【摘 要】房地產(chǎn)過熱，不同程度形成泡沫。這種現(xiàn)象，實(shí)質(zhì)上是對房地產(chǎn)真實(shí)價(jià)值的背離。其形成機(jī)理是多方面的。主要是：土地稀缺及價(jià)格壟斷、投資及投機(jī)者預(yù)期、金融銀行系統(tǒng)過度的信貸支持等。這種泡沫會(huì)產(chǎn)生多種經(jīng)濟(jì)機(jī)制：如財(cái)富效應(yīng)機(jī)制、產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)機(jī)制、投資投機(jī)價(jià)格機(jī)制、社會(huì)利益分配機(jī)制。銀行信貸對房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生及破裂有密切的關(guān)系。它能給銀行帶來若干利益和風(fēng)險(xiǎn)。銀行在資金支持方面對房地產(chǎn)傾斜多大，使房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)不斷提高，應(yīng)引起足夠的重視。

【關(guān)鍵詞】銀行信貸房地產(chǎn)泡沫

一、房地產(chǎn)泡沫的基本原理

經(jīng)濟(jì)學(xué)者王子名在其論著《泡沫與泡沫經(jīng)濟(jì)》中，分析指出：泡沫是經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域平衡被破壞的表現(xiàn)，是理論價(jià)格在經(jīng)濟(jì)條件下與實(shí)際價(jià)格水平的失衡，其本質(zhì)是一種價(jià)格的運(yùn)動(dòng)現(xiàn)象，資產(chǎn)價(jià)格從經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)條件中分離并成持續(xù)上漲態(tài)勢。房地產(chǎn)泡沫我們認(rèn)為就是房地產(chǎn)現(xiàn)在所體現(xiàn)出的價(jià)格與其應(yīng)體現(xiàn)的價(jià)格的嚴(yán)重失衡，而且是呈現(xiàn)出不斷失衡的趨勢，這是一種投機(jī)主義導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)格與基本價(jià)格的偏移，偏移的部分即為房地產(chǎn)泡沫。

1.土地稀缺及價(jià)格壟斷的理論

房地產(chǎn)的價(jià)格一般是由房價(jià)和地價(jià)共同構(gòu)成。土地是房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)，土地價(jià)格本質(zhì)上是未來收益（地租）的資本化。在市場經(jīng)濟(jì)過程中，由于相關(guān)配套法律法規(guī)的缺失，信息壁壘等不利于市場經(jīng)濟(jì)自身調(diào)節(jié)的因素存在，使實(shí)際交易價(jià)格無法體現(xiàn)出其根本價(jià)格。并且，土地資源的有限和稀有屬性也導(dǎo)致了房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。我國土地管理行政壟斷滋生的尋租現(xiàn)象，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的混亂，進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。

2.投資與投機(jī)者的預(yù)期

在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，投資的范圍也不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)即為其中一種，通過對房地產(chǎn)的投資可以使公眾獲得長期投資回報(bào)和交易差價(jià)的利益。投機(jī)是指根據(jù)對市場的認(rèn)識(shí)和判斷，從變化的資產(chǎn)價(jià)格中獲利的一種交易行為。投資者對投入資產(chǎn)的穩(wěn)定收益關(guān)注，一般持有時(shí)間較長；

由于土地的稀缺性和有限性，房地產(chǎn)供給彈性較小，當(dāng)消費(fèi)需求、投資需求和投機(jī)需求增加時(shí)價(jià)格波動(dòng)較大，因而就產(chǎn)生了投機(jī)機(jī)會(huì)。大量投機(jī)需求將更加旺盛，房地產(chǎn)價(jià)格也相應(yīng)上漲，進(jìn)而形成了房地產(chǎn)泡沫。由此可見，房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)的可能性與投機(jī)的需求成正比。

3.銀行與金融機(jī)構(gòu)信貸過分支持

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展離不開資金的大量投入，而且是大量投入的行業(yè)，這主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一方面是建設(shè)者建設(shè)過程中的投入需要，另一方面是需求者購買過程中資金的需要，因此銀行和金融機(jī)構(gòu)的信貸支持將決定房地產(chǎn)實(shí)際的價(jià)格，銀行與金融機(jī)構(gòu)為獲得更高的利潤回報(bào)，會(huì)提高建設(shè)者信貸的利息，而提高的部分又轉(zhuǎn)嫁給了需求者，需求者對房地產(chǎn)的判斷也因此產(chǎn)生偏差，認(rèn)為是投資的好機(jī)會(huì)，從而不斷刺激投資者的投資欲望。與此同時(shí)銀行的資產(chǎn)額也在相應(yīng)增加，銀行可以向房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)放更多的貸款，而建設(shè)者可以將貸款二次進(jìn)行購買、建設(shè)，這樣的投資與購買的循環(huán)導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生。

二、銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫的關(guān)系分析

銀行與金融機(jī)構(gòu)最大的手藝來自于信貸，利益驅(qū)動(dòng)導(dǎo)致信貸過度放大，也在一定程度上催化房地產(chǎn)泡沫不斷變大。

1.銀行信貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的因素之一

資本流動(dòng)、資金投入與房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生有著一定的關(guān)系。銀行信貸與房地產(chǎn)泡沫之間的關(guān)系需從投資與購買兩個(gè)角度去考量。巨大的投資規(guī)模、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)以及滿足當(dāng)期消費(fèi)需求三種因素將推動(dòng)房地產(chǎn)信貸的需求。從供給的角度看，銀行也為建設(shè)者和需求者提供貸款保障，這是因?yàn)橥顿Y風(fēng)險(xiǎn)與其他投資比較相當(dāng)小，收益卻十分穩(wěn)定并且豐厚。從銀行信貸的方面看，房地產(chǎn)價(jià)格逐年上漲，信貸信用記錄穩(wěn)定，銀行信貸不斷放寬，使建設(shè)者、需求者、投資者都產(chǎn)生了房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升的判斷。

2.房地產(chǎn)泡沫破裂引發(fā)銀行風(fēng)險(xiǎn)

銀行貸款的規(guī)模和貸款的利率都可以影響到房地產(chǎn)市場價(jià)格。

（1）金融商業(yè)機(jī)構(gòu)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

金融商業(yè)機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)市場的信貸業(yè)務(wù)在存貸期限上始終無法達(dá)到平衡。金融商業(yè)機(jī)構(gòu)信貸業(yè)務(wù)的不斷放寬使資金流動(dòng)充裕，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的急劇擴(kuò)大，一旦投資于房地產(chǎn)中的資金短缺，那么房地產(chǎn)的價(jià)格也會(huì)隨之下跌，其后果，一是伴隨房地產(chǎn)價(jià)格下跌，金融商業(yè)機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格也會(huì)隨之下跌，導(dǎo)致金融商業(yè)機(jī)構(gòu)收緊信貸業(yè)務(wù)。另一種是房地產(chǎn)的價(jià)格不斷下跌，投資者的資金虧損額度不斷加大，從而造成銀行壞賬增加，銀行則需要變賣抵押物，將引發(fā)銀行流動(dòng)性的風(fēng)險(xiǎn)。

（2）銀行系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)

銀行系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的成因有兩種，一是外部原因，主要是金融商業(yè)機(jī)構(gòu)對外部風(fēng)險(xiǎn)無法實(shí)施有效的預(yù)測、監(jiān)測和控制。二是自身原因，主要是金融商業(yè)機(jī)構(gòu)在應(yīng)對信貸風(fēng)險(xiǎn)方面的管理和應(yīng)對機(jī)制是否完備。金融商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)范圍不斷的擴(kuò)大，版隨之的市場不可預(yù)見性風(fēng)險(xiǎn)的類型和頻率都將大幅度的增加產(chǎn)生系統(tǒng)性的市場風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格不斷呈現(xiàn)向下的趨勢時(shí)，金融商業(yè)機(jī)構(gòu)負(fù)債表中抵押物房產(chǎn)的價(jià)值也會(huì)隨之呈現(xiàn)下降趨勢，導(dǎo)致金融商業(yè)機(jī)構(gòu)總資產(chǎn)下降，直接影響到銀行其他業(yè)務(wù)的開展。另一個(gè)方面，房地產(chǎn)投資建設(shè)者的還債能力也將下降，導(dǎo)致銀行不良貸款率的提高。特別是在房地產(chǎn)泡沫破裂，其他行業(yè)受到不良影響時(shí)，無法正常向銀行還貸款，銀行系統(tǒng)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)累積。

三、我國銀行信貸對房地產(chǎn)泡沫生成的影響力分析

回顧過去的幾年時(shí)間，伴隨著房地產(chǎn)市場需求上漲，我國房地產(chǎn)的價(jià)格不斷上漲，市場的交易量不斷增加，大量的銀行信貸流入房地產(chǎn)市場并推動(dòng)著房地產(chǎn)市場進(jìn)入擴(kuò)張期，與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場的泡沫化也將日益嚴(yán)重。

1.我國銀行房地產(chǎn)信貸的結(jié)構(gòu)分析

在我國，銀行房地產(chǎn)信貸主要是指房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房抵押貸款。如果金融商業(yè)機(jī)構(gòu)信貸業(yè)務(wù)資金主要流向房地產(chǎn)行業(yè)，那么對房地產(chǎn)的價(jià)格也將產(chǎn)生一定的連動(dòng)效應(yīng)，使房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升，加速了房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。

（1）銀行信貸對房地產(chǎn)開發(fā)的支持過度

房地產(chǎn)的開發(fā)投資很長一段時(shí)間來是以銀行信貸為主要方式，通過銀行貸款來維持房地產(chǎn)開發(fā)和銷售。近些年來，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資額度迅速增長。 在2012年，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為68740億元，與上年相比增長了32.9%。房地產(chǎn)開發(fā)直接和間接使用銀行貸款的比例超過60%。

（2）個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)快速膨脹

個(gè)人住房抵押貸款又稱作住房消費(fèi)信貸，是指借款人由于自有的資金不足，以其所購買的住房作為抵押物，向金融機(jī)構(gòu)申請的長期貸款，并承諾按期償付貸款本息。近幾年，隨著我國住房改革不斷深入以及社會(huì)公眾對住房需求的不斷增加，個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)逐步成為主要的房展方向，這主要是因?yàn)橘J款方式簡易、風(fēng)險(xiǎn)相對比較低、收益率相對穩(wěn)定，而且能夠比較好的滿足社會(huì)公眾的住房需求，也在銀行調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)、增加經(jīng)營利潤和降低整體風(fēng)險(xiǎn)等方面發(fā)揮了積極作用。

從另外一個(gè)角度來看，我國的銀行貸款利率長期處于相對比較低的水平。投資者或者投機(jī)者可以以較低的成本購房，等到房地產(chǎn)價(jià)格提高后將其賣出賺取差價(jià)。在消費(fèi)者和投資者或者投機(jī)者的雙重需求刺激下，房地產(chǎn)市場的量價(jià)齊增，銀行的大量資金進(jìn)入，房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生。

2.我國銀行信貸推進(jìn)房地產(chǎn)泡沫生成的實(shí)證分析

中國的房地產(chǎn)市場是一個(gè)典型的政策市場，我國經(jīng)濟(jì)的跨越式發(fā)展，是在寬松的房地產(chǎn)政策環(huán)境下實(shí)現(xiàn)的，房地產(chǎn)市場受政策的影響尤其是銀行信貸的政策影響較大。

縱觀我國自2005年房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的軌跡，特別是2007年和2009年因政策影響的房地產(chǎn)價(jià)格、銷售量大幅度變動(dòng)，就會(huì)清楚發(fā)現(xiàn)：銀行緊縮信貸政策，在一定程度上能有效遏制房地產(chǎn)價(jià)格增幅過快，抑制房地產(chǎn)泡沫，但同時(shí)會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場價(jià)格下跌進(jìn)而帶動(dòng)銀行貸款不良率的增高。而適度寬松信貸政策，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場繁榮發(fā)展進(jìn)而推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，但是寬松信貸政策會(huì)刺激房地產(chǎn)價(jià)格價(jià)過快上漲，進(jìn)而產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。

作者簡介：

張玉忠，山東高密中共濰坊市委黨校經(jīng)管部教授，研究方向：金融財(cái)務(wù)、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)。