高曉林++朱洪興

摘 要：近年來(lái)隨著我國(guó)社會(huì)環(huán)境的不斷變化和國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的完善，房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。在這樣的形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)要想保持自身的生存與發(fā)展，必須要考慮到房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的問(wèn)題，就目前房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀來(lái)說(shuō)必須加以改進(jìn)和完善。本文在分析當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景，探究房地產(chǎn)工程項(xiàng)目在成本管理中存在的問(wèn)題，并提出相應(yīng)的解決方案。

關(guān)鍵詞：企業(yè)運(yùn)營(yíng) 成本管理 文獻(xiàn)參考 房地產(chǎn)項(xiàng)目 管理

中圖分類(lèi)號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1672-3791（2014）03（c）-0170-02

我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)始于20世紀(jì)80年代，隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，改革開(kāi)放的不斷加快，國(guó)民經(jīng)濟(jì)也進(jìn)行著飛速的發(fā)展，我國(guó)國(guó)家建設(shè)正在朝著現(xiàn)代化、新型工業(yè)化、新型城鎮(zhèn)化的道路上快速前進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)占據(jù)了我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的重要地位，承載著我國(guó)基本經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的物質(zhì)基礎(chǔ)?？偨Y(jié)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)去30多年的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理是粗放式的。盡管一直致力于降低成本，真正的成本管理實(shí)施對(duì)策卻沒(méi)有能在開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)中得到應(yīng)用，很多項(xiàng)目沒(méi)有充分引入事前控制和事中控制的管理方法。因此如何節(jié)約建筑成本、科學(xué)的進(jìn)行成本控制、提高企業(yè)成本管理能力成為了每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

基于以上原因，本文參考一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)實(shí)案例，運(yùn)用成本管理的理論、研究模型等分析影響房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的各種因素，力圖運(yùn)用所學(xué)的成本管理知識(shí)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)中關(guān)鍵成本的控制進(jìn)行科學(xué)、合理的控制與核算，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在保證高質(zhì)量和按時(shí)完工的同時(shí)更好的合理控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)價(jià)值。

1 項(xiàng)目成本管理內(nèi)容

1.1 項(xiàng)目成本管理概念

項(xiàng)目成本管理是指房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)成本做出一定預(yù)測(cè)的前提下，在項(xiàng)目工程期限范圍內(nèi)使項(xiàng)目建設(shè)盡可能的滿足質(zhì)量要求，并使項(xiàng)目建設(shè)在全面預(yù)算的約束下達(dá)到降低成本的目的。房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的核心目標(biāo)之中最重要的就是費(fèi)用管理，它包括前期項(xiàng)目預(yù)算的編制、批準(zhǔn)和后期成本、費(fèi)用的控制等全部過(guò)程。評(píng)價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本是否成功的關(guān)鍵因素就是成本、費(fèi)用的管理與項(xiàng)目性能和質(zhì)量是否達(dá)到成本最低化的要求。

由于房地產(chǎn)行業(yè)有其獨(dú)特的復(fù)雜性，項(xiàng)目成本包括開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目立項(xiàng)之前購(gòu)買(mǎi)土地所支付的土地價(jià)款；也包括：項(xiàng)目前期的設(shè)計(jì)、規(guī)劃等工程成本，以及施工建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所用的資金成本；還包括項(xiàng)目建成后公共設(shè)施的配套成本，與開(kāi)發(fā)相關(guān)的間接費(fèi)用和開(kāi)發(fā)期間的各種費(fèi)用等等。基于以上成本的復(fù)雜性，房地產(chǎn)企業(yè)必須要在開(kāi)發(fā)前期明確以上成本費(fèi)用的列支范圍，在進(jìn)行項(xiàng)目成本核算時(shí)可靠性的、可計(jì)量的成本數(shù)據(jù)，以便于項(xiàng)目成本目標(biāo)盡可能的實(shí)現(xiàn)。

1.2 項(xiàng)目成本管理的流程

一般而言，項(xiàng)目成本管理的基本流程如下。

在項(xiàng)目建造施工之前，房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員應(yīng)盡早制定項(xiàng)目成本計(jì)劃，完善成本預(yù)測(cè)體系，董事會(huì)應(yīng)盡快通過(guò)項(xiàng)目的成本預(yù)、決算方案，做出正確的成本決策；項(xiàng)目部的成本核算管理人員應(yīng)及時(shí)收集各種成本信息，做好項(xiàng)目成本核算工作，最后根據(jù)核算人員做出的成本數(shù)據(jù)進(jìn)行分析、檢查等，通過(guò)以上各種要素的交互關(guān)系使房地產(chǎn)成本管理按照一定的目標(biāo)運(yùn)行，并使項(xiàng)目的實(shí)際成本能夠控制在期初制定的可控范圍之內(nèi)。

1.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理內(nèi)容

房地產(chǎn)項(xiàng)目從立項(xiàng)到完工出售，不僅包括前期規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，征地拆遷安置階段，同時(shí)也包括：設(shè)計(jì)、勘測(cè)、土地平整以及組織施工、竣工、驗(yàn)收交付使用等實(shí)施階段，還包括具體的水、暖、電、氣等配套設(shè)施建設(shè)階段、經(jīng)營(yíng)與管理期間的輔助建設(shè)階段。由于不同項(xiàng)目的具體規(guī)劃、實(shí)施階段不同，項(xiàng)目成本管理的程序也存在著一定的不同。一般情況下，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從投資人的投資意向開(kāi)始，到項(xiàng)目規(guī)劃、施工建設(shè)完畢再到消費(fèi)者，以及面向消費(fèi)者（業(yè)主）實(shí)施的全壽命周期的物業(yè)管理，大致都要遵循一下流程：投資項(xiàng)目的可行性研究、土地使用權(quán)的申請(qǐng)與獲取、方案設(shè)計(jì)與整體規(guī)劃的報(bào)批、建設(shè)資金的籌集、進(jìn)行開(kāi)發(fā)施工、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)與物業(yè)管理等階段，整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目才能夠得以全部完成。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理中存在的主要問(wèn)題

2.1 項(xiàng)目管理人員成本意識(shí)薄弱

在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理中，企業(yè)管理人員的職責(zé)是什么？有什么具體負(fù)責(zé)項(xiàng)目實(shí)施的部門(mén)？而在正常情況下，需要項(xiàng)目部先進(jìn)行編制成本預(yù)算再進(jìn)行成本核算，但現(xiàn)實(shí)生活中往往是先進(jìn)行相關(guān)成本核算再編制成本預(yù)算。雖然有些項(xiàng)目部配備有專職的項(xiàng)目預(yù)、結(jié)算人員，但相關(guān)責(zé)任人成本管理意識(shí)薄弱，因此與之相關(guān)的成本核算工作沒(méi)有及時(shí)的做到位，所以到最后項(xiàng)目是否存在盈利還是虧損的原因沒(méi)弄清楚。

2.2 相關(guān)人員素質(zhì)低，責(zé)任心淡薄

目前我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目建造隊(duì)伍當(dāng)中，一些剛從院校畢業(yè)的大學(xué)生從業(yè)人員具有一定的理論知識(shí)水平但是相關(guān)房地產(chǎn)從事經(jīng)驗(yàn)不足；反觀社會(huì)上既具備足夠的理論知識(shí)又擁有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的綜合性的成本管理人才又特別缺乏，特別是沒(méi)有分解成本目標(biāo)、沒(méi)有落實(shí)管理責(zé)任的一些項(xiàng)目中更是滋長(zhǎng)了相關(guān)人員的負(fù)面情緒。再加上有些項(xiàng)目組織和管理人員頻繁的變動(dòng)，工作不連續(xù)，收入與付出幾乎是不相干的，導(dǎo)致他們的責(zé)任心不強(qiáng)，這對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理有著較大的影響。

3 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的解決方案

3.1 在項(xiàng)目質(zhì)量管理上“挖潛增效”

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目成本管理的目標(biāo)是降低成本所要求的四位一體的成本核算點(diǎn)，因此，要實(shí)行全面質(zhì)量管理，必以提高質(zhì)量為代價(jià)，與之相匹配的就須由項(xiàng)目的成本來(lái)進(jìn)行調(diào)整。項(xiàng)目質(zhì)量、項(xiàng)目成本、項(xiàng)目檢驗(yàn)成本等三大角色相互制約、相互作用必能找到一個(gè)滿意的最低點(diǎn)，最終能夠在項(xiàng)目質(zhì)量管理上“挖潛增效”。

3.2 從項(xiàng)目建設(shè)工期控制上要效益

項(xiàng)目工程進(jìn)度對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)并不是進(jìn)度越快越好，工期越短就越好，為了有效地控制項(xiàng)目成本，從項(xiàng)目建設(shè)工期管理控制要效益，就需要對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的工期進(jìn)行合理調(diào)整來(lái)達(dá)到目的。目前項(xiàng)目建設(shè)工期中有兩種方式，一種是項(xiàng)目部為了確保項(xiàng)目工期順利完成而采取的措施；另一種是業(yè)主聲稱由于交付日期的延誤所要求的索賠成本所導(dǎo)致的期間成本。一般情況下，項(xiàng)目持續(xù)時(shí)間短，持續(xù)時(shí)間測(cè)量成本較低，當(dāng)項(xiàng)目建設(shè)周期縮短到一定程度上時(shí)，這些措施的持續(xù)成本將會(huì)大幅上升。虧損期的損失（如：停工，窩工，返工等）則不同，由于自然條件造成的損失，其損失相應(yīng)較小，無(wú)賠償或通常少量的補(bǔ)償損失就不考慮期間的這一小部分。由于內(nèi)部因素造成的項(xiàng)目虧損，隨著時(shí)間的推移，會(huì)逐漸減少。綜合以上各因素之間的關(guān)系，應(yīng)該在盡可能短的時(shí)間內(nèi)，找到控制最低的成本優(yōu)勢(shì)。

4 結(jié)語(yǔ)

創(chuàng)新是發(fā)展的動(dòng)力，房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)一步加強(qiáng)項(xiàng)目成本管理，降低項(xiàng)目成本，最關(guān)鍵、最根本的就是創(chuàng)新，包括：管理觀念、系統(tǒng)的創(chuàng)新、管理手段：方法的創(chuàng)新等。加強(qiáng)工程項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵是提高成本管理水平，只有使用有效的成本管理方法，才能真正的解決房地產(chǎn)項(xiàng)目工程成本管理工作中出現(xiàn)的各種問(wèn)題。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境越來(lái)越艱難，企業(yè)在管理中就需要改變傳統(tǒng)的成本管理、成本核算方法，并制定科學(xué)的成本管理目標(biāo)，采用科學(xué)的手段來(lái)實(shí)現(xiàn)成本的多樣化管理模式。在房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的今天，項(xiàng)目成本管理必須提升到房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略高度，在拓寬傳統(tǒng)成本核算的基礎(chǔ)上，降低成本的關(guān)鍵就是成本管理。企業(yè)要想在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的浪潮中實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展，并且在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中打敗行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者，就必須要在成本管理上具有創(chuàng)新的意識(shí)和動(dòng)力，加大成本管理方面的投入力度，提升戰(zhàn)略成本管理，把成本管理、成本控制放在項(xiàng)目實(shí)施的重中之重，才能以最小的投入獲得最大的回報(bào)。

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