喻燕

摘 要：小產(chǎn)權(quán)房是我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)建筑業(yè)中出現(xiàn)的一種特殊現(xiàn)象，而近些年，我國(guó)關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的合法化問(wèn)題展開(kāi)了激烈的討論，關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的交易是否合法，如何有效管理小產(chǎn)權(quán)房，無(wú)疑成為了當(dāng)前必須要考慮的重要問(wèn)題。目前，我國(guó)并沒(méi)有設(shè)置十分完善的關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的法律法規(guī)制度，這讓我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房管理趨于混亂。在當(dāng)前形勢(shì)下，進(jìn)一步探討小產(chǎn)權(quán)房的法律保護(hù)問(wèn)題勢(shì)在必行。

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；利益；合法化

中圖分類(lèi)號(hào)：D9

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

doi：10.19311/j.cnki.1672 3198.2016.22.063

0 引言

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展日新月異。但隨之而來(lái)的是一系列需要解決的問(wèn)題。其中，小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題成為了爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。而我國(guó)當(dāng)前關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)法律建設(shè)并不到位，存在著沖突矛盾的地方，無(wú)論是《民法通則》、《物權(quán)法》，還是其他一些法規(guī)，都沒(méi)有有效設(shè)置相應(yīng)的小產(chǎn)權(quán)房的立法保護(hù)。因此，本文以此為切入點(diǎn)，對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”的法律保護(hù)問(wèn)題進(jìn)行深入研究。

1 我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房行業(yè)現(xiàn)狀分析

從目前來(lái)看，我國(guó)加快了對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的治理和管控力度。2014年，國(guó)土部聯(lián)合住建部，在全國(guó)范圍內(nèi)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行了專(zhuān)項(xiàng)整治，拆除了很多嚴(yán)重違法違規(guī)的小產(chǎn)權(quán)房，然而，2015年后，小產(chǎn)權(quán)房再一次掀起高潮，不斷出現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，全國(guó)各地的小產(chǎn)權(quán)房不斷出現(xiàn)，給我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了很大的麻煩。在小產(chǎn)權(quán)房再度升溫的背景下，小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量和種類(lèi)不斷增多。雖然一些地區(qū)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行了整治，但是效果不佳，也起不到有效的震懾作用。為此，我國(guó)相關(guān)學(xué)者開(kāi)始呼吁對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的改革，但是從實(shí)際情況來(lái)看，我國(guó)相關(guān)部門(mén)更多時(shí)候是采取一種冷處理的態(tài)度。從各界的態(tài)度來(lái)看，我國(guó)學(xué)者更傾向于將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，通過(guò)設(shè)置一些稅費(fèi)措施來(lái)加強(qiáng)管控，這樣也能夠有效緩解房?jī)r(jià)問(wèn)題，也能夠有效帶動(dòng)農(nóng)民工市民化。還有學(xué)者認(rèn)為，相關(guān)部門(mén)應(yīng)該設(shè)置一個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，在這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)之后，如果新建小產(chǎn)權(quán)房則進(jìn)行嚴(yán)格處理。對(duì)于遺留的小產(chǎn)權(quán)房則應(yīng)該完善相關(guān)手續(xù)問(wèn)題。總之，在新的發(fā)展形勢(shì)下，我國(guó)應(yīng)該進(jìn)一步規(guī)范小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)，這樣才能夠更好地保護(hù)相關(guān)利益人的合法利益，也能夠有效維護(hù)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的有序健康發(fā)展。

2 小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)當(dāng)合法化的緣由

2.1 法律規(guī)定的要求

從我國(guó)的民法角度來(lái)講，小產(chǎn)權(quán)房之所以會(huì)出現(xiàn)，是因?yàn)槲覈?guó)集體土地所有權(quán)的特性決定的?！睹穹ㄍ▌t》第71條規(guī)定：財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利?！段餀?quán)法》第39條規(guī)定：所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。《物權(quán)法》第3條第3款和第4條均涉及相關(guān)內(nèi)容。從這些法律的規(guī)定可知，對(duì)農(nóng)民處理集體土地小產(chǎn)權(quán)房的行為進(jìn)行懲罰和制約，顯然是同我國(guó)的法律規(guī)定相違背的，可見(jiàn)，這種制約是同我國(guó)當(dāng)前實(shí)際不相符合的，需要進(jìn)行相應(yīng)的改革。

同時(shí)，我國(guó)《物權(quán)法》第42條規(guī)定為了公共利益的需要，可以征收集體土地。那么，對(duì)商品房進(jìn)行開(kāi)發(fā)，是否是將其變?yōu)楣怖嫘枰耐恋乩眯问?？個(gè)人認(rèn)為，這并不是一種為了公共利益需要的開(kāi)發(fā)，在此情況下，需要將小產(chǎn)權(quán)房合法化。因?yàn)椋摲N模式并不是為了公共利益的需要，因此，同相應(yīng)的征收條件并不符合，這決定了政府并不能將集體土地收歸并轉(zhuǎn)賣(mài)。不僅如此，我國(guó)規(guī)定集體土地的建設(shè)用地使用權(quán)并不能夠進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行自由流轉(zhuǎn)。此時(shí)，用于建設(shè)的土地?zé)o疑會(huì)大大減少，在這種情況下，如果國(guó)家轉(zhuǎn)變集體土地的所有性質(zhì)，將其變?yōu)閲?guó)有土地的話，政府就是一種違法的行為。相反，如果不將集體土地征為國(guó)有的話，我國(guó)當(dāng)前的法律法規(guī)就產(chǎn)生了一定的悖論。由此可見(jiàn)，從法理角度來(lái)講，我國(guó)需要將小產(chǎn)權(quán)房合法化，對(duì)其加以管理和保護(hù)。

2.2 相關(guān)部門(mén)法律的要求

《城市房地產(chǎn)管理法》第8條規(guī)定：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地，經(jīng)依法征用為國(guó)有土地后，該處國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償出讓?zhuān)┱J(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房不合法。因此，很多人認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房是不合法的。然而，深入分析可知，《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)范的對(duì)象是國(guó)有土地使用權(quán)的出讓?zhuān)簿褪钦f(shuō)，集體使用權(quán)并不在此范圍內(nèi)，正因?yàn)槿绱?，該條法律規(guī)定并不能夠?qū)r(nóng)民集體土地開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)行有效制約，而該條法律也不能確定小產(chǎn)權(quán)房是違法的。另外，我國(guó)政府也在積極治理集體建設(shè)用地的自由流轉(zhuǎn)問(wèn)題，但是卻沒(méi)有明確規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài)是否違法。在這種背景下，進(jìn)一步完善相關(guān)法律，讓小產(chǎn)權(quán)房合法化勢(shì)在必行。

2.3 維護(hù)相關(guān)權(quán)利人合法權(quán)益的要求

小產(chǎn)權(quán)房關(guān)系到農(nóng)民以及一些城市中低收入群體的利益。從很大層面來(lái)講，小產(chǎn)權(quán)房極大地表現(xiàn)出了農(nóng)民的要求。而土地是農(nóng)民的重要財(cái)產(chǎn)權(quán)利，將其合法化是有效維護(hù)農(nóng)民合法權(quán)利的重要基礎(chǔ)，其可以將農(nóng)民從土地制約中解放出來(lái)，同時(shí)也可以更好地發(fā)揮土地的作用，讓土地應(yīng)用更加現(xiàn)代化。另外，小產(chǎn)權(quán)房也能夠在一定程度上制約房地產(chǎn)泡沫，可以有效調(diào)節(jié)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)配置，而通過(guò)相關(guān)法律法規(guī)來(lái)提升對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的保護(hù)，可以保護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益也可以讓城市居民獲得一定的利益，還可以有效提升政府的財(cái)政收入。從改善各方利害關(guān)系的角度來(lái)講，讓小產(chǎn)權(quán)房合法化是十分有必要的。

3 小產(chǎn)權(quán)房的立法完善

3.1 完善《物權(quán)法》中土地權(quán)利制度的相關(guān)規(guī)定

在新的發(fā)展時(shí)期，要進(jìn)一步完善《物權(quán)法》的相關(guān)法律規(guī)定，對(duì)土地權(quán)利制度作進(jìn)一步的規(guī)定，要進(jìn)一步有效體現(xiàn)出集體土地所有權(quán)的特點(diǎn)，對(duì)集體土地所有權(quán)出現(xiàn)的登記和權(quán)力的行使進(jìn)行有效保護(hù)。同時(shí)在完善《物權(quán)法》的過(guò)程中，可以積極設(shè)置相關(guān)的規(guī)定，讓集體土地使用權(quán)能夠進(jìn)入到一級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行合法轉(zhuǎn)讓。雖然該規(guī)定有一定的爭(zhēng)議，但是我國(guó)《物權(quán)法》第153條規(guī)定中用了“國(guó)家有關(guān)規(guī)定”，并沒(méi)有明確提及具體規(guī)定的內(nèi)容，由此可見(jiàn)，此處對(duì)農(nóng)村集體土地自由流轉(zhuǎn)的問(wèn)題留下了一定的空間，從另外一個(gè)角度來(lái)看，之所以這樣設(shè)置法律規(guī)定，是在一定程度上默許相關(guān)地區(qū)根據(jù)自身的情況進(jìn)行試點(diǎn)操作。在這種情況下，完善《物權(quán)法》中土地權(quán)利制度的相關(guān)規(guī)定，能夠有效維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，更好地規(guī)范小產(chǎn)權(quán)房的交易活動(dòng)。

3.2 完善《土地管理法》中土地管理的法規(guī)

《憲法》規(guī)定農(nóng)村集體土地使用權(quán)能夠進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)@為土地管理法規(guī)的進(jìn)一步完善提供了必要的基礎(chǔ)，在新的發(fā)展背景下，應(yīng)該進(jìn)一步對(duì)《土地管理法》加以完善，一方面，要結(jié)合客觀實(shí)際情況，將國(guó)有土地和集體土地上升到同一位置的高度。另一方面，我國(guó)對(duì)農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的規(guī)定并不完善，甚至是一種殘缺的產(chǎn)權(quán)，雖然規(guī)定了農(nóng)民的土地歸集體所有，但是在其決定土地的使用時(shí)卻往往受到一定的制約。為了讓小產(chǎn)權(quán)房更加合法化，得到有效的保護(hù)，應(yīng)該對(duì)此進(jìn)行進(jìn)一步完善，可以轉(zhuǎn)變相關(guān)的法律和法規(guī)，規(guī)定農(nóng)民能夠?qū)ψ约旱耐恋剡M(jìn)行使用，只要不占用耕地，處于規(guī)劃的要求內(nèi)，農(nóng)民可以有權(quán)決定土地的使用方法，允許其進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

3.3 健全“小產(chǎn)權(quán)房”管理的法律法規(guī)體系

有效保障小產(chǎn)權(quán)房的合法利益，同時(shí)進(jìn)行相關(guān)法律規(guī)定的完善能夠更好地保護(hù)相關(guān)權(quán)益人的合法權(quán)益，這樣能夠更好地避免一些土地占有、違規(guī)拆遷等問(wèn)題的出現(xiàn)。為此，第一要進(jìn)一步有效確定小產(chǎn)權(quán)房的身份。第二要進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)保障性住房的建設(shè)力度，也就是說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該有效界定為經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房等類(lèi)型的房屋。第三，要完善相關(guān)稅收的規(guī)定，在對(duì)其進(jìn)行交易時(shí)應(yīng)該規(guī)定向國(guó)家補(bǔ)繳稅費(fèi)。如果已經(jīng)建設(shè)好的小產(chǎn)權(quán)房，當(dāng)其補(bǔ)辦了相關(guān)手續(xù)后，應(yīng)該讓其擁有正式的產(chǎn)權(quán)。

4 結(jié)語(yǔ)

小產(chǎn)權(quán)房是我國(guó)土地制度的產(chǎn)物，想要有效規(guī)范小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)，一方面要從土地制度角度著手，另一方面，要對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài)、手續(xù)等環(huán)節(jié)進(jìn)行有效規(guī)定。只有這樣，才能夠更為有效地管控小產(chǎn)權(quán)房，保護(hù)相關(guān)權(quán)利人的合法權(quán)益。

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