龐康新

南京中央門商貿(mào)區(qū)傳統(tǒng)批發(fā)市場轉(zhuǎn)型之路分析

龐康新

隨著我國經(jīng)濟(jì)體制改革的深入，流通領(lǐng)域的現(xiàn)代化、國際化程度不斷提高，批發(fā)市場面臨的內(nèi)外部環(huán)境發(fā)生了巨大變化，嚴(yán)峻的形勢逼迫著市場進(jìn)行轉(zhuǎn)型發(fā)展，而盲目地跟隨“電商”潮流或簡單地把批發(fā)市場轉(zhuǎn)變?yōu)榱闶凵虉龆际沟棉D(zhuǎn)型陷入困境，本文以南京中央門商貿(mào)區(qū)的轉(zhuǎn)型發(fā)展為例，分析市場轉(zhuǎn)型的困難所在，以及市場型城市綜合體項(xiàng)目在批發(fā)市場轉(zhuǎn)型方式中的可行性。

批發(fā)市場；市場型城市綜合體；轉(zhuǎn)型

一、傳統(tǒng)批發(fā)市場發(fā)展進(jìn)入瓶頸

隨著我國經(jīng)濟(jì)體制改革的深入，流通領(lǐng)域的現(xiàn)代化、國際化程度不斷提高，批發(fā)市場面臨的內(nèi)外部環(huán)境發(fā)生了巨大變化，嚴(yán)峻的形勢逼迫著市場進(jìn)行轉(zhuǎn)型發(fā)展，作為南京傳統(tǒng)的批發(fā)市場集散地——南京中央門商貿(mào)區(qū)在這種變化中體現(xiàn)得格外明顯。

上世紀(jì)90年代初，建寧路上的一些倉儲單位利用便利條件和閑置場地，自發(fā)興辦起了一批大市場，經(jīng)過二十年的發(fā)展，憑借火車站、長途汽車站、航運(yùn)碼頭等依托形成了比較成熟的商圈，以批發(fā)零售、交通集散聞名，有著諸如金橋、玉橋、鑫橋等多家大型批發(fā)市場，市場發(fā)展高峰時期每天30萬的人流量，每年高達(dá)200億的商品成交總額，使中央門商圈成為一個不折不扣的財(cái)富盆地。

然而，隨著流通領(lǐng)域不斷更新、高端品牌的不斷崛起和電子商務(wù)的蓬勃發(fā)展，2011年以來，很多批發(fā)市場出現(xiàn)了批發(fā)交易額下降、市場輻射功能弱化甚至“有場無市”等現(xiàn)象，同時因?yàn)檩爡^(qū)內(nèi)交通較亂、檔次較低、形象較差等問題，和新街口、湖南路等商圈相比，中央門商圈一直背負(fù)著“臟、亂、舊”的名聲，整個中央門商圈的升級改造迫在眉睫，而其中主要涉及到的就是傳統(tǒng)批發(fā)市場的轉(zhuǎn)型升級。

生活資料批發(fā)市場是我國特有的產(chǎn)物，是與我國農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方式和大量分散的鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場的存在和發(fā)展相適應(yīng)的流通形式，從長遠(yuǎn)來看，批發(fā)市場并不是永存的，隨著居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的不斷升級，生產(chǎn)企業(yè)規(guī)模化、組織化、集體化趨勢的逐步增強(qiáng)，以及總經(jīng)銷、總代理、連鎖化經(jīng)營的大型綜合超市，倉儲式商店，專賣店等各種現(xiàn)代流通組織形式的迅速發(fā)展，批發(fā)市場所面臨的形勢和挑戰(zhàn)越發(fā)嚴(yán)峻。

二、批發(fā)市場轉(zhuǎn)型的嘗試和原因分析

面對電子商務(wù)來勢洶洶的壓力，許多批發(fā)市場紛紛選擇了“電商”項(xiàng)目進(jìn)行試水，有的選擇了和國內(nèi)領(lǐng)先的電子商務(wù)平臺進(jìn)行合作，有的選擇了自行搭建購物網(wǎng)站，然而運(yùn)行一段時間之后，卻發(fā)現(xiàn)效果甚微，大家你追我趕的走上“電商”的大道，卻大多沿襲做平臺的模式，和現(xiàn)在已經(jīng)非常成熟的占有統(tǒng)治地位的電商平臺相比根本沒有競爭力，傳統(tǒng)批發(fā)市場以電商為導(dǎo)向的轉(zhuǎn)型之路困難重重。

一些批發(fā)市場選擇了由批發(fā)向零售市場轉(zhuǎn)型，將批發(fā)市場簡單的改造成零售商場，有的甚至打出了“批發(fā)零售價”的口號來應(yīng)對大型零售商場和電子商務(wù)市場的競爭壓力，但由于區(qū)域長期形成的“臟、亂、舊”的形象影響，缺乏配套服務(wù)支撐，消費(fèi)環(huán)境差，市場蕭條的現(xiàn)狀未得到明顯改善，市場轉(zhuǎn)型升級一時陷入僵局。

傳統(tǒng)批發(fā)市場轉(zhuǎn)型升級困難，究其原因可能有以下幾點(diǎn)：

（一）對批發(fā)市場發(fā)展電子商務(wù)和現(xiàn)代物流的理解和投入不足。經(jīng)營電子商務(wù)需要大量的資金和人才支持，沒有電子商務(wù)平臺，發(fā)展現(xiàn)代物流只是空話，經(jīng)營者舍不得投入大量的資金，也沒有相關(guān)的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，純粹做產(chǎn)品出售的電子商務(wù)網(wǎng)，競爭力不足，配套功能不夠，顯然是不會成功的。

（二）對批發(fā)市場的資源整合不夠。傳統(tǒng)市場主要分為產(chǎn)地型、消費(fèi)地型和交通樞紐型三類，批發(fā)市場的發(fā)展離不開產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展，只有那些周邊有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)或者可以依托交通優(yōu)勢快速接觸到產(chǎn)業(yè)集群的批發(fā)市場才有可能繼續(xù)壯大，相比這些，傳統(tǒng)的中間流通環(huán)節(jié)已不具備競爭優(yōu)勢。

（三）對自身情況認(rèn)識和梳理不足。傳統(tǒng)批發(fā)市場慣有的特色就是大而全，各種生活資料、生產(chǎn)資料批發(fā)魚龍混雜，隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，有很多傳統(tǒng)的消費(fèi)領(lǐng)域正在不斷萎縮，逐漸被更新更高檔的產(chǎn)品所替代，而市場對內(nèi)部商戶的經(jīng)營品種缺乏足夠的管控力度，導(dǎo)致市場依舊處于自發(fā)的經(jīng)營狀態(tài)中，轉(zhuǎn)型過程中難以形成合力。

故而，傳統(tǒng)批發(fā)市場的轉(zhuǎn)型，要從自身特色、特點(diǎn)出發(fā)，找到適合自己的路。

三、批發(fā)市場向現(xiàn)代化城市綜合體轉(zhuǎn)變

2012年，南京市下關(guān)區(qū)政府和相關(guān)企業(yè)將聯(lián)手投入38.8億元對中央門地區(qū)進(jìn)行新一輪提檔升級，其中，商貿(mào)設(shè)施建設(shè)投資25億元，道路基礎(chǔ)設(shè)施投入12.3億元，河道環(huán)境整治、綠地工程投入1.5億元，重點(diǎn)從環(huán)境整治、市場規(guī)劃等方面入手，將中央門商務(wù)商貿(mào)集聚區(qū)建設(shè)成下關(guān)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的亮點(diǎn)區(qū)域、南京城北地區(qū)的商業(yè)中心和華東地區(qū)重要的商品集散地，緊緊依靠批發(fā)市場的傳統(tǒng)優(yōu)勢，配套休閑和商務(wù)功能，隨著政府規(guī)劃調(diào)整，實(shí)現(xiàn)跨行業(yè)整合的大型主題商城、市場型城市綜合體項(xiàng)目應(yīng)運(yùn)而生。

它與傳統(tǒng)的市場不同,以傳統(tǒng)批發(fā)市場資源（人流、物流、資金流、信息流等）為基礎(chǔ)，集零售、批發(fā)、展貿(mào)、休閑等多功能于一體,結(jié)合城市建設(shè)和商務(wù)功能提升，將商城、物流、總部、網(wǎng)絡(luò)、品牌、供應(yīng)鏈、終端等現(xiàn)代商貿(mào)形態(tài)和商務(wù)經(jīng)濟(jì)、樓宇經(jīng)濟(jì)、會展經(jīng)濟(jì)等新經(jīng)濟(jì)模式融入到專業(yè)市場的發(fā)展之中，構(gòu)成了現(xiàn)代化、多元化、人性化、體驗(yàn)式的“市場型城市綜合體”。

具體而言，市場型城市綜合體主要有以下特點(diǎn)：

一是交易現(xiàn)代化，通過改革創(chuàng)新內(nèi)部管理模式和物流組織方式，積極推行電子商務(wù)、信息系統(tǒng)等現(xiàn)代技術(shù)，使交易方式由原始的現(xiàn)金交易向現(xiàn)代交易方式轉(zhuǎn)變，從單純的批發(fā)功能向交易、展示、信息發(fā)布等現(xiàn)代綜合功能轉(zhuǎn)變。

二是管理商場化，通過整合和創(chuàng)新，促進(jìn)硬件設(shè)施上檔次，推進(jìn)“統(tǒng)一服務(wù)、統(tǒng)一管理”的商場化管理進(jìn)程，促進(jìn)軟件管理上層次，建立與中心區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相適應(yīng)的專業(yè)化、特色化市場服務(wù)模式。

三是資源集約化，梳理市場內(nèi)現(xiàn)有行業(yè)，以區(qū)域內(nèi)已產(chǎn)生聚集效應(yīng)的某一領(lǐng)域不斷深入做細(xì)做深，溝通產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)，通過高度的專業(yè)化和特色化，避開盲目的同質(zhì)化競爭。

四、現(xiàn)代化城市綜合體轉(zhuǎn)型的實(shí)踐

傳統(tǒng)專業(yè)市場向市場型城市綜合體轉(zhuǎn)型提升主要有原地綜合改造和搬遷式整合改造兩種模式，在南京中央門地區(qū)，市場多是采用原地綜合改造的方式，整合現(xiàn)有市場資源，以提升配套功能為主，繼而整合周邊土地資源，拓展酒店、商場、餐飲、娛樂等功能，建設(shè)市場型城市綜合體。

南京金橋市場首先進(jìn)行了升級改造，投巨資對金橋市場進(jìn)行硬件升級，將傳統(tǒng)市場改造成現(xiàn)代化零售商場，配套了物流配送中心和自助銀行、餐廳等服務(wù)機(jī)構(gòu)，逐步消除傳統(tǒng)市場的烙印。

玉橋市場緊隨其后，將市場更名為玉橋商業(yè)廣場，由批發(fā)市場轉(zhuǎn)型為包含交易樓、酒店式公寓、綜合配套樓、地下停車庫綜合性商業(yè)廣場，引進(jìn)中高檔品牌、休閑餐飲、國際影城等項(xiàng)目，成為涵蓋購物、餐飲、休閑、商務(wù)、娛樂等多種功能綜合性購物和生活休閑中心。

作為后起之秀的鑫橋市場，憑借其長期積累的孕、嬰、童相關(guān)資源，在舊市場拆遷后將新建總體量近十二萬平米的綜合性體驗(yàn)購物中心，整合孕嬰產(chǎn)品、女性內(nèi)衣、兒童玩具、少兒服飾、學(xué)前早教等模塊，以特色化兒童樂園為主打，配以女性消費(fèi)和家長配套休閑項(xiàng)目，打造集消費(fèi)、體驗(yàn)于一體的家庭式休閑樂園。

在市場發(fā)展轉(zhuǎn)型的同時，中央門區(qū)政府加大資源整合力度，打通了阻擋在市場之間的圍墻、辦公樓，進(jìn)一步優(yōu)化交通體系，實(shí)現(xiàn)金橋、玉橋、鑫橋北面的建寧北路貫通，使得車流、人流在各個市場之間形成流暢的環(huán)形通行，各商家共同開展形象提升、交通提升、環(huán)境提升、載體提升、產(chǎn)業(yè)提升等五大工程，相信在不久的將來，會徹底顛覆傳統(tǒng)批發(fā)市場帶來的“臟、亂、差”形象，將中央門商貿(mào)區(qū)升級打造成為集購物、休閑、娛樂、餐飲等于一體的綜合性商貿(mào)區(qū)。

龐康新，男，江蘇南京人，南京華能南方實(shí)業(yè)開發(fā)股份有限公司副總經(jīng)濟(jì)師，南京寧華物產(chǎn)有限公司總經(jīng)理。

F127

A

1008-4428（2015）03-32-02