戴青蘭

（泉州師范學(xué)院 應(yīng)用科技學(xué)院，福建 泉州 362000）

當(dāng)前我國(guó)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)抵押貸款的試點(diǎn)及思考

戴青蘭

（泉州師范學(xué)院 應(yīng)用科技學(xué)院，福建 泉州 362000）

通過(guò)對(duì)我國(guó)當(dāng)前各地農(nóng)房抵押貸款的試點(diǎn)情況進(jìn)行分析，總結(jié)出當(dāng)前農(nóng)房抵押工作存在的主要問(wèn)題是：農(nóng)房抵押貸款額度小，增長(zhǎng)緩慢；金融機(jī)構(gòu)對(duì)農(nóng)房的抵押貸款工作持謹(jǐn)慎的態(tài)度，參與貸款工作的金融隊(duì)伍少；地方政府部門(mén)支持力度不夠，創(chuàng)新動(dòng)力不足等。提出修改現(xiàn)行的相關(guān)法律法規(guī)，明確產(chǎn)權(quán)；政府部門(mén)高度重視，制定相關(guān)政策；建立全面的農(nóng)房評(píng)估體系及建立農(nóng)房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制等對(duì)策，以促進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)背景下的農(nóng)房抵押貸款工作的穩(wěn)妥、有序推進(jìn)。

農(nóng)房；抵押貸款；試點(diǎn)工作

所謂農(nóng)民住房（以下簡(jiǎn)稱(chēng)農(nóng)房）是指在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地上建造的屬于農(nóng)民個(gè)人所有的房屋（不包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物），是農(nóng)民最主要的物質(zhì)財(cái)產(chǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前農(nóng)村居民7.3億人，人均住宅建筑面積大約30平方米，以村鎮(zhèn)住房平均600元到800元的成本造價(jià)計(jì)算，農(nóng)村農(nóng)民住宅價(jià)值約13萬(wàn)億元到18萬(wàn)億元。[1]一直以來(lái)，遍布我國(guó)農(nóng)村的這些大量農(nóng)房資產(chǎn)被“冷凍”。另一方面，農(nóng)民因發(fā)展生產(chǎn)需要，渴望獲得信貸支持卻得不到滿(mǎn)足。如果農(nóng)房可以抵押貸款，就能把這些龐大“冷凍”資產(chǎn)的價(jià)值利用起來(lái)，變成擴(kuò)大生產(chǎn)所需的貨幣資金。可由于缺乏有效的抵押物，農(nóng)民貸款難、資金缺，農(nóng)村融資需求矛盾日益突出，已成為制約農(nóng)民創(chuàng)業(yè)發(fā)展和新農(nóng)村建設(shè)的瓶頸。中共十八屆三中全會(huì)明確提出“保障農(nóng)戶(hù)宅基地用益物權(quán)，改革完善農(nóng)村宅基地制度，選擇若干試點(diǎn)，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓?zhuān)剿鬓r(nóng)民增加財(cái)產(chǎn)性收入渠道”。開(kāi)展農(nóng)村房屋抵押貸款，從無(wú)到有，從禁止到試行，是順應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，對(duì)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展和構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)有著重要意義。對(duì)金融部門(mén)加強(qiáng)和改善農(nóng)村金融服務(wù)，拓展農(nóng)村信貸市場(chǎng)，促進(jìn)金融業(yè)自身發(fā)展也將會(huì)起到十分重要的作用。

一、我國(guó)試點(diǎn)農(nóng)房抵押貸款工作現(xiàn)狀

隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，農(nóng)房的資產(chǎn)屬性日益凸顯，特別是在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的省份，農(nóng)民坐擁價(jià)值不菲的農(nóng)房卻不能發(fā)揮任何作用。而現(xiàn)實(shí)卻是在廣大的農(nóng)村，農(nóng)民發(fā)展困難，因?yàn)槿鄙儆行У盅何?，貸款難，資金短缺。面對(duì)這種情況，各地紛紛探索農(nóng)房抵押貸款工作，進(jìn)行了相應(yīng)的試點(diǎn)。

（一）浙江溫州

溫州是民營(yíng)經(jīng)濟(jì)起步最早的地方，探索農(nóng)房抵押貸款工作一樣也先試先行。早在上世紀(jì)末，溫州就有私下的農(nóng)房抵押貸款。2003年起，溫州所屬的樂(lè)清市(縣級(jí))農(nóng)村合作銀行在人民銀行溫州支行的支持下，制定出“以農(nóng)（房）支農(nóng)”的金融支農(nóng)新舉措。[2]該市的農(nóng)村合作銀行認(rèn)可“農(nóng)房房產(chǎn)證”加上“房屋宅基地使用權(quán)證”作抵押物，兩證齊全就給辦貸款，貸款額度是房屋市場(chǎng)評(píng)估價(jià)60%—80%的資金。2006年，溫州市中級(jí)人民法院和溫州市國(guó)土資源局聯(lián)合下發(fā)通知，規(guī)定對(duì)已經(jīng)辦理抵押登記手續(xù)的集體土地，只要符合流轉(zhuǎn)條件，可以由法院直接裁定處分，在本村村民間有償調(diào)劑。這就給銀行推出農(nóng)房抵押貸款提供了法律支持。此后，浙江就有不少地方的農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)開(kāi)始開(kāi)辦農(nóng)房抵押貸款業(yè)務(wù)，得到了農(nóng)戶(hù)的好評(píng)。

但2007年10月1日《物權(quán)法》實(shí)施后，溫州的農(nóng)房抵押貸款業(yè)務(wù)陷入困境。農(nóng)房抵押貸款過(guò)程中遇到了貸款風(fēng)險(xiǎn)、農(nóng)房拍賣(mài)、變更宅基地使用權(quán)等敏感問(wèn)題，國(guó)家的法律法規(guī)成了繞不過(guò)去的石頭。2009年1月8日，溫州市政府就此召開(kāi)專(zhuān)題會(huì)議，就繼續(xù)推行農(nóng)房抵押貸款試點(diǎn)工作所遇到的問(wèn)題進(jìn)行解決、協(xié)調(diào)，并形成會(huì)議紀(jì)要發(fā)至各縣市。同樣，浙江嘉興市政府也于2007年11月1日開(kāi)始實(shí)施《農(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu)農(nóng)村住房抵押借款、登記管理暫行辦法》。該《辦法》規(guī)定，嘉興農(nóng)民可用自己的農(nóng)村住房為抵押，從當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)村合作銀行獲得貸款，且規(guī)定，經(jīng)辦銀行只能是嘉興市農(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu)。

在浙江的湖州、嘉興等地也先后出現(xiàn)政府推動(dòng)型或民間自發(fā)的農(nóng)房抵押貸款試驗(yàn)。但由于農(nóng)房抵押的手續(xù)不全,房產(chǎn)管理部門(mén)無(wú)法為其辦理房屋證,因此也就不能為其辦理抵押貸款登記，這些地方的農(nóng)房抵押貸款業(yè)務(wù)顯得冷冷清清。

（二）廣東

2010年3月10日東莞農(nóng)村商業(yè)銀行，在東莞經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)厚街首次推出“宅基貸”，即通過(guò)引入擔(dān)保公司擔(dān)保的方式，向宅基地業(yè)主們發(fā)放貸款。借款人擁有一定宅基地房產(chǎn)物業(yè)，不須辦房地產(chǎn)權(quán)證，無(wú)須辦理抵押登記，無(wú)須提供保證金，利率最低可下浮10%，授信額度最高可達(dá)1 500萬(wàn)元。[3]東莞農(nóng)商行通過(guò)與擔(dān)保公司合作，將宅基地這樣的“死錢(qián)”激活。該產(chǎn)品雖然名為“宅基貸”，卻并不是利用宅基地抵押貸款，而是通過(guò)引入擔(dān)保公司的方式，借助擔(dān)保手段，向宅基地業(yè)主們放款。在上述業(yè)務(wù)中，銀行風(fēng)控考慮的最重要因素是擔(dān)保方面?！罢J”的成本是銀行貸款利率加擔(dān)保公司的擔(dān)保費(fèi)用，即使除掉政府的補(bǔ)貼，最終的成本也在月息是7—8厘，年利率就是8.4%—9.6%。[3]這對(duì)于一般農(nóng)戶(hù)來(lái)說(shuō)，貸款成本有些偏高。后來(lái)，因?yàn)椤段餀?quán)法》的限制，該行在宅基地抵押貸款方面基本上無(wú)所作為。

2012年8月14日，廣東省在梅州市召開(kāi)農(nóng)村金融工作現(xiàn)場(chǎng)會(huì)。廣東的做法是：在國(guó)家法律和政策框架下，農(nóng)戶(hù)將宅基地使用權(quán)抵押給政府授權(quán)機(jī)構(gòu)，銀行再為農(nóng)戶(hù)提供信貸。此后，政府授權(quán)機(jī)構(gòu)為銀行信貸再提供保證，廣東省并以云郁市浮南縣和梅州市梅縣進(jìn)行試點(diǎn)。據(jù)介紹，郁南縣的農(nóng)戶(hù)將自家的農(nóng)村閑置宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、林權(quán)等作為擔(dān)保物，就可以貸款建房。截至2013年5月11日，有132戶(hù)從中獲益，累計(jì)發(fā)放貸款297.6萬(wàn)元。[3]

（三）湖北

2010年湖北谷城《農(nóng)房抵押登記管理辦法》規(guī)定：農(nóng)民自建的房屋像城里人的房屋一樣，在縣房產(chǎn)局進(jìn)行他項(xiàng)權(quán)證登記后，就可到谷城農(nóng)商行抵押貸款。經(jīng)歷3年試點(diǎn)后，從2010年10月起谷城農(nóng)村商業(yè)銀行已經(jīng)向650戶(hù)農(nóng)民累計(jì)發(fā)放了2.1億元農(nóng)民住房抵押貸款，逾期歸行率不足1%。[4]但試點(diǎn)進(jìn)行得非常小心。城里人不能在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)農(nóng)民房屋，農(nóng)民房屋只能在本社區(qū)（村）內(nèi)交易的政策限制，為抵押物變現(xiàn)制造了新障礙。由于農(nóng)商行在試點(diǎn)農(nóng)房貸款抵押工作時(shí)，除了對(duì)農(nóng)房進(jìn)行考察時(shí)，更加看重抵押人信譽(yù)、經(jīng)營(yíng)能力和還款能力。這也是3年時(shí)間，谷城僅做了650宗農(nóng)房抵押貸款的原因。[4]

（四）重慶

重慶市政府于2010年底出臺(tái)了《關(guān)于加快推進(jìn)農(nóng)村金融服務(wù)改革創(chuàng)新的意見(jiàn)》，開(kāi)始進(jìn)行“三權(quán)”（農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、農(nóng)房和林權(quán)）抵押融資。截至2011年底，重慶四家主要涉農(nóng)銀行（重慶農(nóng)村商業(yè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行）發(fā)放的農(nóng)房抵押貸款已近20億元人民幣。[5]重慶市的農(nóng)房抵押工作，有自己的顯著特點(diǎn)：一是政策相對(duì)完善。針對(duì)農(nóng)房抵押貸款，重慶市陸續(xù)出臺(tái)了《重慶市人民政府辦公廳關(guān)于開(kāi)展“三權(quán)”抵押貸款及農(nóng)房小額信用貸款工作的實(shí)施意見(jiàn)（試行）》、《重慶市農(nóng)村居民房屋抵押登記實(shí)施細(xì)則（試行）》和《重慶農(nóng)村商業(yè)銀行農(nóng)村居民房屋抵押貸款管理辦法》等政策文件予以規(guī)范。二是風(fēng)險(xiǎn)資金相對(duì)配套。重慶市財(cái)政局下發(fā)《重慶市農(nóng)村“三權(quán)”抵押融資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償資金管理暫行辦法》，并于2011年8月宣布，注資7億元人民幣建立“三權(quán)”抵押融資的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金，規(guī)定在出現(xiàn)壞賬時(shí)，按照銀行承擔(dān)65%，市財(cái)政承擔(dān)20%，區(qū)縣財(cái)政承擔(dān)15%的比例分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)。三是司法保障及時(shí)跟進(jìn)。2011年，重慶市高級(jí)人民法院下發(fā)了《關(guān)于為推進(jìn)農(nóng)村金融服務(wù)改革創(chuàng)新提供司法保障的意見(jiàn)》，明確司法支持改革、鼓勵(lì)創(chuàng)新，堅(jiān)持依法公正、妥善合理的原則，處理涉及重慶農(nóng)村金融服務(wù)改革創(chuàng)新中發(fā)生的各類(lèi)糾紛案件。[5]

二、各地試點(diǎn)農(nóng)房抵押貸款工作存在的問(wèn)題

以上各地的試點(diǎn)工作，突破了現(xiàn)今農(nóng)房抵押貸款的束縛，但在執(zhí)行過(guò)程中卻存在如下問(wèn)題。

1.農(nóng)房抵押貸款額度小，增長(zhǎng)緩慢

由于農(nóng)房和宅基地在空間上難以分割，有關(guān)集體土地抵押的禁止性規(guī)定，使得農(nóng)房抵押貸款裹足不前，其財(cái)產(chǎn)屬性大打折扣。按照我國(guó)的《擔(dān)保法》第37條和《物權(quán)法》第184條的規(guī)定，宅基地使用權(quán)不得抵押。此外，我國(guó)的《房屋登記辦法》第87條、第88條規(guī)定，農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受讓人應(yīng)屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，否則房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理?，F(xiàn)在開(kāi)展農(nóng)村房屋抵押貸款地區(qū)的房管部門(mén)，大多是以集體土地范圍內(nèi)農(nóng)民房屋抵押權(quán)登記無(wú)法律依據(jù)為由，暫停辦理集體土地范圍內(nèi)農(nóng)民房屋抵押權(quán)登記手續(xù)。以浙江省為例，截至2010年底，農(nóng)房抵押貸款余額占涉農(nóng)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)全部涉農(nóng)貸款余額的0.93%，占其全部貸款余額的0.55%。貸款規(guī)模仍然較小，貸款余額的增速卻從2010年的55.71%下降到2011年的39%，貸款戶(hù)數(shù)增速?gòu)?010年的36.19%%下降到2011年的27.4%[6]，浙江省樂(lè)清市農(nóng)村合作銀行開(kāi)始全面開(kāi)辦農(nóng)房抵押貸款業(yè)務(wù)，已于2008年7月叫停。從2007年到2009年，四川省農(nóng)行發(fā)放全省農(nóng)民生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)貸款余額達(dá)27.9億元，惠及12.6萬(wàn)農(nóng)戶(hù)[6]，但都沒(méi)有通過(guò)農(nóng)村房屋抵押手續(xù)來(lái)實(shí)現(xiàn)。上述問(wèn)題說(shuō)明，農(nóng)房的抵押貸款工作與現(xiàn)行的相關(guān)法律法規(guī)相沖突，試點(diǎn)工作始終游走在法律禁區(qū)邊緣，難以進(jìn)一步深入推進(jìn),農(nóng)村住房抵押面臨發(fā)展的法律障礙。

2.參與農(nóng)房貸款抵押工作的金融機(jī)構(gòu)謹(jǐn)慎小心，隊(duì)伍少

就以上各地的試點(diǎn)來(lái)看，農(nóng)房貸款抵押試驗(yàn)因客戶(hù)分散、融資規(guī)模小，多被銀行視為“雞肋”。面對(duì)法律法規(guī)的限制，金融機(jī)構(gòu)非常審慎，如地方?jīng)]有相應(yīng)試點(diǎn)辦法配套，大多數(shù)不會(huì)貿(mào)然跟進(jìn)。制度的障礙是農(nóng)房抵押貸款無(wú)法在更大范圍推廣的最主要原因。同時(shí)，能進(jìn)行抵押的農(nóng)房與國(guó)有土地上的房屋特征已十分接近，且資產(chǎn)價(jià)值明顯，只是限于法律障礙，無(wú)法自由上市交易。反觀地處集鎮(zhèn)或聚居區(qū)以外的農(nóng)房，因變現(xiàn)能力較弱，金融機(jī)構(gòu)一般不受理。目前農(nóng)村房屋的轉(zhuǎn)讓必須同時(shí)符合兩個(gè)條件：一是受讓方必須是同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，二是受讓方必須是無(wú)房、無(wú)宅基地戶(hù)，因此，一旦發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，處置房屋沒(méi)有保障，只能由抵押權(quán)人為不良借款買(mǎi)單，這在一定程度上制約了農(nóng)村房屋的抵押權(quán)變現(xiàn)，最終導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)不愿涉足農(nóng)村房屋抵押工作。

目前，參與現(xiàn)有農(nóng)房抵押試點(diǎn)的農(nóng)信社、農(nóng)商行和農(nóng)業(yè)銀行等多帶有支農(nóng)色彩，商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)極少介入此項(xiàng)業(yè)務(wù)，除收益較低，農(nóng)房抵押的法律、政策限制是商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)的最大顧慮。同時(shí)，涉農(nóng)貸款業(yè)務(wù)中保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)缺位，這也增加了銀行的風(fēng)險(xiǎn)。上述困局也成為當(dāng)下農(nóng)村金融服務(wù)的可獲得性差、服務(wù)品種單一的重要原因。

3.地方政府部門(mén)創(chuàng)新動(dòng)力不足，支持力度不夠

通過(guò)對(duì)以上地區(qū)的試點(diǎn)工作以及相關(guān)政策的分析，可發(fā)現(xiàn)這些政策，基本上都由地方政府或相關(guān)職能部門(mén)聯(lián)合發(fā)文出臺(tái)，這充分說(shuō)明了地方政府對(duì)農(nóng)房抵押貸款工作支持的重要性。然而，根據(jù)《民法通則》和《擔(dān)保法》等規(guī)定，農(nóng)村的土地是集體所有，沒(méi)有征用是不準(zhǔn)上市流通的，所以出現(xiàn)了房管部門(mén)拒絕為農(nóng)民辦理房產(chǎn)抵押手續(xù)或者在辦理農(nóng)房所有權(quán)證時(shí)，事先聲明不承擔(dān)責(zé)任。其次，由于宅基地及農(nóng)房是農(nóng)民最主要的生活保障，農(nóng)民一旦喪失土地，就會(huì)引發(fā)對(duì)農(nóng)戶(hù)生存權(quán)保護(hù)的問(wèn)題，處理不當(dāng)甚至?xí)鹕鐣?huì)動(dòng)蕩。因此地方政府擔(dān)負(fù)著極大的責(zé)任，不愿進(jìn)行創(chuàng)新。再次，我國(guó)政府部門(mén)相應(yīng)的房屋權(quán)屬登記系統(tǒng)也極為滯后，農(nóng)村房屋價(jià)值無(wú)法科學(xué)評(píng)估和確定,這些都是農(nóng)房抵押貸款裹足不前的主要原因。

三、有序推進(jìn)我國(guó)農(nóng)民住房抵押貸款工作的對(duì)策

為了盤(pán)活我國(guó)農(nóng)民的有效資產(chǎn)，解決農(nóng)民貸款難、資金缺的問(wèn)題，拓寬農(nóng)村融資渠道，支持農(nóng)民創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展和新農(nóng)村建設(shè)，應(yīng)從以下幾個(gè)方面積極開(kāi)展適合各地情況的農(nóng)村房屋抵押工作。

1.修改相關(guān)的法律法規(guī)，明確產(chǎn)權(quán)

我國(guó)現(xiàn)行的相關(guān)法律法規(guī)明令禁止農(nóng)村宅基地的抵押貸款，而現(xiàn)實(shí)卻是廣大農(nóng)民有這種迫切的需要，希望能通過(guò)宅基地及其上的住房抵押來(lái)獲取貨幣資金，發(fā)展生產(chǎn)，金融機(jī)構(gòu)也因?yàn)榈盅簩?duì)象的所有權(quán)屬不明確而不愿提供貸款。 為此，建議國(guó)家應(yīng)盡快修訂《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》、《宅基地承包法》等相關(guān)法律法規(guī)，以法定的形式賦予農(nóng)民對(duì)宅基地的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。從法律層面“還權(quán)賦能”，提高宅基地的市場(chǎng)價(jià)值，促進(jìn)農(nóng)房抵押貸款工作的有序進(jìn)行。

2.政府部門(mén)應(yīng)高度重視，制定相關(guān)政策

從各地試點(diǎn)來(lái)看，農(nóng)房抵押貸款工作之所以能順利進(jìn)行，還必須得依靠地方政府立足實(shí)際、開(kāi)拓創(chuàng)新，努力為農(nóng)房抵押工作創(chuàng)造條件，營(yíng)造良好的環(huán)境。建議成立農(nóng)村房屋抵押工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督農(nóng)村房屋抵押工作，協(xié)調(diào)理順農(nóng)戶(hù)與銀行、政府與銀行等之間的關(guān)系。

3.建立全面的農(nóng)房評(píng)估體系

一是成立農(nóng)房的評(píng)估機(jī)構(gòu)。從試點(diǎn)各地看，各地的宅基地及農(nóng)房評(píng)估工作一般由政府來(lái)完成。在委托者與評(píng)估者的身份重疊的評(píng)估體系下，容易導(dǎo)致農(nóng)房估價(jià)不合理，對(duì)廣大農(nóng)民的利益造成嚴(yán)重?fù)p害。因此，成立自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)已迫在眉睫。二是完善農(nóng)房的等級(jí)劃分標(biāo)準(zhǔn)，健全農(nóng)房?jī)r(jià)格管理制度。因我國(guó)地域遼闊，經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，農(nóng)房距離城市的遠(yuǎn)近等問(wèn)題，使得各地農(nóng)村農(nóng)房的價(jià)格相差很大。為此，應(yīng)對(duì)不同地段、不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的農(nóng)房進(jìn)行等級(jí)綜合評(píng)定，進(jìn)而形成合理、完善的農(nóng)房?jī)r(jià)值評(píng)估價(jià)體系。政府應(yīng)根據(jù)農(nóng)房交易市場(chǎng)的行情，制定完善的農(nóng)房評(píng)估管理制度，以確保準(zhǔn)確、及時(shí)地更新農(nóng)房的基準(zhǔn)價(jià)格，為農(nóng)房?jī)r(jià)格管理提供相應(yīng)的制度保障。

4.建立農(nóng)房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制

一是規(guī)范放貸，建立農(nóng)房信貸風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。由金融機(jī)構(gòu)對(duì)抵押手續(xù)、農(nóng)房?jī)r(jià)值、貸款用途、償債能力、抵押率等進(jìn)行嚴(yán)格審查、核實(shí)，從源頭上杜絕不良貸款的發(fā)生。同時(shí)，組建農(nóng)村信貸擔(dān)保機(jī)構(gòu)和再保險(xiǎn)公司，以降低農(nóng)房抵押貸款的信貸風(fēng)險(xiǎn)。二是進(jìn)一步完善農(nóng)村社會(huì)保障體系，建立農(nóng)民最低生活保障機(jī)制，從而解除農(nóng)民的后顧之憂(yōu)，讓農(nóng)房真正流轉(zhuǎn)起來(lái)，促進(jìn)土地“資本化”，活躍農(nóng)村發(fā)展的另一條融資渠道。

當(dāng)前，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)，依據(jù)依法、自愿、有償?shù)脑瓌t，積極探索農(nóng)房抵押貸款工作，能有效緩解農(nóng)民貸款難題，具有重要意義。今后，隨著我國(guó)廣大農(nóng)村深化發(fā)展改革的需要和社會(huì)保障制度的逐步完善以及相關(guān)法律法規(guī)的修訂、調(diào)整，農(nóng)村宅基地的居住保障功能將會(huì)弱化，財(cái)產(chǎn)功能則會(huì)凸顯，屆時(shí)放開(kāi)農(nóng)房抵押就水到渠成了。

[1]農(nóng)房抵押貸款亟待突破[EB/OL].http://finance.qq.com/a/20090430/004945.htm

[2]溫州允許農(nóng)村住宅抵押貸款引發(fā)激烈爭(zhēng)議[EB/OL].http://wznews.66wz.com/system/2008/07/14/100583868.shtml

[3]李鵬.廣東金改農(nóng)村破題宅基地抵押貸試點(diǎn)落地[N].經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，2012-08-27：（17）.

[4]鄧洪濤，夏永輝.谷城農(nóng)民住房抵押貸款走過(guò)三年[N].湖北日?qǐng)?bào)，2014-02-15.

[5]農(nóng)房抵押貸款：水已到渠可成[EB/OL]http：//www.realestate.cei.gov.cn/files/20128/20120807084631.html

[6]王直民，孫淑萍.基于“房地分離”的農(nóng)村住房抵押制度研究[J].農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，2012，（10）.

[責(zé)任編輯：辛?xí)岳騗

F832.4

A

1674-3288（2014）03-0055-03

2014-04-24

2013年度泉州市社科聯(lián)規(guī)劃課題“城鄉(xiāng)一體化視域下的農(nóng)村閑置宅基地流轉(zhuǎn)問(wèn)題研究”（編號(hào)：2013Y06）的階段性研究成果

戴青蘭（1975-），女，福建泉州人，泉州師范學(xué)院應(yīng)用科技學(xué)院副教授，研究方向：政治經(jīng)濟(jì)學(xué)。