4000億資產(chǎn)，怎樣被四兩撥千斤的股權(quán)結(jié)構(gòu)牢牢控制？

一家純粹的地方國企，如何通過混合所有制，徹底改造基因？

市場有人驚呼這是新一輪經(jīng)濟(jì)改革大幕的暖場，也有好事者質(zhì)疑是否存在國有資產(chǎn)的流失，但更多的企業(yè)家關(guān)注，綠地的模式是否可以被復(fù)制？

對所謂國有資產(chǎn)流失的指責(zé)綠地集團(tuán)董事長兼總裁張玉良非常不屑。

“我們職工持股會的股權(quán)都沒有動過，哪來的侵吞國有資產(chǎn)？”在接受《英才》記者采訪時(shí)，說到此他音量一下子升高了不少，“再說改制是由上海市主導(dǎo)的，國資委操作整個(gè)程序，根本就不是企業(yè)主導(dǎo)?！?/p>

了解張玉良的人都說他是有點(diǎn)“瘋狂”的企業(yè)家，敢于冒險(xiǎn)、膽子大，綠地集團(tuán)走得快也得益于此。

少有人會注意，他篤定而謹(jǐn)慎的另一面。

從綠地1997年第一次改制至今，增資次數(shù)達(dá)17次。2003年，國有資本失去了綠地的大股東地位，后來職工持股會占股比例一度接近60%?？蓮?009年開始，綠地職工持股會占股比例開始下降，最終穩(wěn)定在28.79%。

張玉良笑言，自己從來不是“持紅卡”的局級干部，可無論國資體制怎樣如影隨形，他似乎尤其懂得妥協(xié)中前進(jìn)。

“寧可踩空，絕不斷糧。”張玉良這樣告訴《英才》記者，在采訪時(shí)他將自己的現(xiàn)金流比喻為“糧草”，高速擴(kuò)張的背后，是水滴石穿的懷柔之術(shù)。綠地市場化的基因與生俱來，不管股權(quán)怎樣演變，張玉良不變的是安全穩(wěn)妥地推進(jìn)綠地的市場化進(jìn)程。

7月初公布財(cái)富世界500強(qiáng)排名中，綠地集團(tuán)排名268位，比去年上升91位。

在接受《英才》記者專訪后的未來幾天，綠地集團(tuán)董事長兼總裁張玉良與他的管理團(tuán)隊(duì)將開會討論2015年的發(fā)展目標(biāo)，但與所有變革年代的企業(yè)家一樣，他慎于長遠(yuǎn)規(guī)劃，而是選擇用松下幸之助的一句話來解釋綠地集團(tuán)的行為準(zhǔn)則：“戰(zhàn)略就是下雨打傘?！?/p>

綠地集團(tuán)年初的三個(gè)目標(biāo)：綠地集團(tuán)整體上市，整體業(yè)務(wù)經(jīng)營收入4000億，房地產(chǎn)收入2400億，海外地產(chǎn)收入200億。而明年的目標(biāo)是，綠地集團(tuán)整體營業(yè)收入達(dá)到5000億元，海外地產(chǎn)收入400億，進(jìn)入世界200強(qiáng)之列。張玉良說，其中最不確定的便是綠地集團(tuán)的整體上市，其進(jìn)度非企業(yè)自身可掌控，而對于經(jīng)營目標(biāo)，綠地勢在必得。

不久前，國資委宣布啟動央企四項(xiàng)改革試點(diǎn)，其中包括混合所有制改革，這意味著國有企業(yè)混合所有制改革的進(jìn)一步深化，另一面是房地產(chǎn)行業(yè)晦暗不明的前景，兩條坐標(biāo)匯于一點(diǎn)，此時(shí)的張玉良和綠地格外引人矚目。

可被復(fù)制的改制

“綠地上市成功的話，市值應(yīng)該是中國房地產(chǎn)公司里的NO.1?！?/p>

借殼金豐投資，意味著綠地要把一家預(yù)估值近700億的公司裝進(jìn)一個(gè)20億市值的“小殼”里，難度可想而知。如果成功，此次借殼或?qū)⒊蔀锳股規(guī)模最大的借殼上市案例。

其實(shí)，綠地上市的目的不僅僅是為了在國內(nèi)資本市場打開一個(gè)窗口，更重要的是，上市如果成功，綠地歷經(jīng)多年的股權(quán)改革也將告一段落。

“我們上市又不圈錢，上市是使我們的所有制結(jié)構(gòu)更市場化?！?/p>

綠地似乎趕上了好時(shí)候。十八屆三中全會后，關(guān)于“混合所有制”的相關(guān)決定為綠地在政策層面提供了極大地支持，在此背景下，上海市政府也對綠地改制抱有很大期望。

“綠地是上海國資國企改革的標(biāo)桿，這場改革只能成功不能失敗?！?易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱告訴《英才》記者。

如果回顧綠地的發(fā)展歷史便可發(fā)現(xiàn)，其規(guī)模的不斷增長是伴隨著管理層的利益始終與企業(yè)利益緊密捆綁的一個(gè)過程。盡管張玉良承認(rèn)，沒有上海市政府就沒有這個(gè)企業(yè)，但無可否認(rèn)的是綠地管理層持有公司股份是其發(fā)展最大的動力。

綠地改制始于1997年。當(dāng)初靠委辦及下屬公司出資兩千萬元成立的上海市綠地開發(fā)總公司改制為集團(tuán)公司，注冊資本為1.6億元，其中綠地的職工持股會出資3020.43萬元，約占注冊資本的18.88%。而其余的股東均為委辦下屬企業(yè)。

在《勢在人為》這本記錄綠地集團(tuán)發(fā)展歷史的書中，特別提到了職工持股會成立時(shí)遇到的困難。當(dāng)時(shí)，不僅普通員工不愿意買綠地集團(tuán)的股，甚至連干部也不愿意買，困難很大。張玉良最終決定“派任務(wù)”，要求綠地一定級別以上管理者必須持有一定數(shù)量的股份，而員工可以自愿。

后來證明，正是這樣的制度解決了綠地的管理層激勵(lì)和管理層控制的兩個(gè)問題。持股會內(nèi)部也是采取“集合競價(jià)”的方式來實(shí)現(xiàn)股份的內(nèi)部交易，但如果持股人離開綠地集團(tuán)，則必須在持股會中賣出自己的股份，不得帶走。這是持股會不斷保持活力的原因之一。

反觀綠地的競爭對手——中國最大的房地產(chǎn)公司萬科企業(yè)股份有限公司（000002.SZ 以下簡稱萬科）在今年才決定推行“事業(yè)合伙人”制度，截至6月19日，代表萬科1320名事業(yè)合伙人的“盈安合伙”已耗資17.97億元買入總股本的1.92%，成為萬科的第二大股東。按照計(jì)劃，盈安合伙還將繼續(xù)增持萬科股票至10%，其目的顯然是為了防備“野蠻人”入侵，管理層為自己建立的一道防線。

郁亮曾與張玉良交流過關(guān)于合伙人的問題，分歧在于，合伙人是在項(xiàng)目層面還是在集團(tuán)層面持股，張的意見是在集團(tuán)層面持股。他認(rèn)為，項(xiàng)目層面持股會形成利益上的糾葛，集團(tuán)不易整合資源。而在集團(tuán)層面，萬科目前面臨的問題，如今的盤子已經(jīng)很大，合伙人若想繼續(xù)增持，成本會很高。

合伙人制度另一項(xiàng)功能便是團(tuán)隊(duì)激勵(lì)，當(dāng)年綠地成立職工持股會之后，不少人都是借了錢投資在自己的公司的。20多年下來，當(dāng)初跟隨張玉良創(chuàng)業(yè)的那批人仍有大部分選擇留了下來，他們實(shí)際上既是為綠地工作，也是為自己投資。

鼎暉投資（以下簡稱鼎暉）運(yùn)營合伙人應(yīng)偉告訴《英才》記者他從未看到過如此“拼命”的團(tuán)隊(duì)。

“我們投資企業(yè)70%是要看團(tuán)隊(duì)的，綠地是我看到國企里面少有的真正市場化的團(tuán)隊(duì)。”應(yīng)偉說，“他們沒上下班時(shí)間，不是八小時(shí)工作制，而是12小時(shí)，甚至16小時(shí)。”endprint

從1997年到2011年，幾乎每年綠地都會增資擴(kuò)股，張玉良稱，經(jīng)歷了2009年的兩次增資后，最多時(shí)職工持股會占股超過50%。2012年，職工持股會在14年中首次出現(xiàn)占股比例下降的局面，由占股46.02%下降至36.43%。

“實(shí)際上今天不是綠地在做MBO，是綠地之前做了一輪國進(jìn)民退來換取政府的支持，再通過上市明確了企業(yè)管理層和職工的權(quán)益?！倍∽骊耪f。

經(jīng)歷了此次增資擴(kuò)股后，包括上海地產(chǎn)、上海城投以及上海中星集團(tuán)在內(nèi)的國有股東合計(jì)占股比例已經(jīng)超過50%，達(dá)63.57%，但職工持股會依然保持單一第一大股東的位置不變。

在隨后的幾年當(dāng)中，綠地集團(tuán)股權(quán)比例變化頻繁，截止6月17日公布的重組方案，綠地職工持股會的所占股權(quán)比例為28.79%，為單一大股東。而上海國資委直接或間接控制的三家企業(yè)，所占股權(quán)比例加總達(dá)46.37%，上海地產(chǎn)、上海城投和上海中星集團(tuán)占股比例分別為18.20%，20.55%和7.63%。

“你看資本組合就知道了，摒棄了‘一股獨(dú)大的弊端。”張玉良表示。綠地通過引入5家機(jī)構(gòu)投資者，實(shí)現(xiàn)了這樣微妙的股權(quán)結(jié)構(gòu)。2013年12月18日，綠地繼續(xù)增資擴(kuò)股，而新增部分由平安創(chuàng)新、鼎暉嘉熙、寧波匯盛、珠海普羅、國投協(xié)力五家機(jī)構(gòu)投資者認(rèn)繳，總額約為20.87億股。隨后經(jīng)歷了兩次調(diào)整，目前占綠地集團(tuán)股權(quán)比例為20.15%。

“實(shí)際上，我們已經(jīng)在2013年的五、六月份開始做增資擴(kuò)股了，（目的是）國有的股東盡可能不要一股獨(dú)大，雖然現(xiàn)在是分不同的公司股東，但是如果哪一天政策一變，我們又可能被影響到。”張玉良說。

除了給予資金、各類資源之外，被引入的幾家機(jī)構(gòu)投資者也給了張玉良很多關(guān)于綠地發(fā)展的建議。職工持股會轉(zhuǎn)為有限合伙公司上海格林蘭，再通過后者旗下的32個(gè)小有限合伙公司將原先職工持股會中的982名員工全部囊獲其中，不可謂不精妙。相關(guān)券商為綠地設(shè)計(jì)了這樣一幅結(jié)構(gòu)。

而應(yīng)偉告訴《英才》記者，實(shí)際上這個(gè)結(jié)構(gòu)鼎暉也曾關(guān)注，而此類結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)也早有樣本，“我們有一個(gè)案例，發(fā)現(xiàn)內(nèi)蒙古鄂爾多斯的伊泰集團(tuán)也是經(jīng)由職工持股會改為有限合伙的?！睂?shí)際上，伊泰集團(tuán)通過職工持股會出資買下了原有的國有股，實(shí)現(xiàn)改制。

應(yīng)偉還認(rèn)為，綠地改制的路徑可以被復(fù)制。

比萬科土地多不少

綠地土地儲備70%-80%以上在一、二線城市，且平均獲取成本很低。

開發(fā)商的較量猶如一場德州撲克賽。然而在今年上半年，桌面上的牌比想象的要壞。

國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，今年前6個(gè)月商品房銷售額繼續(xù)呈下滑態(tài)勢，同比下降6.7%，降幅環(huán)比收窄1.8個(gè)百分點(diǎn)。

以北京為例，一段時(shí)間以來，北京的潛在購房者正在陷入一種觀望的境地，由于自住型商品房的供應(yīng)放量，盡管搖號中簽的比例很低，仍有大量“剛需”購買力在等待這樣的購房機(jī)會，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這無疑將延滯新入市商品房的去化速度。

“成交量比去年下滑是不爭的事實(shí)?！币晃淮笮烷_發(fā)商北京公司的負(fù)責(zé)人感嘆。

牌不理想，籌碼的數(shù)量便決定了在牌局中的話語權(quán)。房地產(chǎn)大佬們對此從不敢怠慢。

去年，綠地房地產(chǎn)板塊簽約銷售金額為1625億元，而萬科為1709.4億元。差距不到100億元，“也就是一兩個(gè)項(xiàng)目的事兒”，人們在今年年初就不斷開始將這兩家企業(yè)放在一塊比較，并試圖猜想萬科多年第一的位子是否將被綠地取代。

過了半年，“萬綠之爭”有了一些眉目。克爾瑞發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年上半年萬科的簽約銷售總額為1018億元，綠地為835億元。今年年初，上述兩家公司提出的年度銷售目標(biāo)額分別為2000億元和2400億元，綠地集團(tuán)的完成度并沒有達(dá)到50%。按照綠地年初既定的上半年完成1/3，下半年完成2/3的戰(zhàn)略，目前的發(fā)展?fàn)顩r似乎符合預(yù)期，而張玉良也依然對如期完成全年目標(biāo)信心篤然。

“如果綠地今年到不了2400億元，市場的原因更大些，但綠地坐第二把交椅應(yīng)該沒問題，全年要超過2000億元應(yīng)該是有把握的。”丁祖昱這樣告訴《英才》記者。

有趣的是，無論是萬科總裁郁亮還是張玉良，都并不太看重今年的銷售排名。不僅如此，在今年接受《英才》記者專訪的其他大型房地產(chǎn)公司一把手也都持有相似的觀點(diǎn)。中國建筑集團(tuán)董事長易軍曾對記者稱，旗下兩家地產(chǎn)公司（中海地產(chǎn)和中建地產(chǎn)）整合后并不簡單看重規(guī)模超過萬科，而是在品牌效應(yīng)、盈利能力、規(guī)模效益、國際化水平等多個(gè)方面提升水平。

“如果只是講數(shù)字，可能今年有了，明年就沒有?！睆堄窳荚@樣說道。

去年，綠地集團(tuán)在土地上的總投資額約為870億元，據(jù)張玉良介紹，綠地今年本來計(jì)劃的拿地投資額約為1200億元，而“在目前市場狀況下肯定會減少”，同時(shí)拿地的時(shí)間點(diǎn)也會根據(jù)變化靈活調(diào)整。

過去兩年，綠地房地產(chǎn)板塊年均銷售規(guī)模增長速度在40%以上，2013年更是比2012年增長了近53%。大量的土地儲備是保障增長的籌碼之一。

“7大同行當(dāng)中，拿地最多的有700億元，我們?nèi)ツ晔?70億元，這些儲備資源足以支持我們未來的增長?！痹诮衲?月份接受媒體采訪時(shí)，張玉良對土地儲備很有信心。

事實(shí)上，不只是綠地集團(tuán)的土地投資在減速。根據(jù)中國指數(shù)研究院的一份土地投資報(bào)告顯示，今年上半年，排名靠前的30家品牌房地產(chǎn)公司新增土地成交金額較去年同期下降了24.28%，為2065.71億元。其中綠地比去年同期下降了8.3%。

另一份報(bào)告顯示，綠地集團(tuán)的土地儲備規(guī)模在2013年約為6173萬平方米，相較于萬科的10062萬平方米有一定差距，但后者的權(quán)益土地儲備面積不足5000萬平方米。

綠地顯然對這份報(bào)告中的數(shù)字不太認(rèn)可。“我們比萬科（土地）多不少?！睆堄窳颊f，而一位投資人告訴《英才》記者，綠地的實(shí)際土地儲備在13000萬平方米左右，且其中70%-80%以上在一、二線城市，更重要的是，這些土地的平均獲取成本很有競爭力。endprint

做別人做不了的模式

在住宅地產(chǎn)和商辦地產(chǎn)之外，綠地集團(tuán)決定將未來壓在“產(chǎn)城一體”的開發(fā)模式上。

“寧可踩空，不可斷糧（現(xiàn)金流）?！睆堄窳荚趦蓚€(gè)詞之間出現(xiàn)了一次意味深長的停頓。房地產(chǎn)主業(yè)上，綠地現(xiàn)在至少成功了一半，而另一半要看綠地如何將這些糧草轉(zhuǎn)化為能量。

京津地區(qū)，尤其是北京的房地產(chǎn)市場，歷來是大玩家們的必爭之地?？蓮慕衲晟习肽瓯本┑母鱾€(gè)銷售排行榜中，前十名很難看到綠地集團(tuán)的身影。根據(jù)萬科北京提供的數(shù)據(jù)，今年上半年整體銷售規(guī)模約為117億元。

“我們是以商辦地產(chǎn)為主，住宅的占比在整體比重當(dāng)中不到10%?！本G地集團(tuán)副總裁、京津事業(yè)部總經(jīng)理石文紅告訴《英才》記者。而部分商辦項(xiàng)目整棟出售，并沒有走網(wǎng)簽，這也是為何在北京地區(qū)的排行榜上很難看到綠地的原因。據(jù)石文紅透露，綠地集團(tuán)上半年在北京的銷售規(guī)模在70億元左右。

去年，綠地在北京的土地投資總量大概在118億元左右，石文紅稱，綠地今年將按照集團(tuán)發(fā)展計(jì)劃進(jìn)行投資?！拔覀兤骄暝龇３衷?0%以上，投資多少是基于集團(tuán)對市場的預(yù)期及房地產(chǎn)主業(yè)的發(fā)展需求。”

在北京土地價(jià)格居高不下的今天，石文紅表示，綠地不拿“地王”，也不會考慮獲取高價(jià)土地，“我們是擇機(jī)獲取一些綠地擅長、別人不擅長的商辦、綜合體、超高層項(xiàng)目等?！?/p>

有評論認(rèn)為，綠地集團(tuán)的發(fā)展模式與大連萬達(dá)集團(tuán)（以下簡稱“萬達(dá)”）的開發(fā)模式相近。后者依靠“萬達(dá)廣場”的品牌影響力和招商優(yōu)勢，倍受地方政府青睞。

其他大型開發(fā)商也意識到了要跟上“變化”。去年，萬科亦提出了做“城市配套服務(wù)商”的新角色定位。郁亮認(rèn)為，萬科要從“做有人住的房子”轉(zhuǎn)向“做有人用的房子”。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，龍頭開發(fā)商們都將注意力集中在城市發(fā)展帶來的增長機(jī)會上。

綠地也不例外。早年，綠地憑借南京的綠地廣場項(xiàng)目一躍成為中國超高層項(xiàng)目開發(fā)的專家，截止到去年，綠地的超高層項(xiàng)目進(jìn)入的城市已經(jīng)超過12個(gè)。但超高層項(xiàng)目往往位于城市最核心地段，尚屬于單體項(xiàng)目，適合此類產(chǎn)品的地段、城市并不好找，繼續(xù)做大可能會遭遇天花板。

因此，在住宅地產(chǎn)和商辦地產(chǎn)之外，綠地集團(tuán)決定將未來押在“產(chǎn)城一體”的開發(fā)模式上。

最近，一份調(diào)查讓大城市的上班族深感“靠譜”。這份《中國職場人通勤焦慮指數(shù)》調(diào)查顯示，全國有93%的職場人希望能夠改善通勤狀況，調(diào)查還發(fā)現(xiàn)北京有74%的上班族單程通勤時(shí)間在1個(gè)小時(shí)以上。而在紐約，這一比例僅占三分之一。

“產(chǎn)城一體化的核心就是以人為本。”張玉良說，三十年前他在政府機(jī)關(guān)上班時(shí)，每天要花三個(gè)小時(shí)在路上，深知其苦，“你硬是要把住宅和商務(wù)辦公分開，這是最大的人為制造污染。”這也許是綠地決定投資地鐵的原因之一。

目前，國內(nèi)住宅項(xiàng)目的“配套”往往集中在居住配套方面，主要的產(chǎn)品包括社區(qū)商業(yè)、養(yǎng)老等服務(wù)項(xiàng)目。有專家指出，這樣做的目的是為了提高居住產(chǎn)品的競爭力。張玉良對這樣的觀點(diǎn)表示贊同，但他仍認(rèn)為，這“只是第一階段”，模式仍需要深化。

在具體的商業(yè)模式上，綠地集團(tuán)產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目和住宅的比例大致為55：45，在產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目的55%當(dāng)中，約有30%被賣掉，換言之，最終綠地持有的比例一般在25%—30%之間。另外，綠地也會根據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)情況不斷調(diào)整持有的比例，“有些物業(yè)增長比較快，就多留一點(diǎn)?！?/p>

“我們得持有一部分商業(yè)項(xiàng)目，不持有就很難運(yùn)營好；但如果你全持有，你的現(xiàn)金就跟不上了?！睆堄窳枷颉队⒉拧酚浾呓忉尵G地的商業(yè)模式。

綠地投資的地區(qū)以核心城市的非成熟地區(qū)為主，土地成本相對較低，經(jīng)過3-5年的建設(shè)，綠地先是通過銷售平衡資金，再通過持有的資產(chǎn)獲得成長價(jià)值。

某大型投資機(jī)構(gòu)的一位高管告訴《英才》記者，他十分看好綠地模式的發(fā)展前景，原因包括低廉的土地獲取成本——通過介入類似于一級開發(fā)的模式，與地方政府直接洽談項(xiàng)目，憑借整體規(guī)劃、資源導(dǎo)入上的優(yōu)勢，提高門檻，以極具競爭力的價(jià)格競得土地。

目前，綠地正在圍繞著高鐵站、空港等交通樞紐開發(fā)項(xiàng)目，未來打算在全國建設(shè)20座空港產(chǎn)業(yè)園，并已經(jīng)“與東航、南航、泰國正大集團(tuán)進(jìn)行合作”。

例如，綠地與“南航”在沈陽的合作就是有綠地投資60%，南航投資40%，由綠地來主導(dǎo)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。而在南昌，綠地斥資300多億元投資一項(xiàng)全功能的博覽城。

這正是張玉良思考的“做別人做不了”的模式：“小企業(yè)做不起來，他們沒有這樣的資源整合能力。你去引進(jìn)資源，人家跟你來嗎？東航、南航能跟你簽約么？不可能的?！?/p>

不去海外是傻瓜

海外市場的投資回報(bào)率要比國內(nèi)高。

海外市場的增長是張玉良手中的第二張好牌。

看看牌桌上的其他對手，在海外都沒閑著。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2014年中國房地產(chǎn)公司海外投資總額已達(dá)900億元。而仲量聯(lián)行的一份報(bào)告顯示，2013年中國在海外商業(yè)房地產(chǎn)總投資額達(dá)到76億美元，這一數(shù)字在2012年僅為33美元，僅一年便增長了124%。

萬科分別在去年和今年二月份投資了位于舊金山和紐約的兩處項(xiàng)目，目前進(jìn)入城市已經(jīng)達(dá)到4座，其在紐約和舊金山的項(xiàng)目均選擇與美國當(dāng)?shù)刂康禺a(chǎn)公司進(jìn)行合作。萬科董事局主席王石在接受采訪時(shí)表示，萬科在海外的業(yè)務(wù)比重將不超過總收入的20%。

萬達(dá)同樣表現(xiàn)活躍。就在7月初，萬達(dá)集團(tuán)宣布將投資9億美元（約合55億人民幣）在芝加哥興建一座高350米、89層的五星級酒店。據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)，萬達(dá)在海外累計(jì)投資已超600億元。

而綠地在海外投資提速于2012年?！暗谝粋€(gè)十年做上海的綠地，第二個(gè)十年做中國的綠地，第三個(gè)十年要做世界的綠地。”張玉良說道，而2012年綠地集團(tuán)剛好成立20周年。

事實(shí)上，張?jiān)缇陀谐龊５拇蛩悖?dāng)時(shí)他選擇的“用基礎(chǔ)設(shè)施換資源”并沒有走通。endprint

“我們曾經(jīng)去過一個(gè)非洲的國家，想開銅礦，開礦后給他們建一些基礎(chǔ)設(shè)施。當(dāng)時(shí)想的挺好，結(jié)果要去簽約了，國家的總統(tǒng)被政變了?！睆堄窳枷颉队⒉拧酚浾呋貞浀?。

從2012年開始，綠地選擇了不同的一種策略，即做中國房地產(chǎn)市場的延伸。有人曾提出質(zhì)疑稱，為何13億人的市場不做，反而要去海外做3000萬人的市場？張的解釋是，13億人的市場當(dāng)然不能放，可既然有能力去做3000萬人的市場，“不去做也是傻瓜。”

“海外市場資源成本低，市場前景好，你有了解中國人的文化和需求，在海外中國人買房子不是買外國公司的，而是先買我們的，這不是競爭力？”張玉良對綠地的開發(fā)能力很有信心。

“綠地的團(tuán)隊(duì)很厲害，非常專業(yè)。”應(yīng)偉告訴《英才》記者。他曾去考察過綠地在澳洲的項(xiàng)目。作為綠地的投資人和監(jiān)事，應(yīng)偉通過集團(tuán)拜訪對方的一位項(xiàng)目開發(fā)總監(jiān)，卻被拖到很晚。

“按常理講，集團(tuán)派的領(lǐng)導(dǎo)，他應(yīng)該安排出時(shí)間盡快見我吧？但是直到我最后走那天才見到他，我們見面時(shí)已經(jīng)是晚上10點(diǎn)了，他說太忙了！確實(shí)沒時(shí)間。我們一聊，簡單地溝通后就發(fā)現(xiàn)這位項(xiàng)目總監(jiān)對業(yè)務(wù)非常熟悉”應(yīng)偉回憶說。

據(jù)了解，綠地今年在海外投資總額已經(jīng)超過100億元，遍及四大洲9個(gè)國家的12座城市，“我們投的都是一線國家、一線城市、一線地段，社會、法律、商務(wù)制度都很完善。”

海外媒體也曾提出了另一個(gè)質(zhì)疑，綠地比起當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商，到底有何優(yōu)勢？張不太服氣。他認(rèn)為綠地?zé)o論是在品牌、資本還是在全球資源整合能力上均足以與外國公司競爭，甚至是超過外國公司。

根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)普爾前段時(shí)間的公布的報(bào)告，綠地集團(tuán)的信用評級水平為BBB+，為國內(nèi)開發(fā)商最高評級水平。張?zhí)匾鈴?qiáng)調(diào)，目前綠地在海外融資成本并不比美國高多少，一般年利率在2.59%—3.5%之間，綠地在香港的上市公司為其提供了海外的融資平臺。

在全球資源整合方面，綠地會選擇與當(dāng)?shù)氐墓竞献鳎ǚ▌?wù)、稅收等由其提供解決方案。

是否與當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)商合作？除非法律不允許，張玉良一般傾向于自己操盤——做大股東，獨(dú)立運(yùn)營。一來可以鍛煉自己的海外團(tuán)隊(duì)，更重要的是，他始終認(rèn)為，如果自己沒有獨(dú)立開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，未來的國際化之路會越走越窄。

“做財(cái)務(wù)投資，輪得到你中國的房地產(chǎn)公司去做嗎？”他反問道，“人家要收銷售額7%的管理費(fèi)，幫你做總承包，如果一共10%的利潤，輪到我們是什么結(jié)果？”

綠地在海外投資房地產(chǎn)的第一個(gè)項(xiàng)目是在韓國的濟(jì)州島。前不久，張玉良跟隨200位企業(yè)家一同出訪韓國，在接受當(dāng)?shù)孛襟w的采訪中，張玉良稱要繼續(xù)深化在韓國市場的投資，下一步將在濟(jì)州市中心打造最高的雙子塔。

在澳洲，綠地去年銷售達(dá)20億元，截止到目前，綠地今年在澳洲的銷售已經(jīng)達(dá)60億元，“80%都賣光了。這個(gè)市場有50%都是我們在做?！睆堄窳颊f，“全球化以后，不能完全將重心放在中國消費(fèi)者身上，比如我們在倫敦的項(xiàng)目，70%都是賣給全球其他地方的（消費(fèi)者）。”

建自己運(yùn)營的金控

綠地需要找到新的增長點(diǎn)，張玉良認(rèn)為，未來新的增長來自金融板塊。

如此宏觀經(jīng)濟(jì)形勢，只靠房地產(chǎn)行業(yè)恐怕并不足以支撐綠地繼續(xù)保持快速增長。

綠地2014年盈利預(yù)測審核報(bào)告顯示，在綠地集團(tuán)2013年的實(shí)際收入中，能源及相關(guān)產(chǎn)業(yè)營業(yè)收入約為1166億元，高于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的923億元，為集團(tuán)第一大收入來源。2005年開始，在經(jīng)歷了一場空前嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控后，張玉良意識到要尋找“第二主業(yè)”，于是經(jīng)過了一番并購、整合之后，能源產(chǎn)業(yè)成為近10年支撐綠地規(guī)模迅速壯大的重要板塊，也為綠地提供了良好的現(xiàn)金流。

可如今，整個(gè)能源行業(yè)處于低谷期，過去的風(fēng)光不再，甚至“一不小心就可能賠了”，且并不可能再成為綠地的增長點(diǎn)。因此，張玉良未來的規(guī)劃是將能源板塊進(jìn)行瘦身。

因此，綠地需要找到一個(gè)新的增長點(diǎn)，張玉良認(rèn)為，未來新的增長來自金融板塊。

眾所周知，房地產(chǎn)與金融有著天然的聯(lián)系?！叭虻牡禺a(chǎn)都金融化的，金融化的地產(chǎn)商基本上都是整合資源”張玉良說，但目前國外的模式在中國并不適用。因此國內(nèi)房地產(chǎn)切入金融的一個(gè)現(xiàn)成的方法是通過入股銀行。

去年10月份，萬科斥資27億人民幣入股徽商銀行，成為徽商銀行的第一大股東。

萬科總裁郁亮曾告訴《英才》記者，這個(gè)決定在一個(gè)下午就做出了，目的通過徽商銀行是為萬科提供供應(yīng)鏈金融服務(wù)。而保利地產(chǎn)的控股公司保利集團(tuán)董事長徐念沙在接受《英才》記者采訪時(shí)稱，如果獨(dú)立自己開銀行很有吸引力，可他并沒有想清楚參股銀行的好處在哪。

綠地也曾投資過城商行，但后來撤了出來，原因在于投資城商行的資產(chǎn)并不能帶來滿意的回報(bào)。“城商行上市，市凈率六點(diǎn)幾的都有，后來到零點(diǎn)幾，現(xiàn)在一般在0.8—1.3之間，你能投么？”張玉良說。

如今開發(fā)商們已經(jīng)不再認(rèn)可投資城商行。而綠地的目的在于建立一家自己運(yùn)營的金融控股集團(tuán)，這個(gè)領(lǐng)域顯然更具想象空間。

在6月底，綠地集團(tuán)與中國信達(dá)資產(chǎn)管理公司簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，希望能夠在未來深度介入包括金融資產(chǎn)管理、信托、投資銀行類業(yè)務(wù)，自主參與經(jīng)營。張玉良稱，目前綠地金融板塊的利潤總額約為15億元，預(yù)計(jì)明年會達(dá)到30億元，增速極快。

同時(shí)，有業(yè)內(nèi)人士向《英才》記者分析稱，目前房地產(chǎn)的股價(jià)低迷，而綠地集團(tuán)是一家涵蓋房地產(chǎn)、金融、能源等多種產(chǎn)業(yè)的綜合企業(yè)，這樣的公司并沒有上市的先例，金融板塊將成為綠地集團(tuán)上市之后的一個(gè)亮點(diǎn)。

張玉良告訴《英才》記者，未來，綠地金融板塊中最核心的部分便是投行，將占金融板塊利潤總額的70%～80%。之所以選擇投行，原因是其比銀行、信托金融業(yè)務(wù)更具靈活性，更具盈利能力。

獨(dú)家高端領(lǐng)袖對話

張玉良：崩盤論不科學(xué)

不是說你唱空它，它就沒了

《英才》：你如何看待近一段時(shí)間房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生的變化？

張玉良：房地產(chǎn)的形勢，大家都比較關(guān)心，唱空的、不唱空的實(shí)際上都有。所以我覺得關(guān)鍵在于怎么看，我的基本觀點(diǎn)是房地產(chǎn)中長期來看在中國還有很大的市場空間。這個(gè)市場空間是基于經(jīng)濟(jì)規(guī)律，也是我們發(fā)展階段內(nèi)在的需求，不是說你唱空它，它就沒了。

另外要分怎么看，總是拿高峰的那一年去比，就覺得今年不行了。比如你拿2013年去比，說2014年不行了。那么我要問，怎么不去和2012年比呢？或者不和2009年、2011年去比呢？

《英才》：有數(shù)據(jù)顯示在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域下滑的幅度已經(jīng)超過2008年了，你怎么看？

張玉良：投資的數(shù)字下一步還會下滑一點(diǎn)，是跟現(xiàn)在的市場一致的。一般來說，投資是市場狀況下的延續(xù)，市場不好了，投資三個(gè)月以后馬上就會下去，這是一個(gè)基本規(guī)律。

但也要看到房地產(chǎn)行業(yè)的新問題。比如在2013年，一些城市在原有基礎(chǔ)上繼續(xù)狂漲。你覺得還能持續(xù)么？不可能的事情。尤其是一部分城市，人口大量導(dǎo)出，產(chǎn)業(yè)又沒基礎(chǔ)，加上前幾年的大量的、不切合實(shí)際的供應(yīng)。當(dāng)然不斷地增加供應(yīng)是很多因素導(dǎo)致的，比如（地方政府）要發(fā)展城市，大家都是想做大城市，通過土地財(cái)政減輕基礎(chǔ)設(shè)施、社會養(yǎng)老（的壓力）等等。所有的東西都得仰仗土地出讓金，他們當(dāng)然希望大量出讓土地。這些問題，不管你去不去看，都是客觀存在的。

而且，整個(gè)經(jīng)濟(jì)的增速在不斷地下滑。我認(rèn)為這與房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)是非常緊密的。

比如說今年三月份的時(shí)候我講過一個(gè)觀點(diǎn)，數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)有三個(gè)60%的緊密關(guān)系。第一，老百姓平均60%的資產(chǎn)在房地產(chǎn)。第二，實(shí)體經(jīng)濟(jì)中，中小企業(yè)與房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)度60%。第三，銀行的所有的資產(chǎn)，廣義的金融資產(chǎn)在房地產(chǎn)領(lǐng)域要占60%。這三個(gè)60%就決定了宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)度肯定高，不僅是對經(jīng)濟(jì)，對社會也是高度關(guān)聯(lián)的。在經(jīng)濟(jì)增速不斷下滑的情況下，如果忽視這些問題，那么我就會覺得風(fēng)險(xiǎn)也很大。

中期、長期看好房地產(chǎn)

《英才》：你如何看待地方政府的主動作為？

張玉良：現(xiàn)在大家都認(rèn)為應(yīng)該不只看GDP或者說不要帶水的GDP，不要帶水的GDP是正確的，但不要行嗎？我看不行，GDP是發(fā)展、是財(cái)政的重要指標(biāo)，GDP也是改善民生的重要實(shí)力體現(xiàn)。

所有的人都說不要GDP，最近又有一些專家批判一些省委書記和省長，說又要開始抓GDP了。難道抓GDP是犯罪嗎？改革開放的核心就是抓發(fā)展，發(fā)展的核心不是全部、但重要指標(biāo)是GDP。

如果都不要發(fā)展了，這些官員在政而不為政，他們手里掌握那么多重要資源，很多項(xiàng)目都是要讓他們批的，如果他們不作為，我認(rèn)為問題很大。我們的政府與國外的政府不一樣，國外的政府可以在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域很少作為，但是在國家的一些重大問題上，也是會作為的，何況中國。（政府）掌握了那么多重要資源，如果他們都不作為了，這個(gè)社會還能有進(jìn)步嗎？經(jīng)濟(jì)還能好嗎？肯定是不好的。所以我覺得這個(gè)問題很可怕。

因?yàn)榉康禺a(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)的形勢關(guān)聯(lián)度太高了，如果宏觀經(jīng)濟(jì)下來了，那么房地產(chǎn)肯定下來了。那整個(gè)經(jīng)濟(jì)的受傷的面是會很廣、很大的。

市場在經(jīng)濟(jì)當(dāng)中發(fā)揮重要配置作用的同時(shí)，要注重有形的手和無形的手的關(guān)系。有形的手在市場失靈的時(shí)候，政府按照市場規(guī)律發(fā)揮它的作用，可現(xiàn)在，經(jīng)濟(jì)學(xué)家們都反對。

《英才》：你如何看待“救市”的言論？

張玉良：從我們企業(yè)角度來看，我認(rèn)為這不是救市，而是應(yīng)該有作為。比如說現(xiàn)在有一些限購、限貸的問題，比如說央行的舉措，要保護(hù)消費(fèi)、要支持消費(fèi)，對自住房的消費(fèi)支持，我認(rèn)為很智慧。但現(xiàn)在也有人抨擊央行，說這是救市。這哪是救市？這本來就應(yīng)該做的事情，只是（管理層）抓住這個(gè)機(jī)會，把需求釋放出來。再比如說一些三、四線城市，人都走光了，還在搞限購。根本沒必要。

在上一屆政府沒辦法、短期采取一些臨時(shí)措施的情況下，現(xiàn)在向回調(diào)整的機(jī)會來了，抓緊機(jī)會是好事。當(dāng)然，一線城市仍然有房價(jià)快速上升壓力，在供求矛盾突出的城市，還是應(yīng)該有一些過渡性措施。但是已經(jīng)具備條件的，就已經(jīng)沒必要再去搞限購。都還不給貸款，那中國還有什么消費(fèi)可以拉動呢？在各個(gè)行業(yè)產(chǎn)能嚴(yán)重過剩的情況下，不靠消費(fèi)拉動經(jīng)濟(jì)靠什么？

這種危機(jī)就像是今天（出現(xiàn)）一個(gè)點(diǎn)，明天一個(gè)面，后天一個(gè)片。我們印象還很深刻，去年六月份錢荒，（市場）突然之間就不行了。有人還認(rèn)為這是某些部門給的教訓(xùn)，可能么？如果今天一批中小企業(yè)倒閉，明天可能一個(gè)行業(yè)就會倒閉，后天可能一大批機(jī)構(gòu)就會跟著倒閉，再后可能銀行就跟著倒閉。如果銀行倒閉，老百姓全部到銀行去擠兌。這是所謂的教訓(xùn)可以做的么？

所以當(dāng)前房地產(chǎn)形勢中存在的問題，我認(rèn)為不能忽視。整個(gè)市場從中期、長期來看，我還是看好。

中國處在一個(gè)特殊的階段，任何崩潰論都不科學(xué)。我們應(yīng)該客觀、全面、正確地看當(dāng)前存在的問題，如果這些問題持續(xù)惡化的話，管理層就可能需要采取一些必要的措施，但是，一味地救市也是不合適的。

鼎暉們的綠地標(biāo)簽：關(guān)鍵引入資本思維

文|本刊記者 孟德陽

此番綠地集團(tuán)借殼上市之前，引入平安創(chuàng)新資本、鼎暉嘉熙、寧波匯盛、珠海普羅、上海國投協(xié)力發(fā)展等五家PE機(jī)構(gòu)。

事實(shí)上，綠地控股集團(tuán)從創(chuàng)立之初就是一家市場化特征明顯的國有控股企業(yè)。作為一家地方國企，其股權(quán)結(jié)構(gòu)、管理機(jī)制被外界認(rèn)為是混合所有制的一個(gè)獨(dú)特樣本。

張玉良接受《英才》記者采訪時(shí)坦言：我們已經(jīng)是混合所有制。這個(gè)機(jī)制我們也認(rèn)為已經(jīng)很好了，有一段時(shí)間我們不想上市，為什么呢？不差錢，不差機(jī)制，上市無非是機(jī)制跟錢，所以一開始我們沒動力。后來為什么會增資擴(kuò)股呢？我們覺得混合所有制的分量還不夠，應(yīng)該更加市場化。endprint

從股權(quán)結(jié)構(gòu)上看，綠地目前的股東可大體分為國有股東（上海地產(chǎn)、上海城投和中星集團(tuán)）、職工持股會（上海格林蘭）以及社會資本（以平安創(chuàng)新、鼎暉嘉熙代表的5家PE基金），各自占股比例大致為5：3：2。其中由職工持股會改制而成的上海格林蘭為單一大股東。

在引入社會資本方面，外界普遍認(rèn)為綠地引入5家機(jī)構(gòu)投資者的目的是為了在重組上市過程中解決社會公眾持股不低于10%的問題。

在混合所有制改革層面，國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所副所長張文魁對《英才》記者表示，國有企業(yè)在考慮引入民營資本時(shí)，應(yīng)更多考慮產(chǎn)業(yè)鏈上的戰(zhàn)略投資者，這樣對于國有企業(yè)未來健康發(fā)展有利；而引入的財(cái)務(wù)投資者往往會在企業(yè)改制上市后，選擇套利而退出。

在君百略管理咨詢公司CEO張政軍看來，綠地早期在發(fā)展起來的職工持股會并沒有受到太多的限制。同時(shí)，其他接受《英才》記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為職工持股會是綠地混合所有制基因的一種“先發(fā)優(yōu)勢”。

張玉良認(rèn)為引入社會資本的意義，不僅引入資本關(guān)鍵是引入資本的思維：像平安、鼎暉，他們的領(lǐng)導(dǎo)來參加董事會、股東大會，發(fā)表的觀點(diǎn)都很實(shí)用。他們是從投資角度來看，我們以前比較多是從企業(yè)、產(chǎn)業(yè)角度來看問題，他們進(jìn)來后我們看問題更全面了。

鼎暉投資運(yùn)營合伙人應(yīng)偉從投資人的角度給張玉良提出了自己的一些建議。應(yīng)偉對《英才》記者表示，我建議綠地如果作為地產(chǎn)公司上市，估值就會低，但作為綜合企業(yè)上市就不一樣；另外建議綠地應(yīng)該大力發(fā)展金融板塊，成立金融控股公司，雖然這塊業(yè)務(wù)的份額不大，但利潤應(yīng)該可以每年百分之百的增長。臺灣地區(qū)那么小的地方，卻能出現(xiàn)十大金控公司，且以私人為主，應(yīng)偉認(rèn)為中國企業(yè)可以借鑒。

張玉良接受《英才》記者采訪時(shí)曾評價(jià)鼎暉投資是“一家資源、品牌均頗具影響力的公司。而在資產(chǎn)重組的過程中，鼎暉投資為綠地集團(tuán)提供了強(qiáng)有力的支持?！?/p>

“我們是靠專業(yè)取得企業(yè)的信任?！睉?yīng)偉坦言過去PE在投資大型企業(yè)中，有時(shí)候會存在著作為小股東并不太受重視的現(xiàn)象。雖然鼎暉成功做過不少國企改制案例，但由于比較低調(diào)，可能在一些國企中的知名度并不高。應(yīng)偉說“但投資綠地后，綠地方面無論詢問有關(guān)企業(yè)的問題，還是有關(guān)資本的問題，我們都提供了自己的視角?！?/p>

不過應(yīng)偉認(rèn)為投資人的提供建議往往只是扮演了“敲邊鼓”的角色，而最終的決定還是要由公司管理者親自做出，可在某些時(shí)候，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人的一些想法無法與自己企業(yè)內(nèi)部的員工溝通時(shí)，這個(gè)“邊鼓手”就變得尤為重要。

在采訪中，應(yīng)偉認(rèn)為，綠地的國有企業(yè)改制能夠成功，其中一個(gè)不可忽視的因素便是綠地的管理機(jī)制，稱其“基礎(chǔ)比較好”。而他認(rèn)為未來在競爭性行業(yè)的混合所有制企業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)，比較理想的結(jié)構(gòu)是民營企業(yè)、投資人各占約30%國資的比例要小于50%。不能國資一家說了算，但是國資可以監(jiān)督。endprint