王斐

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是金融密集型行業(yè)。金融需求量大、資產(chǎn)負債率高、投資回報高、風險集中以及投資回收期長等特點，使得金融問題始終是制約房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要因素。本文就房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面存在的問題進行了闡述，并對造成問題的原因進行了分析。

關鍵詞：房地產(chǎn)融資；存在問題；原因分析

一、目前房地產(chǎn)項目金融管理的內(nèi)容

房地產(chǎn)金融的管理工作重點在于金融的籌措階段、金融的使用階段和金融的監(jiān)督階段。為保證房地產(chǎn)開發(fā)建設的各項環(huán)節(jié)順利開展，龐大的資本投入需要依靠銀行貸款、財政劃撥、集資等渠道而實現(xiàn)籌資的目的。在金融的使用過程中，應做到對固定金融、流動金融、管理金融等各項合理分配和監(jiān)督，以實現(xiàn)金融價值的最大化利用。以房地產(chǎn)項目金融籌集來說，籌集金融是房地產(chǎn)項目金融管理的主要職能，房地產(chǎn)項目要進行經(jīng)營活動，就得有足夠的金融，以保證房地產(chǎn)項目的正常運轉。在履行金融籌集職能時，財務人員必須先要預測房地產(chǎn)投資項目生產(chǎn)經(jīng)營所需的金融量。

二、目前房地產(chǎn)項目金融管理的現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)金融管理重要性認識及不足。我國目前房地產(chǎn)企業(yè)金融管理水平參差不齊，不能適應房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的需要，大部分房地產(chǎn)企業(yè)財務管理水平偏低，存在成本管理、金融管理粗放現(xiàn)象。很多房地產(chǎn)企業(yè)只重視工程項目的承攬、工程項目的任務完成量、工程項目質量的提高，一致認為抓好企業(yè)生產(chǎn)才是關鍵，忽略了金融管理的重要性。還有人認為企業(yè)財務部門主要職責是事后算賬，只要把賬記好就行，認為企業(yè)的經(jīng)濟效益是干出來的，根本沒有意識到企業(yè)金融管理的控制把關作用。

（二）金融管理方式落后，信息失真。房地產(chǎn)企業(yè)金融管理方式落后，并且財務信息的失真，難以為企業(yè)的經(jīng)營管理提供科學的決策。目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)對其金融管理缺乏動態(tài)控制，就難以及時熟悉和了解工程項目在建設中金融的流出和工程項目的前期預算，房地產(chǎn)項目的事中實際發(fā)生數(shù)與預算缺乏合理的監(jiān)督，導致房地產(chǎn)項目的事中控制流于空談。隨著計算機技術普遍應用，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)基本上實現(xiàn)財務管理信息化，但仍然有不少房地產(chǎn)企業(yè)沒有引起企業(yè)財務信息化的重視，企業(yè)的金融運行信息仍處在手工處理和收集階段，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營和管理者很難及時地了解企業(yè)的財務信息和金融動態(tài)，財務信息嚴重滯后，嚴重影響了企業(yè)金融的使用效率。

（三）房地產(chǎn)項目成本管理問題。房地產(chǎn)項目工程造價貫穿于項目的決策階段、項目設計階段、項目施工階段以及項目竣工階段，優(yōu)化房地產(chǎn)項目的成本管理，意義重大。在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)因為房地產(chǎn)企業(yè)的金融管理不善，導致房地產(chǎn)企業(yè)的在建項目金融不足、后續(xù)金融也跟不上的情況。我國的各大城市中，隨處都能夠看到很多停工的在建房地產(chǎn)項目，很多的爛尾樓。為了杜絕這些現(xiàn)象的發(fā)生，就必須要求房地產(chǎn)企業(yè)在項目工程開發(fā)過程中杜絕不良金融流動，加強企業(yè)金融管理。房地產(chǎn)企業(yè)的金融管理是企業(yè)財務管理的中心，在房地產(chǎn)項目金融的使用過程中，必須要合理調(diào)度、統(tǒng)籌安排，確保企業(yè)金融的靈活化運用。同時房地產(chǎn)企業(yè)還應該建立完善的金融管理機構，通過合理的調(diào)度，統(tǒng)籌安排使用企業(yè)金融，集結企業(yè)所有分散的金融，充分發(fā)揮金融的時間價值。

三、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資存在問題分析

房地產(chǎn)融資是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展鏈條中的重要組成部分，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了重要的金融保障。然而，在房地產(chǎn)融資迅速發(fā)展的同時，也存在許多潛在的問題，歸納起來，主要有以下幾方面：

（一）融資渠道單一，主要依賴銀行貸款

目前，我國房地產(chǎn)融資結構比較單一、間接融資比重過大。房地產(chǎn)開發(fā)的三個階段（取得土地的前期階段、施工階段和銷售階段）每一階段都離不開銀行金融的支持，房地產(chǎn)開發(fā)所需金融仍約有60%的金融來自銀行貸款，間接融資的比重依然過大。雖然國家已出臺了一系列宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)開發(fā)商提高了貸款門檻，使融資模式出現(xiàn)了多元化趨勢，但是短時間內(nèi)仍無法改變以間接融資為主的融資格局。房地產(chǎn)業(yè)的這種高度依賴于銀行貸款的融資模式，必然會加大銀行的信貸風險，一旦投資失敗，銀行無疑將成為房地產(chǎn)業(yè)風險的最大承擔者。

（二）對房地產(chǎn)融資的限制因素太多

融資，不單純是為建設和發(fā)展聚集金融的問題，它實質上是一種以金融供求形式表現(xiàn)出來的資源配置過程。房地產(chǎn)企業(yè)作為金融密集型行業(yè)，需要大量的金融做后盾，單純的依靠內(nèi)部融資是不能滿足金融需求的，更多的金融要通過外部融資來獲得，因此，外部融資應是房地產(chǎn)企業(yè)獲得金融的主要形式，目前的融資渠道主要有銀行貸款、發(fā)行企業(yè)債券、股權融資、利用外資、產(chǎn)業(yè)基金、房地產(chǎn)信托等。然而，目前我國房地產(chǎn)業(yè)的融資仍然主要依靠信貸融資，其它融資方式受政策、金融體制的影響及制約較大，因此其發(fā)展比較困難，有很大的局限性。

（三）銀行貸款方式及金融創(chuàng)新太少

房地產(chǎn)業(yè)作為金融密集型行業(yè)，其特點是：開發(fā)周期長、投資規(guī)模大，這必然要求房地產(chǎn)業(yè)需要大量的金融支持才能更好的運轉下去。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)所需金融主要來源于銀行貸款，而銀行現(xiàn)有的幾種貸款方式的期限都比較短，這就與房地產(chǎn)開發(fā)周期長這一特點相矛盾，再加上我國金融創(chuàng)新少、融資方式有限，所以籌集到足夠的金融將十分困難。因此，我國房地產(chǎn)的貸款方式及其他融資方式有待拓寬和創(chuàng)新。

（四）制度不健全，制約房地產(chǎn)企業(yè)融資

目前，與房地產(chǎn)融資相關的法律法規(guī)還不完善，有關房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學有效的體系，缺乏相互的一致性和協(xié)調(diào)性，操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常展開。例如房地產(chǎn)基金被業(yè)內(nèi)人士認為是最好的直接融資方式，房地產(chǎn)證券化的概念已被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士所接受，但是最關鍵的法律條文還處于真空狀態(tài)，使金融創(chuàng)新面臨無法可依的困境。

四、對策和建議

（一）創(chuàng)造房地產(chǎn)業(yè)合理融資環(huán)境：在維護金融體制安全的基礎上，進一步發(fā)展金融市場，創(chuàng)造房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資渠道，提供相應的政府服務措施，切實維護好房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展空間。

（二）制定科學的融資策略：房地產(chǎn)企業(yè)可針對自身的特征、成長規(guī)律選擇最佳的幾種融資渠道，使資本結構達到最優(yōu)。在創(chuàng)業(yè)階段，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道應以典當融資、房地產(chǎn)信托及其相互組合為主。在成長期的房地產(chǎn)企業(yè)以自籌金融為主，再輔之以股權融資和債務融資。在成熟階段，采用銀行貸款或者是信托等方式難以滿足企業(yè)對金融的需求，而股權融資和債券融資可以籌集的巨額的金融。

（三）實行商業(yè)銀行差別信貸政策：既要加強對房地產(chǎn)企業(yè)信貸管理，維護金融體系穩(wěn)定又要支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資，做到總量有效控制，結構調(diào)整合理。實行差別授權授信政策，重點給予保障性住房項目政策傾斜。

（四）發(fā)展專業(yè)融資中介機構：金融機構要在復雜變化的市場環(huán)境中求得生存和發(fā)展并且贏得主動，離不開一套完善、高效的市場中介服務體系作為支撐。發(fā)展專業(yè)融資中介是解決房地產(chǎn)融資難的有效途徑之一。

五、結語

在市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存、發(fā)展都與融資相伴。融資駕馭控制得好，可以給企業(yè)發(fā)展、壯大增加動力，融資失控必然影響企業(yè)健康發(fā)展、穩(wěn)定和信譽，同時也會給企業(yè)、債權人、國家造成損失。雖然目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要的融資渠道仍是銀行貸款，但在做好項目貸款可行性研究的基礎上，還應該加強融資創(chuàng)新方面的研究。應該時刻關注市場，關注金融創(chuàng)新產(chǎn)品并進行深入研究，根據(jù)企業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略，有選擇地設計融資結構，利用現(xiàn)有融資創(chuàng)新產(chǎn)品進行金融融通，以求得以更低的金融成本獲取更大的經(jīng)濟收益。

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