丁超

安徽銅陵以房養(yǎng)老的可行性研究

丁超

近些年，銅陵市的經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，人民生活水平提高，人均住房擁有率顯著提升。這為住房反向抵押貸款在銅陵市實(shí)行奠定了基礎(chǔ)。而以房養(yǎng)老作為一個(gè)補(bǔ)充養(yǎng)老方式，能夠有效緩解銅陵市由于人口老齡化、養(yǎng)老方式單一、保障水平低帶來(lái)的老年人生活質(zhì)量較退休前下降的問(wèn)題。構(gòu)建政府監(jiān)管下的金融機(jī)構(gòu)主導(dǎo)運(yùn)營(yíng)的住房反向抵押貸款模式是一個(gè)行之有效的方案。

以房養(yǎng)老；可行性；中小城市

以房養(yǎng)老自二十世紀(jì)八十年代起源于荷蘭之后，獲得了長(zhǎng)足的發(fā)展，成為國(guó)外老年人較為成熟的養(yǎng)老保險(xiǎn)方案。借鑒和實(shí)行以房養(yǎng)老對(duì)于解決我國(guó)養(yǎng)老金不足的現(xiàn)狀，提升我國(guó)老年人生活水平具有重要意義。

一、以房養(yǎng)老的文獻(xiàn)綜述

對(duì)于以房養(yǎng)老的研究分為兩個(gè)部分：一是介紹性質(zhì)的研究，主要介紹了各國(guó)的經(jīng)驗(yàn)；二是結(jié)合我國(guó)實(shí)際做出的理論化研究。本文在這里僅對(duì)第二部分做出綜述。

對(duì)于以房養(yǎng)老，一部分的學(xué)者認(rèn)為以房養(yǎng)老是我國(guó)必不可少的補(bǔ)充養(yǎng)老方式。

孟曉蘇（2002）認(rèn)為以房養(yǎng)老的實(shí)行有利于提升居民的消費(fèi)能力，生活品質(zhì)和生活愉快度，同時(shí)有利于維護(hù)社會(huì)老年弱勢(shì)群體，有利于規(guī)避遺產(chǎn)稅風(fēng)險(xiǎn)，完善保險(xiǎn)行業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。柴效武（2003）提出由于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的單位分房和現(xiàn)在企業(yè)的職工低價(jià)買(mǎi)房的政策造成了有很大一部分群體以較低的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了現(xiàn)在價(jià)值較高的住房。這給以房養(yǎng)老的實(shí)施奠定了良好基礎(chǔ)。葉劍平（2006）認(rèn)為以房養(yǎng)老可以有效利用退休老年人的房屋這一資產(chǎn)，使資產(chǎn)得到有效利用，為解決中國(guó)的養(yǎng)老問(wèn)題提供了新的思路。柴效武（2006）認(rèn)為老年人通過(guò)抵押自有產(chǎn)權(quán)房屋換取收入補(bǔ)充養(yǎng)老，減輕了家庭負(fù)擔(dān)，提升了生活品質(zhì)，優(yōu)化配置家庭資產(chǎn)。通過(guò)把養(yǎng)老與住房相結(jié)合，找到一個(gè)穩(wěn)定可靠的投資方式來(lái)?yè)Q取資金，從而建立一個(gè)保險(xiǎn)資金循環(huán)機(jī)制。

另一種意見(jiàn)認(rèn)為以房養(yǎng)老實(shí)施時(shí)機(jī)不成熟，在我國(guó)難以實(shí)行。

魯曉明（2006）認(rèn)為由于我國(guó)的社會(huì)服務(wù)業(yè)和房地產(chǎn)制度較為落后，使得以房養(yǎng)老在我國(guó)發(fā)展困難。丁鄉(xiāng)（2006）認(rèn)為由于在我國(guó)存在老齡化和青年置業(yè)、新舊觀念、金融機(jī)構(gòu)和住宅業(yè)主等矛盾造成以房養(yǎng)老在我國(guó)難以實(shí)行。高江（2006）認(rèn)為因?yàn)橐苑筐B(yǎng)老會(huì)退改房?jī)r(jià)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)難以可控制，同時(shí)也難以讓中低收入家庭生活改善，所以在我國(guó)不可行。崔少敏（2006）認(rèn)為以房養(yǎng)老的實(shí)行，面臨著市場(chǎng)環(huán)境不健全，適用范圍較小，技術(shù)水平和監(jiān)管能力有限，傳統(tǒng)倫理和稅收政策不完善這四項(xiàng)困難。所以，以房養(yǎng)老的養(yǎng)老保障方式在我國(guó)難以實(shí)行。

二、我國(guó)以房養(yǎng)老實(shí)踐層面失敗的原因分析

2005年4月，南京推出了國(guó)內(nèi)首家以房養(yǎng)老性質(zhì)的項(xiàng)目“溫泉留園老年公寓”。2007年4月，上海市公積金管理中心推出“以房自助養(yǎng)老”協(xié)議試點(diǎn)。同年十月，北京市推出“養(yǎng)老房屋銀行”項(xiàng)目。以上城市對(duì)于以房養(yǎng)老的實(shí)驗(yàn)最后均以失敗告終，究其原因，我們發(fā)現(xiàn)，他們?cè)谥贫仍O(shè)計(jì)、管理方式以及貸款流程上都出現(xiàn)了或多或少的錯(cuò)誤。

實(shí)踐層面上具體失敗的原因有：

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)不穩(wěn)定且泡沫較多

我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)自上世紀(jì)90年代以來(lái)一直呈現(xiàn)出上漲態(tài)勢(shì)，而且，一些地區(qū)的房產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫。但以房養(yǎng)老卻需要較小的市場(chǎng)波動(dòng)，所以這使得以房養(yǎng)老的推行存在阻礙；

（二）我國(guó)的資本市場(chǎng)發(fā)展不完善

以房養(yǎng)老需要銀行，保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)的參與，對(duì)資本市場(chǎng)和金融機(jī)構(gòu)的水平要求較高。而我國(guó)的資本市場(chǎng)資金流動(dòng)性不強(qiáng)，民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)難以得到大規(guī)模的資金支持；

（三）政策保障不足

以房養(yǎng)老在我國(guó)尚處于發(fā)展初期，缺乏各項(xiàng)規(guī)章制度和法律法規(guī)的保障，使得老年人對(duì)以房養(yǎng)老的信任度不高，制度難以推行。同時(shí)，政府宣傳和政策扶持的缺位也使得推廣困難。

（四）傳統(tǒng)觀念的影響

我國(guó)自古以來(lái)的儒家學(xué)說(shuō)崇尚孝道。遺產(chǎn)留給子女由子女給贍養(yǎng)老人的思想深入人心，傳統(tǒng)觀念的存在造成以房養(yǎng)老推行受到阻礙。

2014年3月，保監(jiān)會(huì)公布《關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》，同年，國(guó)務(wù)院發(fā)布35號(hào)文，宣布在北京，上海，廣州，武漢進(jìn)行以房養(yǎng)老試點(diǎn)。我國(guó)以房養(yǎng)老的試點(diǎn)工作正式啟動(dòng)。

三、銅陵市以房養(yǎng)老的可行性

銅陵市的養(yǎng)老保障存在著中小城市普遍存在的養(yǎng)老保障方式單一，保障水平較低的特點(diǎn)。以房養(yǎng)老的需求數(shù)量與人口構(gòu)成因素，住房因素，收入因素，價(jià)格因素，政策因素，制度因素等有關(guān)。對(duì)于以上因素的分析可以幫助我們解決銅陵市以房養(yǎng)老的可行性的問(wèn)題。

（一）銅陵市人均住房面積明顯增加

城鎮(zhèn)人口住房擁有水平對(duì)以房養(yǎng)老的實(shí)施具有決定性意義。對(duì)于銅陵市的情況可見(jiàn)表一。

表1 銅陵市人均住房面積變化表

從表中我們可以看出，隨著人口增速的放緩，城鎮(zhèn)人均住房面積卻在增加。參加以房養(yǎng)老的人必須是擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老年人，所以，人均住房擁有率的提升為以房養(yǎng)老提供了條件。

（二）銅陵市城鎮(zhèn)老年人比例大且老年人擁有自己住房的比例比較高

人口數(shù)量和人口構(gòu)成影響著以房養(yǎng)老的實(shí)施。城鎮(zhèn)人口越多，城鎮(zhèn)化率越高，則可以參加以房養(yǎng)老的人口數(shù)量就越多。城鎮(zhèn)人口老齡化程度則又影響著實(shí)際參加以房養(yǎng)老的數(shù)量。由于以房養(yǎng)老剛起步不久，所以需要發(fā)展在老齡人口比重較大的地區(qū)。截止至2014年，銅陵市常住人口達(dá)到73.78萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口45.67萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?5.6%。結(jié)合上表可以看出，銅陵市的老年人擁有自己住房的比例比較高。

（三）銅陵市住房?jī)r(jià)格較為合理

以房養(yǎng)老的價(jià)格因素可以從消費(fèi)因素和房?jī)r(jià)因素兩方面分析。從消費(fèi)因素來(lái)看，消費(fèi)價(jià)格的提升會(huì)導(dǎo)致人們實(shí)際收入的下降，從而引起生活質(zhì)量下降，進(jìn)而刺激了住房反向抵押貸款的需求增加；反之，消費(fèi)價(jià)格的下降導(dǎo)致實(shí)際收入增加，而隨之發(fā)生的通貨膨脹又會(huì)降低貨幣的購(gòu)買(mǎi)力，推動(dòng)房產(chǎn)保值需求的增加，從而降低住房反向抵押貸款的需求。從房?jī)r(jià)因素來(lái)看，房?jī)r(jià)水平的增長(zhǎng)會(huì)刺激住房反向抵押貸款的需求增加，但是長(zhǎng)時(shí)間持續(xù)性的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)又會(huì)導(dǎo)致人們對(duì)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)預(yù)期的提高，從而抑制住房反向抵押貸款的需求。

（四）銅陵市老年人收入水平不高，提高生活質(zhì)量愿望強(qiáng)烈

老年人的收入水平是決定其是否參加以房養(yǎng)老的重要因素。老年人的養(yǎng)老金替代率越高，老年人的收入就越高，從而老年人的身后就會(huì)越富足，參加住房反向抵押貸款的愿望就越??；反之，養(yǎng)老金替代率越低，老年人收入就不高，則老年人生活水平較退休前就會(huì)有所下降，那么參加住房反向抵押貸款的愿望就強(qiáng)烈?，F(xiàn)今，城鎮(zhèn)居民的養(yǎng)老金替代率僅有45%，難以滿足銅陵市老年人提高生活質(zhì)量的需求。

（五）政府的推動(dòng)可以促進(jìn)以房養(yǎng)老的發(fā)展

政府的政策宣傳很大程度上影響著人民對(duì)于以房養(yǎng)老的認(rèn)知度。而遺產(chǎn)稅的推行又會(huì)刺激住房反向抵押貸款需求的增長(zhǎng)。政府對(duì)于以房養(yǎng)老的宣傳和扶持力度增加，會(huì)加深人民對(duì)于以房養(yǎng)老的了解。美國(guó)在20世紀(jì)90年代以房養(yǎng)老剛剛發(fā)展之時(shí)，正是由于政府的推動(dòng)和宣傳，才使得以房養(yǎng)老在美國(guó)迅速發(fā)展。

（六）現(xiàn)有制度難以解決低收入老年人保障問(wèn)題

我國(guó)的養(yǎng)老保障制度雖然較好的解決了我國(guó)大多數(shù)人口的基本養(yǎng)老問(wèn)題。但因?yàn)橹贫仍O(shè)計(jì)缺陷，現(xiàn)有的制度難以在新時(shí)代下提高老年人的生活水平。并且，原有的制度是按照全國(guó)平均水平來(lái)設(shè)計(jì)的，低收入老年人的養(yǎng)老保障情況難以解決。

通過(guò)分析我們發(fā)現(xiàn)，由于銅陵市人均住房面積明顯增加，老年人擁有自己的住房比例較高，住房?jī)r(jià)格較為合理，且金融保險(xiǎn)在中小城市中較為發(fā)達(dá)，所以以房養(yǎng)老在銅陵市較為可行。

四、銅陵市以房養(yǎng)老制度構(gòu)建

（一）發(fā)展模式選擇

綜合國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，住房抵押貸款發(fā)展最為成熟的模式是倒按揭模式。而住房反向抵押貸款在國(guó)外發(fā)展的過(guò)程中，出現(xiàn)了“完全政府主導(dǎo)”，“完全市場(chǎng)主導(dǎo)”，“政府和市場(chǎng)共同主導(dǎo)”。三種方式。所以，選擇何種模式開(kāi)展住房抵押貸款是銅陵市以房養(yǎng)老實(shí)施的首要問(wèn)題。

如果完全由市場(chǎng)主導(dǎo)建立以房養(yǎng)老體制，雖然很好的利用了市場(chǎng)靈活性和資本的優(yōu)勢(shì)，但因?yàn)楣参锲肪哂蟹桥潘院头歉?jìng)爭(zhēng)性，使得市場(chǎng)在分配這類(lèi)公共物品的過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)失靈的現(xiàn)象，從而無(wú)法使以房養(yǎng)老達(dá)到原有的目的。

但如果完全由政府主導(dǎo)而沒(méi)有市場(chǎng)的參與。雖然會(huì)提升以房養(yǎng)老的效用，但是，由于缺少了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致壟斷出現(xiàn)，從而使服務(wù)水平下降，制度實(shí)施效果下降，價(jià)格升高，也會(huì)損傷參保人的利益。

綜上所述，銅陵市應(yīng)該實(shí)行“政府和市場(chǎng)共同主導(dǎo)”的方式，即在政府監(jiān)管的前提下，由金融機(jī)構(gòu)主導(dǎo)運(yùn)營(yíng)住房反向抵押貸款。

（二）制度設(shè)計(jì)

由于初期市場(chǎng)不成熟，需要政府提供風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保，政策優(yōu)惠和制度宣傳。所以首先應(yīng)由政府主導(dǎo)建立類(lèi)似住房抵押貸款管理中心的機(jī)構(gòu)，并建立住房反向抵押貸款基金，用于預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)和保障參保人權(quán)益?；饐?dòng)資金由政府財(cái)政提供，并向主辦機(jī)構(gòu)和借款人雙向收取。

其次，應(yīng)選擇市場(chǎng)化的主辦機(jī)構(gòu)?？梢酝ㄟ^(guò)表二分析各機(jī)構(gòu)優(yōu)劣。

表2 以房養(yǎng)老主辦機(jī)構(gòu)優(yōu)劣分析表

政府應(yīng)該制定《住房反向抵押貸款實(shí)施規(guī)定》，對(duì)以房養(yǎng)老提供法律保障。對(duì)于所抵押房屋，政府應(yīng)主導(dǎo)制定處置辦法，以解決銀行保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)缺乏處置房產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)的問(wèn)題。具體方式可以有：（1）金融機(jī)構(gòu)將房屋出售給政府作為保障性住房進(jìn)行分配；（2）金融機(jī)構(gòu)將房屋委托房產(chǎn)公司或中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行出售；（3）由老人子女通過(guò)償還貸款進(jìn)行贖買(mǎi)。

綜上所述，應(yīng)該由政府機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)管理住房反向抵押貸款基金并進(jìn)行監(jiān)督，銀行和保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)具體。

（三）運(yùn)營(yíng)機(jī)制

銅陵市以房養(yǎng)老實(shí)施的目的是為有自主產(chǎn)權(quán)房屋的老年人提供補(bǔ)充養(yǎng)老金，為低收入老年人提供一種新的養(yǎng)老解決方案。具體由政府介入，建立基金；并由銀行保險(xiǎn)公司主導(dǎo)運(yùn)營(yíng)。運(yùn)營(yíng)流程具體為：

1.擁有自主房屋產(chǎn)權(quán)的準(zhǔn)老年人將房屋抵押給保險(xiǎn)公司或銀行，并與其簽訂住房反向抵押貸款合同，約定按期支付養(yǎng)老金且參保人終身享有所抵押房屋居住權(quán)。

2.銀行或保險(xiǎn)公司按每筆住房反向抵押貸款合同向政府基金交納費(fèi)用，并在參保人到達(dá)支付期限時(shí)按期支付養(yǎng)老金。在參保人逝世后得到房屋處置權(quán)。

3.政府對(duì)全部交易過(guò)程實(shí)施監(jiān)管并以基金提供風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保。

[1]胡耀祺.以房養(yǎng)老—需求的影響因素分析[D].上海：復(fù)旦大學(xué), 2008.

[2]王曉楠.濟(jì)南市實(shí)行以房養(yǎng)老的可行性研究[D].濟(jì)南：山東大學(xué),2009.

[3]易禮.以房養(yǎng)老模式研究—以太原市為例[D].太原：山西財(cái)經(jīng)大學(xué),2013.

[4]柴效武.售房養(yǎng)老模式的基本思路[J].經(jīng)濟(jì)研究參考,2005，(07).

[5]孟曉蘇.應(yīng)建立房產(chǎn)抵押壽險(xiǎn)服務(wù)—關(guān)于健全老年人社會(huì)保障制度的建議[J].發(fā)展,2002，(09).

[6]崔少敏.四大難題制約“以房養(yǎng)老”[J].人民論壇,2006，(08).

[7]國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2014年中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒,2015.

丁超，男，安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)政與公共管理學(xué)院勞動(dòng)與社會(huì)保障專(zhuān)業(yè)學(xué)生。

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1008-4428（2015）04-122-03

本文系安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)安徽省級(jí)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目成果，項(xiàng)目編號(hào)AH201410378412。