王靜

摘要： 改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)取得了舉世矚目的成就，連續(xù)三十多年實(shí)現(xiàn)了高速增長(zhǎng)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展成為世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)勁動(dòng)力。中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程中房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展功不可沒(méi)，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的助推作用是十分強(qiáng)大的，房地產(chǎn)行業(yè)作為拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的三駕馬車(chē)之一，其作用有目共睹。因此，探索加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控和管理尤為必要，妥善做好房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控和管理，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)軟著陸，盡快走出“換擋低迷”期，是經(jīng)濟(jì)界乃至全國(guó)人民的共同愿望。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；宏觀監(jiān)控；管理；對(duì)策

改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)取得了舉世矚目的成就，連續(xù)30多年實(shí)現(xiàn)了高速增長(zhǎng)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展成為世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)勁動(dòng)力。然而，任何事物的發(fā)展都不會(huì)是一帆風(fēng)順的，永遠(yuǎn)增漲的經(jīng)濟(jì)也是從來(lái)沒(méi)有過(guò)的，經(jīng)歷了幾十年的高速發(fā)展，中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)暫時(shí)的調(diào)整也是必然的，如何度過(guò)“換擋低迷”期，重拾升勢(shì)是人們普遍關(guān)心的熱點(diǎn)問(wèn)題。近來(lái)，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的指責(zé)之聲不絕于耳，硬著陸、崩盤(pán)、大蕭條等謬論甚囂塵上，似乎中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，狼真的要來(lái)了，恐慌情緒不斷蔓延，為房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展帶來(lái)了消極的影響。在這樣的形勢(shì)下，探索加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控和管理尤為必要，妥善做好房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控和管理，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)軟著陸，盡快走出“換擋低迷”期，是經(jīng)濟(jì)界乃至全國(guó)人民的共同愿望。

一、歷史上房地產(chǎn)泡沫破裂的教訓(xùn)

（一）日本房地產(chǎn)泡沫破裂

1985年后正是日本樓市的癲狂時(shí)期，在1990年樓市泡沫達(dá)到頂峰，相比房地產(chǎn)業(yè)瘋狂上漲前房?jī)r(jià)漲了七八倍。隨之而來(lái)的是泡沫破裂，樓市崩盤(pán)，進(jìn)入房地產(chǎn)蕭條期，整個(gè)過(guò)程歷時(shí)六七年的時(shí)間。日本的房地產(chǎn)泡沫破裂讓很多日本民眾苦不堪言，時(shí)至今日，經(jīng)歷二十多年的蕭條期仍有很多人還在背著當(dāng)年欠下的沉重債務(wù)。

（二）美國(guó)次貸危機(jī)

20世紀(jì)80年代末、90年代初，美國(guó)房地產(chǎn)持續(xù)了十幾年的繁榮，住房銷(xiāo)售量不斷創(chuàng)下新記錄，房?jī)r(jià)也以每年增幅超過(guò)10%的速度攀升，1995～2006年美國(guó)房?jī)r(jià)翻了一番。受房地產(chǎn)上升態(tài)勢(shì)影響，美國(guó)次貸規(guī)模不斷擴(kuò)大。從2006年中期開(kāi)始，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始降溫，房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)下滑；2006年三季度至2007年7月美國(guó)房?jī)r(jià)下跌超過(guò)10%，房屋銷(xiāo)售銳減；2007年5月美國(guó)成屋待售房屋量達(dá)到歷史最高水平，超過(guò)400萬(wàn)套。隨著美國(guó)房地產(chǎn)形勢(shì)逆轉(zhuǎn)，次級(jí)抵押貸款危機(jī)開(kāi)始表現(xiàn)出來(lái)。2007年2月13日美國(guó)新世紀(jì)金融公司（New Century Finance）發(fā)出2006年第四季度成為這場(chǎng)震撼世界的經(jīng)濟(jì)危機(jī)的導(dǎo)火索。宣布業(yè)績(jī)并額外增加在次級(jí)房屋信貸的準(zhǔn)備金額達(dá)70億美元，合共105.73億美元，升幅達(dá)33.6%。消息一出，令當(dāng)日股市大跌，其中恒生指數(shù)下跌777點(diǎn)，跌幅4%。

縱觀世界經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)上升期間內(nèi)部會(huì)不斷地累積下跌的動(dòng)能，經(jīng)濟(jì)不斷增長(zhǎng)，企業(yè)就會(huì)不斷加大投入擴(kuò)展產(chǎn)能來(lái)滿足需求，產(chǎn)能過(guò)剩初期，市場(chǎng)仍然能夠維持，直到市場(chǎng)嚴(yán)重供過(guò)于求，企業(yè)利潤(rùn)縮水，不得不減少產(chǎn)能，這就會(huì)減少投入。市場(chǎng)永遠(yuǎn)是非理性的，不出現(xiàn)嚴(yán)重的供過(guò)于求是不會(huì)讓企業(yè)主動(dòng)收縮的。經(jīng)濟(jì)下滑期，企業(yè)不斷裁員，節(jié)約成本，減少產(chǎn)能。一方面企業(yè)手中的利潤(rùn)會(huì)慢慢增加，市場(chǎng)慢慢從供大于求變?yōu)楣┎粦?yīng)求，企業(yè)又開(kāi)始擴(kuò)招人員，加大投入，擴(kuò)展產(chǎn)能，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入上升期。如此循環(huán)，猶如人類(lèi)社會(huì)的螺旋上升，又或者是人類(lèi)體內(nèi)DNA似的雙螺旋結(jié)構(gòu)。在經(jīng)濟(jì)上行周期里一切都是良性循環(huán)，企業(yè)利潤(rùn)增加，產(chǎn)能擴(kuò)展投入，員工收入增加，消費(fèi)支出增長(zhǎng)，消費(fèi)和投資互相促進(jìn)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步上行。直到經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力都被提前透支，市場(chǎng)嚴(yán)重供過(guò)于求，開(kāi)始進(jìn)入下行周期，一切都是惡性循環(huán)。經(jīng)濟(jì)周期就像四季輪回一樣波浪式前進(jìn)，有上漲周期，也必須經(jīng)歷下降周期，在上漲和調(diào)整間輪回，通過(guò)波浪式上漲和調(diào)整實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，推動(dòng)社會(huì)進(jìn)步。永遠(yuǎn)上漲的經(jīng)濟(jì)模式是根本不存在的，政府宏觀調(diào)控的作用就是在經(jīng)濟(jì)過(guò)熱期間掌握火候讓它降溫，實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)，在調(diào)整期間增加火力讓調(diào)整來(lái)得慢一些，調(diào)整的幅度小一些，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)軟著陸。最佳的宏觀調(diào)控效果是讓經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期更長(zhǎng)一些，調(diào)整周期短一些，平穩(wěn)一些。

三、中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的必要性

中國(guó)經(jīng)濟(jì)與世界發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)不同。發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)歷幾十年甚至上百年的發(fā)展，家底厚。中國(guó)屬于發(fā)展中國(guó)家，雖然改革開(kāi)放以來(lái)經(jīng)歷了30多年的快速發(fā)展，積累了一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但是和發(fā)達(dá)國(guó)家比起來(lái)還有很大差距。30年前誰(shuí)也不曾想到今天會(huì)發(fā)展到如此地步，尤其是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更是讓人難以置信。城市建設(shè)日新月異，人民群眾的居住條件和居住環(huán)境得到了翻天覆地的變化。在這樣快速發(fā)展進(jìn)程中出現(xiàn)這樣或那樣的問(wèn)題是正常的，必須勇于面對(duì)問(wèn)題，查找癥結(jié)所在，找出解決問(wèn)題的辦法。一味消極地盯緊問(wèn)題、夸大危害、制造恐慌情緒，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展是十分有害的。

四、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀監(jiān)控和管理的對(duì)策

強(qiáng)勁形勢(shì)和政策的改變往往會(huì)引起其他因素的連鎖反應(yīng)，包括國(guó)家稅收、勞動(dòng)就業(yè)、居民收入、金融環(huán)境等。政府對(duì)形勢(shì)進(jìn)行全方位的監(jiān)控、制定合適的政策是防止房地產(chǎn)泡沫的首要措施。房地產(chǎn)兼有資產(chǎn)和消費(fèi)品兩重性，正因?yàn)槿绱?，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資十分活躍，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫時(shí)就必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理。首先，要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)的投資管理，根據(jù)收入的水平來(lái)確定投資規(guī)模，使房地產(chǎn)的產(chǎn)與銷(xiāo)基本適應(yīng)，不至于過(guò)多積壓。其次，要加強(qiáng)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的管理，防止過(guò)分炒高樓市，使房地產(chǎn)泡沫劇增。最后，調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展安居型房地產(chǎn)，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)和預(yù)測(cè)工作，從而使房地產(chǎn)行業(yè)成為不含泡沫的實(shí)實(shí)在在的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。這是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)控和管理的初衷所在。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)8.6%，累計(jì)增長(zhǎng)17.9%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額累計(jì)值7955.98億元，累計(jì)增長(zhǎng)19.3%。商品房銷(xiāo)售面積累計(jì)值10465.62萬(wàn)平方米，商品房銷(xiāo)售面積累計(jì)增長(zhǎng)-0.1%。經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)健康，回暖跡象明顯，房地產(chǎn)投資狀況良好，表明新一屆政府陸續(xù)出臺(tái)的一系列“穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、促改革、惠民生”的政策措施在逐步顯現(xiàn)“藥效”。盡管面對(duì)較大的經(jīng)濟(jì)下行壓力，中央政府堅(jiān)持不斷探索經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式的改善，拋棄只重視速度而忽視質(zhì)量的“老路子”，力圖在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與深化改革、轉(zhuǎn)型升級(jí)之間尋求平衡，打造中國(guó)經(jīng)濟(jì)升級(jí)版。新一屆政府履職以來(lái)，李克強(qiáng)總理先后主持召開(kāi)21次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)，有針對(duì)性地出臺(tái)了一系列政策措施，不斷釋放改革紅利，激發(fā)市場(chǎng)活力，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。

中國(guó)是一個(gè)人口眾多的大國(guó)，國(guó)內(nèi)消費(fèi)與世界其他國(guó)家相比具有明顯的優(yōu)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)促進(jìn)人民群眾的消費(fèi)需求是必然的，有人擔(dān)心中國(guó)房地產(chǎn)房?jī)r(jià)面臨拐點(diǎn)預(yù)期、房地產(chǎn)銷(xiāo)量下滑，這會(huì)讓銀行開(kāi)始擔(dān)心房地產(chǎn)泡沫破裂的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榉績(jī)r(jià)太高了，銀行自然會(huì)主動(dòng)減少個(gè)人房貸和房地產(chǎn)企業(yè)的貸款，這會(huì)加劇房地產(chǎn)銷(xiāo)量的下滑，惡性循環(huán)就開(kāi)始了。這就是一旦進(jìn)入下行通道，一切都是惡性循環(huán)。而房地產(chǎn)又是中國(guó)銀行也和信托業(yè)的核心資產(chǎn)，核心資產(chǎn)效益下滑，資金周轉(zhuǎn)速率下滑，會(huì)導(dǎo)致金融系統(tǒng)資金鏈緊張。利率市場(chǎng)化問(wèn)題也是人們擔(dān)心的問(wèn)題，中國(guó)實(shí)際存款利率已經(jīng)接近市場(chǎng)化。提高企業(yè)和政府的債務(wù)成本和銀行的資金成本，提高貸款利率，導(dǎo)致房地產(chǎn)銷(xiāo)量進(jìn)一步下滑的可能性似乎存在。企業(yè)成本增加、利潤(rùn)下滑也會(huì)導(dǎo)致職工收入下滑，職工收入下滑會(huì)加劇房地產(chǎn)銷(xiāo)量下滑的危險(xiǎn)性也不可忽視。至于QE縮減會(huì)對(duì)我們國(guó)家房地產(chǎn)造成何種影響還有待于觀察，不能貿(mào)然判定中國(guó)此時(shí)為了維持人民幣匯率會(huì)讓本來(lái)就不寬松的貨幣政策更加緊張。小銀行與大銀行之間關(guān)系密切，同業(yè)業(yè)務(wù)規(guī)模巨大，小銀行倒閉或虧損會(huì)把大銀行拖下水，造成系統(tǒng)性金融危機(jī)。同時(shí)，泛濫于全球資產(chǎn)投機(jī)市場(chǎng)的美元資金因?yàn)镼E縮減而成本大增，不得不回流美國(guó)，進(jìn)而造成全球的資產(chǎn)泡沫破裂，大宗商品暴跌，加元、澳元暴跌也是沒(méi)有根據(jù)的。

中國(guó)房地產(chǎn)最近十幾年發(fā)展中的問(wèn)題是改革中不可避免的，不必大驚小怪，要不斷提高警惕，加大房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)必將經(jīng)歷風(fēng)雨的洗禮，走上健康發(fā)展的道路。

（作者單位：吉林省四平市人民政府辦公室機(jī)關(guān)房產(chǎn)管理維修處）