房地產(chǎn)企業(yè)在納稅評估中常見的八大問題

房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)性行業(yè)和先導(dǎo)性行業(yè)，在經(jīng)過十余年的快速發(fā)展后，已走上了市場化的道路。在房地產(chǎn)行業(yè)取得迅猛發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅問題引起全社會(huì)的廣泛關(guān)注，稅務(wù)機(jī)關(guān)針對房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)檢查也愈發(fā)頻繁。在稅務(wù)檢查過程中稅務(wù)機(jī)關(guān)運(yùn)用最多的一種方式就是對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅評估，它是指稅務(wù)機(jī)關(guān)運(yùn)用數(shù)據(jù)信息比對分析的方法，對房地產(chǎn)企業(yè)納稅申報(bào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性進(jìn)行分析，通過稅務(wù)函告、稅務(wù)約談和實(shí)地調(diào)查等方法進(jìn)行核實(shí)，從而做出定性、定量判斷，并采取進(jìn)一步征管措施的管理行為。一般而言，稅務(wù)機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅評估時(shí)的工作包括信息采集、確定評估對象、評估分析、約談舉證、實(shí)地核查、評估處理等。華稅律師認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)深入了解稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅評估的思路及常見問題，有利于強(qiáng)化企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識，從而更好地配合稅務(wù)機(jī)關(guān)的檢查工作，在進(jìn)行稅務(wù)檢查之前，稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅評估小組會(huì)根據(jù)對重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的典型調(diào)研以及第三方信息分析，確立相關(guān)指標(biāo)及其參數(shù)。比如，收入與成本費(fèi)用類：包括主營業(yè)務(wù)收入所得稅負(fù)擔(dān)率、主營業(yè)務(wù)利潤所得稅負(fù)擔(dān)率、主營業(yè)務(wù)利潤率、主營業(yè)務(wù)收入成本率、主營業(yè)務(wù)收入費(fèi)用率、成本費(fèi)用率和預(yù)售收入費(fèi)用率等參數(shù)；建造成本類：包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、房屋建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等參數(shù)；另外，通過查閱當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)信息相關(guān)網(wǎng)站，評估小組還可以獲取多層住宅、小高層住宅、高層住宅、綜合樓等建筑安裝工程造價(jià)指數(shù)。

在進(jìn)行納稅評估時(shí)，評估人員會(huì)根據(jù)典型調(diào)研建立風(fēng)險(xiǎn)評估模型，關(guān)注關(guān)鍵指標(biāo)：如營業(yè)收入、營業(yè)成本、期間費(fèi)用、利潤總額、應(yīng)納所得稅額、營業(yè)收入成本率、營業(yè)收入費(fèi)用率、成本費(fèi)用率、營業(yè)收入所得稅負(fù)擔(dān)率、營業(yè)利潤所得稅負(fù)擔(dān)率、經(jīng)營利潤率等數(shù)據(jù)，設(shè)計(jì)并逐戶填制包含上述參數(shù)的《房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)據(jù)采集表》，并與平均值和預(yù)警值進(jìn)行比對，從而找出差異，發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)。同時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)與其他部門進(jìn)行數(shù)據(jù)交換工作，并對相關(guān)網(wǎng)站公開的數(shù)據(jù)進(jìn)行采集，以驗(yàn)證企業(yè)申報(bào)的真實(shí)性和完整性。如在相關(guān)網(wǎng)站可以查詢各樓盤竣工備案情況，一旦發(fā)現(xiàn)存在某樓盤已竣工備案，則可要求企業(yè)按完工情況辦理涉稅事宜。

目前，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)在對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行專項(xiàng)納稅評估時(shí)，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在以下八個(gè)方面的涉稅問題。

一、隱匿預(yù)售房款。房地產(chǎn)企業(yè)在季度所得稅申報(bào)時(shí)不合規(guī)，預(yù)售房款未足額記入“預(yù)收收入”，而是掛在“其他應(yīng)付款”等往來賬上或記入“短期借款”等科目，賬面不反映收入，且未開具“房地產(chǎn)開發(fā)銷售預(yù)售款憑據(jù)”。同時(shí)預(yù)售房款未按規(guī)定及時(shí)申報(bào)預(yù)計(jì)利潤，或擅自降低預(yù)計(jì)毛利率。

二、隱瞞銷售收入。比如與銷售公司聯(lián)手，將部分房款存到銷售公司賬上少開票，不作房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入；收到銀行撥付按揭款后不及時(shí)入賬，掛在“短期借款”科目；銷售不足2.2米高度的車庫、雜物間和屋頂?shù)拈w樓等，以不能辦產(chǎn)權(quán)證為由，在售房時(shí)自制收款收據(jù)，將收取的金額掛“其他應(yīng)付款”或干脆作“小金庫”使用；故意錯(cuò)列會(huì)計(jì)科目不記收入等。

三、延緩確認(rèn)收入。不按時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品收入，對跨年度房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的已完工部分不確認(rèn)收入或故意推遲實(shí)現(xiàn)工程結(jié)算收入。將實(shí)際利潤率高于預(yù)計(jì)利潤率的收入延遲結(jié)轉(zhuǎn)，導(dǎo)致納稅申報(bào)不實(shí)，未按照稅法及其相關(guān)文件的規(guī)定及時(shí)繳納企業(yè)所得稅。一旦企業(yè)資金鏈斷裂或樓盤銷售完畢，延遲結(jié)轉(zhuǎn)收入極易形成欠稅。

四、視同銷售不作收入。將開發(fā)產(chǎn)品用于會(huì)所、捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、出租、抵頂工程款、換取其他企業(yè)事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，不確認(rèn)收入，未按規(guī)定作視同銷售處理。

五、不申報(bào)轉(zhuǎn)讓土地收入。以房換地、以地抵押銀行借款以及其他債務(wù)等，通常不做賬務(wù)處理或直接沖減應(yīng)付賬款，而不作銷售。

六、通過關(guān)聯(lián)交易轉(zhuǎn)移利潤。壓低售價(jià)賣給股東，向關(guān)聯(lián)企業(yè)借出款項(xiàng)未按稅法規(guī)定確認(rèn)利息收入，通過關(guān)聯(lián)的物業(yè)公司、銷售公司、建筑安裝公司轉(zhuǎn)移利潤。

七、成本核算錯(cuò)誤。不按配比原則和權(quán)責(zé)發(fā)生制原則進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，多列、虛列計(jì)稅成本。一方面，利用開發(fā)產(chǎn)品項(xiàng)目多、工期長、收入、成本滾動(dòng)發(fā)生的特點(diǎn)，混淆完工和未完工產(chǎn)品的直接成本，將間接成本（應(yīng)分?jǐn)偟墓餐杀荆┤坑?jì)入完工成本對象，未將各項(xiàng)成本性支出在完工和未完工產(chǎn)品成本對象之間進(jìn)行歸集、分配，或因多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)而不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，未按各個(gè)成本對象（項(xiàng)目）占地面積、建筑面積或工程概算等方法計(jì)算分配；另一方面，已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，未按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本進(jìn)行確認(rèn)。

八、成本費(fèi)用重復(fù)入賬。在總承包合同中籠統(tǒng)地簽訂合同金額，同時(shí)又在具體的施工過程中，從總合同中抽出一些單項(xiàng)工程，單獨(dú)簽訂單項(xiàng)合同，重新開具建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票，重復(fù)記入成本或者將包含在總合同中的工程物資另開增值稅發(fā)票、重復(fù)記入工程成本。

本專欄由北京華稅律師事務(wù)所特約供稿