曾鋒 陳敦旭 毛欣欣

摘 要：商業(yè)地產的發(fā)展狀況是城市建設和地區(qū)經濟發(fā)展的重要表現(xiàn)。本文在對長沙市商業(yè)地產現(xiàn)狀分析基礎上，選取了住宅底商、綜合體商業(yè)、專業(yè)市場三大類別共52個樣本進行調查，對商業(yè)地產的投資回報率進行剖析，得出長沙商業(yè)地產發(fā)展的相關結論，并提出促進商業(yè)地產健康發(fā)展的政策建議。

關鍵詞：住宅底商；綜合體商業(yè)；專業(yè)市場；投資回報率

近年來隨著長沙城市的擴張及地產格局的調整，商業(yè)地產市場逐步煥發(fā)出活力，進入了黃金發(fā)展時期，尤其是受軌道交通的影響，大量的商業(yè)地產面世，形成了供需兩旺的局面。但快速發(fā)展背后供應量過大、商業(yè)品質有待提升等問題也漸漸暴露出來。從消費者角度分析長沙商業(yè)地產投資回報，有利于掌握商業(yè)地產的實際運營情況，對促進長沙商業(yè)地產與經濟匹配發(fā)展、適當掌控商業(yè)地產發(fā)展風險、促進房地產業(yè)健康發(fā)展有著重要的現(xiàn)實意義。

一、長沙商業(yè)地產發(fā)展現(xiàn)狀

1.商業(yè)地產發(fā)展速度較快

相對于國內一線城市的商業(yè)發(fā)展來說，長沙商業(yè)地產發(fā)展起步較晚，發(fā)展速度很快。1995年-2000年，長沙市區(qū)人口還不到200萬，商業(yè)地產主要圍繞于傳統(tǒng)的五一、東塘商圈，業(yè)態(tài)主要是以零售業(yè)、各百貨大樓為主；2001年-2009年，在眾多城市商業(yè)地產快速發(fā)展起來時，長沙商業(yè)地產的發(fā)展速度卻并不明顯，新崛起了紅星、高橋等商圈；2010年以后，長沙商業(yè)地產發(fā)展迅猛起來，尤其是高品質的城市綜合體的破土而出，為長沙商業(yè)地產帶來了新的血液，促進了商業(yè)格局的再次銳變。

2.商業(yè)地產市場運行基本穩(wěn)定

近三年來長沙商業(yè)地產的供應呈現(xiàn)短期內供應量顯著增加，部分區(qū)域需求成交略顯疲軟，供銷比存在缺口，價格總體穩(wěn)定等特點。在供需結構上，商業(yè)地產的供應有井噴現(xiàn)象，2012年供應量最大，網簽成交面積在量上有所滯后于供應， 2011年-2013年供銷比分別為：1.20：1、2.17：1、1.22：1。在成交價格上，2012年內六區(qū)新建商業(yè)網簽均價同比增幅為3.39%，2013年同比則下降7.36%，價格浮動在10%以內，但各區(qū)域商業(yè)網簽均價波動大。

表 2011年-2013年長沙市內六區(qū)新建商業(yè)市場運行情況

（單位：萬㎡，元/㎡）

注：數(shù)據(jù)來源于長沙市房地產市場預警預報動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)

3.新開發(fā)區(qū)域商業(yè)地產待售量大

近三年來長沙市內六區(qū)新建商業(yè)待售面積248.17萬㎡，占內六區(qū)新建商品房待售面積的15.46%。其中待售量最大的是岳麓區(qū)86.79萬㎡，其次依次為雨花區(qū)（57.84萬㎡）、天心區(qū)（34.36萬㎡）、開福區(qū)（30.74萬㎡）、望城區(qū)（25.53萬㎡）、芙蓉區(qū)（12.91萬㎡）。不難看出，商業(yè)供應量大的區(qū)域、新興發(fā)展的區(qū)域，商業(yè)的待售量相對較高。

二、商業(yè)地產投資回報分析

1.調查基本情況

本研究中商業(yè)地產是指商業(yè)用途的房地產，主要包括百貨、批發(fā)、餐飲、娛樂、休閑等商業(yè)業(yè)態(tài)形式，分為住宅底商、城市綜合體商業(yè)、專業(yè)市場三類。調查采取典型抽樣調查的方法進行，調研樣本為長沙市內五區(qū)商業(yè)發(fā)展較為成熟或是區(qū)域影響力較大的樣本，調研共發(fā)放問卷58份，對近16個樣本進行了實地調研，調研回收有效樣本共52個。在調查分析中，商業(yè)地產投資回報的分析是基于商鋪購買者的角度考慮投資價值，在分析中假設投資者長期持有商鋪，研究中不考慮資金的時間價值、按揭貸款、裝修成本情況。投資回報率是指靜態(tài)租賃年投資回報率，是當年租金與商業(yè)總售價的比值。其中，商業(yè)總售價計算以評估的當前商業(yè)基準價格為準。

2.分類別投資回報率分析

注：圖中定期存款指整存整取

圖1 長沙商業(yè)地產投資回報率與存貸款基準利率的比較

2014年長沙商業(yè)地產總體投資回報率為5.12%，在全國房地產商鋪投資回報率中屬于中等偏上水平，約高于全國平均水平0.72個百分點（2013年下半年我國房地產投資回報率研究中商鋪靜態(tài)投資回報率為4.4%），高于五年期定期存款利率，低于6個月至一年期貸款利率。其中綜合體商業(yè)投資回報率以5.40%居于最高，專業(yè)市場投資回報率以5.28%居于第二位，住宅底商投資回報率最低，為4.12%。總體上看，近年來長沙商業(yè)發(fā)展欣欣向榮，商業(yè)地產能獲得較好的投資回報率，當前長沙仍處于經濟快速發(fā)展和城市建設提質的關鍵時期，城市輻射能力有望進一步加強，長期來看，商業(yè)租金上漲是大勢所趨。其中城市綜合體由于良好的運營能力和相當優(yōu)越的地理優(yōu)勢，投資回報率最高，專業(yè)市場由于發(fā)展已經趨于成熟，投資回報率也較為可觀，住宅底商投資回報率相對較低。

3.分區(qū)域投資回報率分析

圖2 各區(qū)域商業(yè)地產投資回報率的比較

從各區(qū)域商業(yè)地產投資回報率來看，開福區(qū)以6.29%的投資回報率居于首位，其次依次為岳麓區(qū)（6.26%）、芙蓉區(qū)（4.94%）、天心區(qū)（4.62%）、雨花區(qū)（4.44%）。開福區(qū)是長沙商業(yè)發(fā)展較為成熟的區(qū)域，金融產業(yè)集群優(yōu)勢突出，定位于“中部華爾街”，在近年來商業(yè)成交均價上居于首位的。岳麓區(qū)商業(yè)發(fā)展后起優(yōu)勢十分明顯，城市綜合體以及專業(yè)市場的發(fā)展，改善了岳麓區(qū)商業(yè)分散、檔次偏低的現(xiàn)狀。中心城區(qū)芙蓉區(qū)由于開發(fā)接近飽和，可供商業(yè)開發(fā)的土地較少，缺少大型的城市綜合體項目，投資回報率相對較小。天心區(qū)、雨花區(qū)的投資回報率均在總平均投資回報率之下。

4.分地段投資回報率分析

圖3 商業(yè)地產投資回報率分片區(qū)的比較

從各地段商業(yè)地產投資回報率來看，一環(huán)以內商業(yè)地產投資回報率為9.41%，一環(huán)以外二環(huán)以內投資回報率為4.74%，二環(huán)以外三環(huán)以內投資回報率為4.95%，三環(huán)以外投資回報率為4.81%。一環(huán)以內商業(yè)地產投資回報優(yōu)勢十分突出，比一環(huán)外其他地段的高出約4.5個百分點。其他地段的投資回報率相差不大。

從各片區(qū)商業(yè)地產投資回報率來看，投資回報率從高到低依次為五一、濱江、武廣、汽車西站、火車站、四方坪、新開鋪、大托、伍家?guī)X、汽車東站、麓谷、廣電、紅星、撈霞、井灣子、高橋、馬王堆、桐梓坡、省府。五一、紅星、火車站、伍家?guī)X等傳統(tǒng)商圈仍居于前列，而武廣、濱江等新興片區(qū)也在前列，由于樣本分布因素的影響，高橋、桐梓坡等的排位受到了影響。

三、主要結論

長沙商業(yè)地產項目投資回報率屬于中等偏上水平，運行狀況較健康，總體投資回報率為5.12%，其中綜合體商業(yè)5.40%，專業(yè)市場5.28%，住宅底商4.12%。當前長沙商業(yè)地產開發(fā)量過剩、商業(yè)地產運營難度增大現(xiàn)狀已經逐步凸現(xiàn)，商業(yè)地產發(fā)展中仍存在定位不準、傳統(tǒng)市場發(fā)展略趨乏力、新興商業(yè)招商困難等問題。

四、對長沙商業(yè)地產發(fā)展的建議

1.科學規(guī)劃商業(yè)地產的布局及方向

一方面做好商業(yè)地產發(fā)展的區(qū)域層級規(guī)劃。對于住宅底商商業(yè)配套比要進行適當?shù)目刂疲蕴嵘^(qū)品質。在一個半徑5-10公里的范圍之內，統(tǒng)籌考慮輻射范圍較大的區(qū)域性商業(yè)中心；另一方面做好商業(yè)業(yè)態(tài)分類規(guī)劃，住宅底商宜發(fā)展社區(qū)商業(yè)，綜合體商業(yè)業(yè)態(tài)則呈現(xiàn)多元發(fā)展，強調體驗式消費理念，能實現(xiàn)購物、休閑、娛樂、餐飲的一站式服務；專業(yè)市場立足專業(yè)業(yè)態(tài)，做大做強。

2.加強商業(yè)地產開發(fā)和營銷的市場監(jiān)管

提高商業(yè)地產準入門檻，對大型綜合體開發(fā)保持謹慎，嚴格按照房地產開發(fā)資金監(jiān)管標準對商業(yè)地產資金進行監(jiān)管；嚴格規(guī)范商業(yè)地產的“返租”宣傳，及時查處不具有房地產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產份額等方式非法吸收資金的項目，為商業(yè)地產發(fā)展創(chuàng)造良好環(huán)境。

3.加強商業(yè)地產后期運營的政策支持

在商業(yè)地產項目審批時需要對運營大體方案進行審核，對不符合規(guī)劃、同質化較高的商業(yè)地產項目進行調整引導；加大對大型商業(yè)地產項目的招商支持，強化長沙城市形象的宣傳，將重大的商業(yè)項目作為市級重點項目來抓，積極搭建商業(yè)招商平臺，完善各類招商投資優(yōu)惠政策，增強項目招商的吸引力與競爭力；對于重大的商業(yè)地產項目在運營中應開辟政府扶持的綠色通道。

4.推進商業(yè)地產的轉型升級

鼓勵商業(yè)地產多元化發(fā)展，支持大型城市綜合體發(fā)展一站式消費、體驗式消費，積極探索線上線下結合消費模式，尤其是針對當前休閑娛樂作為購物消費的重要支撐形式，根據(jù)商業(yè)輻射范圍，商業(yè)基本定位，適當提高休閑娛樂在業(yè)態(tài)中的占比。積極引導部分專業(yè)市場的外遷，為專業(yè)市場創(chuàng)造一個更合適的發(fā)展區(qū)域。

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作者簡介：曾鋒（1967- ），男，湖南邵東人，長沙市住房和城鄉(xiāng)建設信息中心主任，碩士，研究方向：房地產市場