益乘數(shù)表明企業(yè)利用財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)行負(fù)債經(jīng)營(yíng)程度，與資產(chǎn)負(fù)債率正相關(guān)，企業(yè)負(fù)債越多，權(quán)益乘數(shù)越大，說(shuō)明企業(yè)利用財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)行負(fù)債經(jīng)營(yíng)程度越高、獲利越多，但財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越大。反之，負(fù)債越少，權(quán)益乘數(shù)越小，說(shuō)明企業(yè)利用財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)行負(fù)債經(jīng)營(yíng)程度越低、獲利越少，但財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越小。圖4顯示，G房地產(chǎn)公司權(quán)益乘數(shù)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，由2008年的4.25上升至2010年的9.27。但2011年由于所有者權(quán)益總額負(fù)值帶來(lái)權(quán)益乘數(shù)也變?yōu)樨?fù)值，公司管理層應(yīng)對(duì)權(quán)益乘數(shù)的異常變化采取相應(yīng)措施進(jìn)行調(diào)控。

圖4 G房地產(chǎn)公司權(quán)益乘數(shù)趨勢(shì)分析圖

四、G房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)存在的問(wèn)題

（一）公司資本結(jié)構(gòu)不合理，對(duì)外部融資依賴程度高 房地產(chǎn)公司自身資金一般無(wú)法滿足發(fā)展需求，面對(duì)巨大的投資需求，對(duì)外部資金存在嚴(yán)重依賴性，這是個(gè)共性問(wèn)題，也G房地產(chǎn)公司存在的問(wèn)題之一。經(jīng)該公司現(xiàn)金流量表分析統(tǒng)計(jì)，2011～2012年的籌資現(xiàn)金凈流量均為負(fù)值，主要是償還到期債務(wù)本息所致，面臨較重的對(duì)外融資壓力。

圖5 G房地產(chǎn)公司資產(chǎn)負(fù)債率趨勢(shì)分析圖

由圖5可見(jiàn)，G房地產(chǎn)公司從2008～2012年連續(xù)6年的資產(chǎn)負(fù)債率都高達(dá)70%以上，表面該公司采用持續(xù)冒進(jìn)式的高負(fù)債經(jīng)營(yíng)方式。雖然房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率普遍都較高，但是G房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率已嚴(yán)重超出行業(yè)平均水平（行業(yè)平均水平由2008年的65.03%升至2012年的74.82%）。持續(xù)的負(fù)債經(jīng)營(yíng)讓G房地產(chǎn)公司在2011～2012年的資產(chǎn)負(fù)債率高于100%，分別是106.95%、108.92%，跌入資不抵債的深淵。另外，對(duì)資金結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)也不能夠體現(xiàn)高效率的組合，未能夠按照實(shí)際經(jīng)營(yíng)需要進(jìn)行有度融資和合理配置。

（二）資金利用率較低，缺乏創(chuàng)造內(nèi)生現(xiàn)金流的能力 由表3統(tǒng)計(jì)分析，G房地產(chǎn)公司自1999～2012年經(jīng)營(yíng)性的現(xiàn)金流凈額是正負(fù)相間的趨勢(shì)，其中有6年為正值，8年為負(fù)值。當(dāng)公司逐漸步入成長(zhǎng)期后，正常的現(xiàn)金流狀況應(yīng)該是：經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額為正，投資活動(dòng)現(xiàn)金流凈額為負(fù)，籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入流出保持平衡。投資活動(dòng)的資金不是全靠籌資活動(dòng)產(chǎn)生，應(yīng)更多的從企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中創(chuàng)造，并嚴(yán)密監(jiān)控資金用途及時(shí)間等因素，才能讓企業(yè)實(shí)現(xiàn)真正的循環(huán)可持續(xù)發(fā)展。

表3 G房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~趨勢(shì)分析表

（三）公司缺乏可持續(xù)發(fā)展的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略G房地產(chǎn)自1997年上市后，凈利潤(rùn)就一直不在穩(wěn)定狀態(tài)，究其原因，發(fā)現(xiàn)該公司在成立初期就樹(shù)立不同生命周期的宏觀發(fā)展戰(zhàn)略，面對(duì)風(fēng)云變幻的房地產(chǎn)市場(chǎng)，沒(méi)有強(qiáng)有力的資金支持，又沒(méi)有良好的長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略，G房地產(chǎn)公司難以做出長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃。

五、G房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)完善建議

（一）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)行業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率在60%左右，可以說(shuō)水平相當(dāng)高。在這樣的行業(yè)特性影響下，G房地產(chǎn)公司在資金籌措過(guò)程中，首先要通過(guò)科學(xué)的預(yù)測(cè)和評(píng)估，確定準(zhǔn)確的資金需求量，并設(shè)計(jì)和選取最優(yōu)融資組合及資本結(jié)構(gòu)，避免盲目籌資，并在融資的總量、時(shí)間、償債期方面都要進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃配置，以保證符合實(shí)際償債能力，降低融資風(fēng)險(xiǎn)。其次，在籌措資金到位后，要科學(xué)合理地安排用資項(xiàng)目及時(shí)間等，確保按期償款，維持良好的企業(yè)信用。再次，要持續(xù)不斷地優(yōu)化和拓寬融資渠道，以滿足G房地產(chǎn)公司運(yùn)營(yíng)的高資金需求，但同時(shí)要注意將資產(chǎn)負(fù)債率保持在一個(gè)安全水平，以降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。近幾年隨著房地產(chǎn)行業(yè)投資的高速增長(zhǎng)和銀行的信貸支持，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行資金的依賴性日益增強(qiáng)，這從另一方面帶來(lái)了政府貨幣政策對(duì)企業(yè)的嚴(yán)重制約。因此G公司應(yīng)注意合理減少債務(wù)融資，逐步降低對(duì)外部債券資金的依賴，最終不斷根據(jù)公司運(yùn)營(yíng)需要完善資本結(jié)構(gòu)。

（二）提高資金使用效率，創(chuàng)造充?，F(xiàn)金流 為了降低前述利率管制對(duì)G房地產(chǎn)公司日常經(jīng)營(yíng)的影響，G公司的管理層應(yīng)著力提高資金的利用效率，嚴(yán)格規(guī)范資金用途，確保有限的資金能夠創(chuàng)造最大收益，并降低資金成本，提升公司綜合競(jìng)爭(zhēng)力。在確保能夠滿足運(yùn)營(yíng)需要的穩(wěn)定資金流的同時(shí)，G公司應(yīng)注意提升資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度。一家公司的資產(chǎn)流動(dòng)性直接決定其實(shí)際償債能力和外部債權(quán)人對(duì)其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)定，進(jìn)而決定融資決策結(jié)果，影響企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力。G房地產(chǎn)公司需要對(duì)現(xiàn)金流的流動(dòng)性與收益性加以權(quán)衡，通過(guò)確定最佳現(xiàn)金余額，解決公司需要大量現(xiàn)金流滿足投資發(fā)展和可能為償還短期債務(wù)而積壓過(guò)多現(xiàn)金庫(kù)存并產(chǎn)生投資機(jī)會(huì)成本，這兩者之間的沖突。同時(shí)，對(duì)超過(guò)測(cè)算出的最佳現(xiàn)金余額的剩余部分進(jìn)行科學(xué)投資管理，使更多內(nèi)生性現(xiàn)金流被源源不斷地創(chuàng)造出來(lái)。要?jiǎng)?chuàng)造充裕的用于投資經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)金流，必須加速G公司的現(xiàn)金循環(huán)，積極縮短應(yīng)收賬款的回收期，以加快存貨周轉(zhuǎn)。G房地產(chǎn)公司應(yīng)建立完善的往來(lái)款管理機(jī)制，一方面要合理運(yùn)用應(yīng)收賬款，改善過(guò)分依賴定金、預(yù)收款及后期應(yīng)收款的房地產(chǎn)行業(yè)普遍現(xiàn)象，確保業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)率大于用于促進(jìn)銷(xiāo)售的應(yīng)收賬款成本。另一方面應(yīng)充分利用企業(yè)商業(yè)信用，盡量延長(zhǎng)應(yīng)付賬款的付款期，為通過(guò)營(yíng)運(yùn)資金的高效運(yùn)轉(zhuǎn)來(lái)增加創(chuàng)造現(xiàn)金流量創(chuàng)造足夠的時(shí)間與空間。

（三）實(shí)施可持續(xù)發(fā)展的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略規(guī)劃 公司的可持續(xù)發(fā)展是所有企業(yè)發(fā)展的共同追求。它以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的增長(zhǎng)率為目標(biāo)，而可持續(xù)增長(zhǎng)率指的是以不消耗掉公司全部財(cái)務(wù)資源為前提，創(chuàng)造的最大銷(xiāo)售增長(zhǎng)率。這需要企業(yè)制定并始終貫徹可持續(xù)的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃。從財(cái)務(wù)角度來(lái)看，G房地產(chǎn)公司應(yīng)依據(jù)公司總體發(fā)展戰(zhàn)略，科學(xué)分析公司財(cái)務(wù)環(huán)境、經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)狀況以及內(nèi)、外部的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)所在，制定可持續(xù)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略規(guī)劃，財(cái)務(wù)管理人員要按照規(guī)劃的目標(biāo)與要求不斷優(yōu)化資金和資源配置，調(diào)整公司組織結(jié)構(gòu)及分配管理情況，確保將戰(zhàn)略性的財(cái)務(wù)規(guī)劃貫穿于G公司的經(jīng)營(yíng)始終，保障執(zhí)行與控制，并通過(guò)對(duì)實(shí)施效果的評(píng)估，及時(shí)反饋信息并對(duì)經(jīng)營(yíng)管理提出調(diào)整建議，以確保既定財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的高效性。

［1］呂慶華：《基于EVA方法的我國(guó)上市證券公司業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)研究》，《商業(yè)經(jīng)濟(jì)》2011年第7期。

［2］韓瑩：《基于杜邦分析法的我國(guó)上市商業(yè)銀行盈利能力分析》，山西財(cái)經(jīng)大學(xué)2013年碩士學(xué)位論文。

［3］張雅雯：《我國(guó)上市公司債務(wù)融資與經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)分析》，江西財(cái)經(jīng)大學(xué)2012年碩士學(xué)位論文。

［4］時(shí)傳輝：《基于杜邦分析體系改進(jìn)的我國(guó)保險(xiǎn)公司績(jī)效評(píng)價(jià)研究》，《現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息》2010年第4期。