李鄭

摘要：從2013年3月選出新的一屆政府到現(xiàn)在已經(jīng)一年多了， 那么在新一屆領導班子的執(zhí)政下，在經(jīng)濟形式出現(xiàn)了一些什么樣的變化，這些變化對我國房價未來的走勢如何影響， 本文將從幾個方面，多個視角來剖析其原因。

關鍵詞：政府；經(jīng)濟形勢；房價

在過去一屆政府的經(jīng)濟政策下，中國房價持續(xù)走高。官方數(shù)據(jù)顯示過去十年中國房價約上漲1.5倍，約是同期消費物價漲幅5倍?？紤]統(tǒng)計低估因素，實際房價漲幅應高得多?；赝瓴浑y看出，房價持續(xù)飆升至少與四點因素具有緊密聯(lián)系。

一是實際匯率升值作用，經(jīng)濟追趕階段可貿(mào)易部門生產(chǎn)率追趕，帶來本幣實際匯率趨勢性升值，意味著房地產(chǎn)等不可貿(mào)易品相對價格上升。

二是貨幣過度擴張助推。2002年-2012年間，用不變價衡量的中國GDP規(guī)模增長1.7倍，名義GDP增長3.3倍，廣義貨幣M2增長4.3倍，社會融資總額估計值增長5.1倍。廣義貨幣和融資總額不僅比實際經(jīng)濟增速高出二至三倍，也比已體現(xiàn)流量通脹因素的名義GDP增幅高出三至五成。貨幣創(chuàng)造出來便不會閑著，而是會在各類市場主體套利動機作用下，轉(zhuǎn)換為真實需求并拉高資產(chǎn)價格。

三是宏調(diào)政策托市效應。業(yè)內(nèi)人士相信“政策是跌出來的”，一段時期這個托市政策預期屢試不爽并支持房價單邊漲勢。2003年央行調(diào)控房地產(chǎn)121文件引發(fā)爭議后，不久國務院發(fā)布18號文件強調(diào)房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，擔心房市調(diào)控拖累經(jīng)濟增速應是當時高層重要考量。2008年房市調(diào)控初見成效，“4萬億”刺激措施強勢推出，在遏制經(jīng)濟下滑方面發(fā)揮積極成效的同時推高房地產(chǎn)等資產(chǎn)價格，客觀上強化了政策托市預期。

四是供地壟斷體制影響。土地制度糾結(jié)是中國式房價飆升的單個最重要原因。與經(jīng)濟學分析壟斷邏輯一致，政府會利用其城市供地一級市場壟斷地位，通過“限量漲價”使土地收益最大化，“房地不分離原則”則保證高地價可靠傳導為高房價。2001年-2011年間，中國土地供應從268萬畝增長到882萬畝，增幅2.28倍；同期土地出讓金從1296億元增長到3.15萬億元，增幅23.3倍。平均供地價翻很多倍，土地財政孕育而生。

那么，在習李新政后，中國的房地產(chǎn)市場發(fā)生了哪些變化呢？

第一點， 不提房產(chǎn)調(diào)控

2013年12月閉幕的中央經(jīng)濟工作會議，習李不提房產(chǎn)調(diào)控，習李不提房產(chǎn)調(diào)控打破我國近5年慣例，更多的是想讓政府放權，充分發(fā)揮市場的調(diào)節(jié)作用，以避免更多宏觀政策強行干預經(jīng)濟造成破壞性后果。此外，以前頻繁使用的“遏制房價過快上漲”也被“穩(wěn)控房價”代替，不再強制要求地方政府制定并公布當年度的房價控制目標，而是強調(diào)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定、房地產(chǎn)調(diào)控政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性兩個方面。

第二點，房產(chǎn)稅的施行

國務院曾于2012年年3月18日下發(fā)通知，批準國家發(fā)展改革委員會《關于2012年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》。這個國發(fā)〔2012〕12號文件提出，2012年年適時擴大房產(chǎn)稅試點范圍。到目前為止，沒有一個城市步滬渝的后塵積極主動的開征房產(chǎn)稅。因為政府擔心開征房產(chǎn)稅的結(jié)果最有可能的是，稅沒有收上來多少，房地產(chǎn)市場會大幅萎縮，這是地方財政和地方政府所無法承受的后果。 但是最近越拉越多的跡象表明政府有意擴大并推行房產(chǎn)稅，且網(wǎng)上已經(jīng)出現(xiàn)了房產(chǎn)稅的征收政策的“意見征求稿”版本，作為一種經(jīng)濟杠桿，房產(chǎn)稅長期來看必然會對房價產(chǎn)生影響，房價泡沫將會進一步被擠壓。

第三點，征收20%所得稅政策。

其實早在2006年國家稅務總局就已經(jīng)闡述了關于差額20%和全額1%-3%的方案。此前由于征收20%所得稅的政策缺乏可操作性，各地稅務部門對此并不認同。目前，一二線城市的房產(chǎn)交易部門都嚴格執(zhí)行20%所得稅的征收政策，此政策預期將為抑制房產(chǎn)投機產(chǎn)生良性影響，未來房價的泡沫將會得到平抑。

第四點，限購限貸以及房屋貸款政策收緊。

從政策層面上看，限購限貸等措施短期難以退出，適當延遲改善性需求釋放及抑制投資性需求，仍將是主基調(diào)。另外從2013年下半年開始，各大商業(yè)銀行紛紛收緊對房地產(chǎn)市場的貸款政策，提高利率，擴大首付款比例，停止對第二套以上房屋的商業(yè)貸款等政策，對于房地產(chǎn)市場的需求產(chǎn)生了比較大大影響。 據(jù)中國指數(shù)研究院研究發(fā)現(xiàn)，貨幣政策的變化對于房地產(chǎn)業(yè)的影響較為明顯，信貸投放比利率變化對房地產(chǎn)業(yè)的量價影響更大。從歷史數(shù)據(jù)來看，銷售額、銷售面積同比增速與個人按揭貸款基本保持一致。2011年，信貸政策趨緊，個人按揭貸款持續(xù)負增長，而銷售面積、銷售額均保持低位增長。2014年以來，信貸政策收緊，個人按揭貸款同比增速下滑。1-5月，個人按揭貸款5342億元，同比下降1.2%，全國商品房銷售額、銷售面積同比分別下降8.5%、7.8%。部分開發(fā)商已經(jīng)預見到走勢提前降價搶客獲得現(xiàn)金以求生存，未來房價走勢難言樂觀。

第五點，反腐敗的有效執(zhí)行

新一屆政府上任后，反腐敗力度空前，不斷的有各種級別的官員被查落馬，其中不乏“房叔”，“房嫂”，一個人擁有幾十套，甚至幾百套的案例也不鮮見，基于目前的反腐力度，以及未來預期的官員財產(chǎn)申報制度，可以預期，將會有更多的問題房源在市場上拋售，未來的二手房屋供應將會更加充足。房價下行空間可期。

第六點，供求關系的變化

對北京、上海等十大城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2014年6月十大城市住宅均價為19517元/平方米，環(huán)比下跌0.45%，為連續(xù)第2個月下跌，下跌城市增加至9個。具體來看，僅上海環(huán)比上漲，漲幅為0.25%；其他城市環(huán)比均有所下跌，杭州環(huán)比下跌2.06%，跌幅最大。供求關系是導致價格走勢扭轉(zhuǎn)的直接原因。2014年以來，市場短期供大于求，庫存屢創(chuàng)新高，出清周期大幅延長，導致多數(shù)城市降價，全國百城整體住宅均價連續(xù)下降兩個月，跌幅有所擴大以北京為例，截至目前，上半年新增期房項目的供應量已經(jīng)大幅超過往年，如果下半年市場沒有明顯好轉(zhuǎn)，這些供應將逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)檩^為明顯的庫存壓力。隨著市場的持續(xù)冷淡，成交量低下，資金回籠周期長，價格下調(diào)的壓力將越來越大。

第七點，互聯(lián)網(wǎng)新經(jīng)濟對房地產(chǎn)的影響

隨著互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟的發(fā)展，象淘寶，京東商城，各種電子商務網(wǎng)站的興起，帶動了網(wǎng)絡電子商務的發(fā)展，而對傳統(tǒng)的商業(yè)和百貨業(yè)產(chǎn)生了極大的沖擊，在新的經(jīng)濟形態(tài)下，企業(yè)對于傳統(tǒng)店鋪，門面的的需求將會變得不那么迫切，一切都可以在網(wǎng)絡頁面上完成，我們已經(jīng)可以發(fā)現(xiàn)，目前的百貨業(yè)很多店面已經(jīng)人流大減，與此而來的，企業(yè)未來對于商業(yè)地產(chǎn)的需求將會極大的萎縮，從而沖擊目前的商業(yè)地產(chǎn)市場，可以預計，商業(yè)地產(chǎn)的見個未來一定是下行的。

以上影響對于房地產(chǎn)價格走勢的影響可以從2014上半年的數(shù)據(jù)得到印證，國家統(tǒng)計局發(fā)布的1-5月數(shù)據(jù)顯示，前5月，全國商品房銷售面積為36070萬平方米，同比下降7.8%，降幅比1-4月擴大了0.9個百分點。其中住宅銷售面積下降9.2%。在北京，根據(jù)機構(gòu)發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)字，無論是商品住宅新房，還是二手房，上半年成交量的下降都是非常明顯的。來自北京克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全市純商品住宅新房成交均價為26910元/平方米，成交金額862億元，成交套數(shù)29978套，同比2013年上半年的58314套下降48.6%，幾近“腰斬”。二手中介機構(gòu)的統(tǒng)計則顯示，上半年北京二手房成交4.45萬套，同比去年上半年的9.52萬套，降幅超過53.2%。從土地方面看， 2014年上半年，品牌房企在土地市場上略顯保守，整個上半年拿地金額同比下降幅度達20%，導致整體拿地銷售比相比去年底大幅降低，由2013年底的0.44降低至0.26，可見房企對于未來的房價走勢也是相對悲觀的。

根據(jù)以上分析，本人認為2014年將是房地產(chǎn)價格出現(xiàn)轉(zhuǎn)折的一年，未來房價只漲不跌的神話將不復存在，一二線城市房價下行壓力增大，開發(fā)商或?qū)⒁詢r換量來求得現(xiàn)金流以保存實力，度過這個難關，三四線城市房價上行空間不大，未來將會穩(wěn)中微跌，部分漲幅過大的地區(qū)將會出現(xiàn)比較大的降幅。 如果本屆政府真正從供應上加大投資力度，保持政策的穩(wěn)定連續(xù)性，完善法律和稅收制度，相信房價會在擠掉泡沫后回落到一個合理的水平。（作者單位：中央財經(jīng)大學）