薛 源

業(yè)主知情權存在問題探討*

薛 源

業(yè)主知情權是業(yè)主建筑物區(qū)分所有權的重要組成部分，并且對業(yè)主建筑物區(qū)分所有權的實現有重要影響。圍繞業(yè)主知情權的行使有一系列重要問題，只有這些問題真正解決，業(yè)主知情權方能得到切實保障。就業(yè)主知情權范圍的確定，法律法規(guī)外的規(guī)范性文件、社區(qū)管理文件和物業(yè)服務合同應當成為法院判定向業(yè)主公開的情況和資料范圍的依據。業(yè)主知情權雖涉及不同內容，但多個義務主體不利于業(yè)主知情權的行使，應將業(yè)務主體統一為業(yè)主委員會，業(yè)主知情權的行使成本才能降到最低。業(yè)主知情權存在濫用的可能，需要合理使用“正當目的”要求加以防范。

業(yè)主知情權；義務主體；知情權濫用

在區(qū)分所有建筑物社區(qū)，業(yè)主對區(qū)分所有建筑物專有部分享有所有權，對區(qū)分所有建筑物共有部分享有共有權。業(yè)主全體對區(qū)分所有建筑物共有部分進行共同管理，知情權是業(yè)主對共有部分行使管理權的基礎。業(yè)主知情權的意義可以從以下三個層面理解：首先，業(yè)主只有在充分了解區(qū)分所有建筑物共有部分情況和社區(qū)管理文件的基礎上，知悉自己權利的具體內容并了解共有財產的狀況，方能對共有部分進行自主管理；其次，業(yè)主持續(xù)了解涉及業(yè)主共有權相關事項，方能對執(zhí)行業(yè)主大會決定事項的業(yè)主委員會，以及接受業(yè)主委托提供物業(yè)管理服務的物業(yè)服務企業(yè)實行有效監(jiān)督；再次，業(yè)主知情權的設置和行使，可以對企圖侵害業(yè)主共有權者起到威懾作用，并有利于及時發(fā)現和阻止侵害業(yè)主共有權的行為。

知情權在物權法中初露端倪，該法第七十九條規(guī)定建筑物及其附屬設施維修資金的籌集、使用情況應當公布，第八十二條規(guī)定物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人根據業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內的建筑物及其附屬設施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。物業(yè)管理條例第六條規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有的權利包括對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權。最高人民法院《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《司法解釋》)對業(yè)主的知情權作出了具有可操作性的規(guī)定，業(yè)主可以要求公布、查閱應當向業(yè)主公開的情況和資料包括：建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況；管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，以及業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定及會議記錄；物業(yè)服務合同、共有部分的使用和收益情況；建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；其他應當向業(yè)主公開的情況和資料。

《司法解釋》實施后的司法實踐表明，圍繞業(yè)主知情權的行使仍有一系列重要問題需要解決，包括業(yè)主知情權的范圍如何確定、業(yè)主知情權的義務主體是否應當統一，以及業(yè)主知情權濫用如何防范。只有在這些問題解決后，業(yè)主知情權才能得到真正保障。

一、業(yè)主知情權范圍的確定

關于業(yè)主知情權的范圍，其焦點主要集中在業(yè)主知情權范圍的深度、廣度和時間維度。所謂深度，是就《司法解釋》明確列舉的應當向業(yè)主公開的情況和資料，業(yè)主可以要求公布和查閱的具體文件包括哪些。所謂廣度，是《司法解釋》作為兜底條款的“其他應當向業(yè)主公開的情況和資料”如何界定，除《司法解釋》明確列舉應當向業(yè)主公開的情況和資料外，業(yè)主還可以要求公布和查閱哪些文件和資料。所謂時間維度，是業(yè)主可以要求公布、查閱何時間的文件和資料。

就業(yè)主知情權的深度問題，實踐中主要涉及兩類情況。一是就公開資金情況，如建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況，共有部分的使用和收益情況，是否應允許業(yè)主查閱相關報表、會計賬簿和原始會計憑證。對此問題，筆者認為應當允許業(yè)主查閱相關報表、會計賬簿和原始會計憑證。①相關報表是基于會計賬簿，而會計賬簿又是基于原始會計憑證，它們共同組成證明資金狀況的完整證據鏈條，其中原始會計憑證是最基礎的資料。從造假難易程度上看也是報表易于會計賬簿、會計賬簿易于原始會計憑證。要假造一套相互對應，沒有紕漏的報表、會計賬簿和原始會計憑證更是有一定難度。如果涉及公開相關資金情況，只需業(yè)主委員會或物業(yè)服務企業(yè)提供情況說明，而不允許業(yè)主查閱相關報表、會計賬簿和原始會計憑證，就無從對有關數據追根溯源，辨別真?zhèn)?，這會實質上架空業(yè)主的知情權，無法發(fā)揮業(yè)主知情權的監(jiān)督和威懾作用，無法切實保障業(yè)主的共有權。②二是就公開管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，以及業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定及會議記錄，業(yè)主是否可以要求公開業(yè)主投票表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，以及業(yè)主大會或者業(yè)主委員會決定的原始選票資料。在相關案件中，有業(yè)主要求公開業(yè)主投票表決通過業(yè)主大會議事規(guī)則的原始選票資料，法院鑒于該業(yè)主為原業(yè)主委員會委員，并在記載表決結果的《業(yè)主大會會議紀要和決定》上簽字，因此可推定其是閱看了原始選票資料并予以確認。該業(yè)主在小區(qū)業(yè)主為業(yè)主大會議事規(guī)則等事項進行了投票表決后時隔四年要求公開原始選票資料，而業(yè)主委員會并未保存原始選票資料，對該業(yè)主要求公開原始選票資料的請求系客觀不能，因而未支持該業(yè)主的請求。③由此可見，業(yè)主投票表決的原始選票資料作為業(yè)主大會或業(yè)主委員會決議的支持材料，也屬于應向業(yè)主公開的資料。只要業(yè)主在合理期限內行使其知情權，業(yè)主委員會就有義務向業(yè)主公開業(yè)主投票表決的原始選票資料。這也有利于保障業(yè)主投票表決真實有效，以及表決票統計準確，從長遠看還可以促進投票過程的公開透明。

就業(yè)主知情權的廣度，《司法解釋》中作為兜底條款的“其他應當向業(yè)主公開的情況和資料”本意是給予法院一定的自由裁量權，但實踐中法院卻趨于保守，對于《司法解釋》中明確列出的應當向業(yè)主公開的情況和資料，法院都予以支持，而《司法解釋》中未明確列舉的，法院常以《司法解釋》未做明確規(guī)定為由，對業(yè)主公開相關情況和資料的請求不予支持，導致兜底條款形同虛設。④為使兜底條款具有實際意義，需要為法院判斷應當向業(yè)主公開的情況和資料范圍提供依據。首先，法律、法規(guī)和司法解釋中明確規(guī)定應當向業(yè)主公開的情況和資料外，其他合法有效的規(guī)范性文件也可資參考。⑤部門規(guī)章、地方政府規(guī)章中對應向業(yè)主公開的情況和資料作出詳細規(guī)定，法院應予以支持。部門規(guī)章、地方政府規(guī)章的這類規(guī)定符合法律保護業(yè)主知情權的立法精神，是對業(yè)主知情權查閱內容的細化。⑥如住房和城鄉(xiāng)建設部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》對業(yè)主委員會應當向業(yè)主公布的情況和資料做出了規(guī)定，公布的情況和資料包括業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經費的收支情況，有法院依據此規(guī)定支持了業(yè)主要求公布業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經費收支情況的主張。⑦再如上海市人民政府頒布的《上海市商品住宅維修基金管理辦法》就對維修基金賬目公布作出了具體規(guī)定，公布維修基金賬目的義務主體為業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)管理企業(yè)，義務履行頻率為每半年向全體業(yè)主公布一次，公布具體內容為維修基金交納、使用和結存的金額；發(fā)生物業(yè)維修、更新的項目和費用以及按戶分攤情況；業(yè)主委員會活動經費在維修基金中列支的項目和費用以及按戶分攤情況；維修基金使用和管理的其他有關情況。業(yè)主對公布的維修基金賬目情況如有異議，可要求業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)提供有關的費用清單、發(fā)票原件和按戶分攤費用清單進行核對。有法院支持業(yè)主的請求，要求業(yè)主委員會按照《上海市商品住宅維修基金管理辦法》的規(guī)定公布維修基金賬目。⑧其次，區(qū)分所有建筑物社區(qū)的管理文件和物業(yè)服務合同中規(guī)定應向業(yè)主公開的情況和資料，如不違反法律、法規(guī)和社會公共利益，也應得到法院的尊重。根據私法自治原則，業(yè)主可以在法律框架內自主地設定法律關系。業(yè)主知情權是業(yè)主的法定權利，業(yè)主可以通過社區(qū)管理文件和物業(yè)服務合同拓展業(yè)主知情權的權利內容。如在物業(yè)服務收費方式采用酬金制的情況下，可以在物業(yè)服務合同中規(guī)定物業(yè)服務企業(yè)應向全體業(yè)主公布物業(yè)管理年度計劃和物業(yè)服務資金年度預決算，并每年一次向全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金的收支情況。

關于業(yè)主知情權的時間維度，在實踐中主要有兩個問題，其一，業(yè)主是否有權查閱其成為業(yè)主之前應向業(yè)主公開的情況和資料；其二，在業(yè)主將建筑物區(qū)分所有權轉讓喪失業(yè)主身份后，是否有權查閱其作為業(yè)主期間應向業(yè)主公開的情況和資料。⑨第一個問題，又分為兩種情況，第一種情況是業(yè)主從建設單位處取得建筑物區(qū)分所有權，第二種情況是業(yè)主從其他業(yè)主處受讓或繼承建筑物區(qū)分所有權。在第一種情況下，對其成為業(yè)主之前應向業(yè)主公開的情況和資料應區(qū)別對待，就其成為業(yè)主后現行有效的情況和資料，如管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定及會議記錄、物業(yè)服務合同、共有部分的使用和收益情況、建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況等，由于對業(yè)主的共有權產生約束，業(yè)主可以主張知情權。就其成為業(yè)主之前建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況，根據相關法律規(guī)定，開發(fā)建設單位就未售出商品住宅不繳納維修基金，不屬于業(yè)主查閱的范圍。⑩在第二種情況下，《物權法》規(guī)定業(yè)主轉讓區(qū)分所有建筑物專有部分，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓，業(yè)主承繼了之前業(yè)主對區(qū)分所有建筑物共有部分的共有權，凡是之前業(yè)主有權查閱的應向業(yè)主公開的情況和資料，現業(yè)主均可查閱。第二個問題，其實質是知情權義務主體對原業(yè)主是否承擔義務。民法的誠實信用原則要求法律上有特殊關系的主體應謹慎維護對方的利益、滿足對方的正當期望，給予對方必要的信息等?；谶@一原則，如原業(yè)主在喪失業(yè)主身份后懷疑其在作為業(yè)主期間利益遭受侵害，應允許原業(yè)主在合理期限內查詢就其作為業(yè)主期間應向業(yè)主公開的情況和資料，否則原業(yè)主就無從獲取證據，以保護其利益。對業(yè)主知情權設置合理的時間維度，有利于充分保護業(yè)主的共有權，并督促業(yè)主知情權義務主體誠信行事。

二、業(yè)主知情權義務主體的統一

實踐中有觀點認為業(yè)主知情權的不同內容對應不同的義務主體。就建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況，管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，以及業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定及會議記錄，鑒于這些資料由業(yè)主委員會保管，義務主體為業(yè)主委員會。就物業(yè)服務合同、共有部分的使用和收益情況，鑒于物業(yè)服務企業(yè)負責收取物業(yè)費，且為共有部分的經營主體，義務主體為物業(yè)服務企業(yè)。就建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況，由于前述車位、車庫由建設單位或包銷人處分，義務主體為建設單位或包銷人。但知情權的行使是有成本的，包括業(yè)主的時間、精力和金錢，如果義務主體眾多，業(yè)主需根據知情權的不同內容向不同業(yè)務主體主張權利，如果業(yè)務主體不自覺履行義務，業(yè)主還需分別將不同義務主體訴至法院以實現其知情權，這顯然將大大增加知情權行使的成本，還可能造成義務主體之間的推諉，不利于業(yè)主知情權的行使。從方便業(yè)主行使知情權的角度，知情權義務主體應統一。

業(yè)主委員會應作為知情權的統一義務主體。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，為有形的、常態(tài)化機構。業(yè)主委員會委員雖為兼職，但通常配備有業(yè)主委員會秘書，秘書在工作時間負責接待業(yè)主的來電和來訪。相較于業(yè)主，業(yè)主委員會更容易從物業(yè)服務企業(yè)、建設單位或包銷人處獲得相關資料。將業(yè)主委員會作為業(yè)主知情權的統一義務主體，業(yè)主行使知情權成本最低。具體而言，就物業(yè)服務合同、共有部分的使用和收益情況，物業(yè)服務合同的當事人為業(yè)主大會和物業(yè)服務企業(yè)業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，保存物業(yè)服務合同原件。物業(yè)服務企業(yè)是基于物業(yè)服務合同對共有部分進行管理和經營，業(yè)主委員會可根據物業(yè)服務合同要求物業(yè)服務企業(yè)提供共有部分的使用和收益情況。業(yè)主并不是物業(yè)服務合同的當事人，鑒于物業(yè)服務合同為涉他合同，業(yè)主雖可以依據該合同向物業(yè)服務企業(yè)主張知情權，但實踐中卻常常遇到物業(yè)服務企業(yè)有意推諉，不履行義務的情況。就建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況，業(yè)主委員會以業(yè)主大會名義從建設單位或包銷人處獲取資料，后者配合的可能性較大。而單個業(yè)主很難從建設單位或包銷人處獲得相關信息，因為除《司法解釋》外，沒有法律明確規(guī)定建設單位或包銷人作為知情權義務主體承擔相關信息提供義務，也沒有合同依據。業(yè)主只能將建設單位或包銷人訴至法院，由法院調取相關信息的情況下，方可能實現知情權。

三、業(yè)主知情權濫用的防范

一方面要保護業(yè)主知情權的合理行使，另一方面又要防止業(yè)主濫用知情權謀求個人私利，干擾業(yè)務主體的正常工作，侵害他人合法權益。對業(yè)主知情權濫用的防范也應當是立法設計中應當重點考慮的內容。

防范業(yè)主濫用知情權可以通過規(guī)范業(yè)主行使知情權的程序實現。為此可以參照公司法對股東濫用知情權的規(guī)范。公司法第三十三條按知情權的具體內容對股東設置了知情權行使的不同程序。如股東要求查閱的是公司章程、股東會會議記錄、董事會會議決議、監(jiān)事會會議決議和財務會計報告，則沒有特別程序要求，因為這些文件是隨時備置在公司供股東查閱的，股東在合理時間查閱這些文件不會干擾公司的正常工作。如股東要求查閱公司會計賬簿，則需向公司提出書面請求，說明查閱賬簿的目的。公司有合理根據認為股東查閱會計賬簿有不正當目的，可能損害公司合法利益，可以拒絕提供查閱，但需書面答復股東并說明理由。股東可請求法院要求公司提供查閱。因為公司會計賬簿需要公司人員花費時間和精力專門準備后方能提供給股東查閱，同時可能對公司的正常工作有一定影響，而且可能涉及公司的商業(yè)秘密，從這些認識和考慮出發(fā)，因此要求股東行使知情權必須有正當目的。

就業(yè)主知情權而言，如其查閱內容是管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主大會及業(yè)主委員會的決定和會議記錄、建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集和使用情況說明、物業(yè)服務合同、共有部分使用和收益情況說明、建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫處分情況說明，則不應對知情權的行使有特殊要求。如其內容是支持建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集和使用情況說明，或支持共有部分使用和收益情況說明的相關報表、會計賬簿和原始會計憑證，或業(yè)主大會或者業(yè)主委員會決定的原始選票資料，則需要業(yè)主提出書面請求以說明查閱的目的。一方面為義務主體提供準備資料的必要時間，另一方面也表明業(yè)主行使知情權有正當目的。所謂“正當目的”，實踐中認為只要業(yè)主行使知情權獲取信息的目的與保護業(yè)主的合法權益直接相關，其目的就具有正當性。如義務主體認為業(yè)主行使知情權有不正當目的，可以拒絕提供，但需書面答復業(yè)主并說明理由。義務主體要承擔業(yè)主具有不正當目的的舉證責任。如業(yè)主認為自己行使知情權有正當目的，而義務主體不合理的拒絕提供相關資料，則業(yè)主的救濟途徑是將義務主體訴至法院，由法院根據的雙方的舉證判斷業(yè)主行使知情權的目的是否正當，義務主體的拒絕是否合理，從而決定是否支持業(yè)主行使知情權。

實踐中常常發(fā)生這樣的情況，業(yè)主因拖欠物業(yè)管理費被訴至法院，業(yè)主進而主張行使知情權。關于業(yè)主知情權與物業(yè)管理費繳納之間的關系，一般認為物業(yè)管理費繳納與否并不影響業(yè)主知情權的行使。但是如業(yè)主將行使知情權作為對抗繳納物業(yè)管理費的手段，法院在判斷業(yè)主行使知情權是否有正當目的時應當將此納入考慮。

此外關于知情權行使的方式，根據《司法解釋》的規(guī)定，就應向業(yè)主公開的情況和資料，業(yè)主可以通過要求公布和查閱兩種方式行使知情權。相較于查閱而言，公布需要相關義務主體花費更多的成本，負擔更重，而且有些文件和資料采用公布方式并不經濟簡便，因此在法律、法規(guī)沒有明確規(guī)定的情況下，僅在業(yè)主要求公布，且其要求根據成本和簡便的考量合理的情況下，法院方應支持采用公布方式。公布通常采用在社區(qū)布告欄或每幢住宅的每個門號張貼的方式，公布時間有限，且不方便業(yè)主保存，因此已公布的文件和資料仍應允許業(yè)主查閱，相關義務主體不能以有關文件或資料已向業(yè)主公布，而拒絕業(yè)主查閱。

注：

①例如在向某等訴上海某物業(yè)管理有限公司業(yè)主知情權糾紛案中，業(yè)主要求提供維修基金賬目及賬目涉及的全部憑證，法院認為要求提供賬目涉及的全部憑證超出了業(yè)主應享有的知情權范圍，對業(yè)主的要求不予支持。參見(2013)徐民四(民)初字第1236號民事判決書。

②臺灣地區(qū)《公寓大廈管理條例》就很明確的規(guī)定了業(yè)主等利害關系人查閱會計憑證、會計賬簿、財務報表的權利。該條例第三十五條規(guī)定，利害關系人于必要時，得請求閱覽或影印規(guī)約、公共基金余額、會計憑證、會計賬簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、管理委員會會議紀錄及區(qū)分所有權人會議紀錄，管理負責人或管理委員會不得拒絕。

③朱某某與上海市靜安區(qū)靜安風華苑業(yè)主委員會業(yè)主知情權糾紛上訴案，參見(2013)滬二中民二(民)終字第900號民事判決書。

④例如在某企業(yè)有限公司訴某公司某分公司業(yè)主知情權糾紛案中，業(yè)主要求物業(yè)服務企業(yè)公布物業(yè)管理年度計劃、物業(yè)服務資金年度預決算及物業(yè)服務資金的收支情況，法院認為，當事人應當依照法律的規(guī)定維護自身權利，業(yè)主知情權應嚴格按照法律規(guī)定的內容予以行使，不能隨意擴大或者縮小，鑒于司法解釋沒有明確規(guī)定物業(yè)管理年度計劃、物業(yè)服務資金年度預決算及物業(yè)服務資金的收支情況為應當向業(yè)主公開的情況和資料，沒有支持業(yè)主的請求。參見上海市長寧區(qū)人民法院(2011)長民三(民)初字第1981號民事判決書。

⑤最高法院在《關于裁判文書引用法律、法規(guī)等規(guī)范性法律文件的規(guī)定》中明確說明：法律、法律解釋或者司法解釋、行政法規(guī)、地方性法規(guī)或者自治條例和單行條例之外的規(guī)范性文件，根據審理案件的需要，經審查認定為合法有效的，可以作為裁判說理的依據。

⑥李興魁、沈燁：《業(yè)主知情權的范圍界定及合理實現》，《人民司法》2013年第6期。

⑦張某某訴泰興市金世紀公寓業(yè)主委員會業(yè)主知情權糾紛案，參見(2012)泰曲民初字第0558號民事判決書。

⑧楊某某與上海市虹口區(qū)虹臨花園嘉園業(yè)主委員會等業(yè)主知情權糾紛上訴案，(2013)滬二中民二(民)終字第1040號民事判決書，又見高某某等訴上海市閘北區(qū)某小區(qū)業(yè)主委員會業(yè)主知情權糾紛案，參見(2011)閘民三(民)初字第2153號民事判決書。

⑨例如在向某等訴上海某物業(yè)管理有限公司業(yè)主知情權糾紛案中，被告物業(yè)服務企業(yè)主張，原告應自其成為小區(qū)業(yè)主之日起才享有相應的知情權，其無權要求被告公布其成為業(yè)主之前的相關資料。參見(2013)徐民四(民)初字第1236號民事判決書。

⑩《住宅專項維修資金管理辦法》第21條規(guī)定，住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發(fā)建設單位或者公有住房單位應當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。

〔責任編輯：李杏〕

AnAnalysisontheProblemsofCondominiumOwner’sRightforInformation

XueYuan

Condominium owner’s right for information is an essential part of condominium ownership and the former is significant for the realization of the latter. Concerning the exercise of condominium owner’s right, there are several problems must be resolved to ensure the protection of such right. For the determination of the right’s scope, courts should refer to rules other than laws and obligations, condominium agreements and rules, property management contracts. It is difficult for condominium owners to exercise such right if different persons bearing the responsibility to provide information. For condominium owners to acquire information at minimum cost, board of condominium association should be the sole person who is responsible for information. To prevent the abuse of such right, “justified purpose” requirement should be used under proper circumstances.

condominium owner’ s right for information; person bearing the responsibility; abuse of right for information

*本文是國家社科基金項目“創(chuàng)新社會管理背景下社區(qū)居民自治法律規(guī)制研究”(13CFX030)的階段性成果。

薛源，對外經濟貿易大學法學院副教授、博士 北京 100029

D923.2

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1001-8263(2014)08-0110-06