（北京建筑大學(xué)，北京 100000）

房地產(chǎn)造價管理的可視化探析

劉 兵

（北京建筑大學(xué)，北京 100000）

房地產(chǎn)造價管理貫穿于整個項目的開發(fā)建設(shè)之中，整個造價管理過程從項目的投資決策階段開始，經(jīng)過了項目設(shè)計階段、項目招標階段、項目施工階段、項目竣工驗收結(jié)算階段，到最后的房地產(chǎn)銷售階段，貫穿始終。那么在房地產(chǎn)造價管理中，為了實現(xiàn)項目成本的合理準確預(yù)測，達到可視化管理的目的，對于整個項目的造價管理就就顯得尤為重要了。

房地產(chǎn)開發(fā)；造價管理；可視化；探析

房地產(chǎn)項目工程的建設(shè)涵蓋了前期投資、中期建設(shè)以及后期生產(chǎn)經(jīng)營這三個項目生成的重要階段，在這三個階段內(nèi)，又可以分化為多個具體的項目操作環(huán)節(jié)。從房地產(chǎn)行業(yè)的慣性來看，一個房地產(chǎn)項目工程從起初的設(shè)計理念的提出，到項目最終被使用，其中需要經(jīng)歷企業(yè)的可行性研究、決策和施工方案的甄選以及最終的驗收，包含了許多復(fù)雜繁瑣的操作過程，所以對房地產(chǎn)項目的整體的造價管理，必須掌握有可以識別整個房地產(chǎn)工程的過程的可視化的管理手段。本文對于房地產(chǎn)造價管理的可視化主要從整個項目的成本預(yù)測與現(xiàn)金流的管理出發(fā)。

一、房地產(chǎn)造價管理中存在的問題

如前文所述，房地產(chǎn)項目工程中含有多個階段，其中又有多個環(huán)節(jié)，所以在把控房地產(chǎn)造價的管理上，個別簡單環(huán)節(jié)完全可以依靠簡單的人力達到目的，而作為貫穿整個房地產(chǎn)項目中的三項，即進度款的支付、材料認價以及工程簽證，這三者在房地產(chǎn)項目工程中歷時長、涉及廣并且存在有較大的工作難度，所以，試從這三者出發(fā)，完成對房地產(chǎn)造價的可視化管理。

（一）進度款

房地產(chǎn)項目工程中，月進度款作為保證項目工程運行的資金要素，對月進度款的預(yù)測是房地產(chǎn)企業(yè)所必須要做的，以日常預(yù)算過程為例，首先由項目施工單位提交本月的具體進度表，經(jīng)過工程部對照實際內(nèi)容審核施工單位提交的月進度表，然后遞交于房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的財務(wù)人員進行預(yù)算書的編制，最后完成進度款的審批表。

但是在具體的實施過程中，由于施工方在工程的完結(jié)上，并不是一板一眼的遵循預(yù)算書來走，總歸會出現(xiàn)施工方完成節(jié)點與預(yù)算書不同的狀況，此時預(yù)算人員就不能再依靠原先的預(yù)算書，而是要重新對項目工程量進行計算，可是

在房地產(chǎn)項目工程建設(shè)階段中不止包含有一個施工方，而是多個施工方的共同協(xié)作，每個施工方負責(zé)的內(nèi)容也不盡相同，如此造成企業(yè)對項目工程的預(yù)算存在大量的重復(fù)計算，浪費了預(yù)算人員大量的時間和精力。此外，由于施工方與項目所屬企業(yè)的交流上的問題，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部不能根據(jù)每月具體的施工量做出預(yù)判，導(dǎo)致在資金的準備上不能合理按期到位，甚至?xí)こ淘斐赏涎?，而且不能對資金做出合理預(yù)判，非常不利于房地產(chǎn)企業(yè)對于自身現(xiàn)金流的合理配置，拖延到企業(yè)另外的工程。

（二）工程簽證

房地產(chǎn)項目工程的建設(shè)需要各種各樣的簽證，才能夠保證項目的合理進行，在日常的房地產(chǎn)項目工程中，經(jīng)常會出現(xiàn)各種需要變更簽證的需要，例如，因為設(shè)計圖紙不夠完善、客戶群意見的反饋、項目市場的變更、現(xiàn)場施工情況的改變等。簽證的變更程序一般來說，首先由施工單位提出需要簽證表單，再經(jīng)由工程部與預(yù)算部進行核實認可，在完成各部門的簽字認證后，歸檔結(jié)算匯總。

但是在工程簽證的流程中，經(jīng)常會造成施工現(xiàn)場存在過多的不合理簽證，這些簽證都是需要資金來完成辦理的，而不合理簽證只有在工程完成后才能確知，這樣給房地產(chǎn)企業(yè)造成了一系列的資源浪費，企業(yè)更不能準確的完成企業(yè)的造價預(yù)判，更達不到對造價管理的控制。

（三）材料認價

關(guān)于房地產(chǎn)項目工程的建設(shè)，對于材料的認價基本上是由施工單位提出所需材料的認價單，交由企業(yè)工程部予以確認材料的品牌和規(guī)格，交由企業(yè)物資部予以完成市場詢價，再由預(yù)算部確認價格，層層審核完成材料的認價，但是這其中依舊存在有其弊端，與進度款的支付相似，房地產(chǎn)項目工程的施工方由多個組成，但是施工方為了盡可能少的承擔(dān)市場材料價格的波動，并不會一次性的將所需材料報批認價，而是在施工中，需要時再做材料認價，而且多個施工方存在，盡管他們之間存在有共同的材料需要，但是其材料認價的時間并不一致，有的材料在不同的時間內(nèi)價格也不盡相同，這就導(dǎo)致項目所屬企業(yè)的物資部和預(yù)算部出現(xiàn)大量的重復(fù)勞動，并且在材料的認價過程中由于市場材料價格的波動產(chǎn)生的風(fēng)險最后都由房地產(chǎn)企業(yè)所承擔(dān)。

二、對于房地產(chǎn)造價管理的可視化探究

在房地產(chǎn)項目的造價管理上，其根本是為了對整個房地產(chǎn)項目的造價進行控制，將成本控制在最小，完成達到質(zhì)量指標，客戶反饋好的目的。對于整個房地產(chǎn)項目的成本控制中最為有效的措施就是合理的成本預(yù)測和有效的成本控制。從這兩個方面出發(fā)，做好房地產(chǎn)項目的造價管理。

（一）成本預(yù)測

一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)對于項目的成本預(yù)測都是通過設(shè)計圖紙，進而計算工程預(yù)算，達到成本預(yù)測的目的。但是成本預(yù)測中不僅包含著對項目成本的預(yù)測還有對現(xiàn)金流的預(yù)測，而且僅僅依靠項目成本預(yù)測，只能為企業(yè)提供一個簡單的項目投資比，對于造價管理人員，這個數(shù)據(jù)對于這個項目的成本控制并沒有實際的指導(dǎo)意義，所以通過對現(xiàn)金流的預(yù)測完成對整個項目的成本預(yù)測是更為可靠的辦法，而且有利于企業(yè)根據(jù)現(xiàn)金流的預(yù)測制定更加合理的有效的企業(yè)資金使用計劃。

那么完成現(xiàn)金流預(yù)測達到成本預(yù)測的目的，需要從兩點出發(fā)，首先，現(xiàn)金流的預(yù)測依舊需要對于施工圖的預(yù)算，也就是說項目成本預(yù)測是現(xiàn)金流預(yù)測的基礎(chǔ)，只有掌握了詳實的項目成本預(yù)測才可以根據(jù)這些完成對各階段現(xiàn)金流的預(yù)測。例如：在工程開始以前，根據(jù)工程的施工圖紙，評估出需要的建設(shè)材料，在根據(jù)建設(shè)材料的需求量，對目前的材料市場進行綜合分析，認真評估材料市場在整個施工周期內(nèi)是否會有波動，如果有，在簽訂合同時應(yīng)給與提出，如果不會出現(xiàn)大幅度的變動，可以提前計算出整個工程所需要的材料價格。其次，就是需要改變原有的進度款支付方式，轉(zhuǎn)變?yōu)榘凑展こ坦?jié)點支付進度款，上文所述的月進度款在支付上，因為施工方施工時間與原先預(yù)算的不一致，會造成整個項目預(yù)算的重新計算，拖累了房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算部門，還導(dǎo)致了企業(yè)現(xiàn)金流的變化不一，甚至影響到企業(yè)其他項目的進行，所以，改原有方式向按節(jié)點支付，這就可以在進度款的支付上按照工期完成的節(jié)點對施工方進行支付，更加方便企業(yè)完成現(xiàn)金流的預(yù)測，而且不會因為工期等變數(shù)，影響整個項目的造價控制，因為現(xiàn)金流的準確預(yù)測已經(jīng)包含了對于變數(shù)的納入，所以在造價管理上，只需按照節(jié)點，進行管理，優(yōu)化了房地產(chǎn)企業(yè)在項目中的重復(fù)勞動。

（二）成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)在項目建設(shè)中投入的資金占到整個項目的大部分，所以在成本控制中，也以施工過程中的成本控制為主，它關(guān)乎著整個房地產(chǎn)項目的最重要的資源投入，所以這階段的成本控制也是企業(yè)最需要重視的。那么在這個階段的成本控制中主要包括兩方面，一是對于工程簽證的管理，二是對材料認價的管理。

目前的房地產(chǎn)工程簽證上，形式主義要大于實際意義，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算部對于施工中需不需要簽證以及變更簽證與否，都只是作為記錄的意義而存在，其審核主要交由工程部來做決定，這樣就造成了工程簽證變?yōu)樾问?，它所造成的成本上升全然不關(guān)造價管理人員的事。所以在工程簽證的管理上，應(yīng)該建立起責(zé)任制，與造價管理人員掛鉤，為造價管理中的工程簽證成本做出納入變量的計劃，在工程簽證成本超過這一計劃時，就需要上報領(lǐng)導(dǎo)層做出決策。這樣就可以有效的控制工程簽證所造成的成本上升。

最后是關(guān)于材料認價的管理，將施工時期的材料認價納入招投標中，在施工前就完成對于材料認價的管理，使房地產(chǎn)企業(yè)自身盡可能少的承擔(dān)市場材料價格變動帶來的風(fēng)險。

通過將資金支付計劃置于時標網(wǎng)絡(luò)圖上，決策者就可以清晰的看到整個房地產(chǎn)的項目資金的使用情況，進而達到可視化造價管理。

結(jié)語

在我國市場競爭不斷激烈的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要從項目工程中盡可能的以最小的投資完成最大的收益，必須深刻把握房地產(chǎn)項目的造價管理可視化，控制企業(yè)投入成本，從上文所述的成本預(yù)測和成本控制出發(fā)，使房地產(chǎn)造價更加易于管理。

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