王咸帥

廣州珠江工程建設(shè)監(jiān)理有限公司 523000

摘要：本文主要介紹了房地產(chǎn)工程項目管理的內(nèi)涵和作用，通過對目前房地產(chǎn)工程項目管理現(xiàn)狀的分析，提出了相關(guān)管理優(yōu)化途經(jīng)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)工程項目管理；管理現(xiàn)狀；優(yōu)化途經(jīng)

房地產(chǎn)工程項目管理是房地產(chǎn)項目建設(shè)是的重要組成部分，重視房地產(chǎn)工程項目的管理將實現(xiàn)房地產(chǎn)工程長久有序的發(fā)展。

一、房地產(chǎn)工程項目管理

（一）房地產(chǎn)工程項目管理的內(nèi)涵

房地產(chǎn)工程項目管理是為高效率的實現(xiàn)工程項目的目標，而開展的一系列計劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制活動。一般包括開發(fā)管理、規(guī)劃管理和施工管理三個階段。

（二）房地產(chǎn)工程項目管理的作用

房地產(chǎn)工程項目管理的作用集中體現(xiàn)在計劃、組織、協(xié)調(diào)和控制幾個階段。

首先，計劃管理。計劃管理即是對項目的開發(fā)建設(shè)制定計劃，使工程項目有序的開展。通過一個動態(tài)的計劃管理，可以有效地將工程的整個過程納入軌跡，使目標有效地實現(xiàn)。

其次，組織管理。組織管理是通過責權(quán)的劃分、合同的簽訂與執(zhí)行的管理，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，實現(xiàn)的組織保障體系，能夠進一步確保目標的實現(xiàn)。

再次，協(xié)調(diào)管理。協(xié)調(diào)管理對各個內(nèi)外環(huán)境，各個組織結(jié)構(gòu)部門進行協(xié)調(diào)與溝通，有效地促進了公共環(huán)境的和諧，促進了人際關(guān)系，確保工程項目能夠順利的進行。

最后，控制管理?？刂乒芾砑词菍こ添椖康馁|(zhì)量、工期和成本進行控制，以實現(xiàn)最大的綜合效益為目的?？刂乒芾淼氖侄沃饕ㄓ媱潯Q策、反饋和調(diào)整，通過這些手段，對項目進行分析，執(zhí)行與檢驗各種指標、定額與階段性目標，從而對成本、工期和工程質(zhì)量等進行有效的控制。

二、房地產(chǎn)工程項目管理常見管理模式及管理現(xiàn)狀

（一）常見管理模式

目前房地產(chǎn)工程項目管理模式主要有三種，包括常規(guī)單一項目管理模式、常規(guī)多項目操作和大項目部制。

房地產(chǎn)工程項目的常規(guī)單一管理模式屬于職能型組織結(jié)構(gòu)，相應成立的相關(guān)控制部門為：財務室、項目拓展部、工程部和銷售部，四個部門統(tǒng)一由總經(jīng)理負責。其中工程部的職能明顯，責權(quán)較大。這種模式板式效率較高，人員精練，但隨意性較大，對人員的素質(zhì)要求較高，工程質(zhì)量與成本之間難以控制，容易形成管理漏洞。

常規(guī)多項目操作主要有工程部下轄項目組和項目公司制兩種形式，均屬于職能型組織結(jié)構(gòu)。項目組模式實現(xiàn)了對工程部總之能的拆分，與單一項目管理模式相比職能減少，僅負責規(guī)劃部門規(guī)定內(nèi)的事務。該管理模式針對性、專業(yè)性較強，但管理面較窄，存在部門間的相互牽制。項目公司則直接由總經(jīng)理領(lǐng)導，在財務上可進行獨立核算。項目組公司具有較好的靈活性和較高的效率，但決策受到多頭領(lǐng)導的制約。

大項目部制是項目組和項目公司之間的一種模式，該管理模式的工程部負責提供技術(shù)支持，進行方案的優(yōu)化等；項目部擁有資料、現(xiàn)場技術(shù)崗、事務協(xié)調(diào)崗、建筑設(shè)計崗、材料崗和預算崗；還存在設(shè)計部、預算部和招標小組等。該管理模式專業(yè)化強、靈活規(guī)范，責權(quán)明晰，效率高，但存在多頭領(lǐng)導。

（二）管理現(xiàn)狀

目前房地產(chǎn)工程項目管理現(xiàn)狀存在一定的問題。

首先，風險管理薄弱。風險管理主要包括政治風險、環(huán)保風險、金融風險、市場風險、信用風險、財務風險、經(jīng)營風險7個方面。政治風險即是政治環(huán)境的變化，將影響投資走向，導致房地產(chǎn)投資風險。環(huán)保風險即是房地產(chǎn)開發(fā)過程中如噪音和粉塵等污染，對環(huán)境造成的負面影響，所面臨的風險。金融風險一般是因為跨國或者金融風暴或者國家貨幣政策所帶料的風險。市場風險是由于建筑市場的供求關(guān)系和設(shè)備資源的短缺所帶來的風險。良好的信用是企業(yè)的象征，信用風險涉及到開發(fā)商、承包商和營銷。企業(yè)經(jīng)營都必須避免財務風險，若企業(yè)面臨財務風險，很有可能導致企業(yè)破產(chǎn)。經(jīng)營風險一般是因為企業(yè)的管理不當帶來的。如果企業(yè)沒有較強的風險意識，將對各個管理環(huán)節(jié)造成負面影響，或造成損失。

其次，成本管理問題。從房地產(chǎn)工程的決策、設(shè)計到施工和竣工都會涉及到工程造價和管理費用。因此，優(yōu)化項目成本管理，有十分重要的意義。通過減少錯誤決策、根據(jù)實際建設(shè)問題合理造價，控制施工造價的合理性等實現(xiàn)成本的控制。

此外，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部還存在組織結(jié)構(gòu)問題、項目管理體系不健全、以及企業(yè)人員素質(zhì)不高的問題。

三、房地產(chǎn)工程項目管理優(yōu)化途經(jīng)

（一）提高風險意識，加強項目風險管理

房地產(chǎn)工程項目管理需要加強風險意識、危機意識，以便應對房地產(chǎn)工程中的復雜情況。風險可能存在于工程各個階段，若管理人員缺乏風險和危機意識，缺乏風險管理，將很有可能造成嚴重的損失。加強風險管理一般采用相應的技術(shù)管理辦法來進行，以便盡量降低風險，避免造成投資方的損失。風險管理的手段一般有風險回避和風險轉(zhuǎn)移。通過風險回避及時發(fā)現(xiàn)風險是否超過了投資方底線，或?qū)⒉扇》艞壨顿Y等，對風險進行回避。風險轉(zhuǎn)移則是對風險采取一定的防范，將風險轉(zhuǎn)化成以其他形式或使風險消失。風險轉(zhuǎn)移運用較廣泛，通常有簽訂合同和購買保險兩種手段。

（二）優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)，健全工程項目管理體系

實現(xiàn)對組織結(jié)構(gòu)的優(yōu)化將有利于建筑房地產(chǎn)工程項目的決策、組織落實、進行相關(guān)協(xié)調(diào)并對工程的各個環(huán)節(jié)進行控制。在工程的進行中，若監(jiān)理單位發(fā)揮的作用不到位，造成與投標時承諾不符，將給工程項目的管理造成影響。因此，需要約束監(jiān)理單位，使其發(fā)揮應有的效用，增加合同中可操作性強的條款，如改變進度款支付的方式。

（三）加強造價控制和成本管理

實現(xiàn)投資省、進度快、質(zhì)量好的三重效果，主要從決策出發(fā)，控制設(shè)計造價，在施工中全面進行對決策與設(shè)計中的造價管理來實現(xiàn)的。成本管理的階段主要包括投資決策階段、設(shè)計招投標階段、項目建設(shè)階段和竣工經(jīng)營階段。對設(shè)計階段的工程造價控制，可以通過合同條款實現(xiàn)對設(shè)計人員的規(guī)范作用，增強設(shè)計人員的經(jīng)濟意識，避免設(shè)計的變更。還可建立激勵機制，通過設(shè)計單位承擔相應的經(jīng)濟責任，來實現(xiàn)對設(shè)計的優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，對設(shè)計質(zhì)量形成一定的要求。投資決策階段，同時對成本進行定量和定性分析，從項目的大體成本以及效益成本進行分析，以便控制造價成本。工程項目建設(shè)階段控制造價必須嚴格控制工程變更，并按程序辦事。加強施工現(xiàn)場的管理，即需要委派工程監(jiān)理，對施工現(xiàn)場，諸如材料、方案和施工進度進行監(jiān)督和控制。

（四）提高企業(yè)人員素質(zhì)，加強項目質(zhì)量管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要通過加強項目質(zhì)量管理來保證工程項目管理質(zhì)量，諸如人員、材料、機械、施工方法、環(huán)境等對建筑房地產(chǎn)工程質(zhì)量都有很大的影響。因而質(zhì)量管理包含了較多的內(nèi)容，需要對多個學科，對項內(nèi)容進行學習，如學習工程的新材料和新工藝等。而房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展也要求企業(yè)人員具有較高的文化水平、技術(shù)能力和道德素質(zhì)等綜合能力。從而進一步實現(xiàn)對項目質(zhì)量的控制。提高企業(yè)的競爭力，促進企業(yè)發(fā)展，使項目的管理更加成功。

（五）做好運營后的管理

房屋使用后做到有效的管理，對經(jīng)驗教訓進行積累，將促進以后項目管理的完善，既充分滿足消費者的利益，又使企業(yè)獲得更多的利益保證。一般是對房地產(chǎn)工程項目進行全面的評估，主要包括承包單位的施工、管理、工程質(zhì)量以及施工中發(fā)生的問題和解決途徑進行評估分析。并盡量發(fā)揮物業(yè)公司的職能，做好日常的運行、維護等工作。

結(jié)束語

加強建筑房地產(chǎn)工程項目管理涉及到許多方面，從設(shè)計到施工，包含了許多環(huán)節(jié)，過程也相對復雜。為了改善目前房地產(chǎn)工程項目管理的現(xiàn)狀可通過上述幾個方面的改善來實現(xiàn)，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的信譽度和知名度，提高企業(yè)的競爭力，并促進房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

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