（長春建筑學(xué)院，吉林 長春 130607）

淺談房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的控制

杜祖起

（長春建筑學(xué)院，吉林 長春 130607）

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，如何高效的實現(xiàn)房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程的成本控制，一直是一個難題。本文重點針對房地產(chǎn)項目開發(fā)中的兩個重要階段——規(guī)劃和設(shè)計階段、施工建造階段進行了研究，研究在不同階段時成本控制的方法和問題對策。

房地產(chǎn)項目；成本控制；成本管理

房地產(chǎn)項目的開發(fā)成本主要包括土地使用權(quán)出讓金、土地征收及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費和期間費用等。

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，如何高效的實現(xiàn)全過程的成本管理？

成熟的開發(fā)企業(yè)，往往成立專門的成本管理部門，成本工作越來越精細(xì)深入。房地產(chǎn)項目的關(guān)鍵是定位，定位要緊密貼近消費者，關(guān)心他們最需要、最滿意的產(chǎn)品是什么，進而生產(chǎn)他們需要的產(chǎn)品。在成本投入上，每一分錢花在刀刃上，使經(jīng)濟利益最大化。在前期規(guī)劃上，成本人員應(yīng)與營銷、設(shè)計人員共同把握市場脈搏，細(xì)算每一筆賬，提高設(shè)計、營銷的投入產(chǎn)出比。在施工中，成本人員與設(shè)計、工程管理人員共同研究材料的選用，共同審核施工方案，減少浪費。與物業(yè)一并細(xì)分析產(chǎn)品的使用成本。

一、在整個房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程中，成本控制最重要的階段是規(guī)劃和設(shè)計階段

實現(xiàn)最優(yōu)化設(shè)計是每個項目設(shè)計的目標(biāo)。設(shè)計的優(yōu)化主要從銷售和成本兩個方面來考慮，而設(shè)計優(yōu)化一般由企業(yè)成本部、工程部、設(shè)計部配合開展。常見的優(yōu)化流程為：成本部、工程部、設(shè)計部三個部門組織成立設(shè)計小組→簽署設(shè)計合同補充協(xié)議→建筑方案的確定（基本由設(shè)計部、設(shè)計院完成）→結(jié)構(gòu)方案的確定→基礎(chǔ)方案的選擇→審核結(jié)構(gòu)計算書→圖紙審核、標(biāo)準(zhǔn)層結(jié)構(gòu)含量計算→工程部提供結(jié)構(gòu)優(yōu)化建議→設(shè)計院根據(jù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化建議修改圖紙，出施工圖紙→提供全部含量指標(biāo)→設(shè)計部、工程部、設(shè)計院、成本部總結(jié)。

上述的優(yōu)化模式基本能夠滿足結(jié)構(gòu)優(yōu)化的需要，但是以下問題是需要引起重視的：

1 方案階段結(jié)構(gòu)優(yōu)化不可忽視，方案一經(jīng)確定，柱網(wǎng)布置基本確定，柱網(wǎng)布置確定后，梁、板的尺寸及配筋基本確定，但是目前該階段成本部參與很少，以后需要加強方案階段的結(jié)構(gòu)優(yōu)化；

2 山地建筑基本沒有標(biāo)準(zhǔn)層，且因為山地高差，可能存在大量擋土墻，僅僅計算其中一層的含量基本不會超標(biāo)，但是往往基礎(chǔ)、擋土墻的工程量占整個工程量50%左右，不對基礎(chǔ)、擋土墻的結(jié)構(gòu)進行測算、優(yōu)化是不夠的；

3 高層建筑中僅僅測算標(biāo)準(zhǔn)層的含量也是不夠的，需要測算地下室、裙樓、轉(zhuǎn)換層的含量，并對照含量數(shù)據(jù)會同工程管理人員共同提出優(yōu)化建議。

其實，對設(shè)計階段的成本控制，大部分公司幾乎都處于有心無力。究其原因，存在以下情況：

1 時間問題。很多樓盤開發(fā)時間都很緊，前面方案的確定時間總是很難確定，給結(jié)構(gòu)的設(shè)計時間又很短。項目現(xiàn)場也是“等米下鍋”，哪里還有時間讓我們來優(yōu)化結(jié)構(gòu)實際?！饕枰鉀Q“縮短方案確定時間，延長建筑、結(jié)構(gòu)設(shè)計時間，以安排設(shè)計優(yōu)化時間，作為一個時間節(jié)點來控制。

2 開發(fā)企業(yè)的項目公司一般沒有結(jié)構(gòu)專業(yè)人才，即使總公司結(jié)構(gòu)專業(yè)人才也比較少。很多公司面臨人才架構(gòu)不合理的問題。很多開發(fā)公司的成本管理人員對結(jié)構(gòu)設(shè)計不熟悉，只能拿以往經(jīng)濟指標(biāo)作參考，因每個樓的建筑形式存在差異，我們的想法就很難實施了。成本今后的工作應(yīng)在設(shè)計合同階段將我們的要求寫入合同，要求設(shè)計單位提供結(jié)構(gòu)設(shè)計資料和指標(biāo)測算、建立自己的建筑模型資料庫、對公司管理層和設(shè)計部經(jīng)常性的進行成本風(fēng)險提示、結(jié)算后對設(shè)計單位進行經(jīng)濟指標(biāo)的后評估。

如何在設(shè)計優(yōu)化階段更好地進行成本管理？有的房地產(chǎn)公司專門成立一個總工程師辦公室，由既懂工程造價又懂建筑設(shè)計的專業(yè)總工把關(guān)，對于圖紙的標(biāo)準(zhǔn)化，鋼筋含量加以定額限制，從而約束設(shè)計單位，取得了一定的效果。同時在房型上盡可能不要過于復(fù)雜。因此我們也應(yīng)改請專家來把關(guān)，一年的年薪?jīng)]有多少，但是省下的造價卻是很多的，這就是作為的“性價比”。

二、施工建造過程的成本控制是發(fā)地產(chǎn)開發(fā)中最復(fù)雜的一個階段

一個項目的施工建造成本與工程質(zhì)量、工程進度相互制約又要協(xié)調(diào)統(tǒng)一。從企業(yè)經(jīng)營的角度上，工程進度的加快，有利于搶得有利的上市時機和銷售條件。然而，采取這種策略必然會在別的方面有所犧牲，比如投入的費用（趕工措施費）等，畢竟成本的上升在其他方面得到了回報。所以，應(yīng)在最早制定多次開盤、搶進度的決策時候就要估計市場反應(yīng)和成本的增加是否在合理的范圍內(nèi)，從而從源頭上進行控制。

對于施工階段的成本控制，常見的方法有：

1 以在開盤節(jié)奏的選擇上就要參照工程施工安排的進度來進行，對于銷售計劃進行銷售部、項目部、成本部等進行跨部門的協(xié)調(diào)，從而不是只為了達到銷售節(jié)點而趕進度，要結(jié)合實際的工程進展。招標(biāo)前，在招標(biāo)文件中就注明了多次開盤展示的情況，而且讓投標(biāo)單位在投標(biāo)報價就考慮此因素，避免日后增加結(jié)算費用。

2 另外分次開盤，必然帶來分次施工、分次招標(biāo)?？梢詫τ谑┕た梢圆扇】偘贤贤瑑r包死，從而避免分次施工時后期的承包費用的增長。

3 在材料采購上也可以一次性對于整個項目的所需材料進行采購，只是在供應(yīng)批次上有所劃分，量的增加會帶來購買價的降低。

4 如果無法避免分次招標(biāo)的情況下，是否可以考慮分次的工作項目施工承包和材料采購的合同中加上優(yōu)先權(quán)條款，比如：在同等條件下，后期的工程或者材料的采購上早期的承包商和供應(yīng)商有優(yōu)先權(quán)，從而吸引承包商和供貨商來主動降低價格，增強競爭力。實際上雖然劃分階段，但在操作中不劃分階段，將價格上漲的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給承包和供應(yīng)商。

5 常見的特殊情況。如：工程開工后，因公司經(jīng)營計劃的改變，突然要求趕工，從合同條款和通常的條件下，趕工的措施費也是需要支付的。但是，施工單位往往會提出較高的費用索賠，而成本部在談價時往往還要面臨銷售壓力，此種情況下，費用的發(fā)生往往是不可預(yù)見的、不可控制的。這種風(fēng)險在合同條款中盡量加以細(xì)化，在公平合理的前提下，盡量有利于成本控制。

[1]黃菲．房地產(chǎn)項目成本管理研究[C]．吉林大學(xué)碩士論文,2013．

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