長興縣財政局 葉自芳

增值稅主要是對企業(yè)和個人銷售或進口貨物、提煉加工、修配勞務(wù)的貨物，提供應(yīng)稅服務(wù)實現(xiàn)的增值額所征收的稅種。國家進行營改增稅制的改革，是為了將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁向消費環(huán)節(jié)，避免營業(yè)稅的重復(fù)征收問題，由消費者承擔(dān)稅負(fù)，提高企業(yè)的資金積累和市場競爭能力。

一、營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展可能造成的影響分析

(一)土地成本與進項稅不能抵扣

營改增對于房地產(chǎn)企業(yè)首先影響的是成本結(jié)構(gòu)。在當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的成本結(jié)構(gòu)中，所占比重較大的是：土地成本、建筑安全成本及財務(wù)成本，而根據(jù)現(xiàn)行的政策法規(guī)，土地成本是無法與進項稅進行抵扣的。因此，由于一二線城市的土地成本占總成本較高，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)實施營改增后所承擔(dān)的稅負(fù)就有所提高。而三四線城市土地成本占總成本較低，但建筑安全成本占總成本比相對較高。如果房地產(chǎn)企業(yè)的建筑安全成本產(chǎn)生的增值稅，可以與進項抵扣，那實施營改增對甚至可能降低企業(yè)的稅負(fù)。

(二)建筑安全成本缺失增值稅發(fā)票

建筑業(yè)受營改增稅制改革的影響，常造成房地產(chǎn)企業(yè)缺失建筑安全成本的增值稅發(fā)票，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)增加。建筑業(yè)實施營改增改革后，造成各項增值稅專用發(fā)票或發(fā)票抵扣有限等問題。目前，國內(nèi)建筑材料供應(yīng)商構(gòu)成很雜，往往無法提供增值稅專用發(fā)票。另一方面，建筑工主要來自農(nóng)民工和勞務(wù)公司。勞務(wù)公司本身缺少可抵扣的進項稅，作為微利企業(yè)也難以承擔(dān)高額的增值稅銷項稅；農(nóng)民工的勞務(wù)產(chǎn)生的人工費用，更沒有增值稅發(fā)票，這些最終會影響到房地產(chǎn)企業(yè)的進項稅抵扣。

(三)營改增一定程度的影響到房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流

由于國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的運營形式多以項目公司為主，那么房地產(chǎn)企業(yè)就必須先就預(yù)售收入進行稅款預(yù)繳，進項稅款必須等到項目竣工結(jié)算完成，收入確認(rèn)后才可以獲取較大的金額，無形之中房地產(chǎn)企業(yè)便承擔(dān)了較高的增值稅成本。因此，營改增一定程度的影響到房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流。

(四)房地產(chǎn)企業(yè)缺少科學(xué)合理的政策過渡階段

國內(nèi)目前在建、在售的房地產(chǎn)開發(fā)項目缺少科學(xué)合理的過渡政策，造成一些開發(fā)項目無法進行增值稅發(fā)票的抵扣，使房地產(chǎn)企業(yè)最終承擔(dān)了全額的銷售額增值稅。還有在營改增實施前，房地產(chǎn)企業(yè)收購的項目，在營改增后想要轉(zhuǎn)讓，如果缺少科學(xué)合理的過渡政策，必然會增加房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)對營改增的管理措施

根據(jù)其他行業(yè)實施營改增改革的經(jīng)驗，為減小營改增可能產(chǎn)生的不利影響，可以從以下四方面采取措施。

(一)加強供應(yīng)商管理，獲取可抵扣的增值稅發(fā)票

由于建筑市場的激烈競爭，想通過提高工程承包價，將增值稅轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)商是很難實現(xiàn)的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)優(yōu)先選擇具備正規(guī)行業(yè)資質(zhì)和增值稅納稅人資格，且能提供足額增值稅發(fā)票的建筑施工企業(yè)進行合作。同時，房地產(chǎn)企業(yè)要加強內(nèi)部管理，加強對材料采購和勞務(wù)委托等過程的票據(jù)管理；加強與建筑施工企業(yè)的工程決算管理，保證及時收到有效的增值稅抵扣發(fā)票；提高會計核算質(zhì)量和精準(zhǔn)性，堅持有發(fā)票才抵扣，盡可能實現(xiàn)項目竣工驗收與會計核算同步進行。

(二)理清經(jīng)營活動，科學(xué)安排業(yè)務(wù)

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，科學(xué)合理地稅務(wù)籌劃，保證企業(yè)實施營改增改革后，實現(xiàn)稅負(fù)減輕的效果，必須要先理清房地產(chǎn)企業(yè)的自身業(yè)務(wù)流程，明確存在營改增風(fēng)險的經(jīng)營活動項目。對于各項環(huán)節(jié)，及時計算出可抵扣的增值稅進項，保證房地產(chǎn)企業(yè)有效實現(xiàn)稅負(fù)減輕。國內(nèi)目前的一部分房地產(chǎn)企業(yè)，采用將部分業(yè)務(wù)活動和企業(yè)職能進行外包，以此來實現(xiàn)稅務(wù)的科學(xué)籌劃，幫助企業(yè)進行轉(zhuǎn)移稅費。這對于那些不能解決進項稅抵扣的房地產(chǎn)企業(yè)來講，具有很高的可行性和可操作性。但在進行服務(wù)外包的過程中，一定要注意產(chǎn)品質(zhì)量，維護好企業(yè)的品牌形象。

(三)大力開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目，促進企業(yè)客戶的銷售

目前國內(nèi)的住宅市場總體呈現(xiàn)供大于求，物業(yè)購買者掌握著價格的主動權(quán)，對于開發(fā)商的無端提價是不會接受的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅想要轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)購買者是很難實現(xiàn)的。而商業(yè)物業(yè)消費者獲得的增值稅發(fā)票，可以作為公司的進項稅進行抵扣，實現(xiàn)增值稅稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁向買家。房地產(chǎn)企業(yè)可以充分發(fā)揮商業(yè)地產(chǎn)項目進項稅額的抵扣優(yōu)勢，科學(xué)規(guī)劃業(yè)務(wù)，加快房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，通過多態(tài)發(fā)展來抵御房地產(chǎn)市場的投資風(fēng)險。

(四)加強企業(yè)財務(wù)、稅務(wù)管理

實施營改增后，增值稅營業(yè)稅的處理、財務(wù)核算會更加復(fù)雜，需要加強對會計人員的培訓(xùn)，需要重新梳理內(nèi)部業(yè)務(wù)系統(tǒng)同財務(wù)核算系統(tǒng)的銜接、匹配，提前做好稅務(wù)申報程序準(zhǔn)備、納稅申報和各項財務(wù)、稅務(wù)材料的提交、留存。

三、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)通過對自身發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變，選擇可靠的建筑供應(yīng)商，健全內(nèi)部管理，規(guī)范財務(wù)、稅務(wù)的制度建設(shè)，提前做好稅務(wù)籌劃，才能保證在營改增過程中，實現(xiàn)稅負(fù)成本的降低。

[1]張澤洋.淺議營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及籌劃對策[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計，2014（12）

[2]許亞敏.試論營改增對我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)影響及應(yīng)對措施[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2015（7）