張立群

進入2014年以來，房地產(chǎn)投資增速持續(xù)下降，成為影響投資增速下降的主導(dǎo)因素。市場觀望情緒濃厚，市場交易量明顯減少，一些城市的房價顯露回落苗頭。各方面對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展變化高度關(guān)注，看法也不盡相同。筆者認(rèn)為這些都是房地產(chǎn)業(yè)進入轉(zhuǎn)型調(diào)整期帶來的必然反映。

我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面對的主要矛盾，是城鎮(zhèn)人口布局失衡。據(jù)第六次人口普查資料，城鎮(zhèn)常住人口近三分之一居住在36個大城市（主要為直轄市、省會城市、計劃單列市），北京2013年常住人口達到2100多萬人。人口聚集必然帶來住房需求、買房需求聚集，必然吸引房地產(chǎn)企業(yè)集中到這些大城市發(fā)展，也必然帶來這些大城市土地資源日益趨緊，地價不斷攀升，開發(fā)成本較快提高。也必然使房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭日趨激烈。

2010年以來，加快城鎮(zhèn)化成為地方政府工作的著力點之一，但也帶來一些地方以追求轄區(qū)內(nèi)城市用地規(guī)模、建設(shè)規(guī)模擴張為特征的造城運動。處于競爭日益激烈環(huán)境下的房地產(chǎn)企業(yè)，一度認(rèn)為這是城鎮(zhèn)化的一個新趨勢、新機遇，紛紛轉(zhuǎn)向三四線城市、中小城市謀求發(fā)展。這一轉(zhuǎn)移得到了地方政府的積極支持，也成為地方造城運動的重要推手之一。市場投資者也一度預(yù)期這是房地產(chǎn)投資的新機會，紛紛轉(zhuǎn)向三四線城市買房，支持了這一區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)銷售。房地產(chǎn)業(yè)的這一轉(zhuǎn)移發(fā)展，延長了其繁榮期，延遲了其轉(zhuǎn)型調(diào)整期的到來。然而，2010年以后情況有所轉(zhuǎn)變，隨著一攬子計劃的退出，中國經(jīng)濟增速持續(xù)回落。這就帶來三四線城市的造城活動與實體經(jīng)濟的發(fā)展步伐出現(xiàn)越來越明顯的脫節(jié)，帶來其城區(qū)缺少產(chǎn)業(yè)、缺少就業(yè)、缺少人氣的現(xiàn)象。這些因素導(dǎo)致樓盤銷售困難，也迫使房地產(chǎn)企業(yè)重返大城市發(fā)展。

當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)重新在一二線大城市集中后，這一區(qū)域的競爭必然趨于激烈；而三四線城市房地產(chǎn)市場銷售困難，以及由此帶來的房價波動，也對一二線城市買房者的預(yù)期帶來日益明顯的影響，加之房地產(chǎn)在一些區(qū)域風(fēng)險加大，導(dǎo)致銀行由此將整個房地產(chǎn)納入需要關(guān)注風(fēng)險的行業(yè)，一二線城市房貸也一度收緊，進一步抑制了買房需求。這些都會造成房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的改變，一定程度上也影響到開發(fā)商在一二線城市拿地建房的信心。

房地產(chǎn)企業(yè)重返一二線大城市，核心的問題是發(fā)展空間日趨狹窄。從買房需求看，一二線城市人口集中度高，居住性住房需求增長潛力大。特別是這個區(qū)域內(nèi)持續(xù)實行限購政策，基本沒有投機投資性買房需求的沖擊，房價基本由居住性需求決定。這些年我國房價收入比持續(xù)降低，居民買房能力總體穩(wěn)定。據(jù)此可以判斷，一二線城市由預(yù)期引導(dǎo)所沉淀的居住性買房需求，必將隨預(yù)期改變而集中釋放，屆時一二線城市房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)越來越明顯的供不應(yīng)求，房價上漲壓力不容忽視。針對這一變化，預(yù)計一二線城市政府將在加快住房建設(shè)、增加住房供給上下功夫。由于一二線城市土地供給仍然有一定潛力，因此房地產(chǎn)企業(yè)仍有加快開發(fā)建設(shè)步伐的余地。綜合看，房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型調(diào)整，總體是溫和、漸進的。據(jù)此分析，房地產(chǎn)投資全年仍可以保持16%左右的增長。