■ 崔鳳生 王弗鑫（、吉林建筑大學文法學院 長春 3082、吉林大學行政學院 長春 3002）

城市綜合體概述

（一）城市綜合體的概念

城市綜合體是指將城市中的商業(yè)、辦公、餐飲、旅店、娛樂、居住、交通等城市生活空間的必備要素進行組合，建立某種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率的城市生活共同體。城市綜合體最初類似于一個大型的綜合型購物中心，但是隨著時代的進步，越來越多有著綜合體運作模式的綜合體建筑被推出，形成了更加多元化的功能模塊和運作體系。根據(jù)不同的功能側(cè)重，可以劃分為城市CBD中心城市綜合體，如北京萬達廣場；交通樞紐型城市綜合體，如北京國瑞城；城市副中心城市綜合體，作為城市經(jīng)濟的新增長點，如沈陽鐵西城市副中心；城郊結(jié)合部城市綜合體，如長沙中信新城。

城市綜合體與多功能建筑相比有明顯的不同。多功能建筑主要的特點在于數(shù)量跟種類的積累，其局部的改動并不能影響全局功能；城市綜合體則不同，它是由各個組成部分優(yōu)化整合而成，形成一個有機系統(tǒng)、相互關(guān)聯(lián)。

城市綜合體最早起源于法國巴黎的拉德芳斯區(qū)，巴黎“拉德芳斯”城市綜合體是世界上第一個城市綜合體。“拉德芳斯”所采用的HOPSCA模式為后來的城市綜合體提供了非常好的經(jīng)驗。HOPSCA是指：H（HOTEL）酒店、O（OFFICE）辦公、P（PARK）公園、S（SHOPPING）購物、C（CONVENTION）會展、A（APARTMENT）公寓組成的多功能、綜合性的城市建筑形態(tài)?！袄路妓埂敝笠渤霈F(xiàn)了紐約洛克菲勒中心和東京六本木等世界聞名的城市綜合體典范。在我國，萬達的萬達廣場、華潤的華潤萬象城是較早成功運營的城市綜合體項目，而北京國貿(mào)中心、上海新天地、深圳華潤萬象城等是目前我國運營最成功的高檔城市綜合體。

（二）城市綜合體的商業(yè)開發(fā)

1.開發(fā)背景。近些年，受住宅地產(chǎn)調(diào)控政策影響，開發(fā)商越來越側(cè)重于轉(zhuǎn)向城市綜合體開發(fā)。在全國各大城市商品住宅成交量下滑的同時，不受限購的寫字樓、商業(yè)營業(yè)用房則在不少城市量價提升?，F(xiàn)代都市中，人們習慣于在一個方便、快捷、多功能的立體空間里進行生活和工作，城市綜合體的出現(xiàn)正是城市形態(tài)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。城市本身就是一個聚集體，當人口聚集、用地緊張到一定程度的時候，這種可以優(yōu)化組合城市功能的建筑體就會應(yīng)運而生。城市綜合體的出現(xiàn)正是為了在城市核心區(qū)域降低綜合商務(wù)成本。

2.開發(fā)條件。第一，城市基礎(chǔ)是城市綜合體開發(fā)建設(shè)的前提條件。規(guī)模條件越好的城市對城市綜合體所能提供的各方面條件基礎(chǔ)都是中小城市遠遠無法媲美的。大型城市無論是在交通條件、經(jīng)濟基礎(chǔ)還是人口素質(zhì)等各方面都遠超中小城市，這些必須的條件都是建造和維持城市綜合體的重要保障。這也是為什么我們在大城市中可以看到非常多的城市綜合體而在中小城市只能看到個別甚至是沒有的原因。

第二，經(jīng)濟基礎(chǔ)是城市綜合體開發(fā)建設(shè)最直接顯現(xiàn)的條件。這里的經(jīng)濟條件并不僅僅是指對城市綜合體本身的投資，更重要的是城市的大經(jīng)濟環(huán)境是否能夠支撐城市綜合體的開發(fā)和運營。以深圳華潤萬象城為例，該城市綜合體于2004年開業(yè)，從營業(yè)第三年開始進入盈利，2008年深圳萬象城的年營業(yè)額達到30億，占其所在的深圳羅湖區(qū)GDP的6%。到了2014年深圳萬象城的年營業(yè)額達到62億，在電商發(fā)展如此迅猛的年代，其仍然能夠創(chuàng)造超過60億的年營業(yè)額，在全國高居第四名，同時深圳萬象城是國內(nèi)投資回報率最高的購物中心。創(chuàng)造如此成績與深圳市的經(jīng)濟環(huán)境是緊密相關(guān)的。在2014年城市綜合體營業(yè)額排名中，前四名分別來自北京、南京、廣州、深圳。不難看出北廣深是中國一線城市，南京也是經(jīng)濟大省江蘇省的省會，在經(jīng)濟水平極高的大城市中城市綜合體能夠獲得更好的發(fā)展空間。

第三，政府出臺的政策對城市綜合體的建設(shè)和發(fā)展有決定性影響。作為一個動輒需要投資高達十幾億，占地面積高達幾萬甚至更大面積的超大型城市建設(shè)項目，是無法離開當?shù)卣谡呱辖o予的支持的。政策主導了城市或地區(qū)的主要發(fā)展方向，所以可以說在各項條件中，政策方面的影響是決定性的。

第四，暢通發(fā)達的城市交通網(wǎng)絡(luò)是一個重要條件。城市綜合體的一個重要功能就是集合城市資源，創(chuàng)造方便的生活空間，這個功能就勢必會導致城市綜合體人、物、車流量會達到一個非常龐大的值，而在這種前提下，想要不造成綜合體區(qū)域的交通堵塞，就要求城市綜合體的內(nèi)外部交通規(guī)劃多樣、合理。內(nèi)部交通主要是城市綜合體所提供的停車場，該停車場是否可以滿足市民的需求非常重要。外部交通主要是道路規(guī)劃以及公共交通。在城市綜合體設(shè)計規(guī)劃階段，綜合體周邊的道路規(guī)劃要做到設(shè)計合理，能夠承受高度密集的車流量，而同時綜合體周邊完善的公共交通系統(tǒng)鼓勵市民使用公共交通工具前往城市綜合體，可以有效緩解交通壓力。

第五，人口要素也是一個重要條件。我國正處于城市化加速發(fā)展時期，城市人口增長越來越快，城市用地緊張，城市綜合體的出現(xiàn)就滿足了城市急需實現(xiàn)區(qū)域資源集約的需求。龐大的人口基數(shù)就成為了城市綜合體建設(shè)的催生條件之一。同時足夠多的人口基數(shù)還是城市綜合體開發(fā)與運營的必要保證，只有充足的人流才可以帶動城市綜合體的發(fā)展。

城市綜合體對城市價值的提升

（一）改變城市的人文價值

1.城市綜合體改變了市民生活方式。城市綜合體的服務(wù)群體是市民，那么就肯定會改變市民的生活方式，這也是許多城市建設(shè)城市綜合體的目的之一。在傳統(tǒng)社會里，市民的生活主要是由工作、休閑娛樂、購物等活動構(gòu)成。但由于城市的業(yè)態(tài)區(qū)域劃分，人們可能并不能一次性或者說一天內(nèi)將這些活動都進行完。在城市綜合體出現(xiàn)之后，市民的生活方式就改變了：辦公場所、購物場所、休閑場所的聚集使得市民可以一天之內(nèi)進行上述活動。白天在辦公室工作，下班之后可以去購物，然后回到家中吃飯，飯后去散步、看電影、相聚聊天等，這是城市綜合體的功能聚集為市民的豐富生活提供的便利條件。

城市綜合體對市民生活方式的另一個改變就是在生活水平方面。城市綜合體當中，購物方面擁有高檔品牌，休閑方面擁有高檔娛樂場所，辦公方面擁有高級辦公樓，餐飲方面擁有高檔餐廳、咖啡廳。這些更高端的場所出現(xiàn)在市民的生活中無疑是提升了他們的生活質(zhì)量，對市民的精神世界是一種良好的改變。

2.優(yōu)化市民的消費觀念和結(jié)構(gòu)。城市的消費水平是由城市市民的收入水平所決定的，但市民的消費結(jié)構(gòu)和消費觀念也有很重要的影響。城市綜合體所提供的高質(zhì)量生活和高質(zhì)量服務(wù)同時也意味著高消費。而當這種高消費出現(xiàn)市民面前時，市民會不會接受呢？至少從目前的情況來看，答案是肯定的。市民的消費意愿是取決于所受到的服務(wù)滿意程度，城市綜合體對生活質(zhì)量的提升是非常明顯的，創(chuàng)造出了一個非常適宜的生活空間。當市民享受在這種生活空間中時，其消費觀念也會到達一個相對應(yīng)的程度。但同時我們必須要清楚一個事實，商業(yè)率先升級并不一定可以主觀上提升消費結(jié)構(gòu)，所以城市綜合體對消費結(jié)構(gòu)、觀念的影響更多地會出現(xiàn)在大城市中，這是因為大城市的市民收入水平達到了比較高的程度，高收入水平讓他們可以把更多的收入投入到除了日常生活之外的其他方面。在這種前提下，市民去經(jīng)常享受城市綜合體中的高級服務(wù)才會成為可能?？梢哉f，當市民的收入水平到達一定程度后，城市綜合體的出現(xiàn)給市民提供了更多的消費選擇，優(yōu)化了市民的消費結(jié)構(gòu)。

（二）塑造良好的城市形象

1.城市綜合體能夠促進城市經(jīng)濟的協(xié)同發(fā)展。城市綜合體多產(chǎn)業(yè)組合成系統(tǒng)整體以及對周邊區(qū)域形成輻射的特點會帶動所在區(qū)域的整體經(jīng)濟。城市綜合體會增值周邊的土地價值，增加周邊的繁榮程度，除了自身的商業(yè)價值之外還可以帶動周邊的房地產(chǎn)業(yè)以及其他商業(yè)的發(fā)展。具體地說主要有三個方面：一是周邊房價升高。房價的提升對于區(qū)域經(jīng)濟效益的提高是非常明顯的。二是發(fā)展其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)。在建設(shè)階段可以對建筑業(yè)、材料、設(shè)計等行業(yè)形成聯(lián)系；在營運階段會與餐飲、娛樂、旅游、休閑、廣告等多個行業(yè)產(chǎn)生關(guān)聯(lián)。三是稅收以及就業(yè)。城市綜合體的模式?jīng)Q定了在經(jīng)營過程中會涉及多種征稅，這樣就可以提升地方稅收；城市綜合體中擁有龐大的行業(yè)體系，可以提供非常多的直接就業(yè)機會；同時產(chǎn)業(yè)鏈的形成也會發(fā)展出許多間接就業(yè)機會。在許多城市由于市中心沒有可開發(fā)土地的原因，城市綜合體的選址經(jīng)常會在城郊綜合部或者是城市的舊城區(qū)中，那么城市綜合體對于城市的價值再開發(fā)以及市中心與郊區(qū)的連接上就會起到非常重要的作用。

2.城市綜合體能夠改善城市人居環(huán)境。城市人居環(huán)境是指在一定的地理系統(tǒng)背景下進行著居住、工作、文化、教育、衛(wèi)生、娛樂等活動，從而在城市立體式推進的過程中創(chuàng)造環(huán)境。它是自然要素、人文要素和空間要素的統(tǒng)一體，是由實體和空間構(gòu)成。如今我國已經(jīng)開發(fā)的城市綜合體中，功能側(cè)重比較多地集中在住宅、商業(yè)、寫字樓等功能的集合上，形成了具有較完整城市功能的綜合體，將這些功能都集約在一個區(qū)域，很大程度上為市民的生活提供了便利。從各個功能方面來說：購物上由于商業(yè)步行街與集中商業(yè)兩種模式集合在一起，得到了許多知名品牌的加盟；在住宅方面，因為開發(fā)城市綜合體的都是國內(nèi)比較頂尖的房地產(chǎn)開發(fā)商，所以在住宅方面都是比較高檔的；在寫字樓方面，城市綜合體的辦公室都是達到5A級別的，而且都是具有相當高度的?？梢哉f城市綜合體不僅是提供了便利，在質(zhì)量方面也是可以達到一個城市的頂尖水平的。便利與質(zhì)量相結(jié)合，極大地改善了市民的人居環(huán)境。

3.城市綜合體能夠集中彰顯城市文化。城市文化是一個具有多重復雜性的概念，它的內(nèi)涵涵蓋了城市的很多方面，而城市綜合體主要是對城市文化中的城市建筑、人口構(gòu)成、市民生活方式和質(zhì)量等方面產(chǎn)生影響。在城市建筑方面，城市綜合體帶來的是現(xiàn)代化、時尚的建筑風格，高檔的裝飾，極具風格的街景設(shè)置。在人口構(gòu)成方面，城市綜合體的建設(shè)和運營會形成對外來人口的吸引，最主要的就是其本身的大量工作崗位會吸引非常多的外來務(wù)工者，同時高檔的辦公樓通?？梢蕴栒俚皆S多規(guī)模龐大且具有雄厚實力的大公司入駐，這些大公司帶來的是大量的人才。在生活方式和質(zhì)量方面，城市綜合體對市民尤其是周邊居民生活方式改變是非常明顯的，原來需要穿梭在城市的不同角落，現(xiàn)在只需在城市綜合體中就可以完成。各個方面的提升都彰顯著城市綜合體在多方位地提升著市民的生活質(zhì)量。可以說城市綜合體的出現(xiàn)為市民提供了一個具有極大便利性，而同時又可以提高自身生活質(zhì)量檔次的、舒適的新型生活空間。

（三）提高城市公共治理能力

1.城市管理能力提升。城市綜合體所帶來的是高質(zhì)量、高檔次的生活空間，與這種高質(zhì)量、高檔次所匹配的是城市綜合體對于城市的高要求。在城市綜合體的開發(fā)條件里，我們提到了對城市的基礎(chǔ)、經(jīng)濟、交通等方面需求。很顯然，如果想要開發(fā)并成功運營城市綜合體，就要求城市管理者盡力地提升城市在這幾個方面的水平。同時，一線品牌、大公司、高級酒店等頂尖企業(yè)的進駐在提升服務(wù)質(zhì)量的同時，也為城市管理者帶來了領(lǐng)先的管理理念，為城市管理者更好地管理城市提供了方式和途徑。規(guī)范化的管理、更長期的城市規(guī)劃、更加完善的基礎(chǔ)設(shè)施、更科學的交通規(guī)劃等方面是城市綜合體要求城市管理者在管理城市過程中做出的改善。

2.有效改善“城市病”?！俺鞘胁　笔侵赣捎诔鞘腥丝?、工業(yè)、交通運輸過度集中而造成的種種弊病。它給生活在城市的人們帶來了煩惱和不便，也對城市的運行產(chǎn)生了一些影響，所以被人們形象地稱之為“城市病”?！俺鞘胁　钡钠渲幸粋€主要誘因是大量的中小城市或是鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口向大型城市聚集，而這種大量人口遷徙的原因主要是大城市的高生活質(zhì)量、大量工作機會對中小城市人口形成了極大的誘惑力。從“城市病”的幾種主要表現(xiàn)來看，其實恰恰就是城市綜合體所可以幫助緩解的。如今我國的城市綜合體開發(fā)商開始關(guān)注中小城市，紛紛在中小城市中開發(fā)城市綜合體。前文提到城市綜合體從開發(fā)階段到經(jīng)營階段都可以產(chǎn)生大量的直接工作崗位，同時城市綜合體會帶來生活質(zhì)量上的大幅度提高、就業(yè)機會的增加和生活質(zhì)量的改善，增加了中小城市的吸引力，這可以讓中小城市的人更多地選擇留在本地而不向大城市聚集，甚至會讓已經(jīng)去往大城市生活的人出現(xiàn)回流現(xiàn)象，使“城市病”中的人口膨脹、交通擁堵等現(xiàn)象有效的緩解。從側(cè)面間接地為治理大城市的“城市病”提供幫助。同時，城市綜合體本身具有的高度聚合性，聚合了城市空間，分散了市中心的壓力，市民在節(jié)假日的時候減少了前往市中心的必要，交通堵塞的現(xiàn)象必然可以得到有效緩解。

（四）優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)布局

1.城市布局的改變。首先，對大城市來講，其布局主要是多中心的，而各個中心之間的片區(qū)在功能上往往比較單一，以住宅為主，這些片區(qū)可以稱之為城市的節(jié)點。城市綜合體在大城市中的選址更多地會選擇在各個中心之間，成為不同中心區(qū)的連接點。城市綜合體自身的城市功能聚合性會大大地豐富在節(jié)點片區(qū)的功能，商業(yè)、娛樂、酒店、辦公場所等功能在節(jié)點片區(qū)實現(xiàn)，改變了城市內(nèi)部各種功能用地的比例。同時，城市綜合體對周邊地區(qū)的多方面帶動作用，會讓該區(qū)域的繁華程度僅次于中心區(qū)。這其實是對城市地域?qū)哟蔚膬?yōu)化，讓多中心城市的各個中心之間的片區(qū)更好的銜接城市分區(qū)。在深圳幾乎每兩個中心區(qū)之間都存在一個或多個大型城市綜合體，在城市綜合體出現(xiàn)之前深圳的各個城市之間的片區(qū)都是大片的住宅區(qū)和空置用地，而在城市綜合體建設(shè)之后，城市綜合體所在的區(qū)域都變得更加繁華，更好地起到了串聯(lián)城市各中心區(qū)域的作用。

其次，對中小城市來講，其布局主要是單中心的，單中心的城市在中心區(qū)域會比較繁華，城市功能多數(shù)集中在了城市中心區(qū)，在節(jié)假日市民大量往城市中心聚集會讓中心區(qū)的負擔加重，交通堵塞、人流高度擁擠等城市問題會出現(xiàn)。城市綜合體的出現(xiàn)在中小城市更大的意義其實是創(chuàng)造了一個城市的次中心區(qū)域。這個次中心區(qū)域的出現(xiàn)很大程度上改變了中小城市單中心的城市布局。城市綜合體自身就實現(xiàn)了多種城市功能，在城市綜合體周邊的基本配套設(shè)施的完善更是讓這個區(qū)域完全可以承擔起城市次中心區(qū)域的職責。中小城市的發(fā)展使得由單中心向多中心發(fā)展成為必然趨勢，而通過城市綜合體創(chuàng)造出來的城市次中心來作為中小城市發(fā)展過程中的過渡和緩沖階段是一個非常合理且更容易的手段和途徑。

2.城市綜合體對城市空間的整合。表現(xiàn)在以下方面：

交通整合?，F(xiàn)代城市的交通系統(tǒng)已經(jīng)向立體化方向發(fā)展，地面交通與地下交通的相互結(jié)合補充，而城市綜合體通常可以對這種立體化的城市交通系統(tǒng)進行有效的連接。城市綜合體的地面出口設(shè)置公共汽車站臺，地下設(shè)置地鐵站臺，同時連接街道以及綜合體內(nèi)部結(jié)構(gòu)，由上至下地合理串聯(lián)交通系統(tǒng)。這種串聯(lián)讓交通網(wǎng)相互結(jié)合而又不形成干擾。

空間多樣性?，F(xiàn)在的城市綜合體都會被設(shè)計為街區(qū)式的，街區(qū)式的布局方式為城市綜合體實現(xiàn)更多功能提供了條件，這是借用了傳統(tǒng)城市街區(qū)的優(yōu)勢，可使城市綜合體具有更多分區(qū)，讓城市綜合體的內(nèi)部分區(qū)更加合理，空間尺度更適宜。在高密度人居環(huán)境中，這種街區(qū)式的模式結(jié)合了實際與理想，提高了城市土地利用比例。

功能共享性。城市綜合體的主要特征就是功能多樣性，而其中的一些功能其實是可以與城市其他組成部分進行共享的，其中最突出的例子就是停車功能和文化設(shè)施。大型城市綜合體對應(yīng)地會擁有大型的停車場，這種大型停車場為周邊區(qū)域提供了一個充足的停車空間。而在文化設(shè)施方面，電影院、文化展會、藝術(shù)品等這些文化設(shè)施對周邊區(qū)域形成了一種有效共享。

結(jié)論

城市綜合體在我國已經(jīng)發(fā)展到了一定程度，其對城市有著非常多正面的影響。但是同時我們也可以看出，城市綜合體建立在不同的地域文化、政策、城市基礎(chǔ)的條件下，是要有著不同的發(fā)展模式以及功能側(cè)重的。也就是說城市綜合體的開發(fā)、建設(shè)必須要因地制宜?？偲饋碚f，城市綜合體對于大城市的價值再開發(fā)、舊城區(qū)改造等方面具有非常重要的作用，對于中小城市的城市發(fā)展過渡、創(chuàng)造新的次中心區(qū)域有著重要意義。

通過研究，我們還可以得出以下結(jié)論：城市綜合體在城市發(fā)展的過程中可以起到非常正面的作用，無論是在人文環(huán)境、城市形象還是空間聚合方面，還是在促使城市結(jié)構(gòu)、層次更加合理方面，同時城市綜合體的高要求也會促使城市管理水平達到新的高度。但我們也必須指出，城市綜合體的建設(shè)開發(fā)是有條件的、有代價的，在開發(fā)的時候必須要做出權(quán)衡。全面地分析城市的各方面條件和承受力，不可以單純地為了建設(shè)城市綜合體而盲目開發(fā)，這是一個復雜的過程，從前期的規(guī)劃選址、設(shè)計到后期的經(jīng)營，資金的投入和回收，都必須做到周全的思慮，才能達到城市綜合體利于城市長遠和穩(wěn)定發(fā)展的目的和效果。

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