羅 銳，鄧大松

（武漢大學(xué)社會(huì)保障研究中心,湖北 武漢 430072）

近些年來(lái)，伴隨著我國(guó)工業(yè)化、城市化進(jìn)程的加快，大量農(nóng)村人口進(jìn)入城市，其中中低收入階層的住房保障成為眾所關(guān)注的問題。如何解決中低收入的家庭住房，已成為從中央到地方各級(jí)政府都格外關(guān)心的一個(gè)重大民生問題。我國(guó)從1998年推出房改政策，取消福利房分配，全面推行以商品房為主導(dǎo)的住房市場(chǎng)化進(jìn)程。一系列的改革希望引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展，改革的出發(fā)點(diǎn)是積極的，但改革的路徑和發(fā)展方向與改革的目標(biāo)卻相去甚遠(yuǎn)，住房供應(yīng)市場(chǎng)尚未發(fā)揮市場(chǎng)規(guī)律的作用，商品房?jī)r(jià)格持續(xù)飆升，房?jī)r(jià)的增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于國(guó)民經(jīng)濟(jì)和居民實(shí)際收入的增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)嚴(yán)重偏離了國(guó)民的實(shí)際購(gòu)買力，房地產(chǎn)市場(chǎng)“泡沫”嚴(yán)重，中低收入階層對(duì)于房子往往是可望不可即，很多成為了“房奴”。為了治理混亂的住房供應(yīng)市場(chǎng)，解決中低收入階層的住房問題，政府采取了一系列宏觀調(diào)控政策，提出建設(shè)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房計(jì)劃。但由于我國(guó)是人口大國(guó)，保障性住房供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法滿足需求，使得保障性住房計(jì)劃進(jìn)展緩慢。因此，如何加快我國(guó)保障房建設(shè)，讓城鎮(zhèn)居民安居樂業(yè)，已成為事關(guān)國(guó)家長(zhǎng)治久安，構(gòu)建和諧社會(huì)的重中之重。新加坡組屋政策為解決居民住房保障樹立了標(biāo)桿，享譽(yù)于世。他山之石，可以攻玉。本文試圖通過對(duì)新加坡組屋政策進(jìn)行探析，以期尋求加快我國(guó)保障性住房建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)借鑒。

一、新加坡組屋計(jì)劃的背景及歷史沿革

新加坡是典型的熱帶海島城市國(guó)家，面積為710平方公里，2011年人口數(shù)量526萬(wàn)，其中146萬(wàn)為外籍人。新加坡還是一個(gè)多種族、多語(yǔ)言、多宗教國(guó)家，華人最多，占總?cè)丝谒姆种笥?，其余為馬來(lái)人、印度人和其他種族。1824年，新加坡淪為英國(guó)殖民地，成為英國(guó)在遠(yuǎn)東地區(qū)的轉(zhuǎn)口貿(mào)易商埠和在東南亞的主要軍事基地。二戰(zhàn)時(shí)期新加坡被日本占領(lǐng)，1945年日本投降后，英國(guó)恢復(fù)殖民統(tǒng)治。1959年實(shí)現(xiàn)自治，1963年與馬來(lái)亞、沙巴、沙撈越共同組成馬來(lái)西亞聯(lián)邦。1965年脫離馬來(lái)西亞，成立新加坡共和國(guó)，同年加入英聯(lián)邦。

新加坡建國(guó)之初就面臨內(nèi)外雙重壓力：內(nèi)部多族群并存但極具離心傾向，外有馬來(lái)西亞等伊斯蘭世界的包圍和敵視。因此，為了讓各族群和睦相處，安居樂業(yè)，新加坡人民行動(dòng)黨政府通過實(shí)施“居者有其屋”的組屋計(jì)劃，把組屋的分配、管理政策作為建構(gòu)各族群的國(guó)家認(rèn)同的手段和策略[1]。組屋政策改變殖民地時(shí)期各族群集中居住模式，形成各族群在空間上平衡分布居住形態(tài)。與此同時(shí)，政府在各個(gè)組屋區(qū)通過建立社會(huì)控制網(wǎng)絡(luò)，推動(dòng)各族群之間的整合和凝聚，為形成多元種族、多元文化的和諧社會(huì)奠定了基礎(chǔ)。新加坡公共住房政策演變大體經(jīng)過了三個(gè)時(shí)期。

一是殖民統(tǒng)治市區(qū)重建計(jì)劃時(shí)期（1822-1927年）

1822年，為了實(shí)現(xiàn)對(duì)新加坡的殖民統(tǒng)治，英國(guó)人史丹?！とR佛士開始實(shí)施市區(qū)重建計(jì)劃。該計(jì)劃的實(shí)施對(duì)新加坡各族群的居住形態(tài)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響。1824年，英國(guó)殖民統(tǒng)治后，殖民政府市區(qū)計(jì)劃委員會(huì)對(duì)不同族群的聚居區(qū)域劃分為歐洲人區(qū)、武吉士人區(qū)、華人區(qū)、印度人區(qū)、阿拉伯人區(qū)。歐洲區(qū)和武吉士人區(qū)位于美芝路一帶；華人區(qū)位于新加坡河西南部，介于直落亞逸與珍珠山間，即今牛車水一帶；印度人區(qū)位于新加坡河下游西岸；阿拉伯人區(qū)分布于蘇丹王宮西北部，鄰近歐洲人區(qū)[2]。殖民時(shí)期市區(qū)重建計(jì)劃的實(shí)施，基本奠定了各個(gè)族群聚居的居住格局。

二是改良信托局時(shí)期（1927-1960）

隨著新加坡移民的不斷增加，移民住房問題凸顯。居住環(huán)境惡劣，開始出現(xiàn)“屋荒”，當(dāng)時(shí)的新加坡被視為世界上最為擁擠的貧民區(qū)之一。移民惡劣的居住狀況已嚴(yán)重影響到殖民政府的形象，為此，殖民政府在1927年成立新加坡改良信托局 (SIT)，其主要目的是為低收入的無(wú)家可歸者建造房屋。但實(shí)際效果不大[3]。由于建設(shè)資金不足，加上管理上也存在問題，特別是二戰(zhàn)后各殖民地興起獨(dú)立運(yùn)動(dòng)，英國(guó)殖民政府不愿意在新加坡的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上投入大量資金[4]，因此，改良信托局時(shí)期移民住房問題并沒有解決。

三是建屋發(fā)展局時(shí)期（1960—現(xiàn)在）

1959年新加坡自治以后，李光耀領(lǐng)導(dǎo)的人民行動(dòng)黨自治政府開始著手解決社會(huì)公眾的住房問題，并于1960年成立建屋發(fā)展局（HDB）。這主要是由于當(dāng)時(shí)新加坡“屋荒”問題隨著二戰(zhàn)結(jié)束更加嚴(yán)峻。此時(shí)雖然來(lái)自中國(guó)的移民基本停止，但戰(zhàn)后本地人口4%以上的高出生率以及因馬來(lái)亞內(nèi)亂大量移民從西馬涌入新加坡導(dǎo)致人口增加[4]，令本已十分嚴(yán)峻的“屋荒”雪上加霜，再加上1961年發(fā)生在居民區(qū)的一場(chǎng)火災(zāi)導(dǎo)致大量居民失去家園。當(dāng)時(shí)新加坡住房條件惡劣已是世界有名，居住環(huán)境亟待改善。1962年，據(jù)自治政府社會(huì)福利部的調(diào)查結(jié)果表明，73%的家庭居住條件在貧困線以下[5]。這些使得政權(quán)基礎(chǔ)本就脆弱的自治政府必須優(yōu)先解決住房問題。為迎合社會(huì)大眾民意，兌現(xiàn)上臺(tái)執(zhí)政前的承諾，李光耀為首的人民行動(dòng)黨通過解決“屋荒”問題來(lái)獲得民眾支持，從而鞏固了自己的政治權(quán)力。

二、新加坡組屋政策的基本內(nèi)涵

新加坡的“組屋”指組合房屋，是由建屋發(fā)展局為大多數(shù)新加坡人承建的房屋。為解決居民特別是中低收入居民的基本住房問題，新加坡政府先后成立中央公積金局和建屋發(fā)展局。中央公積金局統(tǒng)一管理和使用公積金儲(chǔ)蓄，通過制定《中央公積金法》，規(guī)定任何雇員或受薪者必須把工資按一定比例作為公積金統(tǒng)一存入中央公積金局（其中80%用于購(gòu)買住房）。建屋發(fā)展局主要負(fù)責(zé)“組屋”的規(guī)劃、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)和管理等工作，保證“居者有其屋”計(jì)劃的真正落實(shí)。其組屋政策概括起來(lái)有以下幾個(gè)方面：

（一）立法保障住房用地供應(yīng)

為了保證建設(shè)住房用地供應(yīng)，新加坡制定《土地征用法》，明確規(guī)定政府為了國(guó)家建設(shè)有權(quán)征用私人土地，并可在任何地方征地建造公共組屋。該法律授權(quán)建屋發(fā)展局等部門擁有強(qiáng)制征地的權(quán)力，以確保城市更新、土地開發(fā)及相關(guān)的計(jì)劃能以遠(yuǎn)低于私人開發(fā)商購(gòu)地的價(jià)位獲取所需的私有用地。建屋發(fā)展局一般采用按規(guī)定的“市場(chǎng)價(jià)值”（市場(chǎng)價(jià)的20%）向土地局購(gòu)買。被征用土地只有國(guó)家有權(quán)力調(diào)整價(jià)格，價(jià)格確定后，任何人不得隨意抬價(jià)，而且也不受市場(chǎng)左右。通過低價(jià)征地的合法化和強(qiáng)制化，國(guó)家獲得巨大的收益，以保障大幅度降低公屋建設(shè)成本和租售價(jià)位的現(xiàn)實(shí)需要。

（二）多渠道購(gòu)房融資政策

為了保障大多數(shù)人能夠買得起房，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的目標(biāo)，新加坡政府通過多渠道來(lái)解決購(gòu)房者的購(gòu)房資金。

1．利用中央公積金購(gòu)房

中央公積金制度為新加坡人購(gòu)房提供了資金來(lái)源。假如一個(gè)家庭月收入2000美元，每月公積金存款800美元，其中600美元可用于購(gòu)買政府組屋。目前，公積金還可用于購(gòu)買房屋保險(xiǎn)。

2．提供購(gòu)房低息貸款

建屋發(fā)展局為購(gòu)房者提供遠(yuǎn)低于市場(chǎng)利率水平的優(yōu)惠貸款利率。當(dāng)購(gòu)房者的現(xiàn)金和公積金不足以支付購(gòu)房款時(shí)，建屋發(fā)展局可為居民提供低息購(gòu)房貸款，并同時(shí)提供為期10年的裝修貸款。購(gòu)房貸款利率一般比商業(yè)銀行低3-4個(gè)百分點(diǎn)。

3．政府資助

建屋發(fā)展局以低價(jià)出售公共組屋,政府給予兩方面的資助：一是建房貸款，組屋建設(shè)的資金來(lái)源主要是政府財(cái)政投資資金、住房公積金，以及儲(chǔ)蓄銀行貸款；二是政府津貼，首套房是通過公開市場(chǎng)（也稱二手市場(chǎng)或轉(zhuǎn)售市場(chǎng)）而非購(gòu)買政府組屋的，政府給予3萬(wàn)新元的購(gòu)房津貼。如果申請(qǐng)者申請(qǐng)的新組屋單位同父母住家的直線距離在1公里之內(nèi)，還可額外再享受1萬(wàn)新元的購(gòu)房津貼，同時(shí)在住房分配中有優(yōu)先權(quán)。

4.價(jià)格優(yōu)惠

新加坡規(guī)定每個(gè)公民有兩次購(gòu)買新“組屋”的機(jī)會(huì)，新組屋的價(jià)格普遍低于市場(chǎng)價(jià)格，通常只有市場(chǎng)轉(zhuǎn)售價(jià)格的60-70%，同時(shí)政府給予購(gòu)買新組屋的公民相應(yīng)的貨幣津貼。

（三）完善組屋分配政策

新加坡組屋分配采取按需分配的政策，實(shí)行家庭優(yōu)先、首次購(gòu)房者優(yōu)先。

1．購(gòu)房申請(qǐng)資格

建屋發(fā)展局對(duì)購(gòu)房者的申請(qǐng)資格和條件做了嚴(yán)格具體的規(guī)定。

（1）公民權(quán)。只有新加坡公民（持粉紅色身份證）才有資格向政府提出購(gòu)買新組屋，新加坡的永久居民（持藍(lán)色身份證）只能從組屋轉(zhuǎn)售市場(chǎng)中購(gòu)買二手組屋，而居住在新加坡的外國(guó)人則不能享受組屋政策的優(yōu)惠。擁有私房者只能申購(gòu)二手組屋，且必須居住在購(gòu)買的組屋內(nèi)。私房業(yè)主如將其房產(chǎn)出售，30個(gè)月后且家庭收入符合規(guī)定條件方可申購(gòu)新組屋。

（2）收入水平。建屋發(fā)展局對(duì)購(gòu)房者的家庭收入作了具體規(guī)定：月收入低于1000新元的家庭才可以申購(gòu)建屋發(fā)展局住房；2000新元以下有資格購(gòu)買兩房式新組屋；3000新元以下有資格購(gòu)買三房式新組屋；8000新元以下才有資格購(gòu)買四房或者以上的新組屋；破產(chǎn)者也有購(gòu)買五房或者以下新組屋的資格。年齡超過三十五歲的大齡單身公民（包括未婚或離婚）則沒有個(gè)人收入方面的限制，但只能以個(gè)人名義購(gòu)買二手組屋。

（3）最低年齡限制。年滿21周歲且組成家庭、家庭月收入在6000新元以下、沒有其他產(chǎn)業(yè)的公民，有資格申購(gòu)組屋。

（4）家庭構(gòu)成。建屋發(fā)展局規(guī)定申請(qǐng)新組屋必須是兩個(gè)成年家庭成員形成“核心家庭”（即夫妻雙方家庭）聯(lián)名申請(qǐng)。特殊情況如老年人和孤兒等則通過其他安居計(jì)劃解決。

表1 新加坡保障性住房申請(qǐng)資格條件 單位：新加坡元

2.一個(gè)核心家庭只能擁有一套組屋

建屋發(fā)展局剛開始規(guī)定，購(gòu)買第一套組屋五年后可以申請(qǐng)第二套組屋，現(xiàn)已改為十年后才能申請(qǐng)第二套，但規(guī)定原有組屋必須在購(gòu)買第二套組屋后半年內(nèi)出售。

3.組屋轉(zhuǎn)售

由于組屋是由政府出資建造，建屋發(fā)展局規(guī)定組屋不能轉(zhuǎn)售，但可以由建屋發(fā)展局原價(jià)回購(gòu)?？紤]到每個(gè)公民有兩次購(gòu)屋機(jī)會(huì)，從1971年開始，居民住滿三年即可按市場(chǎng)價(jià)出售組屋，但一年內(nèi)不得再申請(qǐng)。1973年居住期改為五年，但在30個(gè)月內(nèi)不能申請(qǐng)組屋。1979年居住期又改為三年，但須交600新元申請(qǐng)費(fèi)后可即刻申請(qǐng)，原組屋轉(zhuǎn)售時(shí)要交5%轉(zhuǎn)售稅。轉(zhuǎn)售稅1985年取消。

表2 新加坡保障性住房分配體系

三、新加坡組屋政策對(duì)我國(guó)的經(jīng)驗(yàn)借鑒

新加坡組屋政策以“人人有房住”為理念，以“居者有其屋”為最終目標(biāo)，把公民居住權(quán)益放在首位，保障真正需要的人能入住組屋。時(shí)任新加坡總理李光耀指出：“我們將全力以赴去達(dá)到我們的目標(biāo)：使每個(gè)公民的家庭都擁有自己的家?！盵6]新加坡將居民住房問題作為社會(huì)“政治穩(wěn)定”來(lái)看待：“如果每個(gè)家庭都有自己的住房，國(guó)家將會(huì)更加穩(wěn)定?！盵7]當(dāng)前，我國(guó)在解決中低收入階層的住房問題方面，可借鑒新加坡組屋計(jì)劃經(jīng)驗(yàn)，建立完善適合我國(guó)國(guó)情的住房保障機(jī)制。

（一）保障居民安居樂業(yè)政府不能缺位

新加坡經(jīng)驗(yàn)表明，解決居民住房問題，政府理應(yīng)成為主導(dǎo)力量。安居樂業(yè)是國(guó)人人生的基本目標(biāo)，也是實(shí)現(xiàn)“中國(guó)夢(mèng)”的具體體現(xiàn)。其中安居是前提，居不安，何談樂業(yè)？目前我國(guó)正處在城市化快速發(fā)展時(shí)期，大量農(nóng)村剩余勞動(dòng)力向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，這無(wú)疑對(duì)城鎮(zhèn)住房保障提出了嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。國(guó)家“十二五”規(guī)劃提出，建設(shè)城鎮(zhèn)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房3600萬(wàn)套(戶)，到2015年全國(guó)保障性住房覆蓋面達(dá)到20%左右，重點(diǎn)是發(fā)展公共租賃住房，加快建設(shè)廉租住房，加快實(shí)施各類棚戶區(qū)改造，滿足基本住房需求。習(xí)近平總書記在2013年黨的十八屆三中全會(huì)上提出“住有所居”，要求從城鎮(zhèn)居民住房基本需求出發(fā)，解決中低收入階層住房問題。安居工程是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，涉及到土地供應(yīng)、建房資金來(lái)源、住房分配政策、乃至社會(huì)穩(wěn)定等方方面面。因此，實(shí)現(xiàn)安居工程，政府不能缺位?？紤]到我國(guó)的社會(huì)制度、地理環(huán)境、人均收入、政府擁有的資源、人們的住房觀念等與新加坡有很大的不同，在借鑒新加坡經(jīng)驗(yàn)時(shí)，應(yīng)強(qiáng)調(diào)政府旨在解決安居房建設(shè)用地、融通建房資金、保障安居房分配的公平、公正、公開方面的作用，而非保證實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的目標(biāo)。

（二）建立完善保障性住房管理運(yùn)行機(jī)制

根據(jù)新加坡組屋管理經(jīng)驗(yàn)，完善的管理運(yùn)行機(jī)制是城鎮(zhèn)住房保障制度得以順利實(shí)施和高效運(yùn)行的保證。結(jié)合我國(guó)現(xiàn)階段實(shí)際情況，保障性住房管理運(yùn)行機(jī)制應(yīng)包括供應(yīng)體系，準(zhǔn)入退出機(jī)制，以及保障體系。其中供應(yīng)體系是基礎(chǔ)，保障體系是保證，準(zhǔn)入退出機(jī)制是核心，如圖1所示。

圖1 保障性住房管理運(yùn)行機(jī)制圖

1.建立政府為主、市場(chǎng)為輔的保障性住房供應(yīng)體系

我國(guó)保障性住房是與商品房相對(duì)應(yīng)的概念，是社會(huì)保障體系的一部分，具有公共產(chǎn)品屬性，屬于廣義上的公共產(chǎn)品[7]。因此，政府應(yīng)是建設(shè)保障性住房的主導(dǎo)力量，應(yīng)由政府主導(dǎo)，統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一分配、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一運(yùn)作。我國(guó)的保障性住房建設(shè)主導(dǎo)部門是住房保障局和住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部，一般采用政府直接出資或向建筑方提供補(bǔ)助等轉(zhuǎn)移支付手段，以低于市場(chǎng)價(jià)格的方式出售或出租給保障住戶?？紤]到“經(jīng)濟(jì)適用房”政策在實(shí)踐中存在騙購(gòu)、套購(gòu)以及黑箱操作等問題，政府應(yīng)減少“經(jīng)濟(jì)適用房”的供給，盡可能多提供“廉租房”，讓城鎮(zhèn)中低收入的住房困難家庭通過申請(qǐng)才能獲得，但只享有有限使用權(quán)，目的是為了保障低收入者的居住權(quán)益。

保障性住房作為一項(xiàng)惠民政策，是“福澤于民”的民生工程，在政府主導(dǎo)的基礎(chǔ)上，還應(yīng)發(fā)揮市場(chǎng)的積極作用。我國(guó)人口眾多，單靠國(guó)家有限的財(cái)力短期內(nèi)還無(wú)法完成這一惠民工程，必須調(diào)動(dòng)全社會(huì)的力量，加大保障性住房投資和建設(shè)力度。新加坡經(jīng)驗(yàn)表明，只有加強(qiáng)住房保障，才能做到居民安居樂業(yè)，最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)穩(wěn)定。

2.完善保障性住房管理運(yùn)行機(jī)制

首先，應(yīng)建立嚴(yán)格的保障性住房準(zhǔn)入機(jī)制。準(zhǔn)入機(jī)制包括審查（收入、住房及戶籍）、公示、輪候、配租、退出等多個(gè)環(huán)節(jié)，每個(gè)環(huán)節(jié)均需要有完善的管理運(yùn)行機(jī)制，是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。目前，我國(guó)正處于工業(yè)化、城市化快速推進(jìn)時(shí)期，農(nóng)村人口大量向城鎮(zhèn)聚集，住房問題顯得尤為突出。為保障中低收入階層住居權(quán)益，必須建立嚴(yán)格的保障性住房準(zhǔn)入機(jī)制，完善和規(guī)范申請(qǐng)審核和配租配售程序，從法律上防范騙購(gòu)騙租保障性住房和變相的福利分房行為，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的選擇性住房保障模式，采用福利性住房保障模式①，嚴(yán)格規(guī)定各類保障性住房申請(qǐng)資格條件，完善保障性住房分配、公眾監(jiān)督機(jī)制。一旦發(fā)現(xiàn)違規(guī)，終生取消保障資格。

其次，實(shí)行輪候排隊(duì)規(guī)則。在嚴(yán)格申請(qǐng)資格條件的基礎(chǔ)上，對(duì)已申請(qǐng)成功的家庭，由住房保障局及下屬有關(guān)主管部門根據(jù)規(guī)定進(jìn)行輪候排隊(duì)，先申請(qǐng)先分配。充分體現(xiàn)住房保障制度公平、公正和公開的原則。如果多個(gè)家庭同時(shí)滿足同等申請(qǐng)條件，則可通過抽簽或其他約定方式確定分配次序。申請(qǐng)成功后如果放棄分配則需重新申請(qǐng)排隊(duì)輪候，嚴(yán)禁插隊(duì)。

再次，要完善保障性住房退出機(jī)制，強(qiáng)化退出管理，促進(jìn)保障性住房資源合理配置和有效流轉(zhuǎn)[8]。借鑒新加坡經(jīng)驗(yàn)，嚴(yán)格控制保障性住房戶型面積，建立適應(yīng)不同收入水平居民的多層次住房保障體系，鼓勵(lì)入住家庭收入水平提高后主動(dòng)退出。完善租賃型保障住房制度，制訂動(dòng)態(tài)的、合理的、有利于租房者主動(dòng)退出的租金標(biāo)準(zhǔn)，在滿足低收入家庭住房基本需求的同時(shí)，保證廉租房供給者的基本利益。

3.建立多層次、多樣化保障性住房供應(yīng)體系

應(yīng)對(duì)低、中、高收入階層實(shí)行分類供應(yīng)模式，即在多層次保障性住房體系基礎(chǔ)上，針對(duì)不同收入水平的中低收入家庭提供不同的保障性住房。如對(duì)處于溫飽線邊緣的家庭，提供政府主導(dǎo)修建的“廉租房”；對(duì)中等偏低收入家庭，則鼓勵(lì)其用有限的住房支付能力購(gòu)買“經(jīng)濟(jì)適用房”。在保障性住房體系中，確定供應(yīng)主體，實(shí)行“財(cái)政預(yù)算為主，多渠道融資、多渠道籌集房”的方針[9]，政府可在加大投資的同時(shí)，通過一定的優(yōu)惠政策措施引導(dǎo)多渠道的資金投入保障性住房建設(shè)。對(duì)于投資保障性住房的開發(fā)商，政府要協(xié)調(diào)好開發(fā)商與土地被征者之間的利益沖突，既要保證土地被征者的合法利益，也要讓開發(fā)商有利可圖，避免開發(fā)商將過高的土地開發(fā)成本轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，從而使消費(fèi)者利益受損。

（三）建立健全住房保障政策動(dòng)態(tài)調(diào)控機(jī)制

新加坡的組屋政策根據(jù)時(shí)間和實(shí)踐的變化不斷進(jìn)行調(diào)整，已形成了一套比較完善的動(dòng)態(tài)調(diào)控機(jī)制，實(shí)踐表明成效顯著。當(dāng)前，我國(guó)隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，社會(huì)階層結(jié)構(gòu)和財(cái)富分配結(jié)構(gòu)也在不斷變化。為保持城鎮(zhèn)住房保障制度的健康有效運(yùn)行，有必要借鑒新加坡經(jīng)驗(yàn)，建立健全住房保障政策的動(dòng)態(tài)調(diào)控機(jī)制，以便對(duì)住房保障體系和保障政策進(jìn)行適時(shí)的動(dòng)態(tài)調(diào)控。

一是對(duì)住房保障收入水平、保障范圍標(biāo)準(zhǔn)和住房貨幣補(bǔ)貼發(fā)放條件與標(biāo)準(zhǔn)的動(dòng)態(tài)調(diào)整。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，政府在住房保障上的主導(dǎo)力會(huì)不斷增強(qiáng)，可提供的財(cái)力越強(qiáng)，保障能力也會(huì)逐漸增強(qiáng)，從而更有能力解決困難家庭的住房問題。同時(shí)，中低收入階層也會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展其收入水平不斷提高，收入水平提高的直接影響是自身有能力解決住房問題，從而退出住房保障范圍；或是自身負(fù)擔(dān)的住房費(fèi)用增加，政府補(bǔ)貼相應(yīng)減少。對(duì)此，需要進(jìn)行適時(shí)的動(dòng)態(tài)調(diào)整。

二是對(duì)住房保障政策目標(biāo)群體的進(jìn)入和退出的動(dòng)態(tài)調(diào)整。住房保障的進(jìn)入和退出本身就是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程，建立健全動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，以便使住房保障政策更加有效地發(fā)揮作用，發(fā)揮更大的社會(huì)效用[10]。為此，應(yīng)加強(qiáng)住房保障制度模式的研究，借鑒新加坡“組屋”計(jì)劃實(shí)施的經(jīng)驗(yàn)，及時(shí)制定適合經(jīng)濟(jì)實(shí)力增強(qiáng)和中低收入階層收入變動(dòng)的制度模式，強(qiáng)化對(duì)房補(bǔ)申請(qǐng)者實(shí)行的定期復(fù)核制度和適時(shí)退出機(jī)制。

（四）循序漸進(jìn)，倡導(dǎo)新型住房消費(fèi)模式

新加坡作為一個(gè)人口五百萬(wàn)左右的城市型國(guó)家，相對(duì)于我國(guó)來(lái)說，通過實(shí)施組屋政策實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的目標(biāo)困難要小得多，因此，在借鑒其成功經(jīng)驗(yàn)時(shí)應(yīng)結(jié)合我國(guó)國(guó)情因地制宜，切不可盲目照搬。我國(guó)是一個(gè)人口眾多、二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)明顯的發(fā)展中國(guó)家，收入差距在逐步拉大，從“租者有其居”到“居者有其居”的轉(zhuǎn)變符合當(dāng)前我國(guó)國(guó)情，也是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要。從“居者有其居”再到“居者有其屋”的轉(zhuǎn)變是更高層次的目標(biāo)，是德政工程、民生工程、發(fā)展工程，工程浩大，短期內(nèi)還無(wú)法完成，需要全社會(huì)各方面的長(zhǎng)期共同努力。為此，需要倡導(dǎo)新型住房消費(fèi)模式。

我國(guó)“十一五規(guī)劃綱要”與《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》提出：“按照保障供給、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的原則，提倡住房梯次消費(fèi)”，大力推進(jìn)我國(guó)城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房制度建設(shè)，以此解決我國(guó)城鎮(zhèn)中低收入家庭住房困難問題。為此，應(yīng)倡導(dǎo)城鎮(zhèn)居民樹立住房梯次消費(fèi)觀念，在解決住房需求時(shí)用住房梯次消費(fèi)理念替代過度負(fù)債消費(fèi)理念，鼓勵(lì)城鎮(zhèn)居民“先租后買，先買舊后買新，先買小后買大，先買普通的后買檔次高的，從‘安置型’到‘適用型’再到‘舒適型’，逐步改善，分步到位”[11]，以求得效益的最大化。

住房保障制度是解決城鎮(zhèn)中低收入家庭的基本住房需要，而非滿足居民改善居住水平的要求。居住水平的改善主要通過市場(chǎng)來(lái)解決，政府對(duì)住房保障承擔(dān)的是有限責(zé)任。

新加坡“組屋”住房保障計(jì)劃以“人人有房住”為理念，在很大程度上實(shí)現(xiàn)了公民安居樂業(yè)的愿景；它著重解決中低收入人群的居住，支持高水平收入人群購(gòu)買市場(chǎng)商品房，在一定程度上避免了“組屋”房?jī)r(jià)的高漲，從而保證每個(gè)家庭都能夠有固定的居住環(huán)境，維護(hù)社會(huì)的和諧發(fā)展。隨著我國(guó)市場(chǎng)化改革的不斷深入，借鑒新加坡經(jīng)驗(yàn)，選擇“租者有其屋”向“居者有其居”逐步過渡，最終實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”這一住房保障模式是符合我國(guó)國(guó)情的，所帶來(lái)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益是明顯的，不僅有助于穩(wěn)定房?jī)r(jià)，降低盲從效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)房屋供需大致平衡，而且可以拉動(dòng)內(nèi)需，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

注：

①?gòu)淖》垦a(bǔ)貼數(shù)量和保障范圍來(lái)看，目前世界上主要有兩種模式：一是福利性保障模式。其保障面寬，補(bǔ)貼金額多，如瑞典、丹麥。二是選擇性住房保障模式。其保障面窄，補(bǔ)貼金額少，如巴西、中國(guó)。

[1]夏玉清.試論新加坡組屋政策與國(guó)家認(rèn)同[J].河南師范大學(xué)學(xué)報(bào)（哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版），2011，（4）.

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[3]Diang K.Mauzy and R.S.Milne.Singapore Politics Under the Peoples Action Party[M].London:Rortledge Publishing Press,2002.101.

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[7]李利納.基于公共產(chǎn)品理論的保障性住房制度建設(shè)探析[J].人民論壇，2013，（20）.

[8]郭玉坤.中國(guó)城鎮(zhèn)住房保障制度研究[D].西南財(cái)經(jīng)大學(xué)博士學(xué)位論文.

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[10]袁杰.新加坡公共住房政策及其對(duì)中國(guó)的啟示[J].學(xué)理論，2012，（2）：16-17.

[11]張晨子.新加坡住房保障政策對(duì)我國(guó)保障性住房建設(shè)的啟示[J].成都大學(xué)學(xué)報(bào)，2011，（4）：1-5.