魏丹

摘要：小產(chǎn)權(quán)房的買賣問題，學(xué)界頗有爭議，本文力求尋找小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效的憲法依據(jù)。合同有效保障了人權(quán)，具體表現(xiàn)為自由權(quán)，平等權(quán)和財產(chǎn)權(quán)，符合憲法精神。

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；買賣合同有效；憲法依據(jù)

2010年1月8日，朱先生看上一套位于北京市郊的村民自建房，其與房東小雪簽訂書面《房屋買賣協(xié)議》。小雪將其所有的位于北京市門頭溝區(qū)軍莊某村莊內(nèi)的一套房屋出售給朱先生，售價45萬元。1月5日，朱先生已經(jīng)交納了定金1萬元，合同簽訂當(dāng)天補(bǔ)齊了剩余44萬元房款。

涉及的憲法知識：一、此案中，土地管理法是否違憲（由于房屋與土地不可分割使用，所以本案的房屋交易問題也涉及土地知識，與土地管理法息息相關(guān)）；二、本案充分體現(xiàn)了政府在市場經(jīng)濟(jì)中角色的轉(zhuǎn)變，直接參與者變?yōu)橹刃蚓S持者，符合憲法的社會主義市場經(jīng)濟(jì)精神；三、合同有效保障了人權(quán)，具體表現(xiàn)為自由權(quán)，平等權(quán)和財產(chǎn)權(quán)，符合憲法精神。

在探討土地管理法是否違憲之前，筆者有必要界定《土地管理法》第63條“土地范圍”。從土地管理法上下文看，此土地范圍不包括已經(jīng)建有房屋的宅基地，因?yàn)檫@本身符合土地管理法，具有合法基礎(chǔ)，既然土地上面已經(jīng)覆蓋建筑物，則其本來不屬非農(nóng)業(yè)建設(shè)領(lǐng)域，理所當(dāng)然不存在違背《土地管理法》第63條“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”中將土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)一說，因此，轉(zhuǎn)換住房使用權(quán)不違反土地管理法?！锻恋毓芾矸ā返?2條最后一款規(guī)定，“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)?！币馕吨r(nóng)民可以出賣或者出租住房，所以小產(chǎn)權(quán)房合同在不具有合同無效的其他事由時，是有效合同，即擁有合法基礎(chǔ)。

若村民住房本身不滿足第44條關(guān)于農(nóng)用地建住房的審批手續(xù)或者第62條關(guān)于住宅用地建住房的審批手續(xù)而淪為違法建筑，若合同雙方當(dāng)事人明知該事實(shí)，則買方不能取得小產(chǎn)權(quán)證，并且法院有權(quán)判決有關(guān)部門拆除該違法建筑，合同依然有效。若買方不明事實(shí)，因被欺騙或者有其他以至于合同無效事由，則該合同無效，賣方返還買方購房款，賣方承擔(dān)損失。

由上可知，土地管理法符合憲法的市場經(jīng)濟(jì)精神，有力堅(jiān)持了財產(chǎn)的“私使用性”原則，由享有財產(chǎn)權(quán)的個人充分發(fā)揮自己的聰明才智，有效利用自己擁有的合法私有財產(chǎn)追求個人幸福。上述判決也符合《憲法》第33條第二款“國家尊重和保障人權(quán)”的規(guī)定，人權(quán)包括生命權(quán)，自由權(quán)，平等權(quán)，財產(chǎn)權(quán)，名譽(yù)權(quán)等。

小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效保障了公民的自由權(quán)，具體包括買賣自由和遷徙自由：政府在經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中扮演維持經(jīng)濟(jì)秩序和社會管理的角色，以保證平等自愿公平的交易，若無相關(guān)違法事由，例如非法壟斷，則不能影響公民自由貿(mào)易，這已是當(dāng)今法治社會建設(shè)過程中政府在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程中角色轉(zhuǎn)換的必要條件；另外，城市居民有權(quán)利根據(jù)自己的意愿遷到農(nóng)村，村民也有相同權(quán)利遷居城市，此舉符合憲法遷徙自由保障原則，現(xiàn)實(shí)意義亦有利于打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)。

《憲法》第10條第二款規(guī)定，“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有?！彼孕‘a(chǎn)權(quán)房是建立在集體土地之上，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府將“小產(chǎn)權(quán)證”既然已經(jīng)給予相關(guān)村民，則該村民對其合法住宅享有合法轉(zhuǎn)讓的權(quán)利和自由。否則，此“小產(chǎn)權(quán)證”有何作用？它有助于理清產(chǎn)權(quán)關(guān)系，明確擁有該土地使用權(quán)和收益權(quán)的享有者的使用自由和收益自由。

另外，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效案也是保證憲法規(guī)定的平等權(quán)的表現(xiàn)，國家可以用低價征收的集體土地轉(zhuǎn)換為國有土地（包括宅基地），然后高價賣給開發(fā)商，在市場經(jīng)濟(jì)中，國家和其他組織個人地位平等，為什么國家就有壟斷該土地的權(quán)利，而其他組織和個人不能享有平等的市場經(jīng)濟(jì)參與權(quán)？如此，亦不利于村民的利益，因?yàn)樵诖诉^程中，村民所收利益顯著偏少。

據(jù)上海市社科院提供的數(shù)據(jù)，長三角農(nóng)地征用價格為37.5萬～45萬元/公頃，一級市場農(nóng)地出讓價格為210萬～525萬元/公頃，到了二、三級市場上，農(nóng)地市場價格為1125萬～2250萬元/公頃[1]。相反，廣州南海改革中村民利益在土地自由貿(mào)易中得到維護(hù)并且村民充分享受了其應(yīng)該享有的利益。另一方面，國家如此干預(yù)也不利于整個社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市場不能形成有效競爭，造成資源浪費(fèi)，助長腐敗貪污。

最重要的是，此行為違反憲法第15條第三款規(guī)定的“國家依法禁止任何組織或者個人擾亂社會經(jīng)濟(jì)秩序”。在此過程中，政府?dāng)_亂了社會經(jīng)濟(jì)秩序，其濫用“為公共利益”而征收土地這一法規(guī)，實(shí)際上并不為了公共利益，或者這一目標(biāo)不能滿足比例原則（適當(dāng)性原則、必要性原則和相稱性原則）[2]，即無法實(shí)現(xiàn)公共利益大于相關(guān)個人利益，并且個人利益還可能增加。在政府的壟斷角色退出市場，不論是村民利益還是開發(fā)商等交易另一方的利益都更可能得到維護(hù)，因?yàn)殡p方擁有比較平等的交易砝碼，不存在絕對優(yōu)勢和壟斷地位的影響，開發(fā)商之間有競爭，村民和集體經(jīng)濟(jì)組織之間也有競爭。

最后，承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房合法交易亦是國家尊重個人財產(chǎn)權(quán)的體現(xiàn)，如村民對自已合法擁有的住宅進(jìn)行處分的權(quán)利。這是《憲法》第13條：“公民的合法的私有財產(chǎn)不受侵犯。國家依照法律規(guī)定保護(hù)公民的私有財產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)?！钡挠辛w現(xiàn)，村民合法住宅為其合法私有財產(chǎn)有其土地管理法依據(jù)，“農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。

農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)?！贝朔蓷l文確認(rèn)村民有住宅權(quán)，并且此住宅為村民私人財產(chǎn)，不然，土地管理法毫無理由增添“農(nóng)村村民出賣、出租住房”表明村民出賣或者出租其住房的權(quán)利。因此，既然村民住房為其合法私有財產(chǎn)，那么其財產(chǎn)權(quán)理應(yīng)受到國家尊重，并且村民擁有處分其合法私有財產(chǎn)的權(quán)利，不論是繼承，贈與抑或買賣。

綜上所述，國家在收取房產(chǎn)稅和土地增值稅的基礎(chǔ)上理應(yīng)充分允許小產(chǎn)權(quán)房交易，并且建立平等交易平臺，維護(hù)小產(chǎn)權(quán)房交易秩序穩(wěn)定健康的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]范利祥.國土資源部調(diào)研征地改革：農(nóng)民可能參與增值收益.21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道，2006-06-22.

[2]程雪陽.中國現(xiàn)行土地管理制度的反思與重構(gòu)[J].中國土地科學(xué)，2013，27（7）：20.