前海REITs

一、REITs概述

REITs（RealEstateInvestmentTrusts）即房地產投資信托基金。實際上是一種證券化的產業(yè)投資基金，通過發(fā)行股票，集合公眾投資者基金，由專門機構經營管理，通過多元化投資，選擇不同地區(qū)、不同類型的房地產項目進行投資，在有效降低風險的同時通過將出租不動產所產生的收入以派息的方式分配給股東，從而使投資人獲取長期穩(wěn)定的投資收益。由于REITs現(xiàn)金股利成長率一般皆高于消費者物價指數(shù)，因此也被視為對抗通貨膨脹最有效的投資工具之一。

二、前海REITs意義

經過中國證監(jiān)會核準，鵬華萬科前海REITs封閉式混合型發(fā)起式證券投資基金作為國內第一只公募房地產投資信托基金于2015年6月26日發(fā)行。該產品成立后會在深圳證券交易所上市。

深圳證券交易所副總經理林凡表示，前海REITs作為國內首只公募房地產信托基金成功推出，標志著擁有“自由貿易試驗區(qū)”和“金融業(yè)對外開放實驗示范窗口”的前海金融創(chuàng)新又有了新的進展，是我國資本市場資產證券化產品發(fā)展史上的一個里程碑，具有重要的現(xiàn)實意義。

一是前海REITs是國內房地產投資信托基金從私募跨向公募的一次飛躍，進一步打開了基金產品的創(chuàng)新發(fā)展空間，有力地拓展了資本市場深度與廣度。隨著中國資本市場改革創(chuàng)新的深入推進和房地產金融的轉型發(fā)展，國內REITs蘊含著蓬勃發(fā)展的巨大潛力，是對傳統(tǒng)證券產品的有效補充。前海REITs上市有助于進一步豐富場內交易品種和完善市場產品結構，有助于拓展資本市場的廣度與深度。

二是前海REITs是滿足企業(yè)融資需求、服務實體經濟的代表性金融產品，有助于撬動社會資本參與前海開發(fā)建設。前海REITs為參與前海建設的企業(yè)提供了公開、便捷、高效的融資渠道，計劃募集資金30億元，為企業(yè)輸送寶貴的發(fā)展資金，有力地支持實體經濟發(fā)展。

三是作為創(chuàng)新性低風險投資工具，REITs對資本市場發(fā)展普惠金融注入了新動力，有助于提升我國社會整體財富管理水平。作為一種創(chuàng)新性低風險投資工具，REITs在不改變產權的前提下，提高了房地產的流動性與變現(xiàn)能力，為廣大投資者提供了多樣化資產配置的重要選擇，充分體現(xiàn)了國家發(fā)展普惠金融的政策導向，有助于從整體上提升中國社會的財富管理水平。

三、前海REITs亮點

（一）掛牌上市，為廣大中小投資者開放交易

對于投資者來說，1萬元以上就可購買，意味著普通市民可以通過投資前海REITs，成為前海物業(yè)的“二房東”。在前海開展REITs創(chuàng)新是通過資本市場與金融創(chuàng)新優(yōu)化資源配置，調整前海開發(fā)建設投融資結構的一次重要探索，也是對中央深化金融改革、發(fā)揮市場機制主導作用的執(zhí)政理念的積極響應。

（二）穩(wěn)健——收益可比照債券投資

為了保障廣大中小投資者的投資安全，前海REITs在產品結構設計上偏重穩(wěn)健，除以萬科企業(yè)公館租金收益權為投資標的外，還將投資于固定收益類產品，且兩者比例各占約一半，年化收益率在8%～10%之間。

（三）多贏——企業(yè)、投資者和政府各有所得

2014年2月，中國證監(jiān)會肖鋼主席到前海調研時，現(xiàn)場表態(tài)支持前海試點REITs等多項金融創(chuàng)新制度。隨后，前海管理局全資控股的前海金融控股有限公司（“前海金控”）作為具體落實單位，牽頭前海投控、萬科企業(yè)股份有限公司及鵬華基金管理有限責任公司，以前海區(qū)內萬科企業(yè)公館租金收益權為投資標的創(chuàng)設公募REITs基金產品。前海首款REITs產品的設計創(chuàng)立經歷了反反復復的談判和修訂過程，最后的結果是皆大歡喜的。

按照約定通過為期10年的前海REITs的發(fā)行，萬科可以提前收回8年的出租收益；前海投控可以提前獲得第9、10年的租金收入；鵬華基金則代表投資者獲得投資前海物業(yè)的收益，同時贏得了在國內REITs市場的研發(fā)經驗和品牌優(yōu)勢。