鄒臘

摘 要：在當(dāng)前復(fù)雜的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)很多問(wèn)題亟需解決，國(guó)家宏觀調(diào)控政策顯得務(wù)必重要。首先概括了近些年來(lái)在調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)上做的努力工作，然后從信貸政策、保障政策和限購(gòu)政策幾方面分析了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響。

關(guān)鍵詞：宏觀調(diào)控；房地產(chǎn)市場(chǎng)；保障房；限購(gòu)

0 引言

近些年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，但由于土地資源有限，導(dǎo)致房?jī)r(jià)居高不下、房地產(chǎn)商品分配不均、市場(chǎng)運(yùn)作不規(guī)范等。很多人都因買不起房而影響到基本生活保障，同時(shí)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)增加，長(zhǎng)期如此必將阻礙國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展。必須利用國(guó)家的宏觀調(diào)控手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)控制，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，以緩解當(dāng)前的社會(huì)矛盾。

1 針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)采取的宏觀調(diào)控政策

從2004年起，政府就開(kāi)始加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控力度，相繼出臺(tái)了許多政策。按照調(diào)控的重點(diǎn)，可大致分：

1.1 控制土地供給

就房地產(chǎn)業(yè)而言，供銷差距不能過(guò)大。2000年～2003年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資數(shù)額不斷增長(zhǎng)，產(chǎn)品銷售也呈現(xiàn)出穩(wěn)步上升的趨勢(shì)。2004年，政府以土地供給為重點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)做了適當(dāng)調(diào)整。如不斷完善土地制度、加大對(duì)大型工程項(xiàng)目的檢查力度、禁止協(xié)議出讓土地等。雖取得了一定的效果，但也帶來(lái)了一些不良后果，主要體現(xiàn)在房?jī)r(jià)飛漲。

1.2 抑制過(guò)高房?jī)r(jià)

房?jī)r(jià)飛漲增加了人們購(gòu)置房屋商品的難度，而一些開(kāi)發(fā)商則開(kāi)始高價(jià)炒房，從中獲取暴利。為降低高房?jī)r(jià)帶來(lái)的不利影響，政府通過(guò)宏觀調(diào)控政策來(lái)抑制房?jī)r(jià)，如2005年頒布的"國(guó)八條"，通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體把握，起到了較好的指導(dǎo)作用。

1.3 進(jìn)行全面治理

在政府的抑制下，2006年多地的房?jī)r(jià)出現(xiàn)反彈現(xiàn)象，政府出臺(tái)"國(guó)六條"及相關(guān)具體條例進(jìn)行管控。2007年，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)泡沫化的趨勢(shì)，政府一方面采取貨幣從緊政策，通過(guò)增加利息、提高貸款等方法抑制房地產(chǎn)的投機(jī)需求；一方面著手建立多層次住房保障體系，以解決住房困難的現(xiàn)狀。2008年國(guó)際金融危機(jī)，政府強(qiáng)調(diào)應(yīng)加快保障性住房建設(shè)，鼓勵(lì)住房合理消費(fèi)。2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)極不平穩(wěn)，政府繼續(xù)利用宏觀調(diào)控手段加以控制。2011年出臺(tái)"新八條"等。

2 宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析

2.1 信貸政策的影響

首先，房地產(chǎn)業(yè)的巨大利益增加了投機(jī)需求，不少人開(kāi)始貸款投資房地產(chǎn)，或囤房待售。同時(shí)購(gòu)買者怕房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，也紛紛貸款買房。政府采取加息的政策，抑制投機(jī)需求，也迫使購(gòu)房者退出樓市。而且貸款利息增加，開(kāi)發(fā)商囤地的成本就更高，以至于他們不得不減少購(gòu)房，如此便能提供更多的房屋，盡量實(shí)現(xiàn)供需平衡。

其次，基準(zhǔn)利率和存款準(zhǔn)備金率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)都有著重要影響。2008年，央行5次下調(diào)基準(zhǔn)利率；2010年又連續(xù)5次上調(diào)，對(duì)預(yù)期和購(gòu)房需求都有著重大意義，如降低購(gòu)房需求、減少貸款成本。自2007年起，我國(guó)的存款準(zhǔn)備金率大致呈上升趨勢(shì)，2010年、2011年均有多次上調(diào)，可有效調(diào)控貨幣供應(yīng)量。

此外，為進(jìn)一步控制房屋閑置的現(xiàn)象，政府還出臺(tái)了二套房貸政策，2008年-2011年，貸款利率和首付金額不斷上升。通過(guò)宏觀調(diào)控可增加投資性購(gòu)房者的成本，對(duì)其進(jìn)行有效抑制，同時(shí)也增加社會(huì)各界的購(gòu)房需求，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展。

2.2 保障房政策的影響

隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲，住房困難現(xiàn)象越來(lái)越明顯，尤其是低收入者。為此政府積極采取措施，加大保障性房建設(shè)力度。如2010年，政府提出到2012年要解決1540萬(wàn)戶低收入家庭的住房問(wèn)題。2010年，保障性住房在商品住房中的比例占了47.3%，2011年上漲到68.2%，達(dá)到最高點(diǎn)。之后這幾年雖在下降，但都維持在30%以上，比較穩(wěn)定。保障性住房政策可增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，即便下滑也能抵消商品住宅投資減少的影響。另外還能解決很多中低收入家庭的住房問(wèn)題，隨著規(guī)模擴(kuò)大，商品住宅需求量必將下降，進(jìn)而影響到房?jī)r(jià)走勢(shì)。

2.3 限購(gòu)政策

2010年，政府提出限購(gòu)政策，全國(guó)城市在執(zhí)行上的大體思路相同，即當(dāng)?shù)鼐用?限二禁三"，非當(dāng)?shù)鼐用?限一禁二"。限購(gòu)政策通過(guò)對(duì)購(gòu)買者設(shè)置門檻，以減少具有購(gòu)置資格的潛在消費(fèi)群。所以其最終影響主要體現(xiàn)在商品成交量上，對(duì)房?jī)r(jià)則沒(méi)有太大的影響。限購(gòu)令固然是以行政強(qiáng)力遏制了購(gòu)房需求，其短期或?qū)φ{(diào)整房市有所影響，但正因?yàn)檎{(diào)控行為的非市場(chǎng)化，政策的連續(xù)性就讓人存疑。而這種對(duì)政策不可持續(xù)的預(yù)期，則可能對(duì)市場(chǎng)調(diào)控效果及政策信心造成損傷。

至于限購(gòu)令的實(shí)際效果，其實(shí)很有限，象征意義大于實(shí)際意義。首先，這是一項(xiàng)臨時(shí)性措施，對(duì)房?jī)r(jià)而言只能發(fā)揮臨時(shí)降溫作用，并不能真正改變市場(chǎng)預(yù)期。只要炒房客預(yù)期房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，炒房客就有可能千方百計(jì)繞開(kāi)規(guī)定。其次"一戶限購(gòu)一套房"的規(guī)定有漏洞。炒房客既可以借用暫時(shí)不買房人的身份證來(lái)炒房，還可以通過(guò)假離婚等方式來(lái)炒房。再者，如何發(fā)現(xiàn)購(gòu)房者提供虛假信息騙購(gòu)也是個(gè)問(wèn)題。

3 結(jié)束語(yǔ)

在當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，國(guó)家宏觀調(diào)控只是輔助性的手段，只能暫時(shí)緩解市場(chǎng)供求矛盾。所以在今后還需從根本上解決問(wèn)題，對(duì)現(xiàn)有的政策體系改進(jìn)完善，建立全面的長(zhǎng)效機(jī)制，包括法律法規(guī)建設(shè)、完善住房供應(yīng)體系等，確保國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定進(jìn)步。

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