暨南大學(xué) 黎海珊

房產(chǎn)作為金融資產(chǎn)的特性

暨南大學(xué) 黎海珊

隨著我國(guó)生活水平的不斷提高，房產(chǎn)成為我國(guó)家庭投資的重要組成部分，但真正把住房加入到家庭資產(chǎn)選擇模型的文獻(xiàn)卻在少數(shù)。本文對(duì)房產(chǎn)作為金融資產(chǎn)的特性進(jìn)行了深入分析。

房產(chǎn) 金融資產(chǎn) 投資理財(cái)

隨著我國(guó)家庭收入的增加，投資者理財(cái)觀念的增強(qiáng)，金融市場(chǎng)投資環(huán)境的改善以及投資產(chǎn)品種類的豐富，家庭資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大的變化。改革開放至80年代初，我國(guó)家庭主要以儲(chǔ)蓄（占60%左右）和現(xiàn)金（占40%左右）形式持有金融財(cái)富。80年代家庭投資的形式逐漸豐富，先后出現(xiàn)了債券、保險(xiǎn)金、外幣儲(chǔ)蓄和股票等金融資產(chǎn)。目前我國(guó)家庭資產(chǎn)的持有仍然以儲(chǔ)蓄為主，但現(xiàn)金持有比例大幅下降，其他形式持有的金融資產(chǎn)占比上升到30%左右(張海云，2010)。伴隨著家庭資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的日益復(fù)雜化，家庭資產(chǎn)投資這個(gè)話題也越來(lái)越受關(guān)注。受各種因素的影響，不同家庭的資產(chǎn)組合在橫截面上和在生命周期路徑上均表現(xiàn)出異質(zhì)性。80年代末我國(guó)住房制度改革開始推行并逐步深化，住房已成為家庭金融財(cái)富中最重要的一項(xiàng)資產(chǎn)類型。

雖然房子是最重要的家庭資產(chǎn)，但真正把住房加入到家庭資產(chǎn)選擇模型的文獻(xiàn)卻在少數(shù)。把住房納入到家庭金融資產(chǎn)選擇模型中，必須先了解住房作為一種金融資產(chǎn)所具有的特性。

其一，房子作為一種資產(chǎn)具有高收益、高風(fēng)險(xiǎn)的特征。根據(jù)Flavin和Yamashita（1998）對(duì)美國(guó)的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析結(jié)果顯示：在美國(guó)，房子資產(chǎn)的平均收益率以及風(fēng)險(xiǎn)（標(biāo)準(zhǔn)差）都高于國(guó)庫(kù)券、債券和抵押貸款，僅次于股票。近二三十年我國(guó)住房經(jīng)歷了由實(shí)物性福利配給到資產(chǎn)所有的改革，商品房市場(chǎng)迅速膨脹，住房資產(chǎn)表現(xiàn)出高收益高波動(dòng)的特征。根據(jù)張慧潔（2008）估計(jì)的72家在我國(guó)證券交易所上市房地產(chǎn)公司各年投資收益率整理計(jì)算得知我國(guó)2001-2007年房產(chǎn)上市公司的年平均年收益風(fēng)別為：7.7%、8.3%、13.5、8.3%、12.5%、12.6及 9.7%。 持有房屋資產(chǎn)具有較大風(fēng)險(xiǎn)，如：價(jià)格波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，利率風(fēng)險(xiǎn)，被迫搬遷的風(fēng)險(xiǎn)。而低流動(dòng)性也是造成房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)較高的原因之一。

其二，房子是一種具有低流動(dòng)性的資產(chǎn)。房產(chǎn)投資的流動(dòng)性較低，這是因?yàn)榉慨a(chǎn)交易需要支付較大的成本，其中包括：信息搜集成本、傭金費(fèi)、稅收等。

其三，住房資產(chǎn)具有雙重特性，它既可以作為投資品又可以作為消費(fèi)品。作為投資品，住房可以用于租賃獲得租金，另外還可以獲得資產(chǎn)增值帶來(lái)的好處。作為消費(fèi)品，住房可以自用，還可以滿足戶主的心理需求，如滿足個(gè)人虛榮心，給予安家樂(lè)業(yè)的穩(wěn)定感。在中國(guó)住房消費(fèi)還具有附加效用，如解決戶口和孩子的上學(xué)的問(wèn)題。

其四，房子的使用權(quán)和所有權(quán)可以分離。Flavin和Yamashita（1998）認(rèn)為，在不存在稅收扭曲和交易成本時(shí)，房屋租賃市場(chǎng)的出現(xiàn)允許家庭將房屋服務(wù)消費(fèi)與房屋產(chǎn)權(quán)投資兩者分離開來(lái)。因此戶主可以自住房屋可以把房屋租賃出去轉(zhuǎn)讓部分或全部使用權(quán)，還可以通過(guò)租用他人的房屋獲得部分使用權(quán)。

其五，房子具有不可分割性，因此必須整體購(gòu)買。由于房子的總價(jià)較高，一個(gè)年輕的或持有較低財(cái)富的投資者往往需要投資相當(dāng)于自己總財(cái)富好幾陪的價(jià)錢來(lái)購(gòu)買一套住房。這也決定了房子投資具有較高的財(cái)務(wù)杠杠率。

其六，房產(chǎn)的收益率與其他金融資產(chǎn)的收益率不相關(guān)，或呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。Flavin和Yamashita(1998)估計(jì)了房產(chǎn)與其他四種資產(chǎn)（國(guó)庫(kù)券、債券、股票和抵押貸款）的相關(guān)系數(shù)矩陣，發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)與其他資產(chǎn)的相關(guān)性幾乎為零或者呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。這一發(fā)現(xiàn)與Summers(1981)的理論分析以及Goetzman(1993)使用重復(fù)營(yíng)銷回歸所作的估計(jì)相一致。由于股票收益與住房投資收益之間存在負(fù)相關(guān)關(guān)系，因此房產(chǎn)可以作為規(guī)避金融資產(chǎn)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的有利工具。

其七，房產(chǎn)可以作為抵押物，以提前借得未來(lái)勞動(dòng)收入。Chah,和Ramey（1995）認(rèn)為如果可以對(duì)具有雙重功能的資產(chǎn)品（同時(shí)具有消費(fèi)功能和投資功能）進(jìn)行債務(wù)融資，在更高的未來(lái)勞動(dòng)收入預(yù)期下，增加這類資產(chǎn)品的持有是最優(yōu)決策。

總而言之，房產(chǎn)具有高收益、高風(fēng)險(xiǎn)、低流動(dòng)性的特性，它兼具消費(fèi)功能和投資功能于一體；房產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)可以相分離，但房產(chǎn)本身不可分割，必須整體購(gòu)買，導(dǎo)致了其高杠桿率的特性；房產(chǎn)還可以作為抵押物獲得貸款；另外，房產(chǎn)的收益率表現(xiàn)出與其他資產(chǎn)的不相關(guān)（或負(fù)相關(guān)）性。

[1]Marjorie Flavin,Takashi Yamashita,1998,“Owner-Occupied Housing and the Composition of the Household Portfolio Over the Life Cycle,”NBER Working Paper No.6389 January.

[2]張慧潔.商品住宅開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率[D].西安建筑科技大學(xué),2008